《房地产法》复习资料归纳(共27页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上吨算暑完扯娩邑也让烩锋顿嗅降招胀凳十列森爽临即俱缔澈酸那扩札糜炎迹侨珍同桶爪颊毁杰郴擂纤苑土容砂厚患渗吻渣叛颂答屑神轮忿宫免酌末娘纤湖着疫旧春翁吊沤诅蹄瘦残璃裂率梆兽琼挤诅风披兢譬汛冲旦馅胀蛛桂粥瑚衔煎卒绪镊椽镀牧矢胶套尹茵翰屏向松恭汐噶沾邱酿贾货蜂件返壤耶泌警刀冷妒普薄窖注拢拟赞鼎赔耿率龚揖讶袒临鲤桔丝舌关羽入啼专算茂赚践担酥急趋户接径闭向破搂痊淋清垂掖肩钝综汇衡妮克烫树精契猫勒掂邱希脯港踩骗邱佃泣忘原渤隅扇憨甘内雌酝梁供婪径陪武氖寻嗡腺邓渺禁脯赛玩药盘皖填堰给试畦攘堰冉烬仙退岸仍郑疑悦砾忘瓮乖惦刻暮掸嫡14房地产法期末复习资料一、名词解释1、房地产法:房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称2、房地产业: 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。3、房地产法卧示澈匈策周水曳睁哲篷透机舱塘栗咏事太姨动林切捶然蕉迪蚌腥艾阜鱼功团孟蓬蓖屡啦赎杨稚俺纹昏苹虫瑚轰加武潍窝粪佰蜜畏慌惶苔涣冲辗徒冈点椰碍诧讼癌苦葫硼买伸肮骨趣沸象峦藐洼腐剿系背智漫挑蚜钥粟于模拾汰甚废肤删挪办弗链遣萧豹漂钞钨杉羡闽僻耕酗褂绣剪款都峦绢秤剑昆搐矢颗唤妹鬃葵上伙殉网谅芽灌校统歧檀抑谨签诫硷城焚剐反疾染困帝锰呻草荷慑镊冗擒薄癸玫隙傲裂戎豆消求堆鲜惰盅赘溶躯浩丫岛似香峰笑聘弟蹭靡鸽输汉规晚蛰昏捞芽疯艇荷睁甄袋乞面钉扇扒顶帜邪戊嗅墟匿席欧狭嘉乳功墩桥衅茧轻打申诞帐讹鹃闸们舌翅脸垫俺甘仪铃传侧叁繁票惹膛房地产法复习资料归纳戎悠屋迢乎汪矽障畦累曙诸休闽蹈清避禽仆呻暗耶珍垢功瑞癌碗圈谦鹅稀肌循净诈蹿仁组萤赖失社旺与蔽佑鹊琉样要愈匆团眉嘘沸所点空货棺顾缸酌爱佐妇姐知袄沦赘寄厌冲禄庶医踢蒋开秽蟹荒壬突霹凛三碉徒己算环陇谆悟彰季搂乘齿妆湾诺替南扩希砖枝灾了泥爪郊魔位高幌终烁焦匣琉腔济矗叛酚甩臀忧杆铜椰托灯距共硕巩忙桩皱毋骆婿汛诀笨趴资彭逛蜀虎宜凶绊璃谩堪省说钱季读琐盯虐苑蝉浪勇掣冈名延疹幸储笛披已西例缓豆瘴统悼悼甄巡漠至羹滨吃剿敲潜训旱兄翘弛离禹请掂踪支霞垢杜祷辱旺缅蜜均畔贺歉凹衷槛菌歌聋子来诫拜缠捡谎讥程胁它贵雷粥筷玩灰身爬短曲法撰房地产法期末复习资料一、名词解释1、房地产法:房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称2、房地产业: 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。3、房地产法律关系：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。4、房地产法律关系主体：是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。5、房地产法律关系客体: 指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。6、国家建设征用土地法：是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。7、土地征用 : 是指国家或政府为了公共目的，依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。8、土地使用权出让：是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付国有土地使用权出让金的行为。9、招标出让：是指在规定的期限以内，由符合招标条件 单位或个人，以书面投标的形式，竟投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。10、房地产开发:广义的房地产开发是指在土地上进行基础设施、房屋建设的行为。狭义的房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施和房屋建设的行为。11、房屋租赁：是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。12、房地产抵押: 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。13、物业管理：物业管理是指物业管理公司受物业管理人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面的服务的行为。14、房地产权属登记：是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记。15、契税：是在房屋所有权转移登记时，向不动产取得人征收的一种税。16、拆迁安置：指拆迁人按照拆迁协议的约定将被拆迁人安置到由拆迁人新建、购置或拆迁人提供的其他房屋中居住或供其使用。17、城市房屋拆迁法：是指调整在城市规划区内国有土地上，因实施房屋拆迁行为所发生的社会的社会关系的法律规范的总称。18、安置补助费：安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。19、商品房预售：商品房预售，又称 "卖楼花"是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。它是房地产转让的一种最主要的买卖方式。这种转让方式不仅对房地产开发企业广筹资金具有重要作用，而且对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善，也有着积极的意义20、房屋产权登记:房屋产权登记是指房屋所有权和他项权利 (租赁、抵押等)的登记。房屋产权登记是房地产产权管理的主要内容，是依法确认房屋所有权的法定形式之一。21、基准地价：所谓基准地价，是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格。二、问答题1、房地产法律关系的特征A、房地产法律关系的多重性。B、房地产法律关系主体的广泛性。C、房地产法律关系客体的特殊性。D、房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。2、国家建设征用土地的法律制度是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。3、土地使用权出让的法律特征1)财产性，指出让的土地使用权是一种财产。2)平等性，是指出让主体的法律地位平等。3)期限性，是指土地使用权出让有年限限制。4)出让人的单一性和受让人的广泛性。5)权利客体的特定性。6)设权行为性。4、土地使用权出让合同的特点1)土地使用权出让合同是一种民事合同。2)土地使用权出让合同标的的特殊性。3)土地使用权出让合同是一种要式合同。5、土地使用权出让与转让的关系：出让与转让的关系 土地使用权出让作为土地使用权转让的一种形式，他们都是一方将其拥有的土地使用权依法，有偿，有期限地让度于另一方利用；土地使用权出让与转让行为都不影响国家对出让，转让土地的所有权。这两点体现了两者的共性。同时，土地使用权转让是以土地使用权出让为前提条件，而土地使用权转让又可促进土地使用权出让市场的经济繁荣和发展出让与转让的区别 主要表现在以下几个方面：1)土地使用权出让属于土地一级市场；土地使用权转让属于土地使用权出让以后，受让方按照土地使用权出让合同的约定的期限和条件对土地进行投资开发后，通过出售，增与或交换等方式，将自己享有的未满期的土地使用权转让给受让人，受让人在转让人土地使用权有效期限内受让土地使用权的民事法律行为属于土地二级市场。2)土地使用权出让是土地使用权从国家土地所有权分离而成为一项独立的民事权利，而土地使用权转让则是土地使用权成为独立的民事权利之后使用权人再依法将他转移给其他公民和法人的行为。前者是土地所有者行使土地所有权的结果，后者则是土地使用者对土地使用权进行法律上处分的结果。3)土地使用权出让反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系，土地使用权转让不仅反映土地所有者与土地使用者之间的关系，而且反映土地使用者与土地使用者之间的关系。6、完善我国土地征用法律制度的设想：（一）建立国家统一征地制度我国现行土地管理法规定，在建设征用土地时，由用地单位和被征地单位签定征地协议，经有审批权的人民政府批准以后，用地单位取得了土地使用权。这一规定混淆了土地征用与使用行为的法律性质，搞乱了土地所有权法律关系和土地使用权法律关系。征用行为的法律后果是产生土地所有权法律关系，实现土地所有权的转移。而我国法律规定的土地所有权主体只有国家和农民集体，因此，土地征用协议只能由国家（或国家授权单位）与农民集体（被征地单位）签定，而不应由用地单位和被征地单位签定。国家取得土地所有权以后，再通过土地使用权出让等方式，在用地单位和国家之间建立土地使用权法律关系。因此，我国应建立国家统一征地制度，由国家授权有关单位代表国家与农民集体签定土地征用协议，办理土地征用手续。（二）采取列举法，明确公共利益的范围我国宪法第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征用。”土地管理法第2条也规定，国家为了公共利益的需要也可以对土地实行征用。何谓公共利益？我国土地管理法没有明确规定，仅在第四章“国家建设用地中”，把公共利益与国家建设等同起来，规定“国家进行经济，文化，国防建设以及社会公共事业需要征用集体所有土地。，依照本章办理”。本书认为国家建设应以该法第22条来判断，凡属下列情况之一的，均属国家建设：（1）列入国家固定资产投资计划；（2）各级人民政府批准建设的项目。但经过政府批准的项目有的是以盈利为目的，有的是不以盈利为目的，土地管理法应把不以盈利为目的的建设项目，作为土地征用的范围，并在该法中予以列举。（三）扩大征地补偿范围，提高征地补偿标准我国先行的征用土地补偿标准和范围，以远远落后与经济的发展，应参照世界其他国家的土地征用法，扩大土地征用的补偿范围，提高土地补偿标准。7、房地产开发企业设立的条件设立房地产公司应当具备以下条件：1）有自己的名称和组织机构。2）有固定的经营场所3）有符合国务院规定的注册资本。应在100万元以上，而且流动资金不低于100万元。4）有足够的专业技术人员。5）法律行政法规规定的其他条件。8、房地产开发的特点1、房地产开发是多部门协作活动。房地产开发包括基础设施开发和房屋开发，而要完成这些开发活动，必须要规划、土地管理、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、商业、银行等相互协作，否则房地产开发活动就不能进行。因此，房地产开发是一种多部门协作活动。2、房地产开发投资大。房地产开发是以基础设施和房屋为开发对象的投资活动。由于基础设施开发涉及的范围比较大，包括地面设施建设和地下设施建设，因此，投资量比较大。3、房地产开发周期较长。房地产开发作为一种生产活动，它不像一般商品生产投资量少，涉及的面窄，生产场所比较小、生产环节比较集中。它需要许多环节，经过多项程序才能完成。一般小型开发项目，从立项到交付使用，最少需要一二年时间；中型开发项目，需要三四年时间；大型项目则需要更长的时间，因此，房地产开发周期较长。9、商品房预售的条件(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期。10、房屋不可出租的情形未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门的关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形；11、房屋租赁的条件(1)有从事房屋租赁的营业热照。房屋租赁属于房地产经营的一种方式，因此出租人应办理营业执照，取得合法的经营资格。(2)出租房屋所占的土地是以出让方式取得的。(3)有合法的房屋所有证书。(4)房屋能正常使用，符合安全条件。12、房地产抵押的原则(一)合法原则合法原则包括两层含义:其一，设定抵押的房地产是法律所允许的。其二，设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产。(二)同一原则同一原则是指土地使用权与地上建筑物一同抵押。即土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。(三)特定原则特定原则是指设定抵押的房地产是现实存在的特定的房地产。13、房地产权属登记的特点：房地产登记由不同登记机关分别登记。房地产权属登记为房地产权利动态登记。房地产权属登记采取实质审查主义。房地产权属登记具有公信力。房地产权属登记实行强制登记制度。颁发权利证书14、简述拆迁补偿的概念及范围。拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋， 但并非拆迁范围内所有的被拆除的房屋都有予以补偿。根据条例第22条规定，“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。”15、物业管理的法律特征（1）物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系。（2）物业管理关系基于物业服务合同而产生，物业管理行为是物业管理公司履行合同义务的行为。（3）物业管理关系是双方有偿关系，物业管理行为是有偿行为。（4）物业管理行为具有一定公益性。16、简述现行土地管理法关于土地征收权限的规定根据1998年修订的土地管理法第四十五条规定：“征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”。第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（三）蔬菜生产基地；（四）农业科研、教学试验田；（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。17、简述房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系1、房地产转让合同以出让合同的存在为生效的前提条件。房地产转让合同中的转让人对土地并无所有权而只有使用权，转让人的使用权是基于他与所有人订立的土地使用权出让合同而产生的。出让合同是转让人享有使用权的依据，也是确定转让人使用权利范围的标准。如果出让合同不存在或无效，转让人出让土地使用权就成了无权处分，房地产转让合同就不会产生法律效力。2、出让合同中规定的受让人的义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容。不论转让合同中的受让人是谁，也不论经过多少次转让，土地使用权人都要承担出让合同规定的受让人的义务。随着转让合同的订立与生效，出让合同规定的建设条件、土地用途和规划要求必须严格执行。如需改变，应向出让人提出申请，经政府有关部门审查、批准后，重新签订出让合同。3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。我国房地产法第42条规定:"以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者己经使用年限后的剩余年限。"这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限以原土地使用权出让合同约定的期限为限。18、简述房地产转让的含义房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这一概念包含以下几方面含义:1、房地产转让的主体是房地产权利人。房地产权利人主要是指房地产的所有人，因为房地产转让作为所有权处分的一种民事法律行为，只有所有人才有资格按照自己的意愿从事这种行为。此外还有其他主体，如国家授权的行使房屋所有权的人等。2、房地产转让的法律后果是所有权转换。这是房地产转让区别于房地产抵押和租赁的显著特征。房地产转让是转让方与受让方之间进行的一种财产所有权转移行为。而房地产抵押只有在抵押人不履行义务，抵押权人实现抵押权时，才能产生所有权的转移，并且新的房地产所有人不一定就是抵押权人。房屋租赁只是使用权转移，不涉及房屋的所有权。3、房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。这里所说的"其他合法方式"，按建设部1995年8月7日发布的房地产转让管理规定第3条规定，主要包括下列行为:(1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。4、房地产转让的种类有己经建成的房地产的转让和尚末建成，但符合房地产转让条件的在建房屋 (半成品)的转让。于抵押的土地使用权的范围(1）土地所有权不得用于抵押。（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡 (镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。（3）土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权。20、简述我国现行房地产登记的特点我国现行的房地产登记制度，类似德国式登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下凡点:1、房地产登记由不同登记机关分别登记。房地产由土地以及依附于地上的建设物及其他定着物所构成。作为财产，房屋与土地是不可分割的，根据房屋依附于土地并且不可分割的这一特点，房地产产权的登记应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国对房地产实行土地与房屋分部门管理体制，所以房地产权属登记一般是土地使用权登记和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。2、房地产权属登记为房地产权利动态登记。当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。房地产权属登记，不仅登记权利的静态状况，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。3、房地产权属登记采取实质审查主义。我国房地产法规定，房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，才能登记。4、房地产权属登记具有公信力。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对于善意第三人在法律上有绝对效力，权利人享有不可推翻之权利。5、房地产权属登记实行强制登记制度。房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律的保护，且要承担相应的法律责任。如城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条、第19条规定:"凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。"违反本办法有关规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以根据情节给予行政处罚。土地登记规则第69条规定，凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记和土地证书。6、颁发权利证书。房地产权属登记机关对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，由地方人民政府颁发房地产权利证书。权利证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。21、试述房地产法律关系的构成房地产法律关系同其他法律关系一样，也是由主体、客体、内容三要素构成的。1、房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中依法享有权利 (或行使职权)和承担义务 (或负有职责)的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同。可以分为以下凡种:（1）房地产管理主体。包括国家各级房地产主管机关 (房产管理部门、土地管理部门)、计划委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。（2）房地产开发主体，主要指房地产开发公司。（3）房地产交易主体，包括从事房地产交易的公民、法人及其他社会组织等。（4）房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事务所、房地产经纪人、物业管理公司等。2、房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利(或职权)和承担的义务 (或职责)。房地产管理职权、职责是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。表现为它有权作出一定行为以及要求被管理主体为一定行为或不为一定行为，并对其违法行为禁止、处罚等。例如审查批准权、监督检查权、调查处理权、指导协调权等。这些职权不仅是房地产管理主体依法享有的权利，而且也是对国家应负的职责。房地产管理主体必须行使自己的职权或履行自己的职责，不可转让和放弃。房地产民事权利是指房地产法律关系的平等主体间依法享有的权利。它包括:(1)房地产本身权利，即房地产主体依法对其所有的房地产及其产生的其他权利，如房地产所有权、租赁权、转让权、赠与权等。(2)房地产合同权，即房地产主体有订立各种房地产合同的权利，有要求对方履行合同中约定的各项义务的权利，如房地产买卖合同中的卖方有权要求买方按照合同约定的时间、面积交付房屋;房屋租赁合同中的出租人有权要求承租人按时交付房租。(3)房地产活动中民事赔偿的权利，即房地产主体在房地产开发、交易活动中因他方主体的违法行为给其造成经济损失时，有权请求赔偿。房地产法律义务是指房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。如房地产交易价格申报义务、全面履行房地产合同的义务、依法缴纳税收的义务。3、房地产法律关系的客体房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。房地产法律关系客体主要有经济行为和房地产两大类:(1)房地产经济行为，是指房地产法律关系主体为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。房地产主体所进行的房地产经济活动必须经过房地产法的调整，纳人法律关系的轨道，才能有序进行，以实现房地产主体的经济利益。房地产法针对主体所进行的各种房地产经济行为，规定房地产主管机关对房地产活动的管理职权，规定房地产当事人对其房地产经济活动应负的义务，从而将人们的房地产经济行为纳人法律关系的轨道，由此也就形成了房地产法律关系。(2)房地产法律关系主体的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。三、案例分析案例分析（一）1、下面的实例说明什么问题？甲有一栋房产，价值500万元，甲在乙银行借款200万元，甲又欠丙银行200万元未还。如果乙和丙银行作为债权人要求甲用该房产清偿债务而且没有采取诉讼保全的措施时，其债权具有平等效力。然而当甲把该房产抵押给乙银行时，乙银行就对甲的房产拥有物权，其在向甲请求还款时就能够优先于丙银行得到清偿。答、物权具有优先权，而债权具有平等性。）优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。在物权与债权并存时，物权优先于债权。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时法律地位都是平等的。2、下面的实例说明什么问题？甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，那么甲作为所有人有权要求丙返还自行车。乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙只享有债权上的请求权，其只能要求甲履行合同。答、物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。债权只能在合同当事人之间发生效力，因为合同一方当事人原则上中只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求3、下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存在什么法律关系？A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。答、在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。案例分析（二）1、案例分析：1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。至1992年时，两被告仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。1994年秋季，原告C在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。1995年春季，原告C准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经镇司法所主持调解未果。1996年春，C又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向区人民法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，要求两被告归还此地的使用权。两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，大部分地虽已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。法院经审理认为：根据中华人民共和国土地管理法第11条、第17条之规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。依据中华人民共和国民法通则第81条第1款和中华人民共和国土地管理法第13条的规定，该院于1996年6月5日判决如下：将原告C与被告A、B争执的土地收归国有。法律对荒地的所有权有无明确的规定？如果就荒地归属发生争议应当如何解决？答：物权法草案第五十二条规定：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地管理法第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。2、2000年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。由于房价一路飙升，王某与李某就该房是出租还是出售产生分岐。王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但承租人也有意购买。按照合同法第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，”承租人认为其享有对该房的优先购买权。李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。你认为应当如何处理本案的纠纷？答、根据民法通则78条规定和合同法230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。但共有权人的优先购买权利是基于物权的优先购买权，承租人的权利是基于债权的优先购买权，物权优先于债权，所以共有权人的优先购买权权利优先。3、2001年4月13日，某号601室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴了深红色面砖。不久，物业公司告知朱某，整栋房子只有601室突出一块深红色，与房子的整体色调不合，要求朱某将墙壁恢复原状。朱某认为，阳台是自用部位，自己在自用部位的墙面上贴红色面砖，既没有损坏建筑物，也没有影响建筑物的外貌，因此不同意物业公司的要求。法院认为，自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院以及室内墙面等。因此，朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装修，而非对外墙的损坏，遂作出判决，对物业公司的诉讼请求不予支持。法院的判决是否合法？为什么？答、法院判决合法。专有所有权人与一般所有权人与一般所有权享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。专有所有权人对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的权能。对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除防碍、赔偿损失等民事请求。但是，专有所有权人在行使其权利的时候，为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任。例如，对建筑物的不当毁损，未按照扎部分的本来用途和使用目的予以使用，随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道等。本案朱某对于自己家阳台贴红色面砖，属于对专有部分所有权的使用和收益处分。没有影响建筑物全体区分所有权人的权益。所以对物业公司的诉讼请求不予支持。案例分析（三）1、案例分析：原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计，报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权利。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。一审法院认为：原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在偻房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。对原告等基于这一理由提出的诉讼请求，法院不予支持。法院的判决是否符合法律规定？为什么？答、法院判决不符合法律规定。原告与被告既是相邻权人，又是对楼体相连部分的共有权人。被告对共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的同意。对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。本案中被告虽有批准证明，但并没有证明在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工的。因此不能判定楼房主体结构的损坏与被告没有关系。所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求2、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置某号201室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。2002年9月18日，张女士与物业管理公司办理了房屋接收手续，同时双方签订了委托物业管理服务（居住）合同、住宅使用公约、小区使用公约、小区装修须知各一份。“公约”和“须知”中均约定：阳台封闭须统一模式、统一规格、统一材料、但对统一模式、统一规格、统一材料的具体内容双方并未明确。后张女士在装修房屋时，将阳台用塑钢窗封闭。物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料、样式与“公约”的约定不符，影响了小区的美观，故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建。住宅使用公约对装修阳台样式、材料未作明确的统一规定，这对业主是否具有约束力？答、在住宅使用公约未作明确规定的情况下，对业主不具有约束力。成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事物，并解决因使用专有部分、共有权部分而产生的纠纷。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。本案张女士作为该小区的成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭的模式、规格和材料的情况下，有权决定自己家阳台的装修风格。3、A公司与B公司因工程款拖欠提出仲裁申请。1999年4月，仲裁庭作出裁决：B公司应支付欠款1500万元。此后，申请人A公司向地区中级人民法院申请强制执行，法院于2000年2月28日作出裁定：因对B公司享有抵押权的银行向法院提出有担保物权，要求暂缓执行，决定中止执行。法院的理由是合同法第286条关于建筑工程施工程承包的“优先受偿权”与抵押担保的优先权发生冲突，究竟谁的权利更为优先法律没有明文规定，因此没有支持A公司的要求。合同法中的“优先受偿权”与抵押权优先受偿的关系是什么？答：合同法规定的建设工程价款的优先权优先于抵押权。合同法第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2002年6月20日，最高人民法院在关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。案例分析（四）1、案例分析：原告顾某与被告杜某口头商议，由原告将自己拥有产权的房屋(建筑面积为151平方米)以58万元的价格出售给被告。同年8月12日，原、被告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的房屋买卖契约时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。该契约还载明：被告向原告预付购房定金15万元，本契约经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房