2022年房地产全程策划的课程设计.pdf

河海大学文天学院课程设计课程名称：开发项目策划报告课程设计题目： XXX开发项目策划报告姓名、学号：专业年级： 09 级工程管理指导教师：简迎辉、刘博2012 年 6 月 10 日精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 目录第一章项目策划报告概述. 错误!未定义书签。项目名称及项目开发单位. 错误!未定义书签。项目背景 . 错误!未定义书签。政治环境 . 错误!未定义书签。经济环境 . 错误!未定义书签。社会环境 . 错误!未定义书签。科技环境 . 错误!未定义书签。地块信息 . 错误!未定义书签。项目基本概要. 错误!未定义书签。主要经济技术指标. 错误!未定义书签。第二章市场调查分析的结论. 错误!未定义书签。马鞍山市经济环境分析. 错误!未定义书签。雨山区马鞍山经济技术开发区环境分析 . 错误!未定义书签。马鞍山房地产市场发展分析. 错误!未定义书签。项目位置分析. 错误!未定义书签。第三章项目 SWOT分析 . 错误!未定义书签。优势分析（ Strength） . 错误!未定义书签。劣势分析（ Weakness） . 错误!未定义书签。机会分析（ opportunity ）. 错误!未定义书签。威胁分析（ Threaten） . 错误!未定义书签。第四章项目定位及项目规划设计方案. 错误!未定义书签。项目定位 . 错误!未定义书签。项目设计定位及原则. 错误!未定义书签。项目目标对象定位. 错误!未定义书签。规划设计方案. 错误!未定义书签。规划设计思想. 错误!未定义书签。整体规划方案. 错误!未定义书签。户型比例与设计. 错误!未定义书签。第五章施工建设方式和施工进度、投资预算与资金筹措 . 错误!未定义书签。施工建设方式. 错误!未定义书签。施工进度 . 错误!未定义书签。投资预算 . 错误!未定义书签。房价的确定 . 错误!未定义书签。住宅价格的确定. 错误!未定义书签。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 商铺价格的确定. 错误!未定义书签。销售收入 . 错误!未定义书签。第六章项目营销策略. 错误!未定义书签。品牌策略 . 错误!未定义书签。品牌名称 . 错误!未定义书签。品牌定位 . 错误!未定义书签。品牌传播 . 错误!未定义书签。租售方案和价格策略. 错误!未定义书签。租售方案 . 错误!未定义书签。价格策略 . 错误!未定义书签。渠道策略 . 错误!未定义书签。目标客户及地区的策划 . 错误!未定义书签。广告策划 . 错误!未定义书签。促销推广策略. 错误!未定义书签。销售策略策划. 错误!未定义书签。各阶段客层分析. 错误!未定义书签。推广活动 . 错误!未定义书签。第七章项目经济效益分析. 错误!未定义书签。项目静态经济分析. 错误!未定义书签。净现值的确定. 错误!未定义书签。第八章环境影响和社会效益评价. 错误!未定义书签。环境影响评价. 错误!未定义书签。资源利用和能源耗用分析 . 错误!未定义书签。生态环境保护. 错误!未定义书签。社会效益评价. 错误!未定义书签。社会效益分析. 错误!未定义书签。社会风险分析. 错误!未定义书签。社会评价结论. 错误!未定义书签。第九章可行性研究的结论和建议. 错误!未定义书签。可行性研究的结论. 错误!未定义书签。该项目在经济上是可行的 . 错误!未定义书签。该项目的环境影响评价是可行的 . 错误!未定义书签。该项目的社会效益评价是可行的 . 错误!未定义书签。建议 . 错误!未定义书签。第十章小组任务分配说明. 错误!未定义书签。第十一章小组成员小结. 错误!未定义书签。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 第一章项目策划报告概述项目名称及项目开发单位项目名称：威尼斯庄园项目开发单位：马鞍山王氏置业开发集团项目背景政治环境马鞍山市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，别称钢城、诗城。总面积1686 平方公里，人口万。境内辖当涂县、雨山区、花山区、金家庄区。地理位置临江近海，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，以及皖江城市带成员城市，区位优势明显，兼有内地和沿江双重发展优势，为连接华东、华中两个经济区的重要枢纽。进入新世纪的马鞍山，正全力实施双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，力争经过 1015 年的不懈努力， 把马鞍山建设成为建成区面积超100 平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。经济环境马鞍山工业经济实力较强，产业基础较好。马钢是国内最大的上市公司之一，2001 年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450 万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5 位。目前以冷、热轧薄板为主体， 投资达 100 亿元的一系列重大技改项目已开工建设，到十五 末全部建成后， 80%以上的钢材产品将达到国际先进水平，总规模达800 万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业的发展潜力很大。社会环境马鞍山生活环境优美，适宜居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出半城湖光半城山的秀丽风貌。 经过多年不懈努力，先后获得 国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进城市、中国人居环境范例奖、迪拜国际改善居住环境最佳范例奖等称号。优美的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马鞍山购房定居。马鞍山毗邻南京， 两市市区的车程只有30 分钟，经宁马高速、 沪宁高速到上海也只需3 个小时，是安徽对外开放的东大门。沿江铁路穿境而过，长江马鞍山港是天然深水良港，国家一类口岸。便精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 利的交通，紧邻长江三角洲的优越区位，使马鞍山具有良好发展条件。本项目位于马鞍山城市南部，经济开发区南端；西侧紧邻城市中心干道湖东南路；北接晨光花园小区；南至汇林路；东至平山路。周边节庆广场，梅山湿地公园，阳湖塘公园，墩山公园，市政公园相围绕。科技环境相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足 28，银行融资占，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38（后者的80也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。地块信息17 号地块基本信息精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 出让面积 (亩):土地用途商业居住出让年限 :商业 40 年,居住 70 年容积率 :成交价格 （万元 ） ：38050成交单价 （万元）万元 /亩项目基本概要1.规划总建筑面积：215500 平方米 (即*667= 平方米 )，其中多层住宅面积 98573 ，高层住宅面积， 商业用房面积为，配套设施7740 （其中幼儿园2300 ，公厕 100 ，物管用房 300，变电室 50 ，社区服务中心3000 ，门卫三处90 ，篮球场1000 ，游泳馆900 ） 。另建地下人防 2000 ，地下汽车库5460 ；2.建设地点：东至平山路,南至汇林路 ,西至湖东南路 ,北至阳湖路3.项目总投资：万元；4.资金来源：自筹20000 万元，银行贷款万元，其余通过预收房款作为项目建设资金；5建设期： 37 个月6.建设单位：安徽河海文天置业有限公司主要经济技术指标：（见下页）经初步测算，主要经济技术指标见表1-2。主要技术经济指标表 1-2序号指标名称主要内容1项目名称威尼斯庄园2建设单位安徽河海文天置业有限公司.3建设地址东至平山路 ,南至汇林路 ,西至湖东南路,北至阳湖路4规划总用地面积亩5总建筑面积215500 平方米6建筑容积率0，该项目在经济上是可行的。第八章环境影响和社会效益评价环境影响评价资源利用和能源耗用分析按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按照民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（GB50176-93）的要求采用，本项目采用如下的节能措施：1.优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、水泥、木材等建材的耗用量；2.注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施，提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体；3.窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热辐射，冬季又可得到日照；4.为减少太阳辐射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可以在空气间层内贴热反射材料。维护结构采用浅色外表层，可反射夏季太阳热辐射，减少外墙面吸收热量；5.积极推广使用节能材料，选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖和密闭性能好的塑钢窗。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 32 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 提高门窗的气密性，积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，有利于抗震，并有利于提高劳动效率；6.尽可能利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择符负荷中心，节约电能。为了节约能源，提高功率因素，应考虑装设无功率补偿设备。7.选用节能的设备，降低能源消耗；8.节约水资源，室内供水设备先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理，处理后的水可用于绿化。生态环境保护根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。本项目环境保护工作受扬州市环保部门监督，采用的环境保护标准为：1. 建筑项目环境保护管理条例国务院（ 98）253 号令 ；2. 大气污染物综合排放标准GB16297-1996 ；3. 污水综合排放标准 GB8978-1996 ；4. 环境空气质量标准 GB3095-1996 ；5. 地表水环境质量标准GBZB1-1999 ；6. 城市区域环境噪声标准GB3096-93 。本项目的建设将从规划布局、节约能源、无害化、无污染、可循环、采用新绿色材料等方面进行总体设计，同时在施工和投入使用过程中采取有效的环境保护措施，减少对环境的负面影响。（一）工程建设施工中使用的各种建筑机械设备在运行时产生的各种噪声、建筑材料的冲洗废水、运输装卸过程中产生的粉尘、扬尘，以及建筑废弃物等均对周围环境产生较小的影响。1.噪声：该工程建筑施工过程中对周围环境的影响主要是各种建筑机械在运转过程能够产生的噪声，类比其他工程，该噪声级均为暴露级，对周围环境产生一定的影响。根据该工程所在建设地点及周围环境的特征，环境噪声应执行GB3096-931 类标准， 要求在施工过程中应采取各种措施，降低噪声值，施工噪声做到场界达标，避免夜间施工，并尽量减少对周围群众生活的影响。2. 废水：建筑施工时，因建筑材料的冲洗会产生一定量的废水。该废水PH呈弱碱性，且含有泥沙，直接流入下水管网或河道会阻塞，尤其在下雨天，大量雨水冲刷，沙石含量会高，流入河道内会使之淤塞。因此在施工现场建议建一沉淀池，废水沉淀后排放。3. 粉尘：建筑材料一般为钢材、黄沙、水泥、石子、砖等，在施工、运输、装卸等过程中会有许多粉尘扬起，使局部区域内的TSP含量上升。根据建设部1991 年第 15 号令规定：对建筑施工产生的扬尘应采取有效措施控制。因此，要求施工单位在施工过程中应采取增湿或小区域封闭、半封闭式等措施，尽可能降低各类粉尘对该区域大气环境质量的影响程度；4. 固体废弃物：施工期间产生少量的碎砖、砂石等其他建筑废弃物，乱堆乱放，有碍环境，施精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 33 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 工单位对能利用的要利用，不能利用的应及时清理。另外，施工期间不能占道，以免影响交通。（二） 本项目在房屋装修阶段应积极推广用绿色无害装饰材料，合理安排工作时间，减少施工噪声，并对废弃的装修材料进行妥善处理。（三）该项目建成后对环境造成的影响主要有生活污水和生活垃圾。本项目范围内排水实行雨污分流制，雨水可直接排放城市雨水管网。生活垃圾实行袋装化，按市区统一规定投放，由环卫部门集中外运。（四） 绿地作为城市空间组成要素，对城市景观和生态环境影响较大。同时绿化也是环境保护最经济有效的措施之一。本项目要尽可能地提高绿化率，绿化系统要做到点、线面相结合，形成具有特色的绿化系统，充分发挥绿化在净化、美化、防尘、隔噪、降解方面的功能，以更好地保护环境。社会效益评价社会效益分析本项目建设会产生良好的社会效益，具体表现在以下几个方面：1. 本项目的建设符合马鞍山市城市规划和区域控制性详规的要求，项目的建设有利于合理利用土地资源，加快马鞍山经济开发区的建设步伐，美化区域环境，促进城市化进程。2. 本项目的建设有利于合理利用土地资源，这对于稀缺的土地资源来说是一个极好的利好；3. 本项目的建设有利于满足群众对商品房的消费需求，改善居住条件，拉动消费，促进相关产业发展；4. 本项目具有良好的经济效益,通过项目建设有利于提高建设单位自身的经济实力,也有利于增加地方的财税收入；5. 本项目对于弘扬民族文化,加强传统文化的宣传,引导人们重视对传统文化的探讨起着极大的作用。社会风险分析威尼斯庄园商品房开发项目位于马鞍山市经济开发区，项目用地范围为熟地，区域内不涉及到拆迁问题。本项目的主要社会风险为周围群众对项目实施的理解和支持程度，在项目实施前应提前争取他们的理解和支持，项目要严格按照区域性控制详规的要求退让用地红线，并严格按照规划部门批准的规划方案进行实施。此外，在项目施工过程中，应要求施工单位做好安全防护和环境保护工作，不占道施工，并尽量避免夜间施工，尽可能减少对周围群众正常生产经营活动和生活的影响。社会评价结论综上所述，项目建设有利于合理利用土地资源，有利于满足群众对住宅的消费需求，改善群众精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 34 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 的居住条件。本项目的建设符合马鞍山市城市总体规划和区域控制性详规的要求，有利于加快经济开发区的建设步伐，改善区域的投资环境和人居环境，本项目在建设过程中通过采取有效措施能解决项目建设中可能产生的社会问题，社会风险较小，其社会评价是可行的。第九章可行性研究的结论和建议可行性研究的结论根据近年来马鞍山市房地产市场的走势，结合市场调查的结果，对 17 号地块进行了初步规划设计，并根据相关文件规定，对项目进行了费用估算和静态、动态的经济评价，同时还对项目进行了环境评价和社会效益评价。根据评价结果，我们有如下结论：该项目在经济上是可行的根据计算，该项目的投资利润率达到了%，投资利税率达到了%，NPV达到了 4,万元。通过对其进行敏感性分析，得出房价对该项目的影响最大，其次为建安工程费用、前期工程费用，自有资金的影响最小。该项目的环境影响评价是可行的该项目将按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。同时，本项目的建设将从规划布局、节约能源、无害化、无污染、可循环、采用新绿色材料等方面进行总体设计，在施工和投入使用过程中采取有效的环境保护措施，减少对环境的负面影响。该项目的社会效益评价是可行的该项目的建设有利于合理利用土地资源，有利于满足群众对住宅的消费需求，改善群众的居住精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 35 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 条件。项目的建设符合扬州市城市总体规划和区域控制性详规的要求，有利于加快马鞍山开发区的建设步伐，改善区域的投资环境和人居环境，本项目在建设过程中通过采取有效措施能解决项目建设中可能产生的社会问题，社会风险较小。建议鉴于本项目的主题是把欧式风情融入中国古典园林之中，因此，本项目在宣传过程中，应注重强调本建筑设计的特色和买点。该项目总建筑面积万平方米,一期 9 万平方米 ,由多层花园洋房、小高层、高层公寓组成,是马鞍山首个将威尼斯风情融入园林的高档社区。建筑布局及园林规划依据欧洲皇家建筑的模型，在这里有新古典主义建筑、宫廷主题园林、豪华会所,醇正浓郁的威尼斯品味与格调,经典无处不在，在全社会形成一股关注传统文化的思潮，这样势必会取得意想不到的社会效应，引起大家的广泛关注。同时，本项目在实施过程中，应注重结合马鞍山本身的人文环境，打造既有本地建筑风格的传统，又和马鞍山古色古韵的人文环境相融合的住宅小区，提高马鞍山市的居住品位。第十章小组任务分配说明第十一章小组成员小结精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 36 页，共 37 页 - - - - - - - - - - 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 37 页，共 37 页 - - - - - - - - - -