银行授信调查报告适用于房地产开发贷款(共15页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上银行授信调查报告（适用于房地产开发贷款）客户名称: 项目名称： 授信金额： 授信期限： 授信定价： 担保方式： 担保人全称： 经办机构: 客户经理： 产品经理: = 声明：本人对该授信项目进行了深入调查，并在调查的基础上完成本报告的撰写，本人对调查报告所陈述事实和数据的真实性承担责任。 客户经理签名： 产品经理签名： 贷前调查时间：地点：调查访问的对象： 访问人：调查访问方式及内容：调查报告目录：第一部分 授信申请人的基本情况第二部分 房地产项目的基本情况第三部分 授信方案一、授信申请人的基本情况（一）授信申请人1、申请房地产开发贷款客户（以下简称客户）成立时间，营业执照和组织机构代码证号码，企业性质（国有、民营、其他），注册资本，注册地址，法定代表人等。对于2006年7月11日后批准成立的外商投资的房地产公司，应根据国家关于规范房地产市场外资准入和管理的意见规定，了解总投资在1000万美元以上的项目，开发商的注册资金是否全额到位且达到总投资的50。客户的建筑资质，建筑施工技术能力；2、客户的股东构成情况，主要股东名称，股份绝对额及占比。如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资本构成、生产经营、资金财务等基本情况作必要说明。对控股股东的分析，应上溯至最终实际控制人。3、客户的组织体系A、客户为非集团公司性质，应阐述贷款客户内部管理，项目报建、施工管理、财务筹资、技术质量、项目营销等内设机构的情况。同时附客户机构体系图说明；如果客户为房地产项目开发而成立的项目公司，须说明客户与实际控制公司在人员任免、资金调度和计价、财务成本核算、施工设施材料使用等方面的处理规则；B、客户为集团公司制，须说明主要参股或控股公司名称，主营业务，资金负债，经营状况等情况。如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的，必须详细叙述；分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况；4、客户的员工情况：人数，职称，文化结构，管理和生产人数。有无特殊人员。5、法定代表人及其他高层管理人员介绍：姓名，年龄，文化程度，政治面貌，职业经历，业绩和道德评价。职业经历特别是房地产从业经历要详细说明。6、公司法人治理结构评价。信贷调查人员认为其它需要说明的情况。同时附表说明，推荐表格如下：客户主要股本结构和主要股东情况 单位：万元、%股东名称出资额度股权比例经营范围资产净资产资产负债率销售收入净利现金流量客户对外控（参）股企业主要情况 单位：万元、%参（控）股企业名称注册资本客户出资股权比例主营业务资产净资产资产负债率销售收入净利经营现金流量净现金流量（二）项目法人开发能力与经营业绩1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、项目运作等方面的情况；2、叙述客户近年度的主要经营指标，如收入、盈利情况等；客户主要经营指标统计分析表 年度年度年度调查期主营业务收入主营业务利润净利润3、简述客户近三年主要房地产项目开发的情况，已开发楼盘名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、项目业主评价。已开发完工的房地产项目的，有无欠付土地款、工程款、规费等情况、有无遗留问题； 近三年开发完工房地产项目情况项目123开发楼盘名称建筑面积投资额项目工期时间起止已销售比例销售均价项目开盘销售时间已开盘销售月数销售收入净利润有无欠付土地款、工程款、规费等情况有无其它遗留问题4、客户在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情况，如土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况；在建和拟建房产地项目情简要情况123房产项目名称市场定位与设计土地面积（亩）建筑面积（平方米）预算投资其中：土地费用已投资额度后期需投资其中：需向外借款项目计划工期时间起止计划开盘预售时间形象进度简要描述上述所列的项目中，必须在调查的基础上，分别就已完工正在实现销售的项目、在建但已进入预售阶段的项目、在建并预计在授信期内进入预售阶段的项目、在建（拟建）并在我行授信期内不能进入预售阶段的项目、房地产开发商用于土地储备或在我行授信期内计划进行的土地储备与项目开发等情况进行说明。（三）授信申请人财务分析主要以客户近三年和调查期的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）为基础，结合贷款客户的总分账务，重点对贷款客户偿债能力、盈利能力、现金流量和成本利润进行分析，形成对该客户的财务综合评价。资产负债表的说明：主要叙述客户资产负债表中主要科目的余额情况，在认真阅读经审计的客户会计报表及审计附注，核查企业总分账务的基础上，对存货、预付账款、借款、预收货款、应收账款等重要科目进行重点阐述。对存货反映不真实、成本结转不配比、销售入账不规范、对外融资反映不全面、资本金到位不充分、利润核算不合理等情况，要详细说明上述事宜对本次授信的影响。对账务反映不规范的情况，应依据会计规则进行账务调整，然后对其进行财务分析。财务报表科目反映、规范性问题足以影响财务报表真实性的，应慎重选择是否对其授信。资产负债情况年度年度年度 调查期调查期科目说明总资产流动资产货币资金 应收票据 应收账款 存货其中：在建工程 原材料 预付账款 其他应收款长期投资固定资产 无形资产总负债流动负债短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 其他应付款 未交税金长期负债其中：长期借款所有者权益股本 资本公积 盈余公积 未分配利润如果企业有正式经审计的会计报表与审计注释，授信调查人员可对相关重要科目进行简要说明；如企业不能提供会计报表的审计注释或注释不全，授信调查人员须对相关重要科目进行调查与询问，并进行详细说明；偿债能力及盈利能力分析：主要对客户的资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数、销售利润率、净资产利润率等指标进行数据对比和文字分析说明，数据对比和文字说明要言之有物，符合实际。A、偿债能力分析年度年度调查期流动比率速动比率资产负债率利息保障倍数负债/有形资产分析：对偿债能力指标进行详细分析。B、营运能力分析年度年度调查期应收账款周转天数存货周转天数总资产周转率固定资产周转率分析：对营运能力指标进行详细分析。C、盈利能力分析年度年度调查期销售利润营业利润投资收益净利润总资产利润率净资产收益率分析：对盈利能力指标进行详细分析。现金流量分析：为动态掌握客户资金使用情况，信贷调查人员同时应对客户的现金流量表进行数据对比和文字分析，阐述经营、投资、筹资活动中变动事项，相互平衡调剂过程及变动特点。如果变动事项重大，必须说明。信贷调查人员认为其它需要说明的情况。同时附表注释，推荐表格如下：年份期初现金经营现金流量投资现金流量融资现金流量期末现金年度年度分析：对现金流量增减趋势进行原因说明和分析。对外担保分析：总额：采用调查方式：企业说明财务报表明细账合同电话或函证实地调查政府或媒体统计数据其他方法调查方式说明：被担保单位借款数量期限反担保措施是否面临诉讼分析：对担保情况风险程度以及对借款人的影响进行分析和说明。授信申请人与银行往来情况：A、借款人与我行关系存款户开户日期账户性质自年初至上月在我行日均存款上月末在我行贷款余额上月末在我行存款余额上月末在我行其他授信余额其中保证金账户余额现有综合授信额度额度用途历史授信情况日期金额到期日还款日期付息情况说明分析：B、金融机构对授信申请人授信情况统计表序号金融机构名称已支用额度授信额度授信期限起止担保或授信条件存款余额叙述客户的融资借款情况、融资渠道与可靠性、相关金融机构对其授信政策与条件；叙述人行信贷查询系统的查询结果情况，如查询结果与调查数据不一致，请说明原因。二、房地产项目的基本情况（一）项目概况概要叙述房地产项目的地点、用地面积、建筑面积、市场定位与设计、投资预算、自有资金额度及比例、平均成本与销售均价、销售收入与利润、授信需求。项目主要指标用地面积建筑面积市场定位与设计总投资资本金投入及占比销售收入投资利润率内部收益率投资回收期贷款额度贷款偿还期（二）项目地段区域与配套情况房地产项目具有很强的地域性，项目所处的地段和区域配套是一个项目成功开发最重要的因素。因此对部分的情况，授信调查人员要深入实际，细致调查，广泛收集资料与数据，合理分析与判断，以得出可信度较高的结论。该部分主要叙述项目所在地的规划、土地的使用权属、土地等级、用途和使用年限、项目用地的面积与形状、项目所在地的交通通讯、水电汽供给、医疗设施、教育文化、购物娱乐、环境卫生、采光通风等情况；（三）项目市场定位与规划设计房地产项目的市场定位与规划设计是适应市场需求、实现顺利销售的关键步骤。A、叙述当地的社会经济发展情况：国民生产总值、财政收入、居民收入情况及变动率、居民平均居住面积等；B、叙述当地房地产政策：土地供给模式、土地供求状况和土地拍卖成交价格历史记录、开发商土地储备情况；C、叙述项目所在地的房地产整体供需情况、价格行情走势、市场特征、购房者对本区域房地产项目的需求特点；开工建设的商品房面积及销售、空置情况等。此次授信项目的市场定位与规划设计：主要叙述建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率；主要房型、面积、套数等；推荐表格如下：项目楼盘情况简要描述楼盘类型类型面积（或代表类型面积）户数平均成本销售均价合计 项目用地及规划情况土地面积建筑面积土地等级土地规划用途土地费用土地平均成本（万元/亩）土地密度容积率绿化率土地费用付款情况（四）楼盘对比情况为使项目授信调查更具有可信度，应对授信项目所在区域内有可比性的项目和虽处于其它区域但有参照价值的楼盘项目进行调查与统计，并对项目之间的地段与配套、市场定位与设计、成本与售价、销售情况进行对比分析和说明；对比楼盘项目基本情况统计表对比项目名称土地等级规划用途建筑面积容积率预算投资工程进度平均成本平均售价开盘时间已销售比例其它情况（五）工期安排及工程形象进度1、叙述项目的工期安排、目前已进行的工期、其控制工程的工期安排；2、施工单位与工程监理情况：简要叙述施工单位的施工资质、经营实力、施工能力与施工业绩；对本项目的垫资条款与付款进度；监理单位的监理资质等基本情况；3、目前工程的形象进度，项目报批、桩基处理、建筑安装、装饰配套等子工程的实际进展；4、要依据可行性研究报告和施工预算，了解计划的工期，分析实际工程进度和计划的差距及原因。5、收集、提供项目所在地的交通地图或规划地图。6、项目开发手续办理情况：说明土地出让协议、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证和预售许可证的详细内容，对上述证件中存在不一致之处进行解释。7、分析在项目施工期间，由于天气、交通、环境管制、原材料供应等因素对工期可能造成的影响；（六）项目投资序号项目投资缺口1.1土地费用1.2前期工程费用1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5开发间接费1.6管理费用1.7销售费用1.8开发期税费1.9其他费用1.10不可预见费1.11财务费用合计项目总投资叙述土地取得成本和项目投资的构成、土地单价和项目各房型的平均成本，分析土地成本、建筑成本、装修成本的构成，与项目所在地的其它项目开发对应成本相比，有无不合理差异，如有，请分析原因。对于经过转手获得的土地，要说明历次交易的合法性、对价支付情况。（七）项目筹资序号资金来源计划额度占项目总投资比例已到位资金占计划比例后期预计到位资金1资本金2银行借款 其中银行借款其他行贷款5施工单位垫资6预租售收入回款其中销售收入回款出租收入回款经营收入回款7其它资金来源5合计1、项目筹资计划：叙述项目筹资方案中资本金、银行借款、施工单位垫资、预租售收入回款的额度，说明上述资金来源的确定性，相关的附加条件（如银行抵押措施、利润分成条款等）。预租售收入回款额度要与房地产项目销售计划预测表为依据，经实证测算后，确定期可回款的进度与额度。项目筹资方案中各项来源的资金成本与合理性。自有资金要重点说明，根据人民银行121号文的规定，自有资金为开发商的所有者权益。对于项目公司，所有者权益只对应一个项目，比较容易确定项目自有资金。对于同时开工几个项目的非项目公司，所有者权益就要对应开发商正在开发的所有项目的总投资。对所有者权益的构成应予以调查核实，比如资本公积较大的，应说明资本公积的构成，对于股东超额注资形成的，须要求股东出具在偿还我行贷款前不收回相应资金的书面承诺。2、已到位资金情况叙述已到位资金的额度与构成；分析实际到位资金与筹资计划差异的原因；特别说明施工欠款、原材料欠款的数量。3、后续资金来源叙述后期资金来源的构成，资金额度与进度的计划安排；预租售收入回款额度要与房地产项目销售计划预测表为依据，经实证测算后，确定后期可回款的进度与额度；相关重要融资渠道的确定度。（八）市场需求与销售预测项目销售情况计划工期工期起止开发期数及相应工期首期开盘时间整体计划销售月数可销售面积预计销售收入已销售面积已实现销售收入按揭银行拟按揭总额度最长按揭期限最高按揭成数1、项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进程、销售价格、销售情况（如在项目所处地段与配套中可比楼盘对比部分已进行叙述，此部分可不再作说明）；2、本项目的销售计划、销售价格、预售情况、按揭销售方案、销售资金回笼预测；3、按揭销售方案：计划按揭银行、条件、办理笔数，金额，对象等。4、如果授信项目已部分实现销售，应对其情况进行调查与说明A、已经售出面积：应当区分住宅、商业用房、办公用房和车库，分别叙述已经售出的面积和套数。销售收入金额：叙述已实现的销售收入中，全款、按揭、支付定金、销售返租的各自金额与比例。销售收入现金回款：说明与销售收入金额形成差距的原因。前期项目销售情况统计表房型类别计划销售面积计划销售户数已销售面积已销售户数其中销售收入其中全付款按揭订购其它全付款按揭订购其它合计三、授信方案（一）项目法人的授信需求叙述客户的授信具体需求，包括额度、期限、用途、支用计划、还本付息计划。分析客户产生资金缺口的原因，评价其对额度、期限、支用进度的合理性。（二）我行授信还本付息的预测序号名称年年上半年下半年上半年下半年借款余额1其中：银行借款余额2还款来源小计其中销售回款其中：按揭销售回款开发商利润开发商自有资金工程队垫资款其它银行借款其它资金来源3须归还支付的项目小计其中支付工程费用其中：支付工程队垫资支付其它事项4支付借款利息其中：支付银行借款利息5归还银行借款其中：归还我行借款6归还后银行借款余额其中：归还后银行借款余额归还银行借款期限授信还本付息预测必须在综合分析项目销（预）情况、客户资金情况、垫资情况、其它银行授信情况等基础上，按照谨慎原则，确定我行授信归还的进度、额度和期限。还款可靠性分析：除说明还款来源外（主要是售楼收入），还要说明我行控制这些收入的方法和可靠度，例如如何确保在抵押权不在我行或我行不能办理公积金贷款的情况下确保销售收入进入我行。（三）授信担保方案抵押物情况分析：如是用项目用地抵押、在建工程抵押，须说明项目用地的面积、地段、在建工程形象进度、抵押物评估价格、抵押率、变现能力等。叙述如有工程垫资款，施工单位是否放弃了施工欠款优先受偿权；（四）授信风险分析与控制措施逐项分析主要授信风险，并提出风险控制措施A、市场定位和销售风险B、同类楼盘竞争风险C、资金不足停工风险D、资金挪用风险E、安全质量风险F、法律纠纷风险G、国家政策调控风险H、集团客户风险I、担保风险J、封闭操作方案风险H、其他风险（五）授信封闭管理方案封闭管理方案主要包括结算账户和保证金账户的开立，项目全部资金归集，资金使用逐笔审批，在建工程解押，销售回款按照多少比例提取保证金，归还我行贷款的时间进度安排等内容，确保在项目销售到70比例时全部归还我行贷款本息。封闭方案与此不完全一致的，要对设计的封闭管理方案进行详细说明。如果预计销售价格会有较大幅度波动，也可按销售面积提取还款保证金，即项目每销售一平方米，需要提取的最低还款保证金数额。对于未按规定纳税的开发商，保证金账户有被税务机关查封的可能，为防范风险，对于金额较大、且期限超过1年的贷款，要求设计分期还款方案。对于土地增值税清算管理，为了减小清算支付时的资金压力，应要求开发商定期（每月或每笔销售）从销售回款中预提应纳税款，并对预提的应纳税款进行看管，防止应纳税款资金被挪用，确保项目按时足额纳税。不能做到土地增值税预提和并对其进行看管的，要详细说明原因，并对当地土地增值税清算管理现状进行详细说明。（六）调查结论应填写明确的调查意见及详细的授信方案，包括客户准确全称、授信金额、授信品种、期限、担保方案、风险控制措施以及资金封闭管理方案等。（七）经办机构主要负责人意见我单位调查人员已按照我行制度对该授信项目进行了深入调查，本人已对上述调查报告内容进行了审核，并同意调查内容和结论。 经办机构主要负责人： 日期：专心-专注-专业