四川省2017年上半年房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试题(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上四川省2017年上半年房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产 E：工业用地的监测点评估价格 2、中华人民共和国土地管理法规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的_倍。 A10 B20 C30 D403、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是_。 A提高开发贷款利率 B降低开发贷款利率 C通货膨胀率下降 D降低房地产税费 4、成本法最基本的公式是。 A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格5、按，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几人类。 A：发行主体的不同 B：偿还期限的长短 C：利息的不同支付方式 D：发行方式 E：执行层的组织协调 6、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。 A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调 7、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 8、住房公积金的本质属性是_，是住房分配货币化的重要形式。 A利润性 B税率性 C余额性 D工资性 9、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。 A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排 B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用 C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑 D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、成本法的理论依据是。 A：替代原理 B：预期原理 C：生产费用价值论 D：劳动力价值论 E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是_。 A征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 B征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C基本农田由国务院审批 D基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批 12、物业管理是一种_的管理。 A企业化 B人性化 C辅助型 D引导型 13、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为_。 A20% B14.31% C14.69% D14.80%14、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。 A3000 B5000 C7500 D8000 15、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D决算 16、偿债备付率可用于还本付息资金与_之比。 A当期应还本付息资金 B当期已付利息费用 C当期本金 D当期应付利息费用 17、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5，年通货膨胀率为5，则2008年底该套住宅实际增值额为元。 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格 18、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。 A有效毛租金收入 B净经营收入 C潜在毛租金收入 D税后现金流 19、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是_的收入增加。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D低收入者和高收入者 20、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。 A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格 B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体 C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力 D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有 E：执行层的组织协调 21、建筑密度通常以控制。 A：上限 B：下限 C：中限 D：上、下限 E：执行层的组织协调 22、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞23、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。 A：区分共有 B：区分所有 C：公有 D：私有 E：工业用地的监测点评估价格 24、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。 A：假设开发法和基准地价修正法两种方法 B：假设开发法和成本法两种方法 C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格25、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A4580 B5580 C6580 D7580二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、一般来说，信用卡的功能主要有。 A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能 2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A12% B20% C24% D30%3、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则_。 A该房地产的收益价格为136.73万元 B该房地产的收益价格为143.89万元 C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D该房地产的合理经营期限为15年 E该房地产的合理经营期限为20年 4、某笔贷款的季利率为2，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。 A：8 B：612 C：1262 D：824 E：借款合同5、消费信用有两种类型。 A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 6、_不属于市政公用设施用地。 A公共交通用地 B煤气调压站 C广场用地 D火葬场 7、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。 A：需求不变、供给增加，均衡价格下降 B：供给不变、需求增加，均衡价格下降 C：需求减少、供给增加，均衡价格下降 D：需求减少、供给减少，均衡价格下降 E：需求增加、供给增加，均衡价格上升 8、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：79层为高层建筑 B：10层以上(含10层)为高层建筑 C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑 E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑 9、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。 A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费 C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费 D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费 10、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。 A：调换原则 B：补偿原则 C：对立原则 D：等价原则 E：执行层的组织协调11、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是_。 A项目的交通组织规划 B项目构成及平面布置 C项目的建筑规划 D城市土地利用规划 12、某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为_。 A2% B1.67% C1.5% D1% 13、房地产开发项目财务评价报表分为。 A：财务报表 B：经营报表 C：辅助报表 D：基本报表 E：资金来源与运用表14、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。 A：意愿 B：途径 C：能力 D：动机 E：借款合同 15、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。 A买卖 B租赁 C抵押 D分配 16、下列闲置土地的处置方式，正确的有。 A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年 E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 17、土地用途管制的核心是_。 A保护耕地 B实行土地登记制度 C实行土地有偿有限期使用制度 D不能随意改变农用地的用途 18、租赁行为应有明确的租赁期限，合同法规定租赁期限不得超过_年，超过部分无效。 A30 B50 C15 D20 19、房地产的_对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A权益和区位 B权益 C实物和权益 D区位 20、下列关于房屋转租，表述正确的是。 A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为 B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明 C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意 D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外 E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 21、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。 A： B：6000 C：6475 D：8000 E：执行层的组织协调 22、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。 A：土地成本 B：建造成本 C：资金筹措 D：市场营销 E：施工周期23、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是 A：容积率 B：绿地率 C：建筑密度 D：建筑后退红线距离 E：执行层的组织协调 24、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。 A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程 B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素 C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述 D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述 E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本25、我国信托业务的范围包括。 A：金融业务 B：委托业务 C：代理业务 D：外汇业务 E：信托业务专心-专注-专业