房地产抵押估价报告(共33页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：徐州市云龙区时代广场房地产抵押价值评估 委 托 方：徐州市时代房地产置业公司估 价 方：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司估 价 人 员：陈小山 成佳桦 成玉琴 吴慧敏估价作业日期：2011年6月01日至2011年6月10日估价报告编号：苏博房估字（2011）第3124号目 录一、 致委托方函2二、 估价师声明3三、 估价的假设和限制条件4四、 房地产估价结果报告6五、 房地产估价技术报告14六、 附件32致委托方函徐州市时代房地产置业公司：我公司于2011年6月01日接受贵方委托，对贵方位于江苏省徐州市云龙区时代广场房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年6月10日结束。根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料，估价对象为徐州市荣威房地产开发公司所属部分房地产，建筑面积为50422，土地使用权总面积为9600，用途为商住楼。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年6月01日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。（四舍五入，取整至万元）法定代表人：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司二一一年六月十日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：估价的假设和限制条件 一、 假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。5.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的商品房销售窗口表而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。房地产估价结果报告一、委托方名 称：徐州市时代房地产置业公司联 系 地 址：江苏省徐州市云龙区二、估价方名 称：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司法定代表人：陈小山住 所：徐州市襄王路一号电 话：0516资 质 等 级：一级证 书 号 码：建房估证字2006144号三、估价对象 1.项目概况 项目位处徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场，周边商业气息浓厚，交通便捷。用地面积9600平方米，总建筑面积50422平方米。主要有3块组成，地上3层以上由3栋高层板式楼组成，为办公室公寓，下面3层商业用房。在3楼平台上为屋顶景观花园。A座15层一共是两单元，一单元两户，面积103147，户型为两室两厅一卫和三室两厅两卫。B座17层四部电梯，层高2.8米,面积2855，其中不仅有精装修的房子还有毛坯房。C座30层两梯四户，层高3米。面积在101195。户型为两室到四室。该座为纯办公楼。16层有195的户型，16-30层为134的户型。2007年10月15日A座、B座楼体全面完成封顶。小区实行封闭式管理、智能化管理，为居家安全提供保障。车位充足，住户可在地下一层通过多个电梯直接上升到达住室。由浙江东阳三建承建。监理单位： 徐州建设监理有限公司时代小商品城引进义乌小商品城商业模式。徐州时代小商品城总建筑面积16300，主体建筑三层，商铺数量700多个。目前招商优惠政策：主力内商铺面积10-20平米，租金范围每平方米每月30-80元。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2008年6月，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为十五层，估价对象为18，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前所有权人尚未领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为时代广场部分项目房地产，本次评估面积为50422平方米。3.估价对象土地概况及权属状况 徐州时代房地产置业有限公司于2006年04月05日取得徐州市民主路5号地块的国有土地使用证，证号为徐土国用（2006）第01509号，地号：02-07-12-0070，土地登记用途为商业、住宅、办公，土地使用权面积为9600，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地50年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2002年07月12日取得建设用地规划许可证。4.区域概况4.1地理位置 估价对象位于徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场。 4.2交通状况估价对象附近有游2、23、14、605、8、105、68、18等公交线路，距离最近的公交站约100米，交通十分便捷。4.3商业繁华度估价对象地处徐州市商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的宣武市场，商业繁华度较高。4.4公用基础设施估价对象所处区域有小区内部配套:电话、宽带、闭路电视线路、管道煤气、供暖系统直接入户中小学:民主路小学、青年路小学、公园巷小学、解放路小学、 徐州高级中学、徐州四中、徐州九中综合商场:宣武市场 花鸟市场 纺织品批发市场邮局:邮政所银行:中国农业银行 中国工商银行医院:徐州妇幼保健医院4.5环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二一一年六月六日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国土地管理法3. 建设部发建标199948号房地产估价规范（GB/T50291-1999）4.中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理办法6.房地产抵押评估指导意见7. 商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 委托方提供的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。技术路线：1、 求取土地价值2、 求取房产价值2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房产价值3、 求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2008年11月06日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币估价对象最终价格为人民币为人民币壹壹肆捌壹伍。（四舍五入，取整至万元）十一、估价报告编制人员房地产估价师： 项目负责人：十二、估价作业日期2011年06月01日至2011年06月10日十三、估价报告有效期根据南京市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期为一年，随着时间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。十四、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。十五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。（2）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%-15%。（3）假定在估价时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。房地产估价技术报告一、个别因素分析1.项目概况 项目位处徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场，周边商业气息浓厚，交通便捷。用地面积9600平方米，总建筑面积50422平方米。主要有3块组成，地上3层以上由3栋高层板式楼组成，为办公室公寓，下面3层商业用房。在3楼平台上为屋顶景观花园。A座15层一共是两单元，一单元两户，面积103147，户型为两室两厅一卫和三室两厅两卫。B座17层四部电梯，层高2.8米,面积2855，其中不仅有精装修的房子还有毛坯房。C座30层两梯四户，层高3米。面积在101195。户型为两室到四室。该座为纯办公楼。16层有195的户型，16-30层为134的户型。2007年10月15日A座、B座楼体全面完成封顶。小区实行封闭式管理、智能化管理，为居家安全提供保障。车位充足，住户可在地下一层通过多个电梯直接上升到达住室。由浙江东阳三建承建。监理单位： 徐州建设监理有限公司时代小商品城引进义乌小商品城商业模式。徐州时代小商品城总建筑面积16300，主体建筑三层，商铺数量700多个。目前招商优惠政策：主力内商铺面积10-20平米，租金范围每平方米每月30-80元。二、区域因素分析1.地理位置估价对象徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场。2.交通状况估价对象附近游2、23、14、605、8、105、68、18等公交线路，距离最近的公交站约100米，交通十分便捷。3.商业繁华度估价对象地处徐州市商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的宣武市场，商业繁华度较高。4.公用基础设施估价对象所处区域有小区内部配套:电话、宽带、闭路电视线路、管道煤气、供暖系统直接入户中小学:民主路小学、青年路小学、公园巷小学、解放路小学、 徐州高级中学、徐州四中、徐州九中综合商场:宣武市场 花鸟市场 纺织品批发市场邮局:邮政所银行:中国农业银行 中国工商银行医院:徐州妇幼保健医院5.环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。三、市场背景分析1. 房地产市场运行情况 （一）房地产投资增速大幅回落2010一季度，全市共完成房地产开发投资18.3亿元，与相比增长8.99%，增幅下降31.81个百分点；其中住宅投资14.4亿元，0.84%，增幅下降52.87个百分点，这说明我市的房地产市场投资在进一步萎缩，市场的潜在下降。（二）、商品住宅供应量基本稳定，但主城区供应量出现负增长一季度，市批准预售项目72个，套数14588套，141.79万平方米，同比上升13.12%；其中商品住宅批准预售套数9626套，建筑面积108.68万平方米，同比上升15.76%。市区（含）商品房批准销售项目22个，商品房批准销售套数6696套，建筑面积共计56.34万平方米，同比下降12.23%，其中住宅批准预售套数4444套，建筑面积共计45.66万平方米，同比增加2.65%。如果剔除贾汪区的3个批准预售项目（276套、1.78万平方米），则一季度徐州市主城区商品房、商品住宅供应量均出现负增长。（三）销售价格小幅波动，商品房、商品住房大幅回升1-3月份，徐州市（含六县）商品房成交均价分别为3178、2962、3100元/平方米；其中住宅成交均价分别为2688、2723、2946元/平方米。一季度，全市商品房销售套数12137套，销售建筑面积118.28万平方米，同比去年同期上升63.42%；其中商品住宅销售套数9372套，销售建筑面积103.26万平方米，同比去年同期上升68.34%。如果扣除春节假日因素，1季度我市商品房日均成交146套，远高于2006、2008年的日均成交套数，接近2007年的日均成交套数。尤其是3月初以来，市场成交较为活跃，其中3月18日成交241套，创今年以来单日成交量的最高纪录。（四）市区二手房成交量上涨明显一季度，受下调影响，徐州市区套数为1758套，为15.31万平方米，同比上升59.48%；其中二手住房销售套数为1651套，销售面积为12.88万平方米，同比上升44.56%（见图2）。（五）以商业、住宅混合用地为主，成交锐减一季度，徐州市区成交土地4宗，成交面积15.82万方米，成交金额2.27亿元，成交面积仅相当于去年同期的22%。从情况来看，1季度土地市场挂牌节奏缓慢，仅挂牌3宗，而去年同期挂牌5宗；从成交地块使用性质来看，1季度成交的4宗地块以商业、住宅混合类为主。二、徐州市运行情况 （一）房地产贷款增速低位徘徊3月末，全市房地产各项为197.33亿元，比去年同期增长18.59%，增幅下降12.91个百分点；比年初增加21.04亿元，仅占本季度增量的7%。在人民币贷款增速强劲反弹情况下，房地产贷款增速依旧低迷（见图3）。 （二）持续负增长，增幅止跌回升3月末，徐州市房地产开发贷款余额为50.44亿元，比去年同期下降3.31亿元，同比下降5.39%；个人购房贷款余额70.89亿元，同比多增4.45亿元，同比增长8.18%（见图4）。 （三）受政策利好影响，增速3月末，全市余额49.62亿元，比年初增加2.61亿元，增长5.56%，比去年同期增加3.50亿元，增幅为7.59%。从图5可见，公积金贷款增速从2008年1月开始持续下降，2008年12月触底后，今年一季度反弹上升，其主要原因是我市2008年11月出台了4项新规定，从降低首付比例、提高贷款上限、扩大测算倍数、推行商业性贷款转公积金贷款等方面对公积金贷款客户给予优惠。（四）商业性个人住房贷款执行情况较好目前，徐州市各金融机构对首次利用贷款购买普通自住房的增量客户，均已按房贷新政的要求执行，优惠的执行也进展迅速。3月末，全市按照0.7折至0.85折执行优惠利率的商业性个人住房贷款余额为59.86亿元，占全部商业性个人住房贷款余额的84.30%。（五）房地产信贷款质量持续好转3月末，徐州市金融机构自营性房地产贷款不良额为2.86亿元（五级分类口径），不良率为1.98，较去年末下降了0.51个百分点，主要由于本季度金融机构收回了2381万次级住房开发贷款，目前开发贷款不良率为4.6，比上一季度下降了1.42个百分点。个人住房贷款质量稳定，3月末个人住房贷款不良率仅为0.85。三、趋势预测及需要关注的问题尽管各项对市场信心的稳定具有积极作用，但居民对未来经济前景的忧虑及房价下跌的心理预期总体并未改变，房地产市场走势仍存在较大不确定性。从长远看潜在风险仍未得到充分释放，仍面临一定压力，个别开发商资金压力较大，目前还不容乐观，市场走势尚不明朗。（一）仍然严峻，房地产市场总体低迷态势仍有可能延续处于持续蔓延态势，虽有一定幅度的回暖，但是未来趋势难以判断，如果周边城市房地产市场再度走低，势必会对徐州楼市产生传导效应。（二）徐州市住房价格呈刚性态势，开发商与消费者仍将持续徐州市居民购房以自住为主，投机性购房比例较小，房价虚高程度远低于沿海发达地区，另外土地、资金等成本刚性较强，开发商公开大幅降价的可能性较小，因此买卖双方围绕着房价的博弈还将持续下去。（三）政策的持续性效果，尚需较长时间国家和地方政府近期针对房地产市场出台了一系列刺激措施，税费减免、按揭利率降低对促进住房销售起到了一定作用，但政策效应究竟能持续多久尚难确定，因为楼市的健康发展最终取决于消费者的真实。（四）部分房地产开发企业趋紧，开发贷款面临若房地产市场再度回调下行，将对部分开发企业资金链带来严峻的考验，个别企业的开发贷款可能难以如期归还，倒逼金融机构采取等方式进行缓冲，对贷款质量形成冲击。如中住佳展地产（徐州）有限公司，徐州市对其泉山森林海项目发放贷款2.2亿元，但由于该公司销售情况不理想，且股东方信用评级大幅下降，导致该行贷款出现潜在风险。四、对促进房地产市场健康平稳发展的相关建议 （一）政府方面，一是增强房地产市场发展信心，促进房地产市场稳定健康发展，通过新闻宣传和降低交易费用等形式提振消费者对房地产市场发展信心。要引导广大居民、梯度消费；二是引导住房需求，调整供应结构，发展节能省地环保型住宅。要坚持从现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，加大调整住房供应结构力度。要鼓励开发企业开发建设节能省地环保型住宅，提高住宅品质，完善发展节能省地环保型住宅建设的配套政策；三是加大供应力度，提高住房货币补贴标准，通过购买商品房增加廉租房供应量解决低收入人群住房问题，对目前商品住房存量进行消化。（二）金融机构方面，一是密切关注发展，关注借款企业及个人状况，严格控制贷款风险；二是支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，加大对节能环保型住宅项目的支持，支持重点房地产企业发展，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，推进房地产金融产品创新，拓宽渠道。三是灵活运用利率定价机制引导房地产开发企业加大对保障性住房的建设力度 （三）房地产企业方面，一是不要盲目扩大投资规模，要加强内部管理，控制企业的生产；二是要关注国家和地方政府政策，合理开发土地，加大力度开发环保节能型住宅，密切关注市场，适时调整，控制。三是要严格按照90平米以下住房面积所占比重不低于开发建设总面积70%的要求，切实调整住房建设结构，合理定价，。六、估价测算过程（一）采用成本法进行测算 1.土地采用市场比较法 1.1比较实例选择 通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则如下： 1.1.1与待估宗地属同一供需圈 1.1.2与待估宗地用途应相同或相近 1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似 1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近 1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。 实例A：华隆财富大厦财富大厦位于徐州市淮海西路29号（苏源大酒店东侧），城市主干线淮海路、中山路交汇地段。地块为商业用地，用地面积2865.33平方米，所在区域商业繁华程度较好，道路通达度优，交通便利度优，环境质量优。2005年9月23日宗地基础设施开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地挂牌出让价格为10356元/。实例B: 天成国际广场天成国际广场位于徐州市第一核心商圈彭城广场核心地带，淮海路、彭城路、青年路、百年大同街交汇处，是徐州中心商圈市政五大重点建设项目之一。占据核心商圈的商业核心。用地总面积为12747.7平方米。2005年09月10日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地红线内土地平整的挂牌出让价格为12087元/。实例C：地王大厦解放南路景观商业街的东侧原海郑路小学，南邻美国大型零售企业沃尔玛超市，西靠戏马台景区和商贾云集的户部山商业步行街，东面紧邻徐州有名的商贸区宣武市场和上海服饰城，北侧为可供市民休闲、游玩的快哉亭公园。用地总面积为5756平方米；2008年11月23日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地红线内土地平整的挂牌出让价格为14660元/。1.2编制比较因素条件说明表，估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表4。表4 比较因素条件说明表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称时代广场华隆财富大厦天成国际广场地王大厦成交价格待估10356元/12087元/14660元/土地用途商办商办商办商办交易日期2006.12.302008.09.232007.09.102007.11.23交易情况正常正常正常正常区域因素距市中心距离约4公里约5公里约1公里约4公里区域繁华程度较优一般优较优道路通达度优较优较优优交通便利度优一般较优较优基础设施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平公用设施完备度优较优优较优环境质量优劣度优较优较优较优个别因素形 状较规则较规则较规则较规则面 积504222461841713容 积 率6.04.0/2.0临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街宗地内开发水平土地平整土地平整土地平整土地平整相邻土地利用状况以商用为主以商用为主以商用为主以商用为主其它主要影响因素无无无无1.3比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。表5 比较因素条件指标说明表比较因素待估宗地土地用途土地用途主要以商业、综合、住宅、工业为主，以待估宗地商业用途为基准，相差一个等级，价格修正±5交易日期参照省地价动态监测测算的地价指数，结合待估宗地位置确定交易情况分正常交易、不正常交易，以待估宗地为基准，相差一个等级，价格修正±5区域因素距市中心距离以估价对象距商服中心距离为基准（100%），每相差1000m，价格修正±5%。区域繁华程度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象区域繁华度条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%道路通达度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象道路通达度为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%交通便利度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象交通条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%基础设施完善度基础设施分为六通、 六通、五通三个等级，以估价对象基础设施为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%。公用设施完备度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象公用设施条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%环境质量优劣度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%个别因素形 状分为矩形、较规则、较不规则、不规则四个等级，以估价对象环境条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%面 积分为大、较大、适中、较小、小五个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，价格修正±1%临街状况分为三面临街、两面临街、一面临街、不临街四个等级，以估价对象临街状况为基准（100），相差一个等级，价格修正±2%宗地内开发水平基础设施分为六通一平、 六通一平、五通一平、土地平整四个等级，以估价对象宗地内开发水平为基准（100%），相差一个等级，价格修正±2%。相邻土地利用状况土地用途主要以商业、综合、住宅、工业为主，以待估宗地相邻土地利用状况为基准，相差一个等级，价格修正±2其它主要影响因素分为有利、较有利、无影响、较不利、不利五个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，价格修正±1%1.4编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表6。表6 比较因素条件指数表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称时代广场华隆财富大厦天成国际广场地王大厦土地用途100100100100交易日期100102102102交易情况100100100100区域因素距市中心距离10095115100区域繁华程度10098102100道路通达度1009898100交通便利度100969898基础设施完善度100100100100公用设施完备度100989698环境质量优劣度100989898个别因素形 状100100100100面 积100100100100容积率100102102106临街状况1005050100宗地内开发水平100100100100相邻土地利用状况100100104100其它主要影响因素1001001001001.5 编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。表7 因素比较修正系数表比较因素实例一实例二实例三项目名称华隆财富大厦天成国际广场地王大厦成交价格10356元/12087元/14660元/土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素距市中心距离100/95100/115100/100区域繁华程度100/98100/102100/100道路通达度100/98100/98100/100交通便利度100/96100/98100/98基础设施完善度100/100100/100100/100公用设施完备度100/98100/96100/98环境质量优劣度100/98100/98100/98个别因素形 状100/100100/100100/100面 积100/50100/50100/100容积率100/102100/102100/106临街状况100/98100/98100/100宗地内开发水平100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/104100/100其它主要影响因素100/100100/100100/100测算单价24149元/21510元/14406元/ 比准价格20021元/估价对象土地取得成本为：20021元/×50422=.25万元2建筑物重置价通常采用成本积算法求取。 建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。 2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。 （1）建安工程费：根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为1200元/，估价对象商业已全部建成。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。故估价对象房屋建安工程费为： 1200元/×50422=6050.64万元（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%，则前期工程费为： 6050.64万元×10%=605.06万元（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需120.00元/m2，则附属公共配套费为：120元/m2×50422 m2=605.06万元（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需200.00元/m2，则公共基础设施费为：200元/×50422 m2=1008.44万元（5）政策性收费：按建筑面积131.3元/平方米计算，根据徐州市物价、徐州市财政局关于转发省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费120元/m2；白蚁防治费1.5元/ m2；教育地方附加费10.0元/ m2；散装水泥基金2元/m2；新型墙体材料专项基金8元/m2；即：131.3元/×50422=662.04万元开发成本=6050.64万元+605.06万元+605.06万元+1008.44万元+662.04万元=