1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案.doc

1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。（A）市场不景气（B）该别墅区的环境条件变差（C）该别墅区的单位开发成本降低（D）开发商获得满意的利润即可2 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )%。（A）15.0（B）15.7（C）12.6（D）11.63 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。（A）同一地（B）同一城市（C）同一供求范围内的类似地（D）A或C4 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。（A）N=t+n（B）Nt+n（C）Nt+n（D）A、B、C都可能5 房地产价格实质上是房地产( )的价格。（A）开发成本（B）权益（C）物质实体（D）B和C6 甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为( )。5，该两块土地的总价相比( )。（A）甲的等于乙的（B）甲的高于乙的（C）甲的低于乙的（D）难以判断7 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。（A）收回（B）摊销（C）减损（D）补偿8 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为( )元/m2。（A）500（B）2500（C）1000（D）12509 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。（A）必定提高（B）必定降低（C）不一定提高（D）不一定降低10 路线价法估价的第二个步骤应为( )。（A）设定标准深度（B）求取路线价（C）编制深度百分率表（D）划分路线价区段11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。（A）四类（B）五类（C）六类（D）七类12 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。（A）征地费（B）拆迁安置补偿费（C）地价款（D）零13 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。（A）2390（B）2410（C）2430（D）245014 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。（A）76（B）80（C）1（D）8415 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B或C16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B）845（C）869（D）85717 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法18 一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为( )万元。（A）800（B）1000（C）900（D）180019 采用( )求取的年折旧额每年递减。（A）成新折扣法（B）偿债基金折旧法（C）年数合计法（D）直线折旧法20 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。（A）建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区（B）建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外（C）建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区（D）建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区22 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为( )万元。（A）130.0（B）119.2（C）117.5（D）120.023 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。（A）800（B）900（C）1000（D）大于100024 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。（A）2487.75（B）2500.00（C）2511.00（D）2162.2525 路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。（A）土地经济评价（B）土地课税（C）土地收益测算（D）土地定级二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。26 一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。（A）买卖（B）抵押贷款（C）拆迁补偿（D）保险27 下列各种价格中肯定是事实的有( )。（A）不能作为可比实例的交易实例价格（B）可比实例价格（C）非公平市价（D）评估价格28 用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。（A）计息方法（B）资本化率（C）计息基础（D）计息期29 明确估价的基本事项包括( )。（A）明确估价对象（B）明确估价目的（C）明确估价日期（D）明确估价方法30 房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。（A）房地产出租（B）房地产保险（C）房屋继承、分割（D）房地产拍卖抵债31 对确定资本化率有参考依据的有( )。（A）折旧率（B）物价指数（C）银行贴现率（D）投资回报率32 估价报告书的内在质量取决于( )。（A）估价方法选择的正确性（B）估价报告的文字表述水平（C）估价结论的准确性（D）估价报告书的格式33 用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。（A）市场比较法（B）基准地价修正法（C）假设开发法（D）成本法34 某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为( )%。（A）2.5（B）7.17（C）2.69（D）3.035 某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。（A）前者大于后者（B）前者低于后者（C）前者等于后者（D）不能比较三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。36 房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。 ( )（A）正确（B）错误37 某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和 8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。 ( )（A）正确（B）错误38 估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。 ( )（A）正确（B）错误39 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。 ( )（A）正确（B）错误40 某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/m2，1998年1月初的价格为1400元/m2。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/m2。 ( )（A）正确（B）错误41 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。 ( )（A）正确（B）错误42 估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。 ( )（A）正确（B）错误43 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。 ( )（A）正确（B）错误44 某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。 ( )（A）正确（B）错误45 某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元/m2，土地单价1500元/m2，建筑物的重置价格2000元/m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。 ( )（A）正确（B）错误46 某商店的营业面积为550m(上标出)2，建筑面积为1000m2，单位营业面积的年租金为720元/m2，则该商店单位建筑面积的年租金为400元/m2。（A）正确（B）错误47 城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。 ( )（A）正确（B）错误48 房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。 ( )（A）正确（B）错误49 成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。 ( )（A）正确（B）错误50 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 评估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、 B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 另调查获知，当地该类写字楼1994年至1997年的价格指数分别为120、112、108、105 (均以上年末为100)，1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元；8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元：8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、 B、C的价格分别进行交易日期修正(要求修正后的价格单位为人民币元/m2)。52 某宾馆总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂， 1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。53 某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。54 某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至1998年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80/m2，建筑面积与可出租面积之比1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。参考答案：一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。26 【正确答案】 A,B,C27 【正确答案】 A,B,C28 【正确答案】 A,C,D29 【正确答案】 A,B,C30 【正确答案】 A,B,C,D31 【正确答案】 C,D32 【正确答案】 A,C33 【正确答案】 A,B,C34 【正确答案】 A,C35 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】 A37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 A42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 (1)对可比实例A的价格进行交易日期修正：(人民币元/m2)(2)对可比实例B的价格进行交易日期修正：(人民币元/m2)(3)对可比实例C的价格进行交易日期修正：(人民币元/m2)答：对可比实例A、B、C进行交易日期修正后的价格分别为5443人民币元/m2、5398人民币元/m2、5250人民币元/m2。52 【正确答案】 (1) 计算一层餐厅和咖啡厅的价格： 15000×1500=22500000(元)=2250(万元) (2) 计算宾馆客房年总收益： 200×190×365×(1-30%)=9709000(元)=970.9(万元) (3) 计算宾馆会议室年总收益： 500×20×2×12=240000(元)=24(万元) (4) 计算宾馆年总费用 970.9×40%=388.36(万元) (5) 计算宾馆自营部分年净收益： 970.9+24-388.36=606.54(万元)(6) 计算宾馆自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)： 606.54/8%=7581.75 (万元) (7) 计算该宾馆的正常总价格： 7581.75+2250=9831.75(万元) 答：该宾馆的正常总价格为9832万元。53 【正确答案】 解法一：(1) 计算各层可出租的面积：2000×60%=1200(m2)(2) 计算租期内年净收益：180×1200×12×(1-20%)=2073600(元)=207.36(万元)(3) 计算第一层在租期满后的年净收益：200×1200×12×(1-20%)=2304000(元)=230.4(万元)(4) 计算第一层的正常价格：=2640.27(万元)(5) 计算第二层的年净收益：120×1200×12×(1-20%)=1382400(元)=138.24(万元)(6) 计算第二层的正常价格：(7) 计算第一层与第二层的正常总价格：y=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05(万元)答：该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。解法二：(1) 计算不考虑带租约出售的全部商场正常总价格：=431943009(元)=4319.43(万元)(2) 计算第一层带租约对商场售价的减损值：=593800(元)=59.38(万元)(3) 计算该商场带租约出售的正常总价格：V=V1-V2=4319.43-59.38=4260.05(万元)答：该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。解法三：(1) 计算每层可出租的面积：2000×60%=1200(m2)(2) 计算带租约的三年，每年的净租金收入：a1=(180+120)×1200×12×(1-20%)=3456000(元)=345.6(万元)(3) 计算租约期满后，每年的净租金收入：a2=(200+120)×1200×12×(1-20%)=3686400(元)=368.64(万元)(4) 计算带租约出售的正常总价格：答：该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。54 【正确答案】 (1) 此题的计算公式应为： 在建工程价格：预期建成后的价值需投入的建筑费需投入的专业费销售税费投资利润 (2) 计算预期建成后的价值： (3) 计算建筑费： (4) 计算专业费： 17169481.92×10%=1716948.19(元) (5) 计算销售税费： 44241046.92×8%=3539283.75(元) (6) 计算投资利润： (7) 计算在建工程的正常总价格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元) =2909.5(万元) 答：该在建工程于1998年5月31日的正常总价格为2909.5万元。19