财务报告分析(共14页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上 中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点会计学专业（本）毕业论文卧龙地产集团股份有限公司财务报表分析（所属行业：房地产开发与经营业）教 学 点： 遵义广播电视大学专 业： 会计学本科班入学时间： 2010年9月学生姓名： 付 堃学 号： 26指导教师： 刘 端二一二年五月卧龙地产集团股份有限公司财务报表分析目 录第一部分：公司基本情况简介第二部分：公司年报分析一、公司财务报表的初步分析（一）公司资产负债表初步分析（二）利润表的初步分析（三）现金流量表的初步分析二、有关财务比率分析（一）偿债能力财务比率分析（二）营运能力财务比率分析（三）获利能力财务比率分析（四）现金流量财务比率第三部分：评价、建议、思考 一、财务分析结论归纳二、问题与建议三、宏观政策给企业带来后期发展的思考四、2011 年经营计划建议 附：1、卧龙地产集团公司2009-2010年资产负债表2、卧龙地产集团公司2009-2010年利润表3、卧龙地产集团公司2009-2010年财务指标卧龙地产集团股份有限公司2009年-2010年度财务报表分析内容摘要：本文通过对卧龙地产集团股份有限公司2009年2010年度的财务报表数据进行财务初步的比率比较分析和杜邦综合分析, 旨在准确把握和评价其偿债能力、盈利能力及资产营运能力等财务状况, 因此得出相关的结论，借以发现卧龙地产集团股份有限公司存在的问题及原因，并为卧龙地产集团股份有限公司的未来发展提出有关解决问题的建议。公司应积极调整模式,整合资源,夯实基础,立足抓好现有业务板块的内生性增长,努力保持经营和业绩平稳发展。 关键词：企业财务报；财务分析; 财务比率; 杜邦财务分析第一部分 公司基本情况简介卧龙地产集团股份有限公司系国内A股上市公司（股票代码），由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来。公司主营业务：房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。公司的房地产资产是由公司大股东浙江卧龙置业投资有限公司（原名称为浙江卧龙置业集团有限公司）与公司通过资产置换取得。浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建浙江卧龙置业集团有限公司，2007年7月浙江卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。2007 年9 月30 日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司，注册地为浙江省上虞市经济开发区，2008 年1 月4 日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。公司目前具有一级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业 。公司注册资本7亿多，控股子公司14家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；专业技术人员150余人。公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩张、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。本文通过对卧龙地产集团股份有限公司2009年2010年度的财务报表数据进行财务初步的比率比较分析和杜邦综合分析, 旨在准确把握和评价其偿债能力、盈利能力及资产营运能力等财务状况, 因此得出相关的结论，借以发现卧龙地产集团股份有限公司存在的问题及原因，并为卧龙地产集团股份有限公司的未来发展提出有关解决问题的建议。公司应积极调整模式,整合资源,夯实基础,立足抓好现有业务板块的内生性增长,努力保持经营和业绩平稳发展。 第二部分：公司年报分析一、公司财务报表的初步分析（一） 公司资产负债表初步分析1总资产构成项目初步分析根据卧龙地产集团股份有限公司（以下简称“卧龙地产”）2009年-2010年资产负债表分析得出下表。表1 卧龙地产集团公司2009年-2010年总资产的变动分析 单位：人民币元项目金额结构(%)2010年2009年增减额增减(%)2010年2009年结构变动流动资产23.89%96.6890.296.39长期股权投资0000000可供出售金融资产0000000固定资产5.49%0.410.45-0.04无形资产和其他资产合计49.31%1.951.510.44递延所得税资产-91.08%0.131.75-1.62资产总计15.71%1001000从表1可以看出，卧龙地产集团公司2010年的总资产呈大幅上升趋势，2010年与2009年相比增长幅度为15.71%，其增加的主要原因是流动资产大幅度的增加，增加幅度为23.89%，远远超过了固定资产的增加额。通过对2009年、2010年的固定资产的同期比较可以看出其也有着明显的提升，不可忽视。对总资产结构的变动分析可以得知：流动资产的比重由90.29%上升为96.68%，有所上升，但收益性低的流动资产所占的比重仍过高，这对提升盈利有着不利影响。固定资产的比重由0.45%下降到0.41%，无形资产和其他资产的比重由1.51%上升到1.95%，这些均有不同程度的变化，其变化都是相对比较小的。表2 卧龙地产集团公司2009年-2010年各资产项目及其变动分析表 单位：人民币元项目金额结构(%)2010年2009年增减额增减(%)2010年2009年结构变动货币资金-8.2624.4930.90-6.41交易性金融资产0000000应收款项净额103.5720.6911.768.93存货净额24.3049.2245.823.4长期股权投资0000000固定资产净额5.49%0.410.45-0.04从表2得出，流动资产增加的主要原因是应收账款和存货，分别增长103.57%，24.3%。而固定资产增加5.49%，这说明了企业加大了对收益水平高的资产项目的投入。而长期投资净额为0，说明企业在长期投资这一领域忽略了投资力度，其实企业在经营中增加对盈利能力强的长期资产的投入，会将有利于企业获利水平提高，但是卧龙地产却忽略了这一投资。且货币资金、存货占资产的比重过大后，将对盈利能力的提高产生不利影响。2负债构成项目的初步分析根据卧龙地产集团公司2009年-2010年资产负债表分析得出下表。 表3 卧龙地产集团公司2009年-2010年总负债规模和结构变动分析表 单位：人民币元项目金额结构(%)2010年2009年增减额增减(%)2010年2009年结构变动流动负债-9.2075.0090.18-15.18长期负债127.3317.458.389.07递延所得税负债473.067.541.446.1负债总计9.181001000从表3数据看出，公司2010年的总负债比2009年增长幅度为9.18%，其增长的主要原因是长期负债和递延税款负债都有着大幅度的上升，长期负债比上年增加了元，增加幅度高达127.33%，递延税款贷项2010年比2009年增长幅度是473.06%，是负债各项中增加金额幅度最大的一项。而负债的结构变动得知：流动负债的比重由2009年的90.18%下降到75%，长期负债的比重由8.38%上升为17.45% ，说明公司调整债务结构，提高长期负债比重，将有效降低财务风险。3股东权益的初步分析根据卧龙地产集团公司2009年-2010年资产负债表数据分析得出表4。 表4 卧龙地产集团公司2009年-2010年股东权益规模结构分析表 单位：人民币元项目规模结构（%）2010年2009年增减额增减(%)2010年2009年结构变动实收资本(或股本)8019.8112.747.07资本公积-64.965.9119.5-13.59盈余公积13.971.811.84-0.03未分配利润123.9110.955.665.29外币报表折算差额0000000归属于母公司股东权益合计12.0638.4839.74-1.26从表4可见，引起公司股东权益规模变动的主要项目是实收资本（或股本）、未分配利润二大项目。 2010年的实收资本（或股本）比2009年增长率达到了80%，2010年的未分配利润比2009年增长率达到了123.91%。2010年的未分配利润增加额为元，占股东权益的比重比2009年提高了5.29%，这说明了因增强投资企业盈利能力在逐步增强，企业保留了相当规模的留存收益。（二）利润表的初步分析1净利润项目形成的初步分析根据卧龙地产集团公司2009年-2010年利润表分析得出下表。表5 卧龙地产集团公司2009年-2010年净利润变动分析 单位：人民币元项目规模结构(%)2010年2009年增减额增减(%)2010年2009年结构变动利润总额145.461001000减:所得税费用184.9536.4331.385.05少数股东损益304.3516.129.76.42净利润127.463.5768.62-5.05从表5可见，卧龙地产集团公司2010年的净利润额比2009年的增加了元，增长幅度127.4%。导致增长的直接原因是利润总额的增长幅度高达145.46%，而少数股东分享的损益增加了元，上升了304.35%，这是造成净利润变化较大的主要原因。2利润总额构成项目的初步分析根据卧龙地产集团公司2010年-2010年利润表分析得出下表。表6 卧龙地产集团公司2010年-2010年利润总额及变动分析表 单位：人民币元项目规模结构(%)2010年2009年增减额增减(%)2010年2009年结构变动营业收入110.621001000减:营业费用22.871.632.791.16管理费用82.63.133.6-0.47财务费用104.760.350.060.29营业利润134.1425.8323.242.59投资收益0000000营业外收支净额-113.790.26-4.574.83补贴收入0000000利润总额145.461001000从表6变动情况看，第一，决定营业利润的因素包括营业收入、营业费用、管理费用。表中2010年的营业收入比2009年增加了110.62%，说明企业在2010年的经营业绩成果有所提高。但同时，2010年的管理费用和营业费用也比2009年分别提升了82.6%和22.87%，但是这并不会影响营业利润的强劲上升，原因在于管理费用和营业费用的增加额远低于营业收入的增长额。第二，公司利润总额变动增长的主要因素是营业利润增加元，财务费用增加元。企业投资收益和营业外收支净额也有较大幅度的增加额，营业外收支净额增加元。 二、有关财务比率分析（一）偿债能力财务比率分析1短期偿债能力财务比率分析根据卧龙地产集团公司2009年2010年财务报表数据计算得出下图。 图1 卧龙地产集团公司短期偿债能力及同行业平均值比较图 （1）流动比率从图1可以看出卧龙地产集团公司2010年企业流动比率为2.41，高于2009年流动比率1.77的水平，说明了企业的短期偿债能力比上年增强了。2010年企业的流动比率，高于行业平均值1.87的水平，这说明该企业的短期偿债能力高于行业平均水平。需要引起注意的是：过高的流动比率，表明了企业在流动资产上占用的资金过多了，将对企业提高盈利能力产生不利影响。（2）速动比率从图1中可见，卧龙地产公司2010年速动比率1.19，高于2009年速动比率0.87的水平，均高于行业平均值0.62水平，这说明企业的短期偿债能力高于行业平均水平的偿债能力。表明企业偿还流动负债的能力较好，短期内债务危机风险相对较小。（3）现金比率卧龙地产集团公司2010年与2009年的现金比率均为0，说明了企业用现金偿还短期债务的能力较差，均低于行业平均0.27，这说明相对行业平均水平而言，企业用现金偿还短期债务的能力较差。通过图1分析可以看出，2010年卧龙地产集团公司流动比率，速动比率均远高于行业平均水平，说明公司的短期偿债能力水平较高。2长期偿债能力财务比率分析根据卧龙地产集团公司2009年-2010年财务报表数据计算得出下图。图2 卧龙地产集团公司长期偿债能力及同行业平均比较图 （1）资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标。一般情况下，资产负债率越小，表明公司长期偿债能力越强，国际通认60%较为合适。与2009年同期相比，2010年卧龙地产集团公司资产负债率略有下降，2010年较2009年下降了3.19个百分点，企业的财务风险相对稳定。与行业平均值相比，2010年卧龙集团公司的资产负债率比行业平均值略低，这说明企业的长期偿债方面较为合理，注意在快速扩张的同时控制负债规模的能力。（2）产权比率产权比率与资产负债率都是衡量长期偿债能力的，具有相同的意义，产权比率主要揭示债务资本与权益资本的相互关系。产权比率越低，表明公司长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分发挥负债的财务杠杆效应。企业应在保障债务偿还安全的前提下，尽可能的提高产权比率。权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本占全部资本的比重越小，企业的负债程度越高。如图2所示，2010年的产权比率为114.54%与2009年同期相比降低了15.79个百分点（130.33-114.54），说明了企业财务结构的风险性有所降低。与行业平均值168%相比，2010年卧龙地产集团公司的产权比率比行业平均值相差较多，因此可见卧龙地产集团公司资本结构是风险较低的财务结构。（3）有形净值债务率有形净值债务率主要是用于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。与2009年同期相比，卧龙地产集团公司2010年有形净值债务率大幅度增加，由2009年的190.29%，增长到2010年的196.68%，企业的财务风险提高了，在与行业相比，卧龙地产集团公司2010年的有形净值债务率明显是高于行业平均值163%的。这说明企业的长期偿债能力方面具有一定风险，将会影响企业的稳健发展。（二）营运能力财务比率分析根据卧龙地产集团公司2009年-2010年财务报表数据计算得出下图。 图3 卧龙地产集团公司企业营运能力及同行业平均比较图1总资产周转率总资产周转率反映了企业的总资产在一定时期内实现的主营业务收入的多少。图3中卧龙地产集团公司2010年的总资产周转率为0，与行业值0.28相比，2010年的总资产周转率比行业平均值低，表明企业总资产运用效率属于较差水平。2流动资产周转率 流动资产周转率是企业流动资产周转率在一定时间内（通常为一年）周转的次数，是反映企业流动资产运用效率的指标，而且也反映了企业的盈利水平，是总资产周转率高低的关键。2010年卧龙地产集团公司流动资产周转率为0次， 2010年的流动资产周转率是低于行业平均值0.37次，这都可以说明公司以相同的流动资产占用取得的主营业务收入少，公司的流动资产运用效率属于低水平，有待进一步提高。3固定资产周转率固定资产周转率是衡量固定资产运用效益的反映企业资产周转状况，图中企业2010年的固定资产周转率为0次，行业平均值1.8次相比较低，表明了企业的固定资产未得到了充分利用，公司固定资产的投入和结构分布都是不合理，未充分发挥固定资产的使用效益。4应收账款周转率应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低，周转率高表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。卧龙地产集团公司2010年的应收账款周转率为0次，比行业平均值52.16次低，说明公司在2010 年里应收账款的回收速度降幅很大，其管理效益有所下降，资产的流动性减弱。5存货周转率从图3可见，公司2010年的存货周转率高于2009年的，且略高于行业平均值。由此，存货周转速度放慢，要引起公司的重视。（三）获利能力财务比率分析根据卧龙地产集团公司2009年-2010年财务报表数据计算得出下图图4 卧龙地产集团公司资产获利能力及同行业平均比较图1营业利润率营业利润率衡量企业主营业务收入的净获利能力。营业利润率越大，企业盈利能力越强；成本费用利润率越高，企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制的越好，盈利能力越强。由图4可见，企业2010年营业利润率比2009年的略有提高，与行业平均值相比，卧龙地产集团公司的营业利润率高于行业值5.02个百分点（25.83%-20.81%），这都表明公司在2010年主营业务的获利能力比同行业平均水平高，在行业竞争中处于有利的地位。2总资产利润率总资产利润率，它反映了企业资产综合利用效果，衡量企业总资产获利能力。该公司2010年的总资产利润率与2010年的总资产利润率、行业总资产利润率平均值相比略高，说明了公司的资产管理效益有进一步提高，公司资产获利能力进一步被挖掘。3长期资本收益率由图4可见，2010年公司长期资本收益率比2009年略有提高；与行业平均值相比，2010年公司长期资本收益率也略高，说明了公司的长期资本的获利能力被进一步挖掘，使长期债权人、股东权益的回报水平得到有力保障。4净资产收益率资本收益率反映企业实际获得投资额的回报水平。公司2010年的净资产收益率比2009年的有所提高，并且高于行业平均值13.89%的水平，其说明了2010年里公司投入资本的获利能力不错，在行业竞争中处于优势地位。（四）现金流量财务比率现金流量与当期债务之比这个指标反映企业短期偿债能力的流动比率有关，卧龙地产2010年19.75%,2009年为28.08%，行业年平均数为16.32%。公司的现金流量与当期债务之比数值比行业略高，这说明了公司现金流入对当期债务的保障度比较差，公司的流动性很高，这是当期经营现金流量净额所致。由上述财务指标分析可见， 2010年卧龙地产集团公司整体经营水平相对稳定。公司在2010年的的短期偿债能力是有所上升的，其中流动比率，速动比率，都是超过行业平均值的，2010年的现金比率与行业平均相比高出许多，这说明相对行业而言，企业用现金偿还短期债务的能力还是较好的，所以公司的短期偿债能力比较强的。而在长期偿债能力方面，由于公司资产负债率、产权比率和有形净值债务率三大指标值都略高于行业平均值，使公司长期偿债能力下降，财务风险程度提高，但其中另一个指标则是在加快的，就是已获利息倍数，这个指标不仅远远高于同期2009年而且也远远高于行业平均值，这说明了在其他指标影响长期偿债能力下降的同时，使企业的获利能力提高了已获利息倍数指标，有效的降低了偿付债务利息的风险，是企业的债务偿还有了一定的保障度。因此，在2010年卧龙地产集团公司的偿债能力值得肯定。在资产运用效率上，卧龙地产集团公司的资产运用状况需要进一步改善。因为公司的资产周转率有逐年小幅度下降之势。公司大多数资产周转率指标，包括存货、流动资产、固定资产、总资产等的周转速度均在逐年降低，且低于行业平均水平。这说明了公司资产管理效果需要改善之处。但也可以看到，存货周转率指标的变动状况与行业平均值相比高出很多，整体趋势良好，所以，就公司自身的资产运用状况来说，其良好的发展趋势是可以得到肯定的。公司从2009年起大大加强了对交易性金融资产投资,而大力减少了对其他公司进行长期股权投资,使公司的盈利能力有很大的提高.由于增加了流动资产,公司的偿债能力也相应的增加了;从本年的营业净利润可以看出,公司的营业利润有了很大的提高,存货周转率也提高了好多,公司的营运能力得到了提示,证明公司的在管理这方面的能力方面得到了很大的改善.总的来说公司的发展趋势是很好的，一是资产增长率上升幅度很大，股东权益在连年续明显地上升，二是净资产持续呈较好的增幅趋势。不过, 卧龙地产集团公司应积极使用包括公司债券在内的长期融资工具，以进一步优化资本结构。另外在经济回暖的大趋势下，应加强存货管理、稳定现金流量，优化投资结构，实现快速、稳健发展。第三部分 评价、建议、思考一、财务分析结论归纳 （一）财务评价 1.财务状况2010年卧龙地产集团公司的资产构成流动资产占比极大，资产流动性强，但现金流量净额为负数，还是存在一定的财务风险，但这样的资产结构也对应着较低的收益率。长期资本占比高于短期资本，仍然是较低风险的体现，在资产负债率基本变化不大的情况下，运用了变现部分长期股权投资项目取得收益增加和补充发展营运所需的现金流，从总体看资本结构是安全和保守。对于卧龙地产集团公司的财务状况，“稳健”是很恰当的描述。 2.经营成果2010年，卧龙地产集团公司的净利润环比上升，但营业收入没有增长，利润不断增长都说明了卧龙地产集团公司有强的盈利能力。由于投资收益是利润上升的主要驱动因素，对外投资项目收益较好，利润质量很高。仍有不足的是营业费用的增加已经影响了营业利润率，降低期间费用应引起卧龙地产集团公司的关注。 3.现金流量2010年的经营现金净流量为负后，当该企业为寻求迅猛发展和将来有更大的收益，可能没有足够的现金流保障公司经营的安全。2010年的现金流的表现表明卧龙地产集团公司在以后年度中，加强应收账款的催收的力度。 （二）经营的有利因素1.房地产行业的发展机遇决定了卧龙地产集团公司未来的发展潜力无限。2.良好的财务状况：资产结构比例较好，财务风险相对较小，资金充裕，发展潜力巨大。3. 卧龙地产集团公司股票价格在逐步上涨，以股价的成长优势，预示着优胜者总是有更多的机会，如融资的便利，交易中的主动权与控制权。 （三）经营的不利因素1.政府的调控政策会有一定的抑制作用。2.有些财务指标与同业相比较低，如盈利能力和发展能力的指标。3.经济危机显示房地产业的泡沫，而卧龙地产集团公司经营多元化发展，虽然暂时不会成为危机，但长久来看，风险较大。2010年，经过了的楼市疯狂与低靡，卧龙地产集团公司并没有膨胀，盲目扩张和发展，而是追求稳健，规避风险，实属难得。 二、问题与建议 1关于长期偿债能力问题与建议 与2009年同期相比，卧龙地产集团公司2010年有形净值债务率大幅度增加，由2009年的190.29%，增长到2010年的196.68%，企业的财务风险提高了。在与行业相比，卧龙地产集团公司公司2010年的有形净值债务率是高于行业平均值的。这说明企业的长期偿债能力方面具有一定风险，将会影响企业的稳健发展。 长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业的资产与负债的比率关系，以及获利能力。其次、实施有效的成本控制制度，目标要明确，权责要分清，采取有效的的合理措施，完成目标和超额完成。最后，加强成本管理的重要手段，建立成本考核制度，促进企业的管理水平和经济效益的提高。2公司过高的资产周转率问题与建议卧龙地产集团公司2010年的存货周转率0.75，公司的资产运用效率已经达到了一个良好的状况。但在此同时我们不可忽视，过高的资产周转率并不是一件好事，它可能会带来的诸多问题也是值得考虑和认识的。过高的资产周转率可能意味着资金的占有不足，而导致企业经营的风险有所提高了。所以，应该合理安排资金结构，提高资产的质量，选择有利的财务政策，来增强资产管理。3、获利能力问题与建议目前房地产在外部市场环境不利情况下，企业要生存、发展和获得更多的利润，只有着眼内部挖潜，通过成本控制增强企业的盈利能力，排遣外部和内部的经营压力，适时多元化投资其他投资回报较好的产业，夯实企业的发展基础。卧龙地产集团公司目前处于固定营运成本较高，贷款规模较大，从而削弱了公司获利能力。我认为可以从加强财务管理，挖潜和降低成本，提高投资楼盘的获利能力。深化全面预算管理方法，将企业全部经营活动置于预先控制之中，全面覆盖，全程控制，将效益“挤”出来。以项目为管理单元，继续推行项目管理，完善以企业内部效益为主要目标的项目管理责任制，将效益“压”出来。各部门调整和经营规模扩张双管齐下，降低固定成本总量，摊薄单位固定成本，将效益“扩”出来。推行项目目标成本管理，倒逼成本，先算后干，边算边干，逐步形成“成本否决”管理机制，将效益“算”出来。引导财务部门合理分配管理精力，重点控制权重较高的楼盘的成本，提高成本控制成效，将效益“管”出来。、加强管理费用和财务筹资成本的控制，减少利润对期间费用的补偿，将效益“省”出来。加强对现存投资进行清理，扶强并弱，抓大放小，促进多经企业向效益型转换，将效益“多”出来。三、宏观政策给企业带来后期发展的思考1.开发投资：强劲增长 开发前景依旧被看好今年以来，国内宏观调控措施的不断加大，尤其是房地产调控政策、治理地方政府融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构政策措施，导致二、三季度经济增速出现下滑。到了四季度，增速下滑趋于稳定，并小幅回升，从整年来看，2010年经济增速持续回落是去年基数逐步走高和今年主动采取宏观调控措施共同导致的结果。2009年我国经济增速呈现“前低后高”，与之相对应，今年则呈现“前高后低”。 根据财政部公布的财政收入数据计算，2010年全国土地出让收入占地方财政收入的比重达66.5%，创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高，如果再加上土地相关的税收，毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方政府财政最主要的收入来源；从目前来看，这样的状况短期内是无法改变的，由于国内产业结构转型缓慢、加上房地产市场持续增长的内生动力依然不减，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。自2010年起调控政策也是一波接一波出台，但如果站在地方政府的角度来看，其对调控楼市的动力却并不一定有多么坚定；以议论多年的土地增值税清算为例，由于该税属于地方税种，地方政府对其拥有相对较大的自主选择空间，虽然该税在打压房地产企业资金链方面效果显著，但考虑到有可能受损失的巨额土地出让收入，多年来土地增值税始终没有得到严格执行。2.商品房销售：政策调控效果低于预期 成交量再创历史高位2010年在房地产行业处于严厉调控之下，但商品房成交量仍保持较快速度增长，1-12月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长10.1%，全年商品房成交量创下历史新高。房价方面，由于受到政策调控的影响，2010年商品房均价上涨趋势放缓，1-12月份全国商品房销售均价为5034元/平方米，同比上涨7.22%，较去年同期21.09%的涨幅明显收窄。3.资金保值增值需求集中，推热高档住宅成交比重上扬 2010年高端住宅成交比重上升，一方面是受项目全面涨价的直接影响；而另一方面是受流动性过剩的影响，2010年全年都笼罩在高通胀预期下，而实体经济受人民币升值的影响，增速逐季度放缓，在这种的背景下，高端住宅成为大资金保值增值的主要出路之一，受到市场的追捧；而从调控的角度来看，9.29调控后，很多城市出台政策限制新购一套住房，这也在一定程度上造成部分投资者偏向于选择高端项目，将多套的投资资金投资到一套高端住宅上面。 4.刚需旺盛，小户型成交活跃 2010年，在调控政策逐渐加码的背景下，不少项目成交趋于冷淡，而90平方米以下的小户型成交仍占优势，一线城市小户型成交比重有所增加，二线城市整体表现相对稳定。在楼市调控政策的打压下，部分改善性需求退出市场，而市场上潜在的刚性需求仍较为旺盛，推动小户型成交保持较好势头。 从年度面积段结构来看，小户型为主力成交户型的地位稳固，均高于其他户型占比。从季度成交比重来看，二、三季度为小户型成交高峰期，其中深圳、杭州、成都比重加大明显。从典型城市分布来看，一线城市小户型成交比重有所增加，其中深圳90平方米以下小户型比重均超过50%，而二季度这一比例高达62%，居绝对优势地位；二线城市整体表现相对稳定，但小户型为主力成交户型的地位也较为稳固。 小户型成交比重的上扬主要有两方面原因：一是由于“新国十条”政策直指抑制投资投机性需求，开发商为规避政策风险，采取阶段性加大90平方米以下小户型市场供应；二是在信贷政策收紧的情况下，刚性需求购房压力加大，不少购房者只能退而求其次，选择面积较小、总价较低的项目。 四、 2011 年经营计划建议 2011 年公司应以发展为主题，以经济效益为中心，强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇，维护品牌形象，保证公司平稳健康发展。2011 年公司的总体经营目标是：“经营业绩有增加，市场份额有增长，财务预算有盈余”。2011 年公司应重点做好以下工作： 防风险抓机遇，保证企业平稳健康发展；公司将以“经营业绩有增加，市场份额有增长”为目标 布置全年工作，以“不打财务预算赤字”为基本原则安排全年投资，切实做好风险防范。 促销售降成本，全面完成年度经营任务；公司要通过不遗余力抓销售、全员全程控成本、想方设法保质量，全力争取完成年度任务。 狠抓规范化建设，提升企业管理水平；公司应继续强化管理，通过完善法人治理、强化内部管理、推进信息化建设，来加强科学决策与内部控制，提高管理水平。 加快标准化进程，全面提升产品质素；公司需加快标准化生产进程，通过继续推进品牌模块化、产品标准化和验收规范，从而全面提高开发效率。 加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。2011 年公司在资本市场仍将力求突破，同时将继续抢占信贷资源，进一步加强资金管理，积极探索融资渠道，从而保证公司财务平衡。 附：1、卧龙地产集团公司2009-2010年资产负债表2、卧龙地产集团公司2009-2010年利润表3、卧龙地产集团公司2009-2010年财务指标专心-专注-专业