房地产价格影响因素(共10页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房地产价格影响因素摘要: 房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。关键词:房地产价格影响因素房地产价格影响因素一般可以从自身因素，环境因素，人口因素，经济因素，社会因素，行政因素，国际因素，心理因素等八个方面分析。一、自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。权益方面不讲，主要分析一下区位和实物方面的因素。（一）位置人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。（二）肥力肥力是对于农业来说的，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。（三）地质条件在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。（四）地形、地势由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。（五）土地面积和形状同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。（六）日照、风向、降水量、天然周期性灾害一般来说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格)，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。另外，凡是有天然周期性灾害的地区，土地的价格必然很低。（七）建筑物本身建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。二、环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。（一）大气环境大气就是空气，空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。（二）声觉环境汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场)等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（三）水文环境地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。（四）视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。（五）卫生环境清洁卫生状况，包括垃圾堆放情况，对房地产价格也有影响。三、人口因素（一）人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。（二）人口素质人口素质可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。（三）家庭人口规模家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。四、经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。（一）经济发展经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。（二）利率从收益法可以看出，房地产价值与报酬率负相关；从求取报酬率的累加法可以看出，报酬率与利率正相关。所以，房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。（三）物价房地产价格与一般物价的关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。（四）居民收入通常，居民收入的真正增加(非名义增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。如果居民收入的增加，是衣食都较困难的低收入者的收入增加，或者是高收入者的收入增加，因边际消费倾向甚小，所以对房地产价格的影响估计不大。如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收人大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。五、社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。（一）政治安定状况一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。（二）社会治安状况房地产所处的地区如果经常发生偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。（ 三）房地产投机房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。（四）城市化城市化又称城镇化、都市化，是当今重要的社会、经济现象之一，一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。六、行政因素影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。（一）房地产制度房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。（二）房地产价格政策房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。除了价格政策，类似的还有行政隶属变更；特殊政策；城市发展战略、城市规划、土地利用规划；税收政策；交通管制等。七、国际因素现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。（一）世界经济状况世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。（二）国际竞争状况当国际竞争（即国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争）激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。（三）政治对立状况如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。（四）军事冲突状况在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。八、心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：1、购买或出售心态；2、个人欣赏趣味(偏好)；3、时尚风气；4、接近名家住宅心理；5、讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。房地产价格除了上述因素外，还有一些其它的因素，因此主要的是从上述的影响因素中，采取相应的调控措施，各方面应对各种不良的影响。专心-专注-专业