设施设备维护管理方案(共5页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上设施设备维护管理方案确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如：A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。（二）、设备的运行管理1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，电工人员巡回方式对设备进行管理。2、项目电工人员专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。3、项目电工按及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。4、项目电工人员运行管理制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、性、经济性，检查运行、保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。（三）、设备设施的维修保养1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。（1）日常保养主要是巡视检查和清洁的工作；保养主要工作性能状态检查和计划性能修理的内容；年检保养主要是对设备的。（2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。（3）保养工作的项目由设备规定，各设备主观规程并设备技术状况，年度、月保养计划，经公司批准后实施。（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。（四）、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类（1）计划维修是自在设备设施问题之前，对其劣化和缺陷部件预先和修理；（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件性维修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种（1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定内修复。（2）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案。工程主管设备保养计划，当前对设备保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，住户的要求填写派工单，派专人的特定工作。派工单的与跟进流程按委托维修规定。（五）、设备故障及事故1、凡国为操作规程、操作使用不当或设备非损坏而被迫停止运转。或损失的，称为设备事故。2、损失及不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、何种设备故障和事故，工程主管立即组织力量迅速。若较重大事件，报告管理处主任以书面报公司。4、何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员详细记录，疏漏和隐瞒。（六）、设备的大修、更新1、管理处情况对设备大修、更新和技术改造，使之安全、经济、可行。2、设备及物业本体的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字修理、改造。3、大修改造的项目由各项目主任申请、工程主管签字，经公司年度维修计划申请报告，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。（七）、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：（1）慌慌张张超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济差，经济上分析结论更新胜于大修。（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建拆装的。（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。（5）设备耗能大、污染环境严重，管理规定应予淘汰的产品。2、设备报废由项目主任申请，并填写设备报废申请单，工程主管组织有关人员鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。3、设备报废后，报废设备由（公司库房）进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片（八）、房屋外观和围墙护栏 1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。巡逻人员不定期将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。3、对住户擅自作主的任何为归安装，管理处派人劝阻；对的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。（九）、记录1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】。2、设备标识卡；3、设备运行记录；【高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录）、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录、公共去云健身器材巡检记录】。4、设备日常巡视保养项目及记录；【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。5、设备定期维护保养项目及记录；6、事故故障报告单；7、设备报废申请表；8、设备大修改造申报表；9、设备大修汇总表。10、安围墙设施设备巡视签到表11、公共区域设备设施巡检记录表12、公共区域设备设施维修申请表(十)、公共设备设施维修、保养程序：（1）各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要详细的公共区域设备设施巡检记录表；（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；（3）经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其安排和修复工作；（4）公司指定专人到现场进行协调维修指导；（5）如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司审核后派遣主管安排；（6）所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。专心-专注-专业