房地产评估报告--凤达花园(共19页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房地产评估课 程 设 计 题 目 莆田凤达花园房地产评估报告 2013年 11 月 8 日目 录一估价的假设和限制条件2二估价结果报告4三估价技术报告8 四附件17估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变； 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识； 不考虑特殊买家的附加出价。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；四、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参考，不作它用；（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需重新进行估价；（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。五、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告一、委托方二、估价方机构名称：法定代表人：联系电话：三、估价对象估价对象为莆田市凤达花园项目2#楼602房，房屋建筑面积为62.04平方米。该户型为一室一厅一卫一橱一阳台，户型设计单身公寓。四、估价目的为委托人转让估价对象提供市场价值参考。五、估价时点2013年11月8日六、价值定义房地产转让价值，即为公开市场价值。七、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华人民共和国土地管理法； 3国家标准GB/T502911999房地产估价规范；4本公司掌握的房地产市场信息资料； 5本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； 6委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证复印件。八、估价原则1、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2.、最高最佳使用原则最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 4、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。九、估价方法 根据房地产估价规范（GBT 502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；又根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法进行估价。市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该房地产在估价时点2013年11月8日的公开市场价值为人民币： 元，大写（人民币）：肆拾玖万贰佰肆拾圆整，单价：7902.00元/M2。十一、估价人员房地产估价师：十二、估价作业日期 二一三年十一月四日至十一月八日十三、估价报告应用的有效期 自二O一三年十一月八日起至二一四年十一月七日止。估 价 技 术 报 告一、估价对象实物状况、区位描述与分析凤达花园位于莆田学院后面，底层出租或办公使用，上层为居住使用，属于商业住宅。楼盘名称凤达花园区域/板块城厢区，市中心销售状态尾盘开发商莆田凤达房地产开发有限公司楼盘地址城厢区龙桥北磨规划用途成套住宅、商业、车位开盘记录2010年9月入住记录2011年12月建筑面积80244.96总户数415户建筑类别小高层住宅建筑栋数6栋楼层状况7-24层当前均价7200元/绿化率37.5%容积率3.49装修情况毛坯车位情况120交通状况项目周边有荔城大道、梅园西路、学园北路，荔城大道和学园北路为南北向交通干道，而梅园路则为东西向干道。公交路线1路、6路、7路、9路、21路教育配套波斯特双语幼儿园、逸夫小学、文献中学、莆田学院医院配套莆田医院、康复医院生活配套永辉超市、新华都、三信电子城、建行、农行、中行、下磨市场二、市场背景分析1、一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置经济和社会发展状况随着海西经济圈战略的发展，莆田从2008年开始进入高速发展阶段。十二五规划提出“以港兴市，工业强市”的发展战略。制定了“跨越发展，宜居港城”的目标。做大做强中心城区，在发展上进一步勾连涵江、秀屿、仙游。近5年来，莆田市GDP增速长期位列福建省第一，对房地产有直接促进作用。房地产开发投资从GDP占比10%增长到2012年的17%。近年来莆田市的国民经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展，并有进一步加快发展的趋势，在福建省排名前列。随着莆田城市格局的进一步扩容，整体向上的发展态势不会改变，作为房地产发展基础的经济大环境良好。人均GDP增幅10%以上，市场需求以改善型为主。近年来，莆田市人均GDP增幅虽有波动，但一直维持在百分十以上，增长速度较快。2011年，莆田市人均GDP达到37896元（人民币），折算美元约6014.38元。参照人均GDP与房地产发展关系表可知，当前莆田房地产处在平稳发展阶段，市场需求特征以改善需求为主，发展特征以平稳发展，以质量为主，数量与质量并重发展。城市化率逐年上涨，城镇人口不断增加，对房地产可持续发展奠定客源基础。截至2011年，莆田全市人口共326.5万人，全市常住人口288万人，其中城镇人口140万人。莆田城市化率从2005年到2010年共上涨了3.2个百分点，城市化率呈现逐年上涨趋势，城市化水平逐步稳定。政策微调，莆田楼市全面回暖。2012年4月19日，莆田市人民政府出台关于调整普通商品住房标准的通知，内容显示，享受优惠政策的普通商品住房标准必须同时满足以下三项条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144以下（含144）；实际成交价格市中心区（荔城区、城厢区）在7000元/以下（含7000元），涵江区、秀屿区在6000元/以下（含6000元）。从通知上调普通商品房房价来看，如果同期选择7000元以下房源，契税可优惠1万元左右，从一定程度上减轻购买中小户型的客户负担。2012年5月21日起，莆田市首套自住房公积金贷款最高额度由原来的40万元提高到55万元，二套自住房公积金贷款最高额度由原来的40万元提高到45万元。公积金贷款额度提高进一步刺激客户的购买欲望。进入2012年6月份，莆田各县区楼市成交量明显上升，楼市全面回暖。房地产市场分析中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。调查显示，认为“只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的85.6%。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！目前，莆田市区的家庭结构以四口之家为主，2002年户均人口3.56人。购房计划多数定位在商品房及经济适用房，通过对部份售楼部走访，2534岁的人占购房人群的40%，位居榜首，而3544岁的人群比例为20 %，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于政府机关、制造业、贸易等行业，以制造业职工、中级技术人员、中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在10002000元范围内为主体购房者。预购面积在70150平方米间不等，以100 120平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在20005000元间。新房在人们传统的观念下，是形成一个家的主体，只有有了房子，才会有家的感觉，这也是为什么有许多青年人在谈婚论嫁时要先了解对方是否有婚房的原因。通过房谈，在结婚时自己购买新房的青年人有70%，仅有10%的人表示不会，另有20%表示不一定。交叉分析发现，男性相对女性来说，选择自己购买新房的比例明显更高。在男性中自己购买新房的比例接近九成，而在女性中这一比例仅为30%。二、产品面积的要求目前莆田市区房地产市场对产品的需求以100-130和130-150为主，占市场需求的70%以上，这两种户型结构大多为两房半或三房实用型户型结构，适合莆田市区目前四三口之家的需求。据2002年莆田市统计局调查显示，因为面积偏小，结构较差，环境不佳等原因，有三分之一的居民对目前住房表示不满意。由于这部分人的经济收入比较平稳，收入水平属于中等地位等因素决定他们的购买行为相对比较保守，因此，100-130和130-150这两种户型是他们的首选户型。130-150这种大户型大多属于二次购房，由于比较有钱的人已购房，外来人口的经济收入水平相对比较低，因此130-150这种户型的需求，近年来这种户型的市场份额呈逐年下降趋势。100-130户型消费人群的基础市场面比较广，可以分为两种，一部分高收入的消费者的一次购房和部分二次购房者，由于购房的压力比较小，以及购房梯度消费观念的深入，这类市场份额呈上升趋势。150以上的户型属于豪华享受型的户型结构，需要相当的经济承受能力，这部分高端的消费者的人群比较少，所占的市场份额比较低，但很稳定。100以下的小户型属于解困型，一般属于一次购房者，近年来莆田市区房地产市场化运作已一段时间了，住房制度改革，私人购房的观念已为许多人所接受，潜在购房者的购房欲望被激发出来，许多年轻人结婚时购房，因为经济实力的因素，也大多购买这种户型作为过渡房，因此该细分市场所占的市场份额不大，但这部分市场呈平稳增长。三、估价对象权益描述与分析1、完全产权2、产权年限为70年3、容积率为3.5四、估价方法适用性分析根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。五、估价测算过程1选择可比案例 2、比较因素修正将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格可比案例比准价格修正表各可比实例比准价格：万达10#4单元1-2号：10000×100/100×100/100×100/109×100/115=7978元/泰安汇景：8100×100/100×100/100×100/109×100/108.5=6849.0974元/金威豪园：10161×100/100×100/100×100/109×100/105=8877.98841元/采用简单算术平均综合得出比准价格为：(7978+6849.0974+8877.98841)/3=7902元/2、收益法： <1>计算公式：<2>年总收益=3800×12=45600元<3>年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金年管理费=年租金×4%=33600×4%=1824元年维修费=房屋重置价格×2%=1450×62.04×2%=1799.16元年保险金=房屋现值×0.2%=1450×62.04×0.2%=179.916元年税金=年房地租金×12%=45600×12%=5472元<4>年净收益=年总收益-年费用=45600-1344-1799.16-179.916-4030=37246.924元<5>确定资本化率资本化率依据安全利率加风险调整值法确定，安全利率采用银行存款利率3.25%，风险、管理等补偿按4.75% 考虑。确定资本化率为8.0%。以下资本化率均为8.0%<6>计算收益价格收益价格= .36 元收益单价=.36/62.04=5934元估价对象的房地产单价为(5934+7902)/2=6918元/平方米。七、估价结果确定估价对象评估总值= 6918×62.04=.72元 2013年 11月8日附件一、户型图二、样板图三、区域景观三，周边配套专心-专注-专业