2006年昆明市核心商圈房地产市场调查报(共56页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上昆明市核心商圈房地产市场调查报告前言Ø 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。Ø 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。目录第一章、 昆明概况专心-专注-专业一、 城市概况1、 区位环境l 解读：昆明，云南省会，地处中国西南边陲，三面环山，南邻滇池，全市面积21111平方公里，因温度适宜，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，花开不绝，植物生长茂盛等气候特征，故以“春城”著称。l 分析：良好的区位优势、适宜的气候条件，重要的行政地位，成为昆明经济发展的重要基础。改革开放以来，随着中国加大对外贸易力度，将进一步凸显昆明区位优势，促进地区商贸业发展，成为西南地区重要商业平台。2、 历史沿革l 解读：昆明，自古以来便是云南省政治、经济、文化中心，是我国连接东南亚“古南方丝绸之路”以及“四川-云南-越南”的重要枢纽和通道，悠久的历史、多元的文化，使昆明形成“历史悠久、古迹多，风景秀丽、名胜多，人文荟萃，开发较早、交往多”的鲜明特色。l 分析：良好的区位优势、悠久的历史文化，多元的文化基础，适宜的气候条件，赋予了昆明完善的商贸基础优势和良好的人文环境，完善的商贸平台、良好的人文环境、鲜明的地方特色，使昆明成为中国著名的旅游城市，有力促进昆明商业经济蓬勃发展。3、 行政区划l 解读：昆明，辖“5区8县1市”，602万人口中聚居着26个民族，是中国典型的多民族城市。l 分析：完善的区划分布，奠定了昆明城市布局结构，多民族的人居特点，凸显昆明浓郁的民族气息，丰富的民族文化，成为了昆明旅游产业重要组成部分，有助促进昆明商业兴旺发达。4、 交通配套l 公路：云南省公路枢纽，目前已拥有6条公路干线辐射全省，其中4条分别从不同方向向东南亚边境国家延伸。l 铁路：云南铁路主要集散地，目前已拥有6条铁路干线连接省内外，成为云南重要的物流基地和人流出入口。l 航空：中国五大航空港之一，拥有90多条航线通往国内外，年旅客吞吐量达700万人次，是昆明重要的旅游贸易窗口。l 分析：完善的交通配套，强大的运输能力，促使昆明成为中国西南地区重要的交通枢纽，并成为昆明及周边地区经济、旅游、文化发展的重要运营平台。5、 产业经济l 旅游：悠久的历史文化，适宜的气候条件，良好的区位优势，浓郁的民族气息，多元的文化氛围，使昆明成为中国著名的旅游城市，根据昆明统计显示，2006年昆明接待海内外游客人数达到2239.87万人，旅游总收入达到156.37亿元，同比增长12.9%，成为昆明经济发展的重要支柱。l 工业：良好的区位优势、完善的人力资源，使昆明形成了以机电、卷烟、冶金、化工、食品、生物制药、建材、电力等门类较为齐全，配套能力较强的工业体系，成为云南重要的工业基地。(亿元)2005年2006年同比增长国民生产总值1055.15 1203.14 12.3%第一产业77.88 81.55 4.5%第二产业473.68 561.90 15.7%第三产业502.60 559.69 10.2%l 经济：产业结构不断调整、三次产业稳步增长，2006年昆明经济以12.3%的增长速度快速发展，促使城市综合实力明显提高。l 分析：丰富的物产资源，是昆明稳步发展的重要基础，在以旅游、工业为优势基础的“双产模式”带动下，昆明经济活力发展，其中旅游业的优势产业地位，成为昆明经济发展的重要基础，并对昆明商贸业发展产生强有力的推动作用。6、 五华概况l 五华区位：五华区是云南省省会昆明市的中心城区之一，辖区位于市区西部，是全省的政治、经济、教育、文化中心，可谓“聚春城山水灵气，会名城文化精粹”。l 五华区划：五华区总面积397.86平方公里，人口65.8万人，辖护国、大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉9个街道办事处、沙朗、厂口2个乡。l 五华配套：n 公路 ：区内公路纵横交错，是贯穿东西方向的交通动脉。昆畹公路、石安公路、昆洛公路穿越辖区，沿公路可直抵国内任何城市以及与云南接壤的老挝、越南、缅甸口岸。区昆明为中心的200公里半径范围内的公路，全部实现了高等级化。n  铁路：以昆明为中心的铁路网，使昆明成为西南经济进出口物资的主要集散地和对东南亚转口贸易的重航空港行列。n 航空：国内航线61条，年旅客吞吐量达到800万，年旅客吞吐量达到800万,跻身全国五大航空港行列。n 水：区内工业、生活用水，统二由市内调配，城市日供水能力达到665万吨，城市人口自来水供给率达100，能保证区域内生产企业的生产和居民生活用水。n 电：昆明属云南大电网统一供电，以滇池为中心的220千伏网已形成，由市供电局按全市范围分区统一输电。五华区在电力供应上能完全满足企事业单位及居民的生产、生活用电。n 气： 区内街道均铺设了煤气管道，建于虹山顶上的煤气输配所，日储量为10万立方米，可满足城市用户用气。 n 通讯：以光纤电缆、卫星数字通信和程控交换为主的现代化电信网络已建成，全区实现了市话普及及全网程控，自动电话可直通200多个国家和地区，并已建立起电子邮件收发业务系统，可进行国际互联网漫游。n 邮政：五华区地处中心区，邮政业务已实现微机化、动化、高效化，开通了全国邮政异地联网”绿卡工程”和国际邮政特快专递线路196条，国内专递线1745条。n 金融：区内各种金融、保险、信托投资公司、证券公司林立，国家银行、商业银行遍布其中。n 商业网点：以超市、大型购物广场、便利店、百货公司等形式为主的商业网点和批发零售市场遍布全区，成为全市现代商贸业的龙头。7、 城市评估l 区位优势明显，昆明成为中国西南地区重要商贸枢纽。l 文化历史悠久，赋予昆明完善的商贸基础和丰富的旅游资源。l 民族气息浓郁，体现昆明多元的民族文化，有利促进旅游业发展。l 交通配套完善，确保城市整体运营能力，促进昆明经济发展。l 产业优势明显，促进经济快速发展，推动昆明商贸业快速发展。l 五华中心城区，商业配套完善，成为昆明重要商业贸易中心。l 综以上述，良好的区位条件、悠久的历史文化、浓郁的民族气息、强大的交通枢纽、丰富的产业资源等优势，成为昆明经济发展的重要保障基础，在以“双产模式”带动下的昆明经济保持稳步增长趋势，旅游业的强大支持成为昆明商贸发展的动力源泉，促使商贸经济成为昆明发展的攻坚力量，为昆明商业地产持续发展提供了良好的商贸平台，依托五华中心城区优势及重要商业中心优势，有利项目开发建设。二、 城市经济1、 国民经济l 解读：2006年，昆明完成GDP产值1203.14亿元，同比增长12.3%，并连续三年呈现两位数增长，体现了昆明经济快速发展的良好趋势。l 分析：依托中国经济快速发展，带动昆明经济同步增长，国民经济连续三年的两位数增长，体现了昆明经济活力发展的良好氛围，并预示了未来昆明综合实力更将提高的发展趋势，进一步凸现昆明区位优势，促进产业发展，发挥昆明旅游、商贸优势，强化商贸经济发展。2、 三产经济l 解读：2006年，昆明三次产业分别完成81.55亿元、561.9亿元和559.69亿元，同比增长4.5%、15.7%和10.2%，三次产业以6.73:46.29:46.98的比重格局呈现“双产模式”，保障昆明经济持续快速增长。l 分析：昆明经济活跃发展，促进三次产业稳步增长，依托昆明良好的商贸平台，旅游、工业等相关产业得到快速发展，并逐步形成“双产模式”，为昆明经济持续发展产生良好的产业保障，更为进一步促进商贸经济增长完善了发展平台。3、 财政收入l 解读：2006年，昆明完成财政收入248.75亿元，同比增长13.9%，促进昆明城市建设发展，进一步推动昆明经济发展。l 分析：财政收入是城市建设发展的财源保障，依托昆明经济持续发展、财政收入同步增长，有利推动昆明城市建设发展，改善城市配套功能，提升昆明综合运营能力，发挥产业优势，体现商贸平台，促进商贸发展。4、 固定资产投资l 解读：2006年昆明完成固定资产投资654亿元，同比增长25%，良好的投资增长趋势，有利促进昆明房地产业发展。l 分析：固定资产投资是衡量房地产业发展水平的基础晴雨表，依托昆明经济实力不断加强、产业优势不断体现、城市配套不断完善，运营能力不断提升，投资环境不断优化，吸引投资客商广泛关注，并促进商贸业及房地产业等相关产业快速发展。5、 消费品零售额l 解读：2006年，昆明消费品零售额484.2亿元，同比增长16.5%，并以连续三年两位数增长，体现了昆明良好的商贸平台优势。l 分析：昆明，中国西南地区重要的商贸平台，依托旅游产业优势，随着游客人数不断上升，旅游经济得到了充分发挥，成为促进商贸经济的主要力量，随着消费品零售额不断增长，商贸经济已成为第三产业的主要力量，体现了昆明良好的商品流通能力。6、 人民生活水平l 解读：2006年，昆明城镇居民人均收入达到10766元，同比达到12%，体现了生活水平不断改善的良好形势。l 分析：日趋增长的收入水平是改善生活水平的经济保障，依托昆明经济实力不断加强，随着昆明人均收入不断增加、生活水平不断完善，预示了城市居民购买能力逐步加强的良好形势，有利于进一步促进商贸经济繁荣发展。7、 经济评估l 经济稳步增长，昆明实力不断提升。l 产业结构调整，“双产模式”主导经济，赋予昆明经济活力发展。l 财政保障建设，城市配套不断完善，投资环境日趋优化。l 投资力度加强，促进商贸业及房地产业快速发展。l 生活水平提高、旅游优势产业，加强商品流通能力，进一步体现昆明商贸平台优势。l 综以上述，经济稳步增长、产业结构调整、功能配套完善、投资环境优化、产业快速发展，商贸攻坚经济等优势现象，体现了昆明经济活力发展的良好形势和良好的商贸平台优势 ，促进昆明商业进一步加快发展，推动商业地产开发建设，有利于项目未来发展。三、 城市规划1、 昆明城市总体规划1.1、 城市整体布局l 现代新昆明城市发展战略实现后，昆明的总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52%提高到81%。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四片”现代新昆明城市区的460平方公里，人口由245万发展到450万。城市空间较大拓展，生态环境明显改善，建成区人口密度将由目前的每平方公里13000多人，降低到9700多人。人均绿地面积增加到10以上。凸现湖滨生态城市。l 分析：城区规模适度扩大，生态环境日趋完善，人口数量逐步导入，随着新昆明城市发展战略规划落实，将明显改善城市整体配套，提升城市综合实力，促进昆明经济持续增长。1.2、 “一湖四环”，“一湖四片”l 一湖四环：n 第一环：即环湖公路。全长114公里，估算总投资86亿元。 n 第二环：即环湖截污。在环湖公路外侧实施截污工程，全长101公里。n 第三环：即环湖生态。在环湖公路内建设42平方公里的湖滨生态带，在环湖公路外建设42平方公里的风景林区。n 第四环：即环湖新城。以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城市区。规划总人口450万人，用地460平方公里。l 一湖四片：n 北城：以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。 n 东城：即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。 n 南城：即晋城新街新城，形成新型旅游度假城，规划人口75万人。 n 西城：即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。1.3、 城市功能定位l 主城区：围绕主城的环境优化、产业置换和人口疏散，形成高质量的金融、商贸、信息、服务中心和公路、铁路交通枢纽。l 呈贡东城：新兴工业、现代物流商贸中心、科研文教区。l 晋宁南城：旅游度假、休闲体育。l 昆阳海口西城：工业及旅游度假。1.4、 城市绿地系统规划l 昆明区域绿地系统总体格局：将国土绿化与城市绿地系统紧密联系，建立多层次、多类型“点、线、面”相结合的城乡一体绿化网络。l 滇池流域绿地系统总体格局：规划将划分为风景绝对保护区、风景协调区、城镇建设区、水源涵养区。 l 昆明主城绿地系统总体格局：塑造主城外围的绿色生态空间，共同构成主城区“生态基质绿色廊道绿地斑块”的绿地系统。l 生态基质：形成“依山傍水，一圈四楔”的良好生态背景。l 绿色廊道系统：形成“一轴两环，四篱五线”的绿色网络。l 绿地斑块系统：由城郊八片风景公园，9个市级公园，16个区级公园及若干小区绿地共同构成“八片九园、珠落玉盘”的格局。1.5、 主城区骨干路网系统发展规划l 第一：建成以公共交通为骨干的大容量现代化综合交通系统，公共交通出行比例达35以上。l 第二：构建快速交通系统，形成主城区30分钟交通圈，都市区1小时交通圈。l 第三：建成经济、安全和高质量的现代化交通系统。l 第四：城市交通与环境保护、城市绿化、城市景观和历史文化保护的发展目标协调，建设绿色交通系统。l 第五：以现代交通系统支撑城市的跨跃式发展，推动“大饼”城市向网络型城市演化。1.6、 昆明主城畅通工程l 建立现代交通管理系统：建设以智能交通技术为支撑的现代交通管理系统。硬件上建立基于（智慧交通）技术的交通管理系统（现代交通指挥中心，各种交通诱导和信息系统等）；软件上实施交通需求管理对策、完善政策法规体系。l 三大交通圈构想：昆明城市交通发展战略目标：建立三大交通圈，即15分钟主城交通圈、45分钟环滇城市群交通圈、60分钟大昆明交通圈（主城内快速路平均行使车速按5060公里小时计；主城外高速公路按8090公里小时计）。n 15分钟主城交通圈：从主城进入高快路网，15分钟内可到达主城边缘，范围东至大石坝，西至碧鸡关，南至王家营（东城北缘），北至松华坝。n 45分钟环滇城市群交通圈：从主城进入高快路网，45分钟贯通环湖城市群，抵达东城、南城、西城，以及安宁、富民和昆明新机场。n 60分钟大昆明交通圈：从主城进入高快路网，60分钟内可到达新昆明周边的次级城市。l “16375”主城路网系统：建成主城路网系统，实施“16375”工程形成“一枢纽、六出口、三个环路、七联通、五通道”的骨干大路网构架，同时完善中心区主、次干道和支路体系。n 一枢纽：“”字形高速过境交通枢纽，由昆玉公路、昆曲公路、北绕城线、安晋公路和南绕城线形成的“”字形高速公路，实现大区域交通的快速过境、转向和与城市交通系统的衔接。线路全长213公里，双向六车道高速公路。n 六出口：建设昆玉高速、昆石高速、昆安高速、昆禄高速、昆曲高速和机场高速六大出入口，实现对外和大区域交通的快速出入。规划为68车道高速公路。n 三个环路：在外围城区新建主城三环路，近期分离城市交通与过境交通，中远期作为主城外围主干环路和片区之间的交通走廊；三环全长约50公里，双向68车道，城市一级主干道。全面改造提升二环路，形成主城快速内环路，其首要功能是快速迂回和分流穿城交通，其次是主城与对外交通高速系统进行联结的枢纽环路；二环全长265公里，6至8车道快速路，采用高标准立交和进出匝道，全环无红灯；同时形成6至10个慢速车道。一环规划为内核主干环路，对几个重要的交叉口实施环向或放射向的高跨或下穿，提高环线通行能力，疏解穿越市中心的交通；一环全长14公里，4至6车道。n 七联通：建设七条快速联络干线（昆石高速公路、人民东路延长线、昆曲高速公路、昆禄公路、昆畹公路、昆安公路、春城路延长线），将二环、三环和大“”字高速系统联结成一个高效整体路网。“七联通”全长共63公里，68车道城市快速路或高速公路。n 五通道：形成5条连续交通的放射主干道（东郊路、官南路、滇池路、昆畹路、龙泉路），联通一环和二环快速系统，并向外通达周边大路网，形成一体化系统。规划为46车道主干道，采取路中封闭或局部高架。n 中心区主次干道和支路系统：在继续完善主干道的基础上，重点整治和建设次干道、支路系统，达到国家规范对路网的技术要求，形成合理结构，提升中心区路网容量和通行效率。l 地铁、轻轨、公交专用道三管齐下n 轨道交通和系统：实施都市区“一环两轴”轨道交通工程，主城区“十字双线”轨道交通工程和“方格状”快速工程。n 一环：利用和改造昆明铁路枢纽中的南环线，形成环滇池都市区内连接东城、南城、西城、北城（即“一湖四片”地区）的快速轨道交通系统。商业营运速度5080公里小时，运力3万人次小时。环湖轨道交通线全长130余公里，目前仅有40公里未建设联通。n 两轴：利用国铁成昆线，建设主城至昆明新机场的轨道交通线（东北轴线），线路全长46公里，商业营运速度5080公里小时，运力3万人次小时；利用现有米轨，建设主城至呈贡新城（东城）的客运城铁线（东南轴线），线路全长32公里，商业营运速度3050公里小时，运力153万人次小时。n 十字：主城区的“十”字形地铁系统，全长33公里。南北线：银河片区至南市区，16公里；东西线：铁路西站至铁路东站，17公里。商业营运速度3060公里小时，运力58万人次小时。n 双线：主城区高架轻轨西线和东线，全长28公里。西线，普吉中心区海埂旅游度假区，18公里；东线，世博园中心区机场，10公里。商业营运速度3050公里小时，运力2万人次小时。n ：建成全长73公里的方格放射状公交专用道，服务主城并放射至东城。提升形成系统后，运力可达152万人次小时，营运速度达2035公里小时或更高，相当于轻轨的运力和服务水平。2、 昆明商业网点规划2.1、 发展方向l 商务体系：承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区。l 贸易体系：具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心。l 物流体系：以仓储、运输、信息、服务于一体的综合物流中心。l 购物体系：体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。 2.2、 规划宗旨 l 以人为本：充分体现商业为人服务的功能，以满足不同人群的不同需要作为商业发展的出发点和落脚点。l 发挥优势：充分发挥昆明“历史文化名城”、“春城” 、“中国面向东南亚、南亚的陆上口岸和知名旅游度假城市”等优势，发展与之相适应的多功能、多层次的商业体系。l 适度超前：近期需求同中长期发展趋势结合起来，保持发展的可持续性。l 优化结构：结合城市总体布局，优化商业布局结构，形成整体适当分散，局部相对集中的商业网络结构；优化业态结构，以发展新兴业态为重点，实现新型商业与传统商业有机结合；优化规模结构，形成分层次、功能明确的各级商业服务区。2.3、 规划原则 l 规划期限为2002年2010年。 l 根据昆明城市总体规划所确定的城市发展形态、方向及规模，制定合理的城市商业总量，依据城市商业功能区来设置商业等级，布局形式多样的商业业态，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合。 l 统一规划，合理布局，重点突出市级商业中心的建设，限制大型综合超市在中心商业区的建设。 l 零售商业规划布局本着抓大放小的原则，规划布局重点是大型零售网点。 l 与云南民族、旅游、生物、花卉大省的特点相结合，突出特色店、专业店、专卖店的建设；加强步行商业街的规划，增强城市的商业氛围。 l 依据不同零售业态的设置规范及条件，规划布局零售商业，积极发展小区超市、便民连锁店、24小时便利店，完善居住区配套商业设施，建立城市零售商业的基础网络，方便居民生活。 l 根据昆明市委、市政府为推进现代新昆明建设，提升老城区功能、改善老城区环境作出的交通、环境综合整治及旧城区改造。2.4、 规划目标 l 城市发展目标：昆明主城区人口，2002年为245万，建设用地达180平方公里；规划2010年主城区人口达223万，建设用地达215平方公里。l 商业发展总目标：实现商业活动规范化，与现代化昆明城市发展相适应。推进社会化服务体系的建立，使中心城市的商业服务走向更广的地域，优化网络布局，提高整体运行效益及城市空间利用率。改变商业自身内涵，由以物为本，转换为以人为本的发展。实现商业发展适度规模控制，避免设施过剩导致不良竞争。l 建立现代化的城市商业控制指标体系：到2010年社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%；人均拥有零售商业网点面积达到1。l 商业发展远景设想：今后商业的发展趋势将表现为高度信息化、消费个性化、商品销售的服务所占比重加大，商业设施规模化、新的商业领域出现等。2.5、 规划布局 l 昆明市域商业网点总体规划：根据昆明新城市总体规划，昆明商业服务网络体系规划为三级，中心城市商业中心（昆明）次级城市商业中心（安宁、宜良、嵩明）重要城镇商业中心（东川、石林、富民、禄劝、寻甸）。l 市级商业中心：n 重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位，25 规划昆明城市商业网点形成“四心六街九区”；。列入市级商业中心的特色商业街（区）：正义路三市街、南屏街东风西路、青年路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、螺蛳湾商业区。n 重点业态：以新型综合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主。n 市级商业中心定位：提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁华气息，推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全市、辐射全省及周边区域、充满活力的商业区。2.6、 昆明主城商业功能区规划 l 城市发展方向：现状城市中心区人口密度较高，城市面貌和居住环境急需改善，根据昆明城市总体规划，随着机场的搬迁，城市中心区人口密度的疏解，今后城市居住用地发展的新区域为城市的北市区、南市区以及城市东南部。 l 商业功能区规划：昆明城市商业设置等级规划为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（小区）级商业中心、街坊商业。2.7、 昆明主城商业网点规划 l 商业网点规划分为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（小区）商业中心三个层面。l 商业体系构成为：市级商业中心（1个）区域商业中心（3个）小区（居住区）商业中心（若干个）。3、 小结l 城市基础设施建设力度加大：2007年可以说是新昆明城市化建设进程彻底展开的一年，昆明的不少片区和道路将进行拆除和拓宽改造，城市管网要入地。对违章违法建筑继续进行拆除，将城市微循环的道路打通。另外，西坝路要拓宽40米，南边连接昆明主城的公路也将随即动工。这些都为整个城市发展的内涵和品质提升起到重要作用。l 纯商业、纯写字楼项目将成为楼市的亮点：2007年，昆明将对弥勒寺、双龙桥、地台寺等四片区进行拆除，在对四区的改造中，将寻求对高容积率、高绿化绿的规划探索。像过去的一些拼凑起来的项目将逐渐淡出市场。尤其是对四片区的拆除，原有聚集的大量商户必将寻求新的商机，加上国家对土地资源控管的加强，根据新版的技术规定，纯商业的容积率可以达到4，这些都为明年的商业地产发展带来了新的发展机遇。l 城中村拆迁改造启幕：昆明主城区有288个城中村，在二环和三环之间还有需要改造的低质民房和破旧房。投资达8.6亿元的莲花池城中村改造工作，已被五华区委、区政府列为贯彻落实市委、市政府关于"三创"工作及实施"4+1"工程的一个重要工作内容。工程将分为两期实施，一期改造范围将达205亩，涉及到1700余拆迁户，其中莲华池村的农户为600余户。在接下来的过程里，政府将以“一村一策”的稳健方式进行城中村的改造管理。甚至在乡镇以及建立规划管理部门。这些片区在今后的35年内都蕴藏着大量的商机。l 空港经济新区和呈贡新城发展前景看好：国务院办公会议已正式批准昆明新国际机场项目立项，此举标志着昆明新国际机场正式获准开始建设。昆明新国际机场选址位于官渡区浑水塘，该机场总投资超过230亿元，其中主体工程投资大约为150亿元。根据中国“十一五”机场建设规划，昆明新国际机场将是今后5年我国兴建的唯一的一座中国面向东南亚、南亚，联结欧亚的国家门户枢纽机场。待建成之后，昆明将成为继北京、广州、上海之后全国第四个拥有国家门户机场的城市。昆明新国际机场的建成，将极大地拉动昆明乃至全省经济社会事业的进步，其中一个显著成就将是，今后欧美国家的投资者将可以经常来昆明，而不用像现在这么麻烦。近期建设的空港经济新区的面积为30个平方公里，打造的是一个面向国际市场的国际商务区域。l 昆明打造宜居城市，预示着休闲时代的来临：昆明的城市规划对滇池延岸规划了湿地和生态绿地，即将启动治理草海的水环境工程，同时按照规划要求建设沿湖的生态绿地和湿地，一些低密度的休闲社区也会相应的出现，展现出这个城市真正的适于居住、休闲的“宜居”特性。随着昆明作为面向南亚、东南亚桥头堡地位的日益突显，城市拥有的商机和吸引力将越来越大，再加上泛亚铁路的建成，昆明将成为南亚、东南亚与国内的信息中转站。城市功能的日趋完善，意味着将引来更多的资金和国际化大企业入驻。所以，在2007年以后，以乡村小镇为代表的休闲地产形式将成为一种发展趋势。l 市场投放和需求稳中有升，整体走势平稳：随着2006年国家频繁出台各种调控房地产的新政，2007年政策将逐渐明晰。加上2006年9月，政府已经公示了昆明主城区住房建设规划（20062010年），明年的市场将会是健康稳步和快速发展的一年。加之昆明的城市首位度较高，云南16个地州上的新型企业转向昆明市场发展，地州上的精英及其大企业逐渐迁移到昆明来，还有在昆明就学的高校学生毕业后的流向等情况，都会对市场的供求关系造成刺激。但是，因为这些需求都是真实存在的，所以昆明2007年的房地产市场还是会呈现出平稳的发展状态。l 综以上述，房地产与城市规划密不可分，了解一个城市的整体发展方向和趋势，才能与城市延展的思路统一起来，根据以上城市规划信息，未来随着昆明城市及商业规划布局不断优化，将进一步提高商贸整体运营能力，凸现商贸平台优势，并对房地产业发展产生较大的推动作用，同时加快商业地产开发力度，利好项目未来发展。第二章、 昆明楼市一、 政策动向1、 政策回顾自1998年住房制度商品化以来，房地产市场迅速成长和发展，但是距今毕竟不到十年的时间。时间长短，必要的法规制度、政策还很不健全，房地产在发展过程中出现了这样那样的问题，同时房地产的迅速发展使其成为很快成为影响经济发展的重要因素。为了解决房地产自身发展中存在的问题，以及为了抑制经济发展过热的问题，近几年国家出台了一系列与房地产有关的政策，是近几年国家出台政策最多的经济领域之一。l 近几年政策的主要特点：n 调控对象由以土地调控为中心转向土地调控与房屋调控并重。n 土地调控由早期主要关注国有土地资产流失问题，开发区建设用地转向对建设用地总量控制和土地管理制度建设的关注。n 房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住房价格的关注和最近对住房结构的调控。4.土地和房屋调控由“租”“费”为主转向以“税”为主，由软约束转向硬约束。n 金融调控由宽松的鼓励性转向紧缩的限制性。l 2006年房地产宏观调控政策，以调整供给结构和引导需求为主线，与前几年相比，其特点是：n 政策的综合性和系统性增强。006年4月底开始，国家关于房地产调控的政策密集出台，涉及信贷、税收、利率、外资、套现结构、市场信息、土地出让与督查力度、土地收益分配管理等领域，涵盖了房地产市场的各个环节。n 政策的可操作性增强。不仅包含具体措施，而且具有量化的指标。如对套现面积及其比重进行量化的规定。n 政策措施的针对性增强。政策和措施主要针对目前房地产市场存在的商品房供应套现结构不合理，普通住宅供应少等问题。n 政策出发点增强了对民生的关注度。2006年出台的房地产政策，以满足普通居民住宅需求为出发点，解决中低收入家庭住房问题提高到显有的高度，凸显了关注民生的理念。n 强化对政策实施的监督。对政策的落实加强了监督检查，相关部委组成调查组对全国各地调查房地产的调控效果，加大了对违规、违法事件的处理力度。n 重视制度建设，建立国家土地督查制度，工业用地出让最低价标准统一公布制度和土地使用权出让收入实行管理收支两条线的管理制度。2、 07政策l “一费二税”开启2007年房地产调控新局：国家税务总局日正式宣布：全国各地将从今年月日起开展房地产开发企业土地增值税清算。 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。l 土地政策：从2007年1月1日起，昆明市城市房地产交易管理条例（修订）将正式实施。昆明市将严格实施商品房预售许可制度，如昆明市四城区进行商品房预售的房地产开发企业，统一到市房产行政主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证后方可售房；未取得预售许可证不得以认购、收取预订款等各种变相预售形式。条例还重点调整了商品房预售许可的管理权，将五华、盘龙、官渡、西山四区（东川区除外）预售许可的管理权限由区级收归为市级，并强化了预售许可的门槛。"按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）须达到工程建设总投资的25%以上"。这些都意味着大多数房地产项目申请预售许可时基础工程须基本完工，房子基本露出地面。此外，条例对商品房销售订金、广告宣传、配套设施、房屋质量等热点问题都以法规形式固定下来。同时，取消了房屋租赁许可和已购公房上市交易的准入许可程序，新增了房地产转让、房屋租赁管理、提高行政效率等方面的内容。昆明市城市房地产交易管理条例（修订）的正式实施，将减少房地产市场上的短期行为，对规范市场秩序，降低交易成本将起到积极作用。使昆明的房地产业在更加健康的市场环境中继续发展，让企业与企业之间的竞争逐渐转向实力与台面上的“阳光对抗”。l 物权法对房地产的六大影响：3月20日颁布的物权法将于2007年10月1日起实行，它的颁布引起了业内以及购房者的广泛关注，据专家分析，物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：n 住宅70年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值.n 严格的土地制度预示着未来调控的方向。n 土地出让方式的规定，维护了国家的利益。n 拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发速度。 n 小区公用部分的规定明晰了产权。n 物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障。l 央行加息或吹响2007年房地产调控号角：央行在2007年3月18日决定上调金融机构一年期存贷款基准利率上条了0.27%，紧随其后的个人住房公积金贷款利率上调0.18%，央行此次加息对楼市的警示作用大于它所能产生的实际效果。 n 对楼市的警示作用大于实际效果：央行加息的实际效果虽没有显现出来，但它对购房者、投机者的心理预警作用是很大的，购房者要考虑继续出台加息政策后的房贷成本，投机者要考虑的是不断加息所带来的投资风险，所以购房者会产生短期内的观望效果。n 加息一定程度上将抬高房价：加息对房地产的影响要从供需两方面来考虑，从供给方面，加息会加大房地产企业的融资成本，而住房成本的提高最后很大程度上会由购房者来买单，这一定程度上将抬高房价；从需求来看，自用型购买者的买房成本增加了，会削弱部分购房者需求，另外，对于投资性需求的购房者会在一定程度上增加他们的风险。n 加息对购房者影响最大：房地产政策对这一链条上的每个角色都会有影响，而且这是一个没有起点和终点的利益链，此次加息对政府、房地产商、银行、购房者等都有影响，但对购房者影响最大。l 八部委：4月，中国建设部、国土资源部等八部委联合下发关于开展房地产市场秩序专项整治的通知，掀开房地产领域的市场秩序专项整治行动序幕。这次行动将紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。l 11部门连手整治昆明楼市：从2007年6月起至明年6月，由昆明市房管局、市规划局、市国土资源局、市建设局、市财政局、市审计局、市监察局、市国家税务局、市地方税务局、市发改委和市工商局等11个职能部门组成的专项整治领导小组，将对房地产项目审批、开发、交易、中介等环节存在的问题进行整治，重点包括九大类：n 一是房地产项目立项、规划审批、施工许可、预售许可、税收等环节的违规审批、滥用职权；n 二是房地产企业擅自改变规划方案或擅自施工的，无资质或越级开发；n 三是房地产企业违法用地，未按规定时限进行开发；n 四是房地产企业擅自销售或以认购等形式收取费用、未按规定时间开始预售、擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让；n 五是房地产企业炒作房号、捂盘惜售、囤积房源以及恶意炒作；n 六是未取得商品房预售许可证，发布预售广告、出现融资或者变相融资内容；n 七是未按有关规定与购房人签订规范的预（销）售合同，订立合同前未向购房人明示合同示范文本，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等；n 八是未按规定时间在“昆明市房产信息网”上进行合同登记备案和未公示商品房源信息、销售进度；n 九是未取得营业执照和从业批准书、房地产经纪机构从业人员未取得经纪执业资格，擅自从事房地产经纪业务；经纪机构和从业人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在经纪活动中赚取差价等违法违规行为。3、 小结l 调控效果的显现需要时间：据国家发改委和国家统计局公布的数据显示，4月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，昆明上涨2.5%，低于全国水平。另据昆明市统计局统计显示，昆明市一季度共完成房地产开发投资30.12亿元，比去年同期增长2.7%，增幅比去年同期回落15.8%。从以上数据可看出，昆明房产企业的开发投资越来越谨慎，再加之本土百姓逐渐将眼光投向股市，房地产市场并没有以往那么火