郑州市写字楼市场调查报告(共8页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上郑州市写字楼市场调查报告写字楼作为信息的集散，商务活动的中心，正在社会经济中扮演越来越重要的角色。随着写字楼供应量的逐年增加，写字楼市场供需之间的矛盾也开始日趋突出。如何在复杂的市场环境中为写字楼的营销资源准确定位，为企业决策提供一线资料，是我们营销工作的重要任务。带着这个课题，我们对CBD商务区和老城区有代表性的写字楼进行了调研，具体内容如下：一、CBD商务区：1、金城东方国际：开发商：金成房地产；物业：万厦物业；租金0.8元/天（毛坯），0.9元/天（简装），物业费为1.35元/月，地下停车费180元/月，分割出租，朝内环的写字间已无，入住率较高。 电话：2、龙湖大厦：开发商：大地房地产；物业：大地物业；租金0.6元/天（毛坯），0.75元/天（简装）， 物业费为0.87元/月，电费：0.761元/度；水费：4.05元/吨；面积：60-300平方米地下停车费160元/月，分割出租，朝内环的写字间已无。大堂较热，无中央空调，入住率较高。电话：3、中油新澳：开发商：中石油；物业：忠海物业；租金1.21.5元/天（简装，毛地铺地毯），物业费5.3元/月（含公摊），分割出租，朝内环的写字间还有，大堂较宽敞，有中央空调，其相邻外环上还有一家精装修酒店。写字楼大堂虽宽敞但利用不合理显得空间小。 电话：4、绿地峰会天下：开发商：上海绿地集团；物业：上海圣维士物业；租金1.01.8元/天，物业费6.5元/月，大堂宽敞，分割出租，有中央空调，入住率不高。物业费高无价格优势但其酒店式挑高大堂等硬件设施以及其优秀的服务是其优势。纯商务写字楼，六部三菱电梯。 电话：5、联合会展中心：租金1.52.0元/天（毛坯），物业费5.9/月（含公摊），房间环状分布，分割出租，大堂宽敞，入住率不高，但其商铺招商实行统一规划，一，二层为房管局，圆形建筑采光较好，但配套设施还不是太完善。电话：6，财智广场：开发商：伟业房地产；物业：日康居业物业公司；物业费：每平方米每月2元，不含公滩。面积：60-400平方米，地下停车场160元/月；三梯四户，商住两用，采光不好。 电话：7、顺驰第一国际：开发商：河南顺驰房地产；物业：河南顺驰物业；物业收费：每平方米每月1.3元；地下停车场：5万元/个，租车位，160元/个；写字楼售价：每平方米7000左右；面积：104-260平方米8、未来国际大厦：开发商：未来房地产；物业：未来和谐物业；物业收费：每平方米每月1.1元，另加0.05元的电子监控；地下停车场：190元/月；性质：商住两用； 电话：8、新芒果中烟大厦：开发商：新芒果房地产；物业公司和收费待定。纯商务写字楼，120米全玻璃幕墙建筑主体。美国开利集中式中央空调，地上31层，1-4层为商铺，5-31层为写字楼。有背景音乐，面积有90和210两种，声称5A级写字楼。售价：6800左右 电话：9、格拉姆国际公寓：开发商：苏霞房地产公司；物业：国基物业，收费未定。售价6600 地下车位未定，可售的不多，可以分割。声称CBD首家精装酒店式公寓。面积：55-78平方米。性质：商住两用。楼高120米。特点：精装修，小户型，多用途。 电话：/10、金成阳光世纪：开发商：金成房地产；物业：万厦物业；物业收费1.2元左右；性质：商住两用。空调自装，热，大堂无中央空调，电梯排风不畅。门禁有可视系统，每单元2部电梯，车位租金140另40元管理费。视野受到会展中心的限制不太开阔。朝内环的房子还有出租。 电话：11、海逸名门：物业：太极物业。性质：商住两用。物业收费：1.35另0.05元的电子监控费，不含公摊。有门禁，数字通话，车位190个左右，已售80个左右剩余的只租不卖。租金：160含30元管理费，每单元2部电梯。 电话：12、中储粮大厦：自用，其内部有业主出租的为商住两用。物业收费：2.1元含公摊。车位售6-8万，车位租金每月240元含管理费。全中央空调。商铺为整层出租。 电话：13、中华大厦：开发商：郑州宏远房地产开发有限公司；物业公司：方园物业，物业收费未定，销售均价：每平方米5800元；整层销售，每层1200平方米，2008年底交房。其突出交通位置重要连接CBD外环和市区，中间是中州大道。 电话：二、老城区：1、润华商务：租金1.98元/天（含物业费，水电费，停车免费），产权归开发商，只租不售。 电话：2、裕达国贸：租金2.6元/天，物业费8元/月（停车免费，含公摊，每周一次地毯除尘）。 电话：3、未来大厦：租金2.17元/天（简装，业主停车免费，含物业费）。 电话：4、思达数码大厦：租金1.4元/天（简装），物业费1.35元/月，地面停车40元/月，地下停车160元/月（含管理费）。 电话：5、广汇国贸：租金1.95元/天（简装，含公摊，含物业费），地下停车160元/月（无管理费）。 电话： 6、财富广场：租金1.0元/天（毛坯），物业费1.3元/月，地下停车160元/月（无管理费）。 电话：7、兴业大厦：租金1.0元/天（简装），物业费1.35元/月，停车免费。 电话：8、金成国贸：租金1.0元/天（简装），物业费1.6元/月，不含公摊，地下停车180元/月（无管理费）。 电话：9、天龙大厦：租金1.0元/天，免物业费，地下停车150元/月。 电话：10、 报业大厦：租金2.5元/天（含停车费，物业费）整层出租1200，共24层，11、国际企业中心：租金1.1元/天，面积120-600 国际企业中心总建筑面积10.8万平方米，由2栋近百米写字楼组成。其中A座28层，13层为商务配套裙房，428层为写字楼；B座31层，1层为商务配套裙房，231层为写字楼。约1700平方米的矩形标准层，大开间可开可合，自由分割，每层6部电梯，双电梯间设计，核心筒北侧设置，3.15米层高，四面环景，为郑州罕有的自由创意OFFICE。 12部高速电梯、知名品牌中央空调、高速宽带网络、大型员工餐厅、地上地下大型停车场、GSM覆盖以及国际商务会所等国际标准配置，构建高效、舒适、尊贵的商务与办公平台。 国际资深物业管理专家“世邦魏理仕”主理国际企业中心，对物业实施全新的资产管理计划，为入驻企业提供国际企业孵化器式物业管理，超越现代物业管理理念，提升企业核心竞争力，让企业名利双孵，让资产持续升值。 电话：农业路72号分析： 1、各写字楼均有空置房对外出租，且租赁价格、物业费、停车费不同，入住率都未达到百分之百。这说明郑州市写字楼市场已进入供大于求的阶段（2007年郑州写字楼投放量达到50万），我们应充分认识到来自市场的压力和紧迫感。但是，调查得知，大部分过剩的写字楼产品主要是中低端的，一、是酒店经营不善转租的写字间；二、是自建的办公楼使用不完转租的；三、是商务楼内的写字间，他们终因办公设施差，商务氛围淡薄，物业管理欠缺等因素而被市场淘汰。所以，我们为此也不用过多的担心。今后，真正高品质的写字楼定会是市场追捧的对象。2、商务区的写字楼基本上是销售，产权归业主；老城区的写字楼有部分只租不售，产权归开发商，如润华商务，广汇国贸，未来大厦等，租金价格在2元/天左右，免物业费，公用水电费，这些楼盘都是2004年以前投入使用的，当时的开发商存在惜售心里。3、商务区的租金价格在0.75元2元/天之间（简装），物业费在0.87元6.5元/月之间，地下停车费在160元/月左右，座落在内环上的写字楼只有中油新澳大厦有朝内环的写字间出租，但其物业费较高。4、老城区的租金在1.0元2.6元/天之间，物业费在1.3元8元/月之间，租金超过1.5元/天的，其服务，办公环境等都不错。目前，裕达国贸收费最高。通过分析对比，我们认为在未来的两年内，CBD世贸大厦写字间的租金价格在1.21.5元/天之间较为适宜。这个价格目前在郑州写字楼市场来说是中档水平。在商务内环路专业写字楼当中，租金价格高于金城东方国际和龙湖大厦，但是他们朝向内环的写字间已无，且办公环境不是很优越，龙湖大厦无中央空调，大堂较热。那么，世贸大厦的租金为什么不能更高呢？（高于1.5元）因为我们真正对手（内环路中油新澳大厦）的租金价格也在1.2-1.5元/天之间，并且办公环境，房屋朝向，视野都不错。价格过高，会失去一些客户资源，使我们处于被动。再则，我们离真正意义上的高品质写字楼还有一定的差距，只有高档的硬件设施，没有高质量的服务，还不能算真正高品质的写字楼。毕竟我们还年轻，有些方面做的还不够，客户资源也不是很丰富；还有周边的服务项目不完善等因素。所以，世贸大厦在未来两年内的租金价格应在1.21.5元/天之间较为合适。 奥园索克物业管理有限公司 2007-8-20鑫苑商务 陇海中路98号 电话 中央空调 共11层 出租率100% 租金1元/天 大约有50家公司专心-专注-专业