CRRC：2010年4月天津房地产市场分析报告(共29页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上CRRC：2010年4月天津房地产市场分析报告研究单位：中国不动产研究中心 一、行业政策 1、新国十条出台 4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。通知旨在引导居民合理购房需求，重点打击投资投机型购房，其主要内容包括： （1）推出房贷新政。 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。（2）遏制外地炒房者。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 （3）发挥税收杠杆调节作用。要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 （4）强化问责制执行力。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 2、住建部新规直指房企惜售未开盘项目限期出售 4月，住房和城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地强化房地产市场监管。通知中的许多措施针对开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象，其中包括：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可；房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按预售方案申报价格，明码标价对外销售。这项政策将对开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制，但有一些细节仍有待完善，地方政府的执行力度有待进一步观察。 3、住建部发文要求加强经济适用住房管理 4月26日，住房和城乡建设部对外公布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。通知要求，经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。购买经济适用住房后，如有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门做出说明，并配合对其资产进行核查、公示。同时，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违反规定的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。 4、2010年天津春季房交会：房屋成交1693套 11.7亿 4月20日,历时5天的2010年春季天津房地产交易会圆满闭幕。5天时间共有近18万群众参展，累计成交各类房屋1693套、平方米、万元。其中，商品房成交807套、76553平方米、79354万元，成交面积占房屋交易总量的55.2%；二手房成交618套、44934平方米，38415万元，成交面积占房屋交易总量的32.4%；房屋租赁成交268套、17141平方米、成交面积占房屋交易总量的12.4%。 二、市场运行数据 （一）土地市场 2010年4月共成交74宗土地，成交面积544.93万平米，成交额112.18亿元，环比分别下降了32.73%、43.60%、32.56%。 从成交土地宗数来看，2010年4月共成交74宗，其中住宅用地6宗，占成交宗数8%；工业用地52宗，占成交宗数71%；商业用地4宗，占成交宗数5%；综合用地8宗，占成交宗数11%；其他用地4宗，占成交宗数5%。 2010年4月，土地成交总面积为544.93万平米，环比3月份土地成交面积966.18万平米，下降了43.60%，同比2009年4月份土地成交面积591.86万平米，下降了7.93%。 在4月份成交土地中，居住用地成交面积为46.88万平米，占总成交面积9%；工业用地成交面积251.64万平米，占总成交面积46%；商业用地成交面积7.12万平米，占总成交面积1%；综合用地成交面积223.03万平米，占总成交面积41%；其他用地成交面积16.25万平米，占总成交面积3%。 从成交土地体量结构来看，2010年4月，5万平米以下共成交46宗，其中居住用地1宗，商业用地3宗，工业用地37宗，综合用地2宗，其他用地3宗；5万平米至10万平米共成交15宗，其中居住用地3宗，商业用地1宗，工业用地8宗，综合用地3宗；10万平米至20万平米共成交11宗，其中居住用地2宗，工业用地7宗，综合用地1宗，其他用地1宗；20万平米以上共成交2宗，全部为综合用地。 从成交土地分布区域上分析，中心城区共成交2宗土地，成交面积为0.57万平米，成交额1.58亿元，成交土地全部集中在和平区； 环城四区共成交13宗土地，成交面积为235.10万平米，成交额87.01亿元，其中津南区成交土地8宗，成交面积200.71万平米，居环城四区之首，其次西青区成交土地2宗，成交面为23.51万平米； 远郊区县共成交47宗土地，成交面积218.20万平米，其中静海成交29宗，成交面积132.68万平米，成交额5.35亿元，居远郊区县土地成交之首，紧随其后是宝坻成交土地11宗，成交面积58.1万平米，成交额为4.99亿元，武清成交土地7宗，成交面积27.42万平米，宁河和蓟县没有成交。 滨海新区、开发区、高新区共成交土地12宗，成交面积91.06万平米，成交额12.54亿元。其中塘沽、汉沽、开发区居土地成交前三位，塘沽区成交4宗，成交面积32.76万平米，成交额10.83亿元；汉沽区成交土地3宗，成交面积21.73万平米，成交额0.39亿元；开发区成交土地2宗，成交面积20.82万平米，成交额0.63亿元。 从土地成交均价来看，2010年4月土地成交均价2059元/平米，环比上涨了19.58%，同比大幅上涨了147.93%。其中，居住用地成交均价2731元/平米，环比上涨了39.05%，同比大幅上涨268.10%；商业用地成交均价3910元/平米，环比上涨了132.02%，同比上涨了528.78%。（二）住宅市场分析 1、新建商品房 （1）成交量 2010年4月，新建商品房共成交10517套，环比3月份成交8846套，上涨了18.89%，同比2009年4月成交10479套，上涨了0.36%。 从成交面积来看，2010年4月新建商品房成交108.38万平米，环比3月份成交88.51万平米，上涨了22.46%，同比2009年4月成交108.47万平米，下降了0.09%。 （2）成交均价   从成交均价走势上来看，2010年4月新建商品房成交均价9476元/平米，环比3月份成交均价9267元/平米，上涨了2.25%；同比2009年3月成交均价6680元，大幅上涨了41.76%。 从成交均价走势上来看，2010年4月新建商品房成交均价9476元/平米，环比3月份成交均价9267元/平米，上涨了2.25%；同比2009年3月成交均价6680元，大幅上涨了41.76%。 （3）各区域新建商品房成交量及成交均价对比 同比2009年4月，2010年4月新建商品房成交面积市内六区下降了23.53%，环城四区上涨了5.89%，滨海新区下降了21.04%，远郊区县上涨了34.27% 价格方面，同比2009年4月，2010年4月各区域新建商品房成交均价保持了大幅上涨的趋势，其中滨海新区上涨了62.56%，在各区域中幅度最大；市内六区上涨了56.94%，环城四区上涨了53.28%，远郊区县上涨了26.68%。 2、二手房 （1）成交量 2010年4月，二手房成交9144套，环比3月成交7280套，上涨了25.60%；同比2009年4月成交8991套，上涨了1.70%。 从成交面积来看，2010年4月二手房成交面积78.28万平米，环比3月成交59.48万平米，大幅上涨了31.61%，同比2009年4月成交73.06万平米，上涨了7.14%。 （2）成交均价 从月度成交均价走势来看，2010年4月二手房成交均价6645元/平米，环比3月成交均价6504元/平米，上涨了2.17%；同比2009年4月成交均价5516元/平米，大幅上涨了20.46% （3）各区域二手房成交量及成交均价对比 从各区域二手房成交量对比来看，同比2009年4月，2010年4月天津二手房除滨海新区外，其他区域成交量均保持了上涨趋势，其中环城四区二手房成交量增长了37.28%，远郊区县增长了20.22%，市内六区增长了4.14%；滨海新区二手房成交量下跌了19.63%。 价格方面，2010年4月二手房各区域成交均价，同比2009年4月均保持了大幅上涨。其中，环城四区增幅最大，上涨了24.65%；市内六区上涨了22.89%，远郊区县上涨了22.20%，滨海新区上涨了14.97%。（三）天津各区域新建商品房及二手房月度成交分析       1、市内六区     （1）新建商品房         2010年4月，市内六区新建商品成交2191套，成交面积21.97万平米，环比分别增长了15.44%、20.11%，同比分别下降了22.72%、23.53%。 价格方面，2010年4月市内六区新建商品房成交均价14896元/平米，环比增长了1.73%，同比大幅增长了56.94%。        （2）二手房         2010年4月，市内六区二手房成交4494套，成交面积36.56万平米，环比分别增长了28.44%、36.32%，同比分别增长了2%、4.14%。          价格方面，4月市内六区二手房成交均价8562元/平米，环比增长了0.2%，同比增长了22.89%。        2、环城四区       （1）新建商品房        2010年4月，环城四区新建商品房成交3609套，成交面积36.78万平米，环比分别增长了20.9%、25.51%，同比分别增长了5.28%、5.89%。        价格方面，4月环城四区新建商品房成交均价9240元/平米，环比增长了7.06%，同比大幅增长了53.28%。       （2）二手房        2010年4月，环城四区二手房成交1819套，成交面积15.23万平米，环比分别增长了34.84%、33.80%，同比分别增长了30.21%、37.28%。        价格方面，4月环城四区二手房成交均价5820元/平米，环比增长了2.74%，同比增长了24.65%。        3、滨海新区及开发区        （1）新建商品房        2010年4月，滨海新区及开发区新建商品房成交1556套，成交面积15.44万平米，环比分别下降了8.74%、10.86%，同比分别大幅下降了14.6%、21.04%。        价格方面，4月滨海新区及开发区新建商品房成交均价10519元/平米，环比上涨了5.42%，同比大幅增长了62.56%。        （2）二手房        2010年4月，滨海新区及开发区二手房成交1392套，成交面积11.70万平米，环比分别增长了17.27%、17.09%，同比分别下降了23.47%、19.63%。        价格方面，4月滨海新区及开发区二手房成交均价5526元/平米，环比上涨了4.4%，同比上涨了14.97%。        4、远郊区县       （1）新建商品房        2010年4月，远郊区县新建商品房成交3161套，成交面积34.19万平米，环比分别大幅上涨了42.52%、47.69%，同比大幅上涨了32.04%、34.27%。        价格方面，4月远郊区县新建商品房成交均价5776元/平米，环比上涨了8.76%，同比上涨了26.78%。        （2）二手房        2010年4月，远郊区县二手房成交1439套，成交面积14.79万平米，环比分别上涨了20.12%、35.16%，同比分别上涨了5.11%、20.22%。        价格方面，4月远郊区县二手房成交均价3640元/平米，环比上涨了4.13%，同比上涨了22.20%。三、天津2010年4月份住宅项目销售排行榜        开盘方面，2010年4月天津新开盘项目26个，比上月减少13个。在所有新开盘的楼盘中，市内六区共开盘5个，环城四区共开盘9个，滨海新区包括开发区共开盘6个，远郊区县开盘6个。 分析得出，本月新开楼盘大多集中环城四区。          自3月下旬以来我市房地产市场明显回暖，4月上半月虽然供应量不足，但市场需求旺盛，诸多加推楼盘均获强势认购，全市整体成交量稳步攀升；4月下半月“新国十条”政策出台，受其影响市场成交量在本月下旬开始出现大幅下降，我市各区住宅交易量普遍回落，标示着天津楼市已步入观望期。本月武清区的上河雅颂以482套的销售套数和4.5万平米的销售面积成为本月销售排行榜的成交套数和成交面积冠军；宁河新盘龙胤溪园以3.3亿元的销售金额获得本月销售排行榜的成交金额冠军。本月销售额前20项目中市内六区占据7席，环城四区有8个项目入围，滨海新区和郊县分别有3个和2个项目进入排行榜；本月龙胤溪园、上河雅颂、城市名居、东北角艺术公寓和领世达观5个项目销售额超过2亿。 天津市4月各项目成交金额排名   排名 区域 项目 销售套数 销售总面积 销售额 均价 （套） （万平米） （亿元） （元/平米） 1 宁河县 龙胤溪园 345 4.3 3.3 7700 2 武清区 上河雅颂 482 4.5 3.1 6900 3 塘沽区 城市名居 306 2.4 2.3 9900 4 南开区 东北角艺术公寓 212 1.3 2.3 17700 5 津南区 领世达观 213 2.3 2.0 8700 6 西青区 富力津门湖 115 1.2 2.0 16900 7 和平区 瑞景名郡 154 0.7 1.9 24700 8 津南区 惠安花园 266 2.7 1.8 6900 9 西青区 万科盈润园 216 1.6 1.8 11400 10 塘沽区 滨海华贸中心 240 1.8 1.8 9600 11 和平区 环球金融中心 34 0.6 1.7 30200 12 西青区 万科朗润园 39 0.6 1.6 25400 13 西青区 华亭国际 229 1.8 1.6 8500 14 红桥区 华城领秀 128 1.1 1.5 14500 15 河东区 河东万达广场 113 1.1 1.5 13400 16 津南区 星耀五洲 168 1.8 1.5 8300 17 津南区 叁拾峯 190 1.7 1.4 8700 18 开发区 天保金海岸 102 1.2 1.4 12000 19 和平区 金德园 90 0.8 1.4 17900 20 河北区 富瀛洲花园 123 1.5 1.4 9200 备注：以上均为商品房数据，监测时间2010年4月1日-2010年4月30日     4月各企业成交金额排名   排名 区域 项目 销售套数 销售总面积 销售额 成交均价 （套） (万平米） （亿元） （元/平米） 1万科 万科假日润园 00.0 0.0 0 万科东丽湖 1041.1 1.2 11200 万科金域蓝湾 140.2 0.3 16300 万科魅力之城 900.7 0.9 12500 万科金奥国际 00.0 0.0 0 万科假日风景 10.0 0.0 12200 万科朗润园 390.6 1.6 25400 万科盈润园 2161.6 1.8 11400 合计 4644.2 5.9 13900 2富力 富力津门湖 1151.2 2.0 16900 富力桃园 1191.2 1.1 9500 富力湾 700.8 0.9 11100 富力城 490.4 1.0 22300 合计 3533.6 5.0 13800 3俊城（城建集团） 龙胤溪园 3454.3 3.3 7700 合计 3454.3 3.3 7700 4保利 上河雅颂 4824.5 3.1 6900 合计 4824.5 3.1 6900 5红磡 领世达观 2132.3 2.0 8700 领世郡常青藤 60.1 0.1 7900 领世尚景 10.0 0.0 5600 领世郡康桥别墅 20.1 0.1 15200 领世深白 410.4 0.4 8800 领世郡普霖别墅 50.1 0.3 22900 合计 2683.1 2.9 9500 6万通 万通新城国际 440.7 0.9 12600 万通上北新新家园 30.0 0.0 10600 万通华府 30.1 0.2 21400 万通上游国际 690.8 1.3 16900 合计 1191.7 2.5 15200 7钜康港湾 城市名居 3062.4 2.3 9900 合计 3062.4 2.3 9900 8新润 东北角艺术公寓 2121.3 2.3 17700 合计 2121.3 2.3 17700 9融创 海逸长洲 330.5 0.9 16900 时代奥城 790.7 1.2 17900 融创星美御 40.0 0.1 29900 合计 1161.2 2.2 17900 10浙商 浙商大厦 80.2 0.2 12000 滨海华贸中心 2401.8 1.8 9600 合计 2482.0 2.0 9900 11弘泽 弘泽制造 80.2 0.4 20600 弘泽印象 220.2 0.3 14200 弘泽天泽 340.3 0.2 7000 弘泽城 700.7 1.0 14000 合计 1341.4 1.9 13200 12住宅集团 华厦津典 10.0 0.0 13100 津典时代 00.0 0.0 0 万华大厦 00.0 0.0 0 华厦国际公寓 160.2 0.3 13100 华城领秀 1281.1 1.5 14500 合计 1451.3 1.8 14200 13泰达 瞰海 60.1 0.1 13500 清谷 10.0 0.1 23400 北斗星城 100.2 0.2 13200 格调竹境 150.2 0.2 10200 泰达岭上林里 80.3 0.3 13100 格调艺术领地 1061.0 0.9 8600 合计 1461.7 1.8 10300 14松江 水岸公馆 991.1 1.3 12100 水岸江南 240.2 0.2 8500 喜年广场 210.1 0.1 13200 松江高尔夫小镇 40.1 0.2 15100 合计 1481.5 1.8 11900 15金融街 环球金融中心 340.6 1.7 30200 合计 340.6 1.7 30200 16上投 华亭国际 2291.8 1.6 8500 霞飞路63里弄 00.0 0.0 0 檀府 10.0 0.1 27500 合计 2301.9 1.7 8800 17金地 金地格林世界 40.1 0.1 21700 叁拾峯 1901.7 1.4 8700 合计 1941.7 1.6 9100 18万达 河东万达广场 1131.1 1.5 13400 合计 1131.1 1.5 13400 19星耀 星耀五洲 1681.8 1.5 8300 合计 1681.8 1.5 8300 20天保 天保金海岸 1021.2 1.4 12000 合计 1021.2 1.4 12000          本月万科的中北镇板块项目万科朗润园再次开盘旺销，万科盈润园同时持续签约，加之东丽湖等项目的成交发力，本月万科以5.9亿元的销售额稳坐企业成交金额排行的头把交椅，市场占有率为5.5%；本月富力旗下项目富力津门湖成交热烈，引领富力桃园、富力城和富力湾成交全线发力，富力集团以5亿元的销售金额获得各企业成交排行榜亚军，市场占有率为4.7%；本月，由天津市俊城投资发展有限公司开发的新盘龙胤溪园首次面市，该项目内含别墅、洋房、高层等多种产品，一期开盘以洋房产品为主，本月龙胤溪园借助于该地区良好的市场条件，火爆旺销345套，俊城（城建集团）因此以3.3亿元的成交金额在企业成交排行榜中挤进前三，本月俊城（城建集团）市场占有率为3.1%。本月成交排名前20的企业本月市场总占有率为45%，与上月基本持平。专心-专注-专业