我国房地产行业融资渠道分析(共28页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上洛 阳 理 工 学 院毕 业 设 计（论 文）题目 我国房地产行业融资渠道分析 姓 名 系 （部） 土木工程学院 专 业 房地产经营与估价 指导教师 2008 年 6 月 1 日专心-专注-专业洛阳理工学院毕业设计（论文）任务书填表时间： 2008年 5月20日学生姓名专业班级05房地产经营与估价（2）班指导教师课题类型毕业论文题目我国房地产行业融资渠道分析主要研究目标(或研究内容)一、我国房地产融资渠道现状二、我国房地产融资渠道类型三、我国房地产融资渠道中出现的问题四、未来我国房地产融资渠道发展的对策课题要求、主要任务及数量（指图纸规格、张数，说明书页数、论文字数等） 通过撰写论文培养学生综合运用所学基础理论和专业知识，分析与解决实际问题的能力。要求所写论文主题突出，内容充实，论据充分，数据可靠，层次清晰，格式规范，文字流畅。字数不少于1.5 万字，并需翻译相关的技术资料，内容应尽量结合课题。进度计划1、2008年2月下旬，论文指导教师见面会，提出论文写作要求；2、2008年3月上旬，定论文题目、提纲；3、2008年4月中旬，论文初稿及修改；4、2008年5月中旬，初定稿并排版打印；5、2008年6月1日，提交论文。主要参考文献1、林增杰等房地产经济学，中国建筑工业出版社出版，2003年5月2、邓宏乾房地产金融，华中科技大学出版社出版，2004年11月3、郭建波 刘洪玉房地产经营管理百科全书，人民中国出版社出版，1999年1月指导教师签字： 教研室主任签字： 年 月 日11255711111213131515161717192022目 录目 录中文摘要Abstract 第一章 前言1.1 房地产融资渠道与房地产融资1.2 近几年我国房地产融资渠道的发展状况第二章 我国房地产融资渠道类型2.1 传统融资渠道2.2 新兴融资渠道第三章 我国房地产融资渠道中出现的问题3.1 融资渠道格局单一3.2 “尴尬”的银行3.3 融资政策有待完善3.4 房地产投资与房地产“投机” 第四章 未来我国房地产融资渠道发展的对策4.1 完成行业内部资源整合4.2 管理外来行业介入渠道4.3完善建立保险担保体系4.4多种融资渠道组合使用谢 辞参考文献注 释中 文 摘 要房地产业是国民经济的重要支柱，具有特别重要的地位和作用。作为典型的资本密集型产业，我国房地产企业资金普遍短缺，而其开发经营的房地产项目所需资金又往往非常庞大。所以如何更好地借助于多种多样的房地产金融工具，广开筹资渠道，顺利地融通项目资金，降低或分散风险，成了许多房地产公司企业工作的重点。本文首先分析了房地产行业的融资现状，然后重点分析了传统的融资渠道和近几年来新兴的几种融资渠道，试图找到当前融资渠道中出现的问题，最后结合相关政策，对我国未来房地产融资渠道的发展提出合理化的意见或建议。关键词：房地产融资 融资渠道 融资对策AbstractThe real estate industry is an important pillar of the national economy, and it plays a particular important role. As a typical capital-intensive industry, China's real estate enterprises are generally short of funds, and its needs of funds to develop and manage the real estate projects are often very large, so how to make use of various of real estate financial instruments widely to open up more funding Channels, smooth intermediation project funding, reduce or Scatter the risks have become many real estate companies focus of work. This paper analyzed the status of financing the real estate industry, and then focus on the analysis of the traditional financing channels and several new financing channels in recent years, trying to find out the problems of financing channels, lastly, associated with the related policy, giving several advices or suggestions on the development of Chinas real estate financing channels in the future.Key word: real estate financing，financing channels，financing strategy第一章 前 言自从1998年房地产行业实现体制转轨以来，中国房地产业总体上讲是在一种体制动态改进的环境中运行和发展的。而从1998年到2007年的近10时间里，房地产业保持了较为快速的增长。房地产经济规模在GDP中所占的比例、投资额在全社会固定投资中所占的比例、行业经济增长对全社会GDP增长的拉动比例等经济指标都显示了房地产的快速增长，也反映了房地产业作为中国经济支柱产业的地位。与房地产行业的快速发展不同的是，房地产融资作为房地产行业中的重要一环，其发展速度却远远滞后于房地产业。房地产是一个资金密集型行业，如果不能保证正常的融资，资金不能及时到位，对房地产行业的打击可以说是致命的。而现在我国的房地产行业融资渠道单一，过分依赖银行已是一个不争的实事，如何能开辟新兴融资渠道，如何完善现有融资渠道体系，已经成了一个影响我国房地产未来走向的重大课题。本文作者将尝试着以一个学生的视角，对房地产融资渠道进行一下简单的分析，希望能对此提出一个合理的建议。由于知识和阅历的限制，文章难免有不当之处，尚望各位老师批评指正！1.1房地产融资渠道与房地产融资融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。所谓房地产融资，概括讲，就是为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金而服务的所有金融行为1。房地产融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分。房地产融资渠道，即房地产业及其相关部门进行资金筹集、融通和清算的渠道。本文所讲的渠道，含有通道、工具或者方式的意思。房地产融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。其融资过程中的存储、信贷关系都是以房地产项目为核心。具体包括房地产再生产过程中的各种存款、贷款、投资信托、租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易，以及房地产融资专门机构所办理的多项中间业务等各种金融业务活动。房地产融资具有资金需求量大、资金周转期长、资金运动在空间上相对固定和资金随时间增长而自然增长等特点。在我国，虽然房地产融资还处于试验阶段，还不成熟，有很大的局限性，但在我国改革和发展中却发挥着重要的作用。第一，广泛开办城镇职工、居民个人住房储蓄，正确引导消费，培养和增强职工、居民在购房、建房上经济承受能力，以推动商品房出售，支持和配合城镇住房制度改革，有着重要的作用。第二，筹集和融通社会闲散资金，用以支持房地产的生产、流通和消费，保证房地产再生产过程的顺利进行，促进房地产业健康发展，同时带动相关行业的发展。第三，房地产融资能充分发挥信贷和利率的杠杆作用，按照国家相关经济政策，调节资金投向，引导房地产有计划按比例地沿着长期稳定和协调的良性循环的轨道发展。第四，房地产融资业可以通过住房基金的建立、管理、监督和营运，不仅调剂资金余缺，还可保证住房制度改革的资金需求和房地产金融资金来源有一个稳定的渠道。1.2近几年我国房地产融资渠道的发展状况1.2.1融资规模要想知道当前的房地产融资渠道的现状，还是先让我们来看一下当前的房地产投资现状，因为这样可以让我们从另一个角度了解我国当前房地产融资的总规模。2003年，中国房地产投资首次突破1万亿元，其中到位的资金达到1.31万亿元。这一数字在后面的几年里被连续刷新，2004年为17169亿元，2005年21178亿元，2006年26880亿元，2007年初步统计达到2.5万亿元，2008年1-3月完成投资已突破1万亿元2。可以看出从2003年到2006年，房地产投资增长非常迅速，而在国家多年的宏观政策调控下，2007年的投资规模有所放缓。1.2.2融资渠道在我国房地产行业，传统的融资渠道有三大类3，即房地产企业自有及自筹资金、银行贷款和其它资金，其中其它资金中又以建筑企业垫付的工程款和客户支付的预付款为主，约占80%。表1-1：2003-2007年房地产投资资金来源4 单位：亿元，%年份2003年2004年2005年2006年2007年资金总计数额1319617169211782668025280比例100%100%100%100%100%预算内资金数额11.3611.8112.5比例0.09%0.07%0.01%债券融资数额0.550.195.6比例0.00%0.00%0.02%利用外资数额170228252比例1.29%1.33%1.19%自筹资金数额3771520870348754比例28.57%30.33%33.2%31.9%银行贷款数额3138315838355268比例23.78%18.4%18.1%19.6%其它资金数额610685621003512540比例46.27%49.84%47.4%47.0%从表1-1中我们可以清楚的看到：（1）我国房地产融资渠道已呈多元化发展趋势；（2）企业自筹、银行贷款和其它资金三个融资渠道的融资总额比例在90%以上，2004-2006年这一比例都在98%以上，当前我国的融资渠道还很传统，很单一。（3）尽管渠道开始向多元化方向发展，但通过债券、股票、基金等新兴融资渠道获得的资金量并不是很多，所占比例不高。（4）虽然从表面上看银行贷款在融资中占的比例都不高，但是建筑施工企业垫付资金和客户预付款中大多数也来自银行贷款，如此算来，银行贷款在整个融资渠道中所占比例一般在60%以上。第二章 我国房地产融资渠道类型2.1传统融资渠道房地产业以其产业关联度高、带动力强等特点对国民经济发展有着重要的作用，然而房地产业要发展就必须有足够的资金用于投资。在上一部分中我已经介绍过，我国房地产业目前的融资渠道主要有三个，即企业自有及自筹资金、银行贷款和其它资金，其中企业自有及自筹资金中包括企业自有的注册资本金，银行贷款主要以国内银行贷款为主，其它资金中又以建筑企业垫付的工程款、建筑供应商垫付的材料款和客户支付的预付款为主。2.1.1自有资金房地产自有资金，通常包括房地产企业的注册资金、现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款。房地产自筹资金包括房地产企业通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等。事实上开发商存在银行里的现金不会很多，但某些存于银行用于透支贷款、保函或信用证的补偿余额的冻结资金，如能早日解除冻结，也属于现金一类。速动资金包括各种应收的银行票据、股票和债券，以及其他可以立即销售的现房回款和近期的各类物业应收款等。2.1.2银行贷款现行的房地产制度刚刚确立时，银行在房地产市场扮演着很重要的角色，也带动了中国的房地产行业的迅速发展。但是随着各商业银行对风险认识的提升以及国家的宏观调控政策力度加大，我们不难发现，国内银行对房地产企业的开发贷款在房地产融资总额中所占比例明显下降。2001-2003年这一比例一直维持在20%以上，但从2004年开始，这一比例分别为18.4%、18.1%和19.6%，可以说国家的调控政策收到了明显的效果。但是真实的情况并非如此，虽然比例下降了，但是中国房地产的投资规模在逐年增加，基数的加大必然带来的是银行贷款数额的增加，2003到2006年的银行直接贷款数额分别是3138亿元、3158亿元、3835亿元和5268亿元，是在逐年增加的。同时，因为房地产企业更多的把银行贷款转移给施工方、材料供应方和购房者来承担，所以算上施工方、材料供应方向银行的贷款以及个人购房者的住房按揭贷款，银行系统在房地产融资中实际占比一直保持在60%以上。2.1.3其它资金其它资金主要包括建筑施工企业垫付的工程款、建材供应商垫付的材料款以及个人购房者的预付款和定金。第一，建筑施工企业垫付的工程款和建材供应商垫付的材料款这两项垫付是目前房地产行业内部或明或暗都在执行的一条规则，对于房地产企业来讲，用别人的钱为自己赚钱，是最好不过的事情了。因为他们只要用自有资金支付土地出让金后就可以顺利的开工建设了，后面的事自然由建筑施工企业和建材供应商来解决了。而对于后两者，为了获得工程，也只能无奈的接受这一潜规则。有实力的自己支付，而实力较弱的不得不向银行贷款。所以尽管房地产企业银行贷款的比例近年来有下降趋势，但实际上转架给了施工方和材料方，而银行仍然在大量的发放贷款。第二，个人购房者的预付款和定金尽管国家近年来加大了对期房预售监管力度，但仍有一些开发商以内部认购等多种形式进行着期房的预售工作，再加上符合规则的正当预售，可以说个人购房者的预付款和定金已经成为很多开发商不言自明的资金回笼手段和融资手段。“有钱大家赚，我赚大头”是很多开发商坚信的理论。而预售房的低价格和高预期收益也让很多购房者乐于此道。因此，个人购房者的预付款和定金，这一本该属于房地产企业收益渠道的资金却变成了房地产企业融资的渠道的资金了。2.2新兴融资渠道2.2.1信托融资房地产信托是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益5。虽然从本质上讲，信托不是一种融资方式，而是一个融资平台，但它在串接多种金融工具方面独具优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性、优越性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。信托公司通过信托资金的运用，能对信托资金的使用形成绝对控制，确保用途不被改变，对安全性、合理性进行全程监控；还可以直接对项目运行中可能出现的市场风险、操作风险以及道德风险进行防范和管理，以确保信托财产的完整和委托人的利益。现阶段，信托产品主要有以下两种模式。一种是信托投资公司直接对房地产项目投资。对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到要求，信托投资公司人作为股东获得投资回报。另外，对房地产资金链出现紧张的企业，信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。另一种模式是债权融资。债权融资方式是指针对虽然自有资本金已达到国家要求，但由于政策、市场或其它原因等造成房地产企业短期资金困难这一情况，由信托公司定向给房地产企业提供一笔征信贷款，使其补上资金缺口。但是信托在发行量、发行渠道、广告宣传、法律保护等诸多环节还受制约，如信托法规定，每个信托计划限卖200份，单份金额不小于5万元，这使信托产品向社会公众的销售难度增加；从目前央行的监督管理看，“只是经济适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划”，限制了开发商进入信托的门槛；信托法又规定，所有信托产品都不得向买受人承诺收益率，因此即使开发商有预先的承诺，买受人的收益也得不到法律的保护；另外，如此高度集中且相对“封闭”的投资计划，中途如果因为项目风险爆发，任何一方选择退出，都很难找到愿意接手的下家。这些问题必须得到充分的重视和逐步解决，否则将成为制约房地产信托规模发展的最大障碍。2.2.2基金融资（REITs）房地产基金途径从上市和非上市来区分可以分为公开和私募。公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债务。私募有各种方式，其中之一是与股东合作开发，另外是股本的投资和债务的投资。从国际基金来看，两种都有。房地产基金模式现在运行有效的是REITs。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）本质上是一种证券化的产业投资基金，它通过持有和经营房地产来为投资者提供稳定的未来收益，并将收益90%以上的部分通过派息的形式分配给投资者。具体来讲，就是由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托专业机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，从而尽可能降低其投资风险，保证稳定的投资收益，其收益由受益凭证持有人分享。这种融资方式不同于普通的信托融资，又不等同于证券化的融资，应该说是二者的集合体。因为它的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，有更强的流动性，而且投资者享受有限责任、集中管理、自由进出和转让等优惠条件。通过房地产投资信托基金，小额投资者也能够分到原来少数富人和大的机构才能获得的商用房地产的收益。2.2.3项目融资项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物6。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。项目融资具有以下优势。首先，有限追索项目融资能有效地实现融资目的；其次，实现资产负债表外融资；第三，实现风险隔离和分散风险的目的。但是风险分配的复杂性、贷款风险加大、成本高等不足也成了影响项目融资发展的软肋。从项目的投资决策到选择方案，一直到完成融资，项目融资大致上可分为四个框架结构和五个阶段。项目融资的结构有四个，分别是项目的投资结构、项目的融资结构、项目的资金结构和项目的信用担保结构。项目融资的阶段有五个，分别是投资决策分析阶段、融资决策分析阶段、融资结构分析阶段、融资谈判阶段和项目融资的执行阶段。2.2.4房地产证券化房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式7。这里想说明一下的是，房地产证券化不能简单的等同于房地产股票和房地产债券。因为二者的信用基础和对追索权的规定都不相同。另外，房地产证券化又不等同于项目融资，因为二者的资金来源和风险隔离的目的不同。但是房地产证券化又是一个非常广泛的概念，大致可以分为两个大类别，一是房地产抵押贷款债权证券化，二是房地产物权证券化。具体包含六种形式：住房抵押贷款证券化、商业房地产抵押贷款证券化、房地产股票、房地产债券、房地产投资券和房地产投资基金，其中前两种形式属于住房抵押贷款债权证券化，后四种形式属于房地产物权证券化。住房抵押贷款债权证券化是计税抵押贷款债权证券化中最主要和最典型的品种。住房抵押贷款债权证券化是以集合的住房抵押贷款为支撑发行证券，并在资本市场进行融资的过程。在住房抵押贷款债权证券化实践中，出现的运作工具有抵押过手证券（Mortgage-backed Securities）、抵押债券（Mortgage Bond）、抵押转付债券（Mortgage Pay-through Securities）和本息分离证券（SMBS）。房地产物权证券化是将房地产投资转变为有价证券形式的股权和债权，使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转变为有价证券形式的债权关系。物权证券化的资产形态是实物性的。第三章 我国房地产融资渠道中出现的问题我国的房地产业近年来发展迅速，而房地产融资业的发展却明显滞后于房地产业的速度，尤其是融资渠道太过传统，太过单一，出现了一些问题。3.1融资渠道格局单一在第一部分的论述中，作者已经提出，目前我国的房地产融资渠道主要有三个方面，已经形成三足鼎立的格局。以2006年为例，自筹资金、银行贷款和其它资金三个渠道的融资量在总融资中所占比例分别为31.9%、19.6%和47%，合计达到98.5%。具体的看，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，不过近几年来，其所占比例一直在下降，从2004年的49.84%下降到2005年的47.4%，2006年再次下降到47%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，从前面的表中不难看出，除2006年所占比例略有下降外，几年来一直在提高；国内贷款占据着第三位的资金来源。2006年国内贷款达到了5268亿元，从比例上看，在连续下降三年后首次小幅上升；从增长上看，比2005年增长37.37%，远远高于上几年。而这样单一的三足鼎立格局，既显示了我国房地产企业融资渠道单一和融资水平不高，又向我们敲响了单一格局背后的高风险的警钟。从房地产企业的角度看，一旦其中的某一个渠道出现问题，企业的资金链必然出现断裂，因为这三个渠道的融资量太大，根本不可能出现另一个渠道出来救险，而资金链的断裂对于一个房地产企业的打击无疑是毁灭性的。而从资金提供者的角度看，不管是哪个渠道的资金提供者，其承担的风险是不言而喻的，一旦房地产行业出现不景气，资金无法收回，必然带来连锁反映，引发更大规模甚至是全国性的金融危机，例如最近出现的美国金融次贷危机就是这样引发的。所以，单一的格局不论从房地产行业看，还是从全国经济角度看，都是不利的。3.2“尴尬”的银行银行，扮演财政出纳和会计的角色。同时，它在房地产融资中的地位也是绝对重要的。由于银行掌握了充足的资金，并且资金的供给也相对稳定，对于资金需求量大，周转期长的房地产业，银行是其最为稳定的资金来源。同时，房地产金融是银行发展的一个重要战略，尤其是四大商业银行的股份制改革，需要将不良资产转移到优良资产上来，而房地产贷款就是优良的资产之一。所以说，银行是支持房地产业的主干。两者的结合应该说是一对天然的完美结合，所以房地产企业通过银行渠道融资是一个人们都想看到结果。这是好的方面。但是进一步分析，我们发现，在三足鼎立的房地产融资渠道格局中，其它资金来源里，大部分来自于定金及预收款，这部分中又有60%至70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。其它资金中的另一个重要来源主要是建筑施工企业的工程垫款和材料供应商的材料款垫付。而在这两部分的垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。也就是说，在房地产开发资金来源中，有60%左右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发商自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。正因如此，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统存在着各种风险：第一，是期房贷款带来的问题，由于房产项目的烂尾、质量和产权的纠纷造成不还银行贷款的事情已经屡见不鲜；第二，是假按揭贷款的风险，由于按揭贷款相对于开发贷款比较容易取得，房地产商也认为按揭贷款的利率比较低，使用周期比较长，纷纷转为假按揭贷款；第三，是市场风险，由于对市场风险的估计常常不够准确，这会使得国家宏观调控的效果大打折扣；第四，是法律风险，由于目前法律对银行权益保护的欠缺，造成了一些道德风险和合同关系的问题。所以在为房地产业服务的同时，银行又有很大的风险，既想给房地产业提供充足资金，以求得在房地产的高利润中分一杯羹，又不想过多的替房地产企业承担本该由他们所承担的风险，但是出于各种原因，银行又不得不和房地产业联系在一起，为其服务。在单一融资渠道格局的现状下，银行业不得不扮演并有可能继续扮演十分“尴尬”的角色。3.3融资政策有待完善应该说不仅仅在房地产融资渠道上存在着政策的不完善，不管是什么行业，什么问题，都或多或少的存在着相关法律、法规和政策的不完善。这种不完善，更准确的说法应该是政策调整的相对滞后性。政策，本身就是针对政治或经济事务运行过程中所出现的问题，而采取的一种事后调节。尤其是在房地产行业，因为本身的建设周期长、信息交流渠道不畅通等原因，政策调控的滞后性更为严重，作为国家相关部门，也只能是发现一种问题出台一种政策。但是不可否认，在房地产融资活动中，相关政策确实应该进一步完善提高。3.4房地产投资与房地产“投机”本文讲的是房地产融资渠道，和房地产投资看起来似乎没有太大关系，但实际上关系重大。因为房地产业的融资行为说白了就是通过各种渠道向资金拥有者融通资金的过程，对于资金拥有者来讲，房地产的融资过程其实就是他们投资的过程。房地产投资分为直接投资和间接投资两种。直接投资是指开发商投资建房或居民个人投资买房的行为。房地产间接投资是房地产的间接投资者不直接参与有关房地产投资管理工作，而只是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。无论是直接投资还是间接投资，其利润的获取都是以房地产的预期收益或自然增值为前提的。而房地产投机则是一种纯粹的资本投机行为，他们的利润不是以房地产的收益为前提，而是一种简单的资本炒作。虽然不能简单的等同于炒股票，但二者有一定的相似之处。对于房地产投资者，我们是欢迎的，因为他们的资本投入，拓展了房地产企业的融资渠道，提高了房地产企业的融资规模，有利于我国房地产行业的和我国国民经济的健康发展。而房地产投机则不一样，因为他们获得利润的前提是资本的炒作，一旦有利可徒，他们就会把资金大量的涌向一个行业或项目，趁机大捞一笔后撤资抽身，而不管留下了什么。同样，他们一旦认为风险来到，则会尽力避免涉足其中，或者把已经投入的资本以最快的速度撤出，同样不会管留下了什么。虽然从法律或道义的层面上讲，他们并没有错，甚至从经济学的角度看，他们是正确的。但是从房地产融资的角度，从我国国民经济健康、平稳、可持续发展的角度看，却是百害而无一利的，也是房地产企业应该尽力规避的。所以，尽管某些房地产投机者的资金会通过各种融资渠道进入房地产企业，但是我们不得不注意其中的问题，随时警惕因房地产投机造成房地产企业资金链断裂等后果的发生。第四章 未来我国房地产融资渠道发展的对策4.1完成行业内部资源整合我国的房地产企业达到全部资金或者大部分资金实现自给是不现实的，可是如何提升我国房地产企业的核心竞争力，却是一个重要的课题。我的建议是在未来的房地产融资过程中，立足于自给自足，让每一个企业都能最大限度的使用自己的自有资金，让自有及自筹资金成为融资渠道中最重要的一个。要达到这一目的，行业内部资源的有效整合是非常重要的。有三种模式可以实现。第一，并购一些小型的房地产公司仅仅靠自己的资金根本不可能独立的完成一个项目的建设，而且小公司的融资难度非常大。但是不可否认，这些小企业也拥有一定量的资金，因为每一个房地产公司的成立都有一定的注册资本金。而一些大型房地产企业虽然资金很多，但要想实现独立完成一个项目的开发也有一定的难度。目前我国有房地产企业五万多家，而实际上有项目可作的不足1/3，很多企业没有项目可做，造成了行业资源的严重浪费，是不是可以按照市场规律，实现大型房地产企业对小型房地产企业的并购。对大公司而言，能部分的解决资金短缺的问题；对小公司来讲，解决“有人有钱”却没有项目可作的尴尬；对国家来讲，避免了行业资源的浪费，尤其是资本的浪费。第二，合并这主要是针对一些中型房地产企业而讲的。对于占我国房地产企业最大力量的中型房地产企业，他们已经在多年的运作中完成的资本的原始积累，可以说拥有一部分资金，技术也相对成熟，但是和大企业相比，仍然没有竞争力。如果这一部分企业实现两两结合，合并重组，对双方的好处不言而喻。第三，合作我国的企业多数很看重自己企业的“生命”存在，很多企业由于受传统观念等的影响，不愿放弃自己的名字而被别人吞并或两两合并。那么第三个途径合作建设就显得非常实用。以洛阳为例，前几年洛阳出现的一个很成功的楼盘水榭王城。一句“成功男人买水榭，幸福女人住水榭”让很多人难忘。而实际上，水榭王城楼盘并不是一家公司开发建设的，而是洛阳苑泰房地产公司和洛阳宏居房地产公司联合开发的。当然，无论是并购、合并还是合作，三种模式都是立足企业自有及自筹资金这一融资渠道来讲的。另外，在并购、合并或合作的过程中，政策的完善性和政府相关部门的作用不能忽视，如果办不好，很可能造成损失。4.2管理外来行业介入渠道在我国，有不少企业和公司拥有大量闲置资金，例如煤炭、电力、通信、保险、石化等行业。而房地产企业却有很大的资金缺口，二者应该说是能够实现合作的。但是由于缺少相应的融资渠道，加之国家对一些行业资本的管控力度较大，使得二者不能实现很好的资源互补。现在的很多资本持有者已经开始考虑投身房地产业，例如中国三大保险公司之一的中国平安已经在旗下设立的专门了中国平安房地产开发有限公司，河南的永煤集团、义煤集团等煤炭行业也纷纷设立房地产公司进行房地产开发，但是它们缺少相应的房地产开发管理的经验。而很多房地产公司却在为找不到合适的融资渠道、融不到资金而发愁。第一，房地产公司应该拓宽融资渠道，与这些资本拥有者建立联系，通过企业贷款、企业债券、股票等渠道向这些公司融通资金。第二，国家在管理这些公司投资房地产的事情上，完善相关法律、法规和政策，既要保证资金的安全，同时实现资金的有效利用，支持房地产业的发展。第三，在以上条件尚不具备的情况下，可以进行外部合作，例如现在很多房地产楼盘中都出现了投资商和开发商等不同的主体，投资者只负责资金融通，而开发商则主要负责资金使用、项目建设。洛阳申泰新世纪广场项目就是由河南杜康投资集团投资，由洛阳高新申泰置业有限公司开发建设的一个典型楼盘。4.3完善建立保险担保体系前边已经说到，我国的房地产企业主要依靠银行贷款，融资渠道少，融资难度大。也说到了很多资本持有者想投资房地产，却没有投资，认真研究不难发现，房地产企业信用等级不高，缺少相应的保险和担保机制也是资本持有者不愿投资的一个重要原因。目前我国各种房地产融资渠道中，基本上很少有保险业的介入，只有个人住房按揭贷款中有一少部分申请了保险。担保机构的介入力度也不大。因为保险、担保业的介入会在一定程度上增加融资成本，所以很多企业不愿意让保险、担保机构介入。也正是因为少了这两个风险保障机构的介入，房地产业在各个渠道的融资中都困难重重。让保险和担保机构介入，分担房地产企业、银行和资金投入者的风险，这是未来房地产融资过程中必须要做的。在建筑行业，保险介入的方式和相关细节很值得房地产行业学习和借鉴。在建筑行业，国家实行建筑工程强制保险，俗称“建工一切险”，虽然建工一切险主要是为了保证施工人员的安全的，但是对于同样需要保证的金融安全工作中，我们出可以考虑拟定一些房地产融资性质的保险条款。只有充分保证投资者的资本安全，才可能调动他们的积极性，房地产企业的融资渠道才能真正有效的拓宽，房地产的融资难度才能减小。4.4多种融资渠道组合使用融资渠道是多种多样的，作为房地产企业，不应该在一个渠道上等死，我们可以多种融资渠道相结合，多种融资工具组合使用。由于地产行业自身特点，它对金融始终保持着很强的依赖性，自有资金+银行贷款，也一直是我国传统的房地产融资方式。近来国家为了防止房地产过热，在金融政策上实施了一些宏观调控，同过去相比，银行信贷门槛提高了很多，许多开发商倍感资金压力。在这种情况下，房地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特点，采用多种融资途径方法。比如可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划、股权融资+银行贷款等融资组合。多种金融渠道相结合的融资，一方面可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解了资金压力；另一方面可以增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。可以说一举多得。谢 辞学习房地产快三年了，在校的三年时间里，我系统的学习了和房地产相关的知识。因为要从事房地产，经济和金融类知识显得非常重要，所以在确定毕业论文题目时，我初步决定以价格和融资作为研究方向。后来在马文军老师和范秀兰老师的指导下，我选择以“房地产融资渠道”作为论文的主题。因为我国当前的融资渠道单一，融资水平远远落后于房地产业的整体发展水平，是一个值得房地产界研究的重大课题。本论文是在XXX老师亲自指导下完成的。导师在学业上给了我很大的帮助，使我在撰写论文的过程中避免了许多错误。在研究方向、题目选定、论文提纲、文章撰写、排版定稿等一系列的工作中，导师无一不参与其中，点点滴滴中给我帮助。导师一丝不苟、严谨认真的治学态度，精益求精、诲人不倦的学者风范，以及正直无私、磊落大度的高尚品格，更让我明白许多做人的道理