安康花园公司五里镇房产可行性报告(共42页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上安康市花园建筑工程有限公司申请在五里镇、拟开发“花园式城仙居”可行性报告安康市花园建筑工程有限公司2012月4 月 日安康市花园建筑工程有限公司拟开发“花园式城仙居”申请立项投资可行性研究报告公司简介：内容提要五里镇 地块属于安康市 规划确定的一种最新模式开发项目之一，本文通过对五里镇的 地块 亩，国有能拍卖地块的开发经营环境分析以及依据陕西省人民政府办公厅、陕政办发 201167号二一一年七月四日下发关于印发陕南地区移民搬迁安置工作实施办法（暂行）的通知：为了做好我省陕南地区移民搬迁安置工作，改善陕南群众生产生活条件，从根本上消除自然灾害对陕南人民群众生命财产威胁，根据有关法律法规和陕南地区移民搬迁安置工作实施办法（暂行）的通知精神：我公司为了让部份移民能和城市居民一样，能够住上“像神仙住居境地”似的住房。打算在五里镇 地块开发环境优雅、休闲、度假的新型公寓小区“花园式城仙居”。与同我国南方繁华城市同类竞争物业的比较后，五里镇附近各镇村等周边自然条件的分析和未来市场状况的预测，对项目的可行性与开发经营策划提交初步意见，并结合本项目的特点优势，对项目进行投资分析，财务评价和风险分析，以期探在该地块进行开发对周边地域进行发展种、养殖、度假等一条龙经营服务行业开发的可能性。依据本文方案项目总建筑面积 万平米，项目总投资 万元，经测算项目财务净值 万元项目财务内部收益率 %，因此项目在经济上具有较强的可行性。第一章 前言一、报告编制目的5二、报告编制依据 5三、项目概况6第二章 项目开发经营环境分析一、2000年内经济与房产休闲度假业市场回眸 7 二、安康市房地产市场分析 8三、有利于投资经济形式成因分析11第三章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境12二.建成后的配套设施 14第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房产业投资项目开发经营机会形成模式15二、项目开发经营优势点 15三、项目开发经营机会点 17第五章 项目定位一、目标市场定位18二、产品定位 19第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议 19二、住房建筑设计建议 20三、小区配套设施建议 21四、环境艺术设计建议 22第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略23二、项目投资估算 24三、项目实施进度安排31四、项目投资与筹资计划32第八章、项目开发经营状况分析一、项目价格定位 33二、项目经营成本结算34三、项目利润估算35四、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率35第九章、项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析36二、项目敏感性分析36三、项目开发经营主要风险及对策分析37第十章 结论与建设 一、项目拥有较好的投资环境与机遇 39二、项目在经济上具有较强的可行 39三、项目具有的突出优势 39四、项目开发经营风险较小 40五、项目实施的难点 40六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制40第十一章 结束.41 第一章 前言一、报告编制目的1.在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2.对项目的可行性与开发经营结合陕南地区移民搬迁安置的政策步伐，策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3.结合公司的状况和项目特点，探索项目开发经营的可行方式。4.对项目进行投资分析和风险分析。5.对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制的依据1陕西省人民政府办公厅陕政办发 201167号二一一年七月四日下发关于印发陕南地区移民搬迁安置工作实施办法（暂行）的通知精神。2.安康市规划局规划方案。3.安康市城乡住房与西安市省城区间居民闲置休闲房产业的差别市场分析。4国家建设部及安康市颁布的与房地产相关法律与政策。5安康市二零一一年房地产年鉴。6现场勘查和实际调研所得资料。7.根据我国南方发达城市居民住居实况和相关投资公司房产业经营模式惯例。三、项目概况该地块位于安康市五里镇，可建设安康市规划区确定的经济公寓式“花园式城仙居”建筑群体之一，五里镇 地块按此编制模式进行新型经济性建筑群体及其居住、度假、休闲为一体的开发，有着较大的重要意义。根据安康市城镇规划要求来看，我公司结合本地块的实际自然环境及自然条件来对此进行项目开发。并确定该地建筑住房容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为二至三层的经济式公寓，建筑限高一般限于13m以下的低层住房。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次，可进行高档内装修或中上等档次的现代化新型居住新区。建筑形式采用组合式低层，并初步确定项目主要技术指标如下：1.总用地面积：7.8公顷，合130亩2.容积率：1.43.总建筑面积： 万m² 独立式别墅： m²联排式别墅： m²雅居园住宅： m²中档低层住宅： m²公建面积：0.35万m²4.建筑密度：22.5%5.绿化率：25% 种植产业率：15% 本项共计：40%第二章 项目开发经营环境的分析一、2011年来国内经济及陕南移民搬迁安置房产业市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房产业更是如此。因此对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2011年根据我国经济发展的需求，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和农村脱贫的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资、消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到了加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运营质量进一步提高。保持了快速上升发展趋势，农村住房呈现以下特点：农民随着近年来种养业、经济的发展，房产业开发投资于到位资金持续快速增长：商品房、别墅、公寓式住房销售收入增势强劲，商品房、中高档次别墅及休闲度假房平均销售价处于稳中趋势；新开工项目快速增加，特别是南方发达地区，城市消化空置面积的成效较大，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房产业的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增强势头，而我们西部各大市民正是趋势于向南方城市靠拢之苗头，则对居民住房品质要求环境化享受、的局面，带来了房地产休闲、度假产业市场的繁荣。二、安康市房地产市场分析 1.20010年以来安康市的房地产市场形势是总体处于稳步开始攀升，逐渐走在房地产业的新起点，与南方大多数城市落后差距六到七个年头。个人购房货款正迅速增长，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新平稳上升时期。 2.2010年到2011年安康市房地产业随着市民经济条件的提高，个人购房率逐年上升，再加上陕南地区移民搬迁安置的新政策，也从一个侧面表明我市房产业市场发育良好，房产消费将会持续增长，为房产业的持续快速发展提供了条件，同时也可以看出房产需求特别是环境好的地盘对投资更强有力的拉动作用。 3.市场特点分析 （1）住房分配制度改革的历史性突破，为房产业市场提供了动力。近年来已完全纳入市场经济轨道。 （4）经济适用房已取得了较好的成效。 （5）陕南地区移民搬迁安置大热朝。 （6）房地产二、三级市场联动效应初步显现。 （7）旅游、休闲、度假基础已构建循环经济平台。 （8）金融系统成为房地产业的坚实后盾。 9住房抵押对房地产市场举足轻重的作用，个人购房选择银行可按揭贷款，其中有50%为抵押融资。 5.微观市场发展的特点 （1）从地理位置来看，此地块周边区域较大，农村分布较密集，各自然村种养殖业有所发展，环境优雅，空气清新，民风淳朴，东端为铁路、316国道线，西端为G65包茂高速公路，南北端为较宽敞较密集的农村及农作物用地、林地、荒地等地块北端为含藏了一条古老的小河流，距省城西安 公里。车行驶时间2小时到达该地块，距安康城 公里，车行驶时间为0.5小时，交通方便。重点对此地块的开发后可面向张营村、赵家坡村、水泥塆村、爱国村、建设村等百村为发展向导，动员及推动各村居民结合新农村建设为指导思想，在建设现代化新农村的同时建设农民公寓区块就像“花园式城仙居”，以水土保持生态建设为指导，因地制宜，统筹规划，综合治理，分部实施，将部分田地、坪地、荒地、小河滩地等开发为具有水土保持研究，高新技术展示，优良种质资源推广，生态知识普及，资源投资开发管理，休闲、度假的新型农村为一体。投资模式要与«土地管理法»并无直接抵触，对促进农民增收，改善农民居住条件，也能起到一定的积极作用。为新农村建设、陕南移民搬迁安置房产业做出先期的贡献。随着我市较好环境投资建设战略决策的落定，这一项目的前期投资后，将对后期现代化新农村发展模式进行了可靠的论证。 （2）从房屋结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前考虑到我市市民住房和新农村建设住房上的接近，可选择度假公寓、框架结构别墅。独立式别墅：联排式别墅：雅居园住宅：中档低层住宅：每幢二层半至三屋，屋前绿化、屋后可供种、养植，让居民们住如、“仙堂”，食如“神灵”之物。 （3）从价格上看，50005500元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用的公寓、框架结构别墅式房100%的被市场接受，现在应当说是我市适用公寓、框架结构别墅式房、价位在5000-5500元/平方米之间是最受居民欢迎和抢购的。 （4）从房产销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。运用多种宣传手段，使得一大批有购房意向的消费者最终都能成为“花园式城仙居”的业主。 6.分类物业特点 从以上情况可以看出，2011年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过我市前几年房地产业情况进行简单的回归分析可知，在2011年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点。规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。  在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说“花园式城仙居” 地快项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。三、有利于投资经济形式成因分析（一）国家宏观经济影响为适应现代经济产业、集群体化发展的要求，落实省委、省政府关于加快发展壮大各市、县域经济的指示精神，根据安康市汉滨区工业规模较小的特点，安康市、汉滨区区委、区政府在汉滨区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出了建设月河川道工业园区的构想，该工业园区主要以恒口、大同、五里、建明、花园五镇为规划范围。综合分析五里镇的产业发展优势，确定主要发展建设以魔芋系列产品、粮油、特色副食品加工为主的绿色产业、集群区域以及钒矿绿色开采，钒矿产业污染治理和废物综合利用技术研究的现代、钒矿产业集群区。今后的五里镇将会通过产业园区的发展促进全镇经济高速增长，进而带动城镇发展建设。（二）安康市经济发展势头良好今年以来，安康市房地产一直保持销售的增长，国有经济、集体经济、股份制经济、外商投资等比上年同期趋势增长明显。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，“花园式城仙居”五里 地块房产业既有的生活消费条件，又有较经济的住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于距安康市、市区 公里处的五里镇 地快，现在先对 地快房产业开发作简要的概述。 一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述花园式城仙居 地快面积：净用地面积8.7公顷，近似平行四边形，周边有S形小河流、良田、菜地、密集的小竹林、学校、铁路、G65包茂高速路、G316国道和邻村、村镇建设用地的构成较平整，交通条件特别的方便。“花园式城仙居” 地快，位于五里镇，现为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块周围有较多的村庄，主要有五里镇、大同镇、花园乡、富强乡、河西镇、建民镇等相关村庄。2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境该地块总体来看属于农田、荒地、小河滩等，空气清新，环境优雅、无污染，植被水系丰富，为打造“生态安康”，建设“天然氧吧”提供了有利的自然条件。以下为地块四个方向的环境情况：1.南向南向有100多亩的农田、菜地、民房及G316国道等，视线宽敞。2.北向遥望花园乡、富强乡，有草地、小山包、农田、菜地、民房、高速公路等，从整体上构成了一个和谐的自然环境。3.东向面向飞机场以及安康市区，远方视线较为开阔。4.西向五里镇花园式城仙居西有大同乡、香山乡、赤青村以及G316G国道，环境优雅，空气清新，很适合于居民的生活居住。“花园式城仙居”地理位置详见下图：二.建成后的配套设施“花园式城仙居”别墅小区配有局域网，三网合一，中小型会所，网球场，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气等。1.物业管理有安康市 物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为0.5元平方米*月 2.价格策略“花园式城仙居”别墅房价有一定的价格优势，一期现起价为 元平方米，中、高档次价有 元平方米，二、三期均价可根据市场情况另作调整。3.宣传推广主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加房交会，在户外做广告牌。4.销售优势首期 套2012年 月可推出市场便于销售，其中大户购买的 户型销售最好，主要原因还是因价格较经济，户型、环境等条件较好，将会迎来了很多客户需求。5.客户分析一期主要客户为移民搬迁安置、市区、省城所需求的中高档次别墅及休闲置度假房的居民来购买，98%的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。调查结果表明： 1、项目所在区域已成为一个中型的居住新区，各种档次的居住别墅及休闲置度假房竞相争艳。2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上中高品质的别墅及休闲置度假房较少，因此，该区域内以此项目档次的住房最为稳步发展。3、同安康市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。第四章  项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于安康市住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模本地快的自然环境，在安康市得地独优，其远离市中心；本地块可作为汉滨区五里镇企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；本地块占地 亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为安康市人民，五里镇政府做出贡献。项目也可以运行类似于BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点（1）整个汉滨区五里镇人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之五里镇的大规模建设活动，使得整个五里镇的居民房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，五里镇有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个五里镇的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况很好，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，大大促进项目所在地区交通的进一步优化。第五章   项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短、目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位五里镇位于汉滨区，这决定了主体目标对象，为五里镇的“花园式城仙居”中层消费群体打好了基础。同时在开发中可扩大五里镇乡村旅游、度假、休闲连锁体系、特色风情的住宿服务。“花园式城仙居”乡村度假连锁体系，以“自然健康、简约舒适”的环境，以“务实精神、真诚服务”的理念，以“风情迥异、淡雅浪漫”的风情为城市中等收入家庭提供专业的乡村度假服务。 在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权或分时度假权益销售给城市中产阶级家庭。今后打算通过6年多的探索发展来完成，以经成为中国屈指可数具有不同地域建设销售度假物业的开发商和运营商。 为全面小康与新农村建设中国十大贡献的种养产业、模式引进：l. 消费群界定(1) 陕南地区移民搬迁安置部份条件较好的居民(2) 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 (3) 民营或私营企业家或个体老板(4) 行政企业事业单位的主管级领导（5）西安市根据生活环境需求度假、休闲用房的老板及市民购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼度假、自住兼投资型、其它。二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的近况前提而做出明智的决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内中高档物业目前销售状况不是很好。3.开发区内已形成一些居住小群体,各项基础设施和市政设施都要更上。第六章 项目开发建设建议一、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住度假、别墅社区的整体特色。总体上来说，五里镇 地块的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来 “花园式城仙居”业主中，因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上建立，“城市社区小区组团院落家庭。综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。二、住宅建筑设计建议 1、别墅、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 2、别墅、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 3、独立式别墅；联排式别墅：雅居园住宅：中档低层住宅；住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品。新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（独立式别墅、小低层、）等。三、区间配套设施建议 1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个中小型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、当今时代已进入数字化信息时代，独立式别墅、住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 5、小区内应设有小型超市、 商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章  项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论对此地块项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度来做安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 1、整体规划。这是大面积、大规模房产业开发的一个显著特点，本地块占地 亩，因此必须对地块进行整体规划。 2、分期实施。该项目开发总建筑面积达 万，预计总投资约 亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹集难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以 (东、西、南、北)部分为一期开发，其依据有：从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。 3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身特点而做出的选择。 房地产为资金密集投资行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在安康市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提下决定的，可迅速提升开发公司在安康房地产业界的知名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为 万元人民币，其中建设投资为 万元，建设期利息 万元。详见表-1：项目总投资估算表， 表-1 工程总投资估算表 单位：万元编号序号工程或费用名称建筑工程费安装工程费设备费其他费用预备费合计占基本费用%1234567891011121314151617181920212223242526272829303132上表更详细的投资计划随设计及实施的改变而调整。 1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、区间配套费用、道路、绿化费用、河道治理费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据：1、整个项目从2012年7月开始，2017年5月底全面完成。2、各种税费按安康市目前的取费标准计取。3、整个项目按中、高水平计算。4、银行贷款利率按6%计取。5、建筑形式组合式：公寓、独立式别墅占60%，小低层40%（依据当地市场情况,加之该地块将作为安康市首次拍卖土地，在同类物业的比较后可以认为土地费用为 亩，较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.） 1.1土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，总计 万元。1.2建安工程费用建安工程费用按 元/计，总计 万元。1.3区间配套费区间配套费按 元/，总计合 万元。1.4道路、绿化、景点费用。道路、绿化、景点等费用按 元/计，总计 万元。1.5项目研究、咨询、规划、设计费用。项目研究、咨询、规划、设计费用总计 万元16河道改造、及整治费用。根据安康市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价为 元/，总费用为 万元。 1.6各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的15%记取为 元/，总费用为 万元。 1.7项目管理费项目管理费按建安工程费用的3%计取，总费用为 万元。1.8不可预见费不可预见费以建设工程的3%计取，总费用为 万元。2、建设期利息。 建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息预约 万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措（表2）：（表2）：项目投资计划和资金筹措表编号序号项目合计（万元）第一年二、三年四、五年1234567891011121314151617181920212223242526注：根据资金决策实际情况调整表格 3、项目总投资 上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计 万元。详见表-1项目总投资估算表。三、项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第二期），整个项目从2012年6月开始，至2017年5月结束，历时5年，项目实施进度计划详见表2。表项目“花园式城仙居”实施进度计划表（年、季度）实施步骤 2012 2013 2014 2015 2016 2017工程前期 首期工程 二期工程 三期工程四、项目投资与筹资计划 按安康市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。项目首期建设 平方米，投资约 万元，为充分利用建设单位资金，建议公司自筹项目总投资的30%作为启动资金（约 万元，包括公司自有资金），其余70%可通过银行贷款和项目预售收获取支持。 为计算方便，报告中预设项目寻求银行贷款 万元，分别于2012、2013、2014、2015、2016、2017年投放，具体见项目投资计划和资金筹措表。 由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。项目建设期历时5年，从2012年6月至2017年5底全面完成，在建设期内，投资总额按20%、20%、20%、20%、20%的比例分年均匀发放。具体见表“花园式城仙居”项目投资计划和资金筹措表。 “花园式城仙居”中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而做出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排： 1、以现有本公司的土地使用权作为抵押取得银行贷款和原有资金作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到 万元/亩，总价值为 万元，若将土地抵押，可先行贷款 万元左右。 2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。 3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围