物业服务企业有关消防责任的几点困惑(共8页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上物业服务企业有关消防责任的几点困惑（上篇） 物业服务企业从事物业管理活动，其中一个重要的工作就有消防管理的内容。从物权法消防法物业管理条例等各项法规中，对物业服务企业承担消防管理的责任，都有所述及。但是，由于对物业服务项目内的开发商、业主及物业服务企业消防安全责任划分不清，物业服务企业在实践中，还是会遇到各种有关消防责任的困惑。一、  消防法规体系变化发展带来的问题。消防法规体系本身处在不断发展变化中，而物业的建设是在不同时期建设的，物业设计时也只是适用于当时的消防法规，而建设单位出于成本考虑，一般也只是以能满足当时法规的最低要求为目标。而不同时期不同地域的行政执法水平，对物业的消防建设是否能满足当时的消防法规要求也起着重要的作用。以现时的标准衡量，这类有一定年限的物业都会逐渐无法符合现时消防法规的要求。我国历年消防标准数量变化图 我国在1984年颁布中华人民共和国消防条例，1995年国务院批转公安部消防改革与发展纲要，将消防事业纳入国民经济和社会发展总体规划，1998年第一部消防大法中华人民共和国消防法颁行，形成以消防法为核心的整套消防法律法规体系。这些是消防管理类别的国家基本法律，而物业设计和建设时更多涉及的是消防的各类标准和规范，我国消防标准体系由国家标准、行业标准、地方标准和企业标准四级标准构成，其中消防的国家标准和行业标准数量最多，地方标准也是各地必须强制遵守的规范。据统计，截至2007年我国共制订发布消防标准434项，有效标准为295项。其中国家标准259项，有效标准为166项，行业标准175项，有效标准为129项。下图为19822007年历年消防标准的数量变化。19821989年为我国消防标准发展的起步阶段，此阶段共制订消防国家标准54项，标准数量较少。该阶段我国从事消防科研的专门人才较少，消防科研进展缓慢，同时改革开放处于摸索阶段，国际标准的采用和转化也未能全面展开。19902003年为我国消防标准的初步形成阶段，1989年我国开始实施标准化法，次年实施条例出台，全国消防标准化技术委员会及前9个分技术委员会相继成立，消防标准的制订工作从此有序进行。此阶段共制订、修订消防标准236项。20042007年为我国消防标准的发展阶段，此阶段制修订消防国家标准144项，标准数量增长36项。同期，国家标准委员会统一要求开展对国家标准的全面评价清理工作，这次评价修订、整合和废止的比例占全部消防国家标准项目的19%。最重要2个规范高层民用建筑设计防火规范和建筑设计防火规范在2010年3月份已经启动了合并的修订工作。这一跨度接近30年的时期，正是我国改革开放和基础建设大规模发展的时期，许多物业都是分散落成在这一时期，可是，适用的消防标准却发生了大比例的变化。如何解决这些有一定楼龄的物业消防设施不能满足现行消防标准的问题，而且由于新落成的楼宇将来也会遇到消防设施陈旧不能满足将来消防标准的问题，所以，这是一个长期的问题，需要一个系统性、制度化、具实践性的解决方法。在实践中，物业服务企业经常遇到消防行政部门强制下消防整改通知书的简单处理办法，这不是解决问题的办法，而是消防行政部门推卸责任的办法。有些消防设施可以通过改造达到现在的消防标准要求，而有些由于建筑本身的限制，是无法通过改造来解决问题的。能够改造的又涉及到筹资的问题（物业服务企业不应当是承担改造费用的主体，深入理解物权法就明白这一点）；不能改造的又如何解决，是否正应了住房和城乡建设部仇副部长所说中国建筑实际使用年限只有25-30年的话，需要拆除重建呢。我想，应该正视这一问题的长期存在和进行制度建设，如引入楼宇消防设施分级评分制，消防设施强制改造筹资制度（可结合专项维修资金），甚至将消防设施纳入特种设备监察条例等制度性探索来良性地合理处理这一长期问题。同时也应该调动物业服务企业的建设积极性来不断完善消防设施，改变目前强行压制物业单位在消防安检过程中遭遇“代人受过”或“企业担责过重”等现象，真正促进消防安全和真正解决问题。二、“处方式”消防规范和设计方法本身的存在的局限性。“处方式规范”在我国消防界有着数十年的发展历史，这种规范借鉴了世界各国的相关规定和理念，建立在大量实验分析和实际工作的基础上，是消防工作经验的集成，是火灾事故经验教训的总结，已相当完备和成熟。我国制定的几百部消防技术规范和标准包括有建规、高规、石油库设计、汽车库设计、喷淋、报警等，几乎涵盖了现有的各类行业和各种建筑。消防技术规范（标准）在对建筑物进行分类的基础上，按有关防火安全的要求，对每项设计都详细规定了具体的参数和指标，例如建筑物的耐火等级、防火间距、防火分区、装修材料、安全疏散、防排烟设施、火灾自动报警装置、室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统及其它灭火设施的设置等。设计人员根据所设计的建筑物的形式，结合本人的实践经验，从规范中直接选定与该建筑物相应的设计参数和指标，消防监督人员也是对照标准逐项进行审核。整个设计和监督过程类似于医生开单抓药，所以被人们形象地称为“处方式规范”。 这种规范直接给出了达到规范的安全水平，不需要使用者和查阅者有高深的专业知识，不需要复杂的分析计算，对设计和监督单位来说易于掌握，易于使用，其调整修改也较为容易。但是，由于每座建筑的结构、用途及内部可燃物的数量和分布情况均不一样，其居住者或使用者的条件也存在很大差异，因此按照此种规范统一给定的设计参数所做出的设计方案，通常并不一定是最科学、最合理、最有效的。随着科学技术的快速发展，建筑工程正在朝智能化、结构化、功能多样化和形态美学化方向发展。然而，传统的建筑工程防火设计普遍是按照“处方式”规范来进行的，详细的设计参数和指标使设计受到很大的局限性，设计出来的建筑工程单调而呆板。因此，传统的“处方式”防火设计方法越来越不适应现代建筑的飞速发展。   “处方式”规范主要存在着以下一些突出的问题：a、规范中有关条文之间常常出现互不沟通，相互矛盾的现象，条文与条文之间无法解释清楚；b、传统的设计只能给出局部保障，无法给出一个统一、清晰的整体安全度水准；c、部分技术问题国家消防技术标准尚未规定或未能涵盖,跟不上新技术、新工艺和新材料的发展；d、限制了设计人员主观创造力的发展，无法充分体现人的因素对整体安全度的影响。  举例如下1、高层民用建筑设计防火规范第6.1.2.3条规定；“剪刀楼梯应分别设置前室。塔式住宅确有困难时可设置一个前室，但两座楼梯应分别设加压送风系统”。而第8.3.4条却规定：“剪刀楼梯间可合用一个风道，其风量应按两个楼梯间风量计算，送风口应分别设置。”前一个条文中的安全性明显高于后一个条文中的规定。2、消防管网压力保持程度不明确或不考虑经济实际。建筑设计防火规范第8.1.3条规定：“室外消防给水可采用高压或临时高压给水系统或低压给水系统，如采用高压或临时高压给水系统，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；如采用低压给水系统，管道的压力应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10m水柱(从地面算起)。”实际执行几乎不能做到，高压给水系统要使管网内经常保持足够的压力和流量，但保证这样大的压力需要消耗很大的能耗，非常不经济，物业服务企业从能耗的角度和业主承受力的角度无法满足该项规定。这种只考虑满足理论的安全角度出发，不考虑经济适用的条文在实践中执行会遇到极大地困难。    西方发达国家从上世纪八十年代在就不断发展性能化防火设计的思想，在该领域迅速开展了研究，并应用到大量工程实例。我国自90年代末开始引入性能化防火设计的思想，并以少数大学火灾科学国家重点实验室为主体，展开了相关研究，同时，逐渐投入到生产实践之中。   性能化防火设计是建立在消防安全工程学基础上的一种新的防火设计理念，是以建筑物在火灾中的性能为基础的防火设计方法。其基本思想是在确保建（构）筑物使用和观赏功能的前提下，针对建（构）筑物的消防安全目标，运用工程分析和计算来确定最优化的消防安全设计方案的防火设计方法。它可由设计者根据建筑的不同空间条件、功能条件及其它外部条件，自由选择和确定各种防火措施，将其有机组合，最终形成满足消防安全目标要求的总体防火安全设计方案，为建（构）筑物提供最科学合理的消防安全保护。与现行的设计方法相比，它所关注的是具体安全目标的实现，而不是拘泥于满足规范的最低要求。    这毫无疑问是未来的发展趋势，但是在目前性能化设计应用之初，在消防行政管理部门不熟悉、不适应的情况下，由于缺少相应的专业人员进行分析审查，对批准这种设计方案存在顾虑；因为与处方式设计相比，性能化设计分析和设计步骤需要更多的工程时间以便进行分析、计算和准备设计文件；实际中最困难的在于，它更多地要求设计者和审查者的自身素质以及用以保证设计适当性的质量控制措施。这些规范本身带来的问题需要根据实际情况合理解决，目前阶段还是应以发展和及时更新处方式防火规范为主，但积极大力提倡性能化防火设计规范。对满足性能化防火设计规范的消防设计，可以不符合处方式防火规范。但是在实践中遇到了类似问题，物业服务企业仍然成为了最终的责任担当人，不可避免的要为这些可能造成的后果承担过分的责任尤其是行政当局需要为事故寻找责任人的时候。（未完待续）物业服务企业有关消防责任的几点困惑（下篇）  一、  物业使用人的问题  物业使用人包括业主单位，住户，租户。许多物业使用人消防意识淡薄，业主和物业使用人与物业管理公司之间的关系虽然理论上是平等的民事主体关系，物业服务合同也是一种服务提供的经济合同。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。受传统的“主仆”观念影响，作为服务的提供方的物业服务企业实际处于被动弱势地位和舆论的不利方，业主多对物业服务企业不信任且在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面很容易引起矛盾。从国家将物业管理企业更名为物业服务企业就可以看出，作为服务者，很难向服务购买方履行管理的职责，其中就包括消防管理。举例如下：1、央视大火。央视的部门负责人主持在在建中的配楼燃放烟花，明知违反有关消防法规而执意进行，期间不听从属地民警的劝喻，最终酿成大祸，最后被判刑的人员殃及到烟花生产厂家，运输人员，储运人员，施工单位，工地看管人员，和一个无意中接到上级递来的点火引线而去点放的工作人员。试想下，作为物业服务企业，即使对业主单位提出异议，业主单位执意要进行和消防法规不符的活动，物业服务企业很难从中免责。想象一下，如果央视配楼已经有物业服务企业，物业服务企业从业人员应该也在监狱里了。2、大庆石油管理局下属单位因严格消防管理败诉赔偿。大庆石油管理局下属单位劳动服务公司作为甲方与作为乙方的林某签订租赁合同,把200多平方米空场地租给乙方做生产之用,合同就环保和生产安全作了以下约定：1、租赁期限间乙方的生产经营必须符合国家法律法规的规定。2、租赁期间乙方应自行解决其安全，环保及人员的管理，若出现安全事故，一切损失由乙方负责。甲方负责对乙方的消防安全进行监督。   在乙方安装设备后，管理局安全处等单位依据合同约定和有关法规赋予的职责对乙方设备，场地进行安全检查，发现其生产设备存在火灾，爆炸等诸多安全隐患，在半年内先后三次发出停产进行安全隐患整改的通知书，要求其整改隐患，同时要求其交清所欠租金，设备符合消防安全标准并通过有关部门验收后方可生产和继续履行全同。但出乎意料，乙方一纸诉状把甲方告上法庭，并要求判令甲方赔偿因违约造成损失元和停产损失元。"消防检查是正当行为，也是依法进行的"，大庆石油管理局理直气壮等待着胜诉，然而，判决结果却让他们感到惊诧。大庆中级法院审理此案后认为；大庆石油管理局对乙方的消防进行监督虽然是依据合同进行的，但是在没有权威专业部门出具检验报告证明乙方设备存在安全隐患的情况下要求其停产的，因其无权要求乙方停产整改，是违约行为。因而，大庆中院裁定；大庆石油管理局赔偿乙方设备损失和安装费用，案件受理费由甲方承担3/4。物业服务企业的安全管理工作中，面对着商场、酒楼、工业厂房、仓库及物业小区内公共设施和场所等，各种安全隐患林林总总。物业服务企业向物业使用者提出安全隐患整改要求，要求其整改和消除消防安全隐患，是为物业使用人和所在物业区域负责，但常常是物业使用者多方推诿，不愿意整改，这成为两者之间矛盾的导火索。而某些小型的违章现象，不可能全部由公安执法部门来查处，即使物业服务企业向公安执法部门进行报告，物业使用人也会采用回避拖延等办法拒不整改，那么一旦出事后责任究竟应该归属哪方呢？3、小区内乱停车站用消防通道     随着社会经济建设的迅速发展，深圳市民汽车拥有量不断增长，“车、位”矛盾在居民住宅区普遍存在，尤其是本世纪以前建造的一些车位配比较低的居民住宅区更加突出。矛盾造成的直接后果是无序停放车辆，占用消防车道和消防登高场地的现象越来越多，这些现象严重影响到公安消防力量迅速抵达灭火救援现场，危害了公共消防安全。    按照有关消防规范要求，消防车道的宽度不应小于4米，但停放车辆后往往达不到4米，发生火灾事故后消防车难以通行，影响灭火救援；高层居民建筑的消防登高场地不应小于15米×15米，停放车辆后，无法开展登高灭火救援行动；违章停放车辆，如果遮挡了室外消火栓和水泵结合器，将影响消防队使用室外固定消防设施供水灭火。（记得有部外国电影，主角在车上携带一个室外消火栓，车停在路边离开后为了保留位置，把室外消火栓搬出来放在路边，其他人见路边有室外消火栓而不敢停车在这段路边。）   这个问题问题也是难以解决，不论是指责业主消防安全意识差，还是住宅区的设计先天不足，亦或是住宅小区地下车库停车费用高，甚至物业服务企业为收取停车费放任自流，这种现象在各地都普遍存在。假使物业服务企业不让业主车辆进入车场，换做是车主的读者，也一定不会同意。这个问题就成了物业服务企业管理失职，但违章主体是车主。作为一个数量庞大的违章主体，公安消防部门难以逐一查实并予以法律追究，而且目前也没有相关的处罚依据。4、其他还有占用消防疏散通道包括目前高层普遍将垃圾桶放置在消防疏散通道，严格上讲都有不妥。    以上这些物业使用人引起的问题，作为物业服务企业，即使尽职尽责，可是管理手段有限，没有强制措施保证，现实中无法起到有效地作用，但一旦出事，恐怕都得担待一些连带的责任。也就是尽职尽责也不能免责。二、  消防设施维护经费的问题    我国消防事业的发展目前大大滞后于社会经济的发展，相关资料显示，目前，我国专职消防力量的数量严重不足，我国的消防警力、消防投人，不足发达国家的百分之十，近十年来火灾总量增长了近八倍，可警力编制和经费投人仍沿用80年代的标准。另外公共消防基础设施、消防装备建设和消防科学技术发展滞后。全国279个地级以上城市中，按照国家现行有关法律法规的要求，消防站“欠账”37.2%，市政消火栓“欠账”51.8%，消防车“欠账”10.8%;缺乏扑救高层建筑、地下工程，尤其是地铁等现代火灾的先进技术和现代装备。    具体到物业服务企业目前管理的居民住宅小区上，物业维修养护的责任最终是分解到各产权人（物业业主）身上的。房屋投入使用后的服务和管理，特别是共用部分的维修等，已成为广大业主共同关心的问题，而目前维修基金是完善房屋售后其共用部分维修的保障措施。目前，许多小区和大厦的建筑物和设备设施逐渐进入了大、中修期，物业公共区域的建筑物和设备设施大、中修维修这个严肃的问题摆在了业主、物管公司和政府主管部门的面前。   住建部和全国各大、中城市相应出台了有关物业维修基金管理办法，具体规定了物业维修基金的归集、管理、使用、续筹等实施细则，以保证房屋建筑、设备设施大、中修维修时有使用资金，并确保维修基金专款专用等等，应该讲维修基金是保证消防设施设备的最重要的经费来源，但在实际操作中常常遇到很多具体困难和困惑：1、有的城市还没有具体的物业大、中修标准。物业大、中修与日常维修界线不清，标准不明，在实际维修工作中应该谁付费、谁买单纠缠不清，至使房屋以及房屋的附属设备设施年久失修，带病运行，这些安全隐患，随时都可能发生人身设备安全事故。给业主的正常生活和经营带来影响。2、在物业管理行业没有具有实效的设备设施的折旧报废标准，以致使业主与物管公司在确认物业附属的设备设施报废时没有鉴别的依据，有很大的随意性而造成意见分歧。设备设施都有一定的使用寿命，影响使用寿命的因素很多，如：房地产开发商为了节约成本减少投资，选用满足要求最低价格的产品；设备的使用环境和频次以及管理操作人员运行、维修保养的情况等等；一旦出现设备事故，就会出现怪罪和推委，业主和物业服务企业就会有扯不完的皮。3、没有相关检查、鉴定、仲裁机构，一旦出现设备设施损坏或者磨损超过技术标准需要进行大、中修或者报废，到底是属于维修维护不当？或者是使用操作有误？或者是设备设施本身存在有质量隐患？没有一个权威的机构出来说话，出来进行检查、鉴定和仲裁，业主与物业服务企业很自然的将会从自身利益的角度出发来对待这个有争议的事实，不可避免的出现公说公有道、婆说婆有理的尴尬局面。4、维修资金申办行政手续困难致实际难以使用。   现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由物业服务企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。 北京上海杭州各地维修资金使用比例极低的事实已说明这种情况普遍存在。以上4个问题的提出，并非要免除物业服务企业在消防管理方面的责任。而是抛砖引玉，提出困扰物业服务企业的超出物业服务企业消防管理能力范围的问题，希望引起各方思考，对现实中的问题采取正面态度，积极解决，从而使各方面能够为物业安全合理的尽各方力量，增加保障，使居民能够安居乐业。（管理部 余波）专心-专注-专业