商业地产招商运营分析(共4页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上以“商业+”为核心，打造全新生活方式一、 商业地产背景说明近几年来，商业地产运营两级分化十分严重，其中一部分商业地产运营十分糟糕，商场空置严重，长期陷入“租不抵营”的境遇当中。而另一部分商场经营效果较好。因区别于住宅“拿地，开发，销售，结算交付”，商场的开发本身就较复杂。商场的开发和经营涉及规划，定位，招商，运营这样的全链条。如果只是建造并销售，很可能造成供给结构和商家需求不匹配的局面。由于总量过剩，不少商场实际上处于门可罗雀的状况。因消费时代的变革，国内所有商业体系已经开始从传统的“供给者”角色，开始全面向“服务者”角色开始转换。商业地产因受到多重因素的影响，其中包括经济增速放缓、居民消费增速放缓、奢侈品消费长期低落的系统性冲击。其中互联网对居民消费行为的影响最大。在互联网时代，线下企业想吸引消费者，“文化+体验”的策略尤为重要。与此同时，服务和体验在商业地产的运营中日渐重要。围绕餐饮、健康、主题、文化、科技、旅游、运动、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商运营重心，已经成为了商业地产商的共识。企业不断追求增加更时尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商业元素，以此来吸引更多人流。二、 招商运营分析虽然国内众多商业地产运营都在探索更多的体验性元素来加入商场运营当中，但效果普遍不佳，国内商业地产运营目前还是较多的受制于地段、交通便利性、品牌效应等因素影响。还未正式达到“体验式服务”这一步。现对商业地产运营简单分析如下。商业地产运营过程中，主要分为两大阵营，分别为“需求侧”与“供给侧”，需求侧为入驻商户，供给侧为商业地产运营方。传统运营模式下，主要着眼于“需求侧”的招商为主，完全忽略了“供给侧”改革创新的重要性。依据运营模式进行改变，现提出以“商业+”为核心，从“供给侧”思考，打造全新生活方式的招商运营模式，以达到为消费者提供“极致体验”为目的的招商运营策略。进一步深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的“综合体验馆”。三、 何为“商业+”“商+”即商业+文化+旅游+科技+健康等等，综合性的商业集群效应模式。从“供给侧”的角度出发，通过改革创新，不固守传统商业模式，不单纯比拼价格，开始强调有品质的生活方式，将体验做到极致的商业运营模式。如今主题化商业项目已经在全世界遍地开花，案例不胜枚举，现以日本大阪难波公园为例。日本难波公园，在城市绿洲中逛街大阪是日本的第二大城市，古时又叫难波，它东接历史悠久的京都和奈良，西连神户，在保留着丰富历史古迹的同时，也有着现代的一面。大阪难波公园(Namba Parks)是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，名称中有公园其实并非传统意义的公园。进入难波公园后，会让你以为自己来到了一个生态绿色公园。室内室外的空间界限被打破，因地势而打造的“峡谷”内有一条“8字形”倾斜上升的通道，一路精心设计出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜。从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵。其中心区域是三层的“豪华购物广场”，商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐厅。四、 分析与总结近几年来，国内商业地产也在不断进行变革与创新，也开始尝试以“文化+体验”为主的体验式服务来吸引消费群体。然而绝大多数地产运营商都忽略了非常重要的一点，对客群进行细分化，他们总想着去吸引消费者，而没有想过去吸引哪一部分消费者。从大数据分析，性别不同、年龄段不同、甚至性格不同的消费者，消费习惯都会相差很大。对于一个商业地产，是不可能吸引多数消费者进入商场进行消费的。此时，就需要对消费者群体进行细分，并针对某一群体进行准确定位与服务。从人口基数分析，80、90后人群占比可达35%以上，所以，未来510年的主力消费群体为80、90后。而这一人群比较崇尚个性化消费、差异化消费、认同化消费等消费习惯。基于他们的消费习惯，这就要考验吸引他们眼光的办法了，分析如下。Ø 定位&喜好：追求差异化消费心理，追求与众不同，80、90后普遍喜爱追求自我价值的体现，消费习惯全凭喜好决定。因受到年龄层段的影响，这个年龄段的人群绝大多数会追求一个共有的元素，那就是“时尚”，品类全面的时尚品牌，完全可以满足他们的喜好。而年龄段决定他们绝大多数不会有太强的消费能力，所以他们就只能接受“轻度奢侈品”。“轻奢+时尚”可以为大多数年轻人所接受。Ø 主题&生活：追求个性化消费，特色消费心理，打造个性化的商业主题。必须要有吸引我的地方，我才会来。可以迅速的聚拢人气。对于年轻人来说，较大的社会压力很难让他们专门驻足去欣赏一些常见的风景，这时就需要特色商业主题去留住他们的目光以及脚步。例如动漫主题活动，就可以吸引喜欢动漫的消费者，美妆主题活动来吸引女性消费者，运动主题来吸引热爱运动的年轻人等。Ø 商业&文化：打造商业特色的文化，例如阿里的“双11”，京东的“618”等。特色文化对于一个企业来说，会起到至关重要的作用，首先就是宣传作用，其次为打造品牌作用。一个具有特色且可以延续下去的商业文化，不仅可以带来较大商业利益，其中至关重要的是品牌效应的建立。Ø 招商&内容：从“经营商品”到“运营客群”，从“地段依赖”到“内容创新”。做到以“商业+”为核心的内容创新模式。改变运营模式，深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的以“极致体验”为目的的综合体验馆。专心-专注-专业