长沙产权式酒店(商铺)调查报告(共5页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上投资品市场调查报告第一部分：产权式酒店一、定义：产权式酒店，指的是酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个投资者，投资者每年拥有一定时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商经营，并享受一定的利润分红，同时投资者在一定时期内可以转卖、继承、抵押、馈赠，但没有经营权。二、基本情况产权式酒店运营，需要考虑以下几个方面的因素：1、 地理位置一般来讲，商业地产项目，地段是一个很重要的因素。位置越好的酒店，其客流量就越大，经营状况也就越好，投资回报就越有保障，相对应其售价也就越高。就目前长沙酒店的基本分布来看，主要还是集中城市CBD和人流量较大的地方，像芙蓉路周边1-2公里范围内就有潇湘华天、喜来登、南方明珠、神农和佳程等众多4-5星级的酒店。2、 经营配套随着城市的发展和人们消费水平的提高，越来越多的人选择开车出去消费。因此，停车位的配置，也对其物业的经营和发展起到很大程度上的影响。停车位的宽裕，也在某种程度上是酒店实力的一种体现，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。同时，电梯也是一个衡量酒店实力的一个重要指标。产权式酒店一般为4星级以上，与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。3、 管理服务在硬件设施差距越来越小的情况下，酒店的管理水平、服务水平、员工素质等已成为酒店行业竞争的焦点。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。像融程花园酒店，就是聘用广州花园酒店的管理团队负责管理，利用其出色的管理水平和经营能力，来保证整个项目的运营。4、 合理定位酒店的定位也是一个非常重要的环节。档次太低，影响酒店形象，而且吸引不到有效客源；而档次太高，则减小了客户层面，同时酒店管理成本过高，也会增加企业的负担。三、主体分析1、开发商据调查，很多投资者在购买其产权式物业的时候，非常看重开发商的实力。从长沙产权式酒店开发商的情况来看，很多开发商都有从事房地产或其他相关经验，但并不是以酒店为主，之所以选择开发酒店，很大程度上是看中其酒店能够提升公司的整体品牌和知名度，而开发商的实力和经验，则直接决定了酒店未来的发展状况（包括定位，盈利等能力）。2、 管理机构管理机构的管理经验、知名度和影响力，也是影响酒店经营业绩的重要因素。部分开发商会在酒店开始初期，聘用其他知名管理机构，来提高其知名度和增加投资者信心。像本人调查的融程花园酒店，便是采用与广州花园酒店合作并冠名的方式，利用广州花园酒店成熟的管理模式，提高自身知名度的同时，保证整个项目的正常运营。此外，也有部分酒店前期会借助品牌酒店管理公司进行管理，后期则由开发商自行组织团队进行管理，像华雅便是其中之一。3、 目标客户群体构成及特征主力目标客户所占比例投资目的中产家庭/中产阶层70%增值/分红+顺带度假企业集团30%投资分红+员工度假/公司年会专用个案分析融程花园酒店地址：湘府中路与中意路交界处面积：套房数量：727（其中455套出租产权）价格：均价1万开盘时间：2008年10月销售情况：只剩1套1000的总统套房运营模式：产权抵押出租5-10年。以固定值10%返利，返利以月付。如以按揭形式，首付5成，并返2成，实际首付3成。10年后产权收回。付款方式：可一次性、可按揭第二部分：产权式商铺一、 定义开发商将商场分割成多个小产权的商铺出售个投资者，投资者出于投资的目的，将商铺委托开发商统一经营，开发商在一定年限内，给与投资者每年一定比例的利润回报。二、 基本情况目前市面上关于产权式商铺主要有两种，小产权分割商铺和带租约出售商铺。小产权分割商铺：是指将产权和经营权分离。投资者在购买了商铺成为业主后，无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与开发商签订合同，将商铺交与开发商统一经营管理，业主即可根据合同，坐收回报和共担风险。带租约出售商铺：此方式为售后返租的改良，客户购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将商铺租给开发商，期限5-10年不等。合同期内，业主可以根据合约收到定额的租金回报。三、 4大优势1、 进入门槛较低产权式商铺投资额相对较小，无需参与经营管理，收益稳定，因为降低了门槛从而吸引力了大量的中小投资者。投资者可以首付一定比例资金，剩余款项通过银行按揭，即可拥有产权商铺。2、 投资回报稳定相比证券、储蓄等，产权式商铺有更可观的回报收益和升值潜力。同时，产权式商铺通过铺位的合理划分，有效的控制了铺位总价，从而扩大了投资群体。3、 减缓资金压力对开发商来讲，一旦商业规模达到一定程度，如何实现资金回笼便是一大难题。大规模的商业需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来讲，高效的流动资金是他们运营的关键，就算是像沃尔玛、家乐福等跨国公司，都不可能掏出大把资金购买商业铺面，租赁还是他们的首选。而产权式商铺则正好解决了这一问题。4、 降低经营成本开发商以承租的方式获得商铺的使用权，无需直接购置，减少了资金的投入，维持合理的流动资金周转的同时，降低了经营风险。四、3大关键产权式商铺与产权式酒店等商业地产，作为一种投资品，其在关键点上也基本一样。1、 地段相比酒店，地段对于商业地产来讲更是核心，更是项目成败的关键。一般来讲，好的地段其生意也会不错。但对新开发的商业项目，地段不一定现在就要很繁华，更应关注它未来发展前景。像这次调查的广州服饰城。其所在的位置，就是将来长沙城东部发展的重点。东二环与规划中的4号线地铁，保证了其将来的升值空间。2、 定位目前，各种专业大市场在中国已经相当普遍，这些市场都以高定位、多品牌集中的商业旺铺而享誉国内，受到经营者和消费者的青睐。长沙目前就有高桥大市场，井湾子家居广场等大型专业市场。而此次调查中的指南针与广州服饰城，也都是以服装为主体经营的定位。3、 管理服务对于商业地产而言，除了地段与定位的重要性外，管理服务也是很重要的一个方面。因为投资者做投资最关心的就是资金回报的问题，而能保障其合法收益则需要健全合理的管理服务。像本次调查中的广州服饰城，是由瑞天实业负责开发和经营的，由于该项目是其首个商业项目，管理上缺乏经验，目前就面临很多问题，像交房时间推迟，商业配套不完善，财务混乱等问题，导致纠纷不断。个案分析1、 河西指南针商业广场地址：枫林一路与溶湾路交界处面积：20000价格：1层4万，2层2万，3层1万开盘时间：2009年7月销售情况：已销售70%运营模式：产权抵押出租5-10年，前5年从8.3%起，以每年1%递增，直到12.3%。第6-10年以固定值12.3%返利，10年总回报113%。返利以季付。10年后产权收回。付款方式：一次性2、 广州服饰城地址：万家丽路与朝晖路交界处面积：50000价格：1层2万，2层1万开盘时间：2009年7月销售情况：销售100%运营模式：产权抵押出租5-20年。前5年已固定值12%返利，第6-7.5年已16%返利，实际返利时间共7.5年，返利以季付。剩余12.5年业主可自主经营也可出租，已30元/月收取租金。20年后产权收回。付款方式：一次性第三部分：本项目分析总结一、 优势1、 整个南湖片区内首家4星级的酒店2、 立足于未来，长株潭一体化，未来城市CPD3、 依托周边固有的旅游景点（南郊公园、橘子洲等）二、 劣势1、 现阶段周边区域相对发展不成熟，配套、交通不完善2、 作为兴威首个商业地产项目，在管理运营方面有一定风险三、 项目分析1、可以将部分客房以融资的方式对外销售，争取更多的流动资金，投入到后期的运营中。2、可定10年后强制原价回购，使10年后升值的房价差额掌握在本公司手中。3、 可定10年后回购，也可提前几年回购，减少投资者的抗性。4、 如果可以则考虑不办产权证，可以减轻10年后回购的资金压力。5、 取得与各种国内、国际会议，如学术、旅游年会等合作的机会，以此来扩大物业的知名度和影响力，同时也提高了酒店的盈利水平。补充：据本人在指南针一个下午的观察，有将近10-20组来客咨询，虽并无下定，可能跟该项目自身定位和定价有关，但同时也能体现出现阶段投资者的热情还是比较高。大量的投资者需要寻找新的投资渠道，大量的资金需要流向新的投资领域。在现阶段住宅市场普遍低迷的情况下，或许对商业地产是挑战同时也是机遇。附录1：指南针商业广场广州服饰城融程花园酒店面 积2000050000价 格1层4万、2层2万、3层1万1层2万、2层1万均价1万开盘时间2009年7月2009年7月2008年10月销售情况已售70%已售100%剩余1套付款方式一次性一次性可按揭、可一次性产权抵押年限5-10年5-20年5-10年返利模式1-5年每年1%递增，从8.3%-12.3%，第6-10年每年固定值12.3%，10年共返利113%。1-5年每年固定值12%，6-7.5年固定值16%，实际返利7.5年。剩余12.5年业主可自营可出租，自营按30元/月缴纳租金。以每年固定值10%返利。10年共返100%。并可按揭，首付5成，并立返2成，实际首付3成。返利方式季付季付月付专心-专注-专业