万科房地产财务部成本工作手册(共19页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上财务管理部成本工作指导手册指导核心：准确提供项目前期立项数据；有效控制成本发生情况；准确及时反映成本数据；合理调节成本杠杆，配合集团财务统筹。目录。1项目立项数据的提供1.1数据提供流程发展研究部、市场营销部土地基本指标、工期、销售周期、销售均价、市场定位万创经济技术指标成本管理部详细建安成本造价财务管理部可行性经济技术指标1.2财务管理部提供报表Ø 销售计划表现金流入Ø 完全成本表利润体现Ø 工程支出表现金流出Ø 资金流量表(可提供内部收益率)Ø 利润预计表(可提供销售净利率)Ø 敏感性分析表1.3报表数据来源1.3.1销售计划表根据发展研究部提供的销售周期表及销售均价，预估每季度的销售额。1.3.2工程支出表根据发展研究部提供的工期进度及成本管理部提供的建安总投资额，预估每季度的工程投入额1.3.3完全成本表建安成本数取自建安成本详表；地价由发展研究部提供；行政管理费、物业管理基金、营销费用根据一定比例预估;；利息根据资金流量表数据。1.3.4资金流量表取自销售计划表和工程支出表每季度的净流量，其中资金流入根据销售计划中的季度销售额乘于一定比例。1.3.5敏感度分析表及利润预测表均根据上述报表数据加工而成.1.4支持性文件2有效控制项目成本发生情况2.1成本指导书编制指引2.1.1项目成本指导书编制流程1 成本管理部做建安造价详表，按分摊方案对本期建筑工程成本进行分摊，确定本期各功能的建筑工程成本。2 财务管理部依据成本管理部提供数据，按功能将项目建筑工程成本在各期之间进行分摊，并形成演示图。3 财务管理部提供土地购置成本及项目间接费用。4 财务管理部根据以上数据提供项目总投资表。2.1.2财务经营成本的数据来源及控制1. 直接用于购置土地的投入Ø 政府地价及合作价款来源：与合作方签订的地价合同。控制：一般为包死价，主要是财务部门控制与合作方的税务风险及政策风险。Ø 政府配套设施费来源：建筑物功能变更补交的政府费用控制：加强设计、销售、项目事务的沟通，尽量避免功能变更的情况发生。Ø 青苗补偿费来源：开发建设时补给农民的青苗费控制：项目部提前预测，尽量减少损失。2. 直接用于建筑物的投入Ø 本期建安成本来源：成本部建筑工程详细指导书控制：详见建安成本控制职责Ø 其他期转入的建安成本及本期转出的建安成本来源：财务部根据成本部提供的其他期的建筑工程详细指导书按照可售面积的合理比例进行分摊。控制：财务部及时跟踪各期开发的可售面积。3. 间接发生的费用Ø 利息来源：财务部项目资金流的预测及利率的预测控制：财务部及时跟踪项目资金流的变化情况。Ø 项目行政管理费来源：财务部对该项目各项费用的预测或根据以前年度费用情况按10%的增加幅度预测控制：财务部通过部门费用指导书进行额度控制。Ø 营销费用来源：财务部按照项目投资比例及政策规定开盘前后进行项目内营销费用预测控制：成本部在营销费用指导书额度内根据实际情况进行实时调配。Ø 物业管理基金来源：财务部按照政府规定比例计提（现为工程总投资的2%）控制：财务部及时跟踪政府政策。2.1.3因素分析法在成本指导书中的应用作用：根据项目建安配套成本的分析，得出成本差异的量化指标。原理：配套可售成本 = 配套单方造价×配套面积/可售面积 = 配套单方造价×不可售占可售比例 分析配套单方造价、不可售占可售面积比例两个因素对可售成本影响并予以量化。2.2合同管理指引2.2.1合同审核要点Ø 是否填了合同审批表？审批表中财务之前的审批环节是否通过？Ø 是否需要请求其他相关部门予以协助审查或出具意见？如法律室、工程部、万创等专业部门和职能部门。Ø 价格是否合理？或凭感觉，或者对比历史数据Ø 是否采取招投标方式？投标书原件是否附在审批表后面Ø 付款条件是否合理？预付款、比例是否符合公司规定和公司惯例？付款日期是否太短理（要考虑公司付款周期）Ø 罚则对方相应工作的失误或不符合质量的产品有无明确的惩罚条款？Ø 合同标的是否属于正常范围内的业务？对返修、重做工程、补救等方面的合同必须严格审查，弄清责任（内部、外部，如属外部责任，则应要求相关部门取得责任单位同意承担补救成本的书面承诺函或合同书）Ø 从总包单位中分出来的工程项目，其取费是否低于总包合同？目的在于保证成本得到有效控制。Ø 发票问题Ø 是否属于公司确定的格式合同？如不是，则要认真、全面审核。Ø 境外合同则还要考虑税务问题，可请于然协助审核。Ø 合同金额要尽量根据对应的工作内容分解、细化。Ø 附件（如预算书、报价单、图纸签收单等）是否遗漏？是否加盖了对方公章？Ø 定标书中报价单位是否不到3家？各家报价是否相差很远？Ø 重点关注金额较高的合同2.3付款审核指引2.3.1付款基本流程经办人经办部门主任成本部人员经办部门经理成本部经理财务部人员财务部总监/财务部经理（以100万为限）总经理出纳结算中心说明：1 100万以上款项交财务总监审批，100万以下款项交财务经理审批。2 5000元以下现金，50000元以下支票由财务经理审批后直接交与出纳办理。2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据流程1 审核付款申请单，在成本管理软件的资金计划付款计划模块中查询该笔款项。2 核实无误后在付款申请单上签字。3 在内部网付款审批流程模块找到该笔款项进行审核通过。4 将内部网上填录的付款信息粘贴到资金管理中心的网上付款模块付款申请单上，并将结算编号写在付款申请单上。5 每日将专户的付款信息从网上付款模块中引出上报资金管理中心。6 款项已付（有合同号的），资金管理中心给回回单后，成本管理人员将信息录入成本管理软件资金计划付款录入模块，并将实际扣款数及实际付款数写入摘要备查，引入金蝶编制凭证。7 款项已付（无合同号的），资金管理中心给回回单后，成本管理人员录入金蝶编制凭证并将信息引入成本管理软件动态成本非合同性引入模块，并将实际扣款数及实际付款数写入摘要备查，引入金蝶编制凭证。2.3.3付款审核控制要点2.3.3.1地价1审核时需有地区总经理审批，审批邮件发送给资金管理中心备案。2.3.3.2工程审核清单付款性质付款情况表发票验收报告材料清单结算单合同号扣款清单（包括水电费、罚款）预付款进度款结算款保修款预付款1 主要控制该事项是否实际发生，有无重复付款。以合同号为准。2 查成本部人员是否将该笔款项录入成本管理软件付款计划。进度款1 检查验收报告手续是否齐全。正常的验收报告均有工程单位、工程监理单位负责人签字盖章，我司成本人员进度确认的签字。2 如果是材料设备款，需有材料清单，清单上有总包单位盖章、总包经理及库管的签字确认。3 检查付款情况表中累计已付款数据是否正确。可通过成本管理软件的已付款明细表进行查询。4 如在付款申请表中有水电费的扣减项时，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印水电费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。5 通过金蝶明细账其他应收款代垫款科目检查工程单位是否我司代垫的电话费、代垫维修费。如有，作为本次付工程进度款的扣减项，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印电话费、代垫维修费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。结算款1 与工程单位核对累计付款额，如为总包单位需双方签字确认。2 注意付款应付至结算单确认金额的95%。3 如在付款申请表中有水电费的扣减项时，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印水电费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。4 通过金蝶明细账其他应收款代垫款科目检查工程单位是否我司代垫的电话费、代垫维修费。如有，作为本次付工程进度款的扣减项，财务人员需开具相应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印电话费、代垫维修费扣除的凭据与收据一起交与对方施工单位。保修款1主要由客户服务中心监控其工程质量，我部要检查是否有代垫维修款需扣除。如果工程单位承包我司多个项目时，我司在付其保修款时要考虑所有项目的代垫维修款情况。2.3.3.3设计审核清单付款性质付款情况表发票验收报告完税证明合同原件合同号图纸设计样板间设计境外付款图纸设计费1主要监控图纸是否符合要求，是否在合同规定时间内完成。以经办人的验收报告为确认依据。样板间工程费1参照工程款方式境外付款费用1 财务部项目管理人员需准备好付款合同原件及复印件、境外发票原件及复印件、税务登记证复印件、委托境外企业提供劳务项目申报审批表。2 登记境外付款税务登记表。3 复印件及审批表盖公章后，交与办税专员。办税专员办理流程：经办部门财务部税务局资金管理中心银行 1、经办人知会财务部，办理境外付款，并提供相关资料； 2、财务部填写相关审批表，并带合同、发票到税务局办理审批； 3、税务局经相关部门经办人核定，科长、局长确认签字； 4、若干日后，到税务局领取“应税劳务认定书”，确定应纳税金额； 5、财务部根据认定书，办理支付税款手续，并付款； 6、确认税款到帐后，填写纳税申报表，提供公司转帐证明，到税务局开具完税证明； 7、财务部报公司领导、资金管理中心付款审批，并提供合同、发票、完税证明； 8、资金管理中心到银行办理付款手续（如公司无外汇，需调汇后再付款）。至此，完成一笔境外付款。2.3.3.4营销审核清单付款性质合同审批表发票验收报告内部流转号合同号营销费用营销费用1 广告发布费多为一次性付款，因此以合同审批通过为付款依据。2 公司内部对广告内容有统一的审核，电视、报纸等广告发布内容的合法性以内部流转号为依据。3 以经办人的验收报告为质量确认依据。2.3.4支持性文件工程付款情况表 设计验收报告2.4押金管理指引2.4.1押金管理目标为及时清退2.4.2押金管理操作方法Ø 办公室将清退押金保证金列入公司三级项目计划。Ø 经办人上缴押金，填置付款申请单。Ø 财务人员将收据原件单独保存，并登录台帐，会计凭证后附复印件并由财务人员签字确认。Ø 办公室根据三级计划反馈情况跟踪保证金、押金是否具备清退条件，并对部门负责人下督办单。Ø 财务人员根据金蝶帐务向办公室反馈本门负责人工作完成情况。2.4.3押金保证金清退责任人Ø 责任人一般默认为经办人Ø 当经办人变更部门或离开公司时，由项目第一负责人指派责任人。Ø 当项目部撤销时，该项工作由工程部接管；由工程部第一负责人指派责任人。2.4.4押金清退满足条件2.4.4.1水泥基金（以后新开发项目无此项）Ø 开始进行时间为项目竣工验收之日起开始进行。Ø 经办人填写保证金退款申请表相关内容（一式三份）Ø 财务部提供的收据Ø 施工单位提供的购买散装水泥或预拌混凝土发票原件、复印件（须经监理工程师签认并加盖监理公司章）Ø 施工单位提供的购买散装水泥或预拌混凝土供货合同或协议书原件、复印件（须监理工程师签认并加盖公章）。Ø 监理公司提供的散装水泥或预拌混凝土进场监理工程师验收记录资料（加盖公章）Ø 监理公司提供的填妥水泥押金申退表相关内容并加盖监理公司章。2.4.4.2清退墙改基金Ø 开始进行时间为项目竣工验收之日起开始进行。Ø 经办人填写保证金退款申请表。Ø 施工单位提供的购买新型墙体发票原件、复印件（须加盖公司章）Ø 监理公司提供的新型墙体材料进场监理工程师验收记录资料（加盖公章）Ø 监理公司提供的填妥墙改押金申退表相关内容并加盖监理公司章。2.4.4.3民防易地建设费（项目分期开发，民防面积易地建设的情况下才会出现）Ø 经办人填写退款申请表Ø 财务部提供的收据Ø 提供竣工查丈相关资料Ø 民防办相关人员审核项目完工后实际建成的民防面积，并出具意见书2.5物业往来管理指引2.5.1有线电视开户费、燃气开户费Ø 公司在工程进行时代业主一次性交清有线电视开户费和燃气开户费并取得每户的发票。Ø 财务管理部将发票转交给物业公司，并留收据入账。Ø 物业公司在项目入伙时将发票交与业主并收取费用。然后将业主交的开户费一次性转交给地产公司。2.5.2水电费2.5.2.1入伙前的水电费处理Ø 入伙前由于是临时用电，水电费由工程单位、项目经理部、物业公司三部分组成。Ø 由项目经理部水电工程师进行水电费的分配并经工程单位、物业公司的确认。Ø 财务管理部根据水电工程师出具的分配表进行帐务处理，物业公司的水电费挂其他应收款中的物业往来款。2.5.2.2入伙期间的水电费处理Ø 由物业公司负责将临时用电变更为永久用电，项目经理部负责提供变更所需资料。Ø 财务管理部核实变更时点，将变更以后仍在我司帐上扣除的水电费挂在应收物业公司的往来帐上。2.5.2.3入伙后， 地产公司在项目销售、工程方面仍需要使用永久水电费用处理Ø 其相应费用由物业公司合理计算进行分摊。Ø 经地产相关项目部、销售部及该项目水电工程师确认后向地产公司收取水电费用。2.5.2.4由于商业和居民用水用电的比例不合理所产生的额外费用处理Ø 由物业公司提出数据，费用由地产公司承担。2.5.3支持性文件2.6工程单位罚款、奖金管理指引2.6.1工程单位罚款管理Ø 工程单位的罚款如果是属于进度罚款，无需出资补救的。此种罚款做为工程结算的抵减项，工程单位无需开具发票，我司以抵减后的金额做为工程造价。Ø 工程单位的罚款如果是属于质量罚款，需出资补救的。此种罚款做为进度款的抵减项，属于工程造价的一部分。2.6.2支持性文件2.6.3工程单位奖金管理Ø 属于合同内规定的进度奖金按支付进度的模式操作。Ø 属于合同外的奖金不计入所属单位合同中，作为零星工程款计入开发成本。2.7样板间费用管理指引2.7.1样板间费用组成Ø 样板间费用属于营销费用的一部分。Ø 样板间费用由工程费用和装饰品费用组成。2.7.2样板间费用控制Ø 样板间费用由成本管理部负责控制使用额度。每个项目的样板间费用均有一个总额度；成本管理部对每个样板间也有一个预算额度，并分成工程费用和装饰品费用两部分。Ø 万创只能在每个项目的样板间费用额度内进行使用，如果超出额度将经过总经理审批。Ø 万创可以在项目内的样板间之间进行费用额度的调配。2.7.3样板间费用使用流程2.7.3.1样板间工程费用使用流程Ø 工程部根据成本部提供的预算额度进行招投标。Ø 万创负责工程进度监控及付款申请（申请中必须注明该样板间的预算额度、合同价）。Ø 财务管理部进行付款。2.7.3.2样板间装饰品费用使用流程Ø 万创根据预算额度进行借款（可分多次）Ø 万创借款时必须注明该样板间装饰品的预算额度及已使用额度，如有超额度情况需注明原因。如果所超额度不能通过样板间费用调度解决，则需经总经理审批。Ø 财务部签发限额支票或现金给万创经办人员，并录入金蝶帐的备用金科目。Ø 万创人员归还样板间借款时，必须按支票和现金分别进行冲账处理，财务人员根据发票核对数冲抵该经办人的备用金。2.7.4样板间费用控制要点Ø 主要是进行总额度控制，只要每个项目不超过所预测的额度就可以了。Ø 分清每个样板间的成本，根据样板间的工程合同结算数及万创人员对该样板间的实际用款数可得出该样板间的总成本。Ø 根据样本间费用的预测额度及实际发生情况评估各部门的工作质量。2.8成本基本数据收集指引3及时准确反映成本数据3.1成本管理软件3.1.1成本管理软件的功能Ø 统一了成本管理部和财务管理部付款台帐。Ø 及时反映成本管理部的建安动态成本。Ø 及时反映财务管理部的项目动态成本。Ø 比较准确的反映了成本构成情况，为以后项目开发提供数据。Ø 加强了工程合同的管理质量，及时反映工程变更及结算情况。3.1.2成本管理软件的应用3.1.2.1合同录入。每五个工作日进行一次合同录入。录入方法为从京华文件管理系统中找出项目的所有建设类合同，按合同编号排序，将合同编号、合同名称、合同金额、对方单位依次粘入成本管理软件合同管理合同录入模块中该项目的信息条中。3.1.2.2目标成本录入。在目标成本目标成本修订模块中选择项目，在调整目标成本栏目下选择需填入的成本数据，用鼠标不常用键点击费用项目下的一行，使其新增一行并录入数据。3.1.2.3付款数据的录入。如果是合同性付款，1 在资金计划付款录入模块中选择项目及合同号，2 点击新增，3 在编号栏目录入凭证摘要，4 在摘要栏目录入扣款及实付款数据，5 在金额栏目录入进入开发成本科目的金额，6 在日期栏目录入操作日期，7 点击ID号栏目，选择付款计划8 点中右下框付款信息中新增的付款，点击凭证图标9 选择帐套，选择核算项目，录入密码10 制作凭证。如果是非合同性付款1. 在金蝶财务软件中录入凭证2. 选择成本管理软件动态成本非合同性引入模块3. 选择刚才录入凭证的帐套4. 选择会计科目、核算项目、日期5. 在核算明细账明细中点中刚才录入信息6. 点中引入图标7. 选择要引入的项目及会计科目3.1.3财务建安成本分摊处理3.1.4数据审核自动对帐（开发中）每月与成本管理部进行成本数据核对，根据新发生的合同及成本指导书进行代发生成本预测。3.1.5成本管理软件数据复核标准Ø 动态成本 = 未结算合同小计+已结算合同小计+非合同性成本+待发生成本Ø 最初动态成本 = 目标成本（即成本指导书）Ø 已发生成本 = 合同已发生成本 + 非合同已发生成本 = 金蝶开发成本中该核算项目的余额3.1.6万科成本管理软件职责分工1 系统维护(成本部、财务部各出一人维护)1数据库引出2、数据库引入3、基础资料设置4、用户管理5、系统提示6、系统日志2目标成本（建安成本、营销费用由成本部录入，地价、利息、行政管理费用由财务部录入）1、 估算录入2、 估算修订3、 估算查询4、 目标成本录入目标成本调整及查询3预算管理（成本部负责录入管理）1、 预算录入2、 预算拆分3、 预算修订4、 预算查询4 合同管理1、 合同录入（财务部负责工程、地价合同的录入工作）2、 合同拆分（成本部负责合同的拆分工作）3、 修订4、 合同查询5 合同执行（成本部负责管理）1、 合同变更2、 结算录入3、 结算拆分4、 变更查询5、结算查询6 资金计划1、付款计划（成本部负责录入）2、付款录入（财务部负责录入，与金蝶核算帐一致）3、付款查询4、资金计划5、已付款明细表6、欠付款明细表7 动态成本1、非合同性成本引入/录入（财务部负责引入）2、待发生成本预测（成本部负责录入）3.2集团数据上报3.2.1每月付款计划表每月26日前由各项目部信息员将后三个月的付款计划报给财务部，财务部统一整理后上报集团，数据来源于各项目部工程人员。格式：3.2.2每月地价支付情况表每月10日将上个月各项目支付地价情况上报集团，数据来源于金蝶帐套格式：3.2.3每月信息月报中的成本构成表每月8日上报集团，3.2.4结算报表编制指引3.2.4.1编制程序3.2.4.2结算报表的编制3.2.4.2.1存货表数据来源：Ø 投资额：成本指导书或项目立项数据Ø 期初余额：上季度存货表的期末余额Ø 发生额借方：金蝶帐开发成本科目除了结转成本科目的发生额Ø 发生额贷方：金蝶帐开发成本科目结转成本的发生额Ø 期末余额：金蝶帐开发成本科目余额Ø 面积：总可售面积取数重要性依次为竣供查丈面积、预售查丈面积、最新的经济技术指标 已售面积以竣工楼盘销售表为准 库存面积 = 总可售面积 已售面积数据校对：存货期末余额/库存面积 = 单位成本3.2.4.2.2成本构成表数据来源：Ø 面积：与存货表一致即可Ø 发生额：金蝶帐核算项目分类总帐余额数据校对：总发生额 = 该项目开发成本余额3.2.4.2.3间接开发费用表3.2.4.2.4利息分摊表数据来源：Ø 利息总额：金蝶帐结算中心利息收入 + 结算中心利息支出 内部融资费用Ø 各项目资金流出：金蝶开发成本科目除去结转成本和预提成本的发生额Ø 各项目资金流入：每月资金流量表数据校对：利息总额 = 分摊到给项目的利息开发间接费分摊项目月报（开发中）4合理调节成本杠杆4.1项目成本结算指引4.1.1项目成本结算数据要求结算面积以竣工查丈面积为准，结算地价成本以实际签订合同的金额为准，结算建安成本以成本管理软件的数据为准，待发生成本数据由成本管理部进行复核，开发间接费用由财务管理部取金蝶软件科目余额即可。4.1.2项目结算原则Ø 会所、游泳池等配套设施直接计入项目成本Ø 营销费用以开盘时间为界，开盘前的媒介广告费计入项目成本，开盘后的媒介广告费计入间接费用的营业费用，其他营销费用计入项目成本。Ø 单期开发的项目地价按功能提供地价不同比例进行分摊。Ø 分期开发的项目地价、前期费用、园林环境工程费、配套设施费、行政管理费、营销费用、利息在各期之间按可售面积进行分摊。Ø 物业管理基金按建安成本（除去前期费用）的2%计提4.1.3结算方案4.1.3.1地价结算方案Ø 按住宅、商业等地价比重的比例将地价进行分摊，可保证不同功能售价的配比性。（适用于单期及多期开发的下多功能楼盘）Ø 地价由政府地价和合作地价两部分组成，政府地价按政府地价单位成本=政府地价/总建筑面积进行计算，合作地价按单位基底面积地价=(项目总地价-政府地价)/项目总基底面积进行计算。（适用于多期开发的功能单一性楼盘）Ø 先进行由政府地价和合作地价组成的地价分摊，再进行按功能分摊。（适用于多期开发的多功能的楼盘）Ø 支持性文件4.1.3.2建安成本结算方案4.1.3.2.1财务建安成本与成本管理部建安成本的关系Ø 项目开发期为一期的项目：财务经营成本中的建安成本投入 = 建筑工程成本投入Ø 项目开发期为多期的项目：项目财务经营成本中建安成本投入 = 分期建筑工程成本投入 分期财务经营成本中建安成本投入 = 本期建筑工程成本投入 本期建筑工程成本转出 + 其他期建筑工程成本转入Ø 支持性文件4.1.3.2.2建安成本结算流程Ø 成本管理部提供开发前期准备费、园林环境工程费的造价。Ø 成本管理部提供主体建安工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、设施配套费的造价并将其分摊到各功能中，提供功能造价表。Ø 财务管理部将开发前期准备费、园林环境工程费在项目的各期之间按可售面积进行分摊。Ø 财务管理部将设施配套费按是否为本期服务的原则进行处理，如果是为本期服务的计入本期建安成本中；如果是为整个项目服务的，在各期之间按可售面积进行分摊。Ø 财务管理部依据上述原则，将其他期的配套成本摊入本期建安成本。Ø 支持文件4.1.3.2.3结算方案Ø 所有配套均计入项目成本包括车位、会所、幼儿园、学校Ø 根据配套的经营方式进行资产预留，例如只用做出租的车位可按成本造价进行预留，按12.5年进行摊销。Ø开发间接费用专心-专注-专业