2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案.doc

2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。（A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿（B）搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿（C）因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿（D）因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。（A）估价依据应根据估价对象和估价结果来选取（B）房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求（C）在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查（D）估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。（A）估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响（B）注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见（C）注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果（D）合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。（A）易受限制（B）独一无二（C）相互影响（D）不可移动5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。（A）该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元（B）该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路（C）该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过（D）该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。（A）典型投资者所要求的社会一般报酬率（B）典型投资者所要求的社会最高报酬率（C）特定投资者所要求的最低报酬率（D）特定投资者所要求的最高报酬率7 某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元年，同期的市场净租金为65万元年，报酬率为7，该承租人权益价值为( )万元。（A）3936（B）4500（C）13122（D）170588 某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元m2，成本法测算的土地重置单价为4800元m2、建筑物重置单价为3000元m2。该房地产的总价值为( )万元。（A）2340（B）3780（C）4140（D）52209 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。（A）控制土地供应量（B）增加城镇居民可支配收入（C）增加房地产保有环节税收（D）提高城市化水平10 实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是( )。（A）建筑规模（B）建筑物年龄（C）维修养护情况（D）工程质量11 在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于( )。（A）一般假设（B）背离事实假设（C）不相一致假设（D）依据不足假设12 某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重置，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元m2，重建后的房地产市场价格为15000元m2。该房地产的市场价值为( )万元。（A）1945（B）2000（C）2695（D）275013 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是( )。（A）因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估（B）因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估（C）因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估（D）因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估14 估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为( )万元。（A）466（B）526（C）535（D）54515 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例为可比实例，年折现率为6，则对其建立比较基础后的总价为( )万元。（A）9019（B）9585（C）10057（D）1052816 某房地产在2014年3月的价格为7200元m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：9940，9480，9660，10510，10930，11270，11830(均以上个月为基数)，该房地产2014年9月的价格为( )元m2。（A）8485（B）8536（C）10038（D）1009817 为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨03。该可比实例经调整后的比较单价为( )元m2。（A）773783（B）814508（C）842375（D）85737718 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加15万元，价格每年上涨5，报酬率为8，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6。目前该房地产的市场价格为( )万元。（A）31868（B）45768（C）78968（D）11468119 某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为( )万元。（A）97922（B）100000（C）102922（D）10500020 某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元。该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为85。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。（A）6634（B）9842（C）98420（D）12138521 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元m2，运营费用为租金收入的35。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。（A）80（B）9182（C）12500（D）1279022 关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是( )。（A）应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算（B）应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算（C）应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算（D）应按它们在价值时点的正常水平来估算23 某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的35，6，投资利润率为20。该房地产的重置价值为( )万元。（A）5890（B）5976（C）6053（D）613524 某建筑物的土建工程直接费为780元m2(其中人工费为130元m2)，安装工程直接费为450元m2(其中人工费为50元m2)，装饰装修工程直接费为900元m2(其中人工费为45元m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15，安装工程综合费率为人工费的75，装饰装修工程综合费率为人工费的72，税金为35。该建筑物的建筑安装工程费为( )元m2。（A）220455（B）239799（C）3 12319（D）33456425 某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于( )。（A）外部折旧（B）功能落后折旧（C）功能缺乏折旧（D）使用磨损折旧26 某商场是6年前由一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。（A）7556（B）8167（C）8500（D）866727 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是( )。（A）弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式（B）弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等（C）弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性（D）弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出28 某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为125年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元(m2.天)，每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。（A）29807（B）30867（C）35755（D）3619429 运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括( )。（A）待开发房地产价值（B）后续的建设成本（C）后续的管理费用（D）待开发房地产取得税费30 利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X=0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为( )元m2。（A）5447（B）5832（C）6987（D）775731 关于地租测算的说法，错误的是( )。（A）以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息（B）测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的（C）从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等（D）未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用32 某宗土地总面积为1000m2，容积率为28，土地单价为3500元m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为( )万元。（A）105（B）150（C）420（D）50033 对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是( )。（A）朝向（B）楼层（C）交通条件（D）楼前绿化34 下列估价工作中，宜首先进行的是( )。（A）制订估价作业方案（B）实地查勘估价对象（C）确定估价结果（D）撰写估价报告35 估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为( )。（A）估价作业开始日期（B）估价对象实地查勘之日（C）价值时点（D）估价报告出具之日二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。36 对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有( )。（A）合法原则（B）价值时点原则（C）替代原则（D）最高最佳利用原则（E）谨慎原则37 下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有( )。（A）已依法公告列入征收、征用范围内的房地产（B）已灭失的房地产（C）有租约限制的房地产（D）整体资产中的房地产（E）手续不齐全的房地产38 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有( )。（A）当前该类房地产价格水平较高（B）消费者的收入水平增加（C）通往郊区的高速公路收费被取消（D）人们预期该类房地产价格未来会上涨（E）城市居民出现向郊区迁移的趋势39 在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有( )。（A）投资价值（B）抵押价值（C）快速变现价值（D）现状价值（E）残余价值40 下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有( )。（A）提高购房最低首付款比例（B）在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收（C）在买方市场的情况下，减少卖方的税收（D）减少房地产开发用地的供应量（E）建立严格的交易管理制度遏制房地产投机41 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有( )。（A）将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价（B）对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价（C）对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额（D）对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款（E）对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金42 下列房地产中，通常适用比较法估价的有( )。（A）标准厂房（B）行政办公楼（C）写字楼（D）房地产开发用地（E）在建工程43 估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有( )。（A）建筑密度（B）土地使用期限（C）基础设施完备程度（D）容积率（E）周边道路交通管制状况44 关于收益法中求取房地产未来净收益估计值的说法，正确的有( )。（A）评估投资价值可选用较乐观的估计值（B）评估抵押价值应选用较保守的估计值（C）评估期房市场价格应选用最高的估计值（D）评估买卖价格应选用最可能的估计值（E）评估保险价值应选用最低的估计值45 成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括( )。（A）土地补偿费与安置补助费（B）地上附着物和青苗的补偿费（C）征地管理费（D）安排被征地农民的社会保障费（E）场地平整费46 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为15年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为613，投资利润率为12，土地报酬率为6。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有( )。（A）估价对象土地取得成本为196万元（B）应计算利息项目的总金额为535万元（C）土地取得成本的计息期为15年（D）土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为1573万元（E）开发利润为6420万元47 关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有( )。（A）通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值（B）通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值（C）通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值（D）不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果（E）不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值48 关于长期趋势法用途的说法，正确的有( )。（A）可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值（B）可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益（C）可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整（D）可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低（E）可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏49 关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有( )。（A）本质上都是比较法（B）都需要进行市场状况调整（C）都需要进行交易情况修正（D）都需要进行土地状况调整（E）都是批量估价方法50 房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括( )。（A）房地产估价报告使用期限（B）经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定（C）对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定（D）因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定（E）为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。 ( )（A）正确（B）错误52 理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。 ( )（A）正确（B）错误53 在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。 ( )（A）正确（B）错误54 根据城市房地产管理法，各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 ( )（A）正确（B）错误55 若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。 ( )（A）正确（B）错误57 在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。 ( )（A）正确（B）错误58 从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。 ( )（A）正确（B）错误59 某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为25万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为75。 ( )（A）正确（B）错误60 建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。 ( )（A）正确（B）错误61 如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。 ( )（A）正确（B）错误62 假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。 ( )（A）正确（B）错误63 利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重。 ( )（A）正确（B）错误64 某幢大厦总建筑面积为5000m2，房地总价值为3000万元，其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分，其建筑面积为200m2，房地价值为150万元，按土地价值分摊该人占有的土地份额为65。 ( )（A）正确（B）错误65 价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为15元(m2.天)，空置率为6；同类有电梯写字楼的市场租金为18元(m2.天)，空置率为4。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元(m2.天)，空置率将降为2；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10，运营费用率为25，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。67 5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元m2，年租金递增率为2，运营费用率为30，出租率为100。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。1 【正确答案】 B 【试题解析】 划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。2 【正确答案】 B 【试题解析】 A选项，在实际估价中，选取估价依据主要是根据估价目的和估价对象来选取C选项，估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。D选项，估价师声明是参与估价的注册房地产估价师的承诺和保证，而不是估价依据。3 【正确答案】 D 【试题解析】 实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。4 【正确答案】 C 【试题解析】 一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周同的房地产状况密切相关，受周司房地产利用的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。5 【正确答案】 B 【试题解析】 临街状况属于区位因素中的位置描述。6 【正确答案】 C 【试题解析】 为什么评估投资价值采用的折现率是最低报酬率而不是最高报酬率呢?因为作为投资者能满足其最低期望收益率(最低报酬率)就可以接受，就可以投资了。7 【正确答案】 A【试题解析】 承租人权益价值即租赁价值，其评估价值为租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估-的价值。V=(65-50)7×1-1(1+7)23=3936(万元)。8 【正确答案】 B【试题解析】 4200元m2×3000m2×3=3780万元9 【正确答案】 C 【试题解析】 增加房地产保有环节税收，如开征房地产税将会抑制需求，还会减少存量房囤积从而增加供给，因此会降低房地产价格，其余三个选项均会导致房地产价格上升。10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C 【试题解析】 该房地产的市场价值=15000×250010000-4000×250010000-100+45=2695(万元)，高于现状价值，可见该房地产不是最高最佳利用状况，但是在合法利用下。13 【正确答案】 C 【试题解析】 A选项，价值时点为现在，估价对象状况为现在；B选项，价值时点为现在，估价对象状况为过去；D选项，价值时点为现在，只有C选项，价值时点是过去，估价对象房地产状况也是过去。14 【正确答案】 B 【试题解析】 对可比实例丙统一财产范围，595-30=565(万元)，估价对象包含家电和汽车的市场价格=(420300+448280+565340)3×300+60=526(万元)。15 【正确答案】 D 【试题解析】 由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格：卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格=60+40(1+6)+8(1+6)=10528(万元)。16 【正确答案】 D 【试题解析】 环比价格指数法。该房地产2014年9月的价格=7200×9480100×9660100×10510100×10930100×11270100×11830100=1009833(万元)。17 【正确答案】 A【试题解析】 8000×95100×(1+03)6=773783(元m2)。18 【正确答案】 B【试题解析】 V=20(1+8)+(20+15)(1+8)2+(20+15+15)(1+8)3+(20+15+15+15)(1+8)4+V(1+5)4(1-6)(1+8)4 V=7321767609+08398273772V V=45718万元 应说明转售时的报酬率和收益期间报酬率相同。19 【正确答案】 C【试题解析】 设3年后该商业用地净地的价值为V，则： 1000=80+80(1+8)+80(1+8)2+(V-50)(1+8)3，V=102922万元 题意中应说明建筑物残值为零，3年后该房地产(含待拆写字楼)价值=拆成净地价值V+建筑物净残值=拆成净地价值V+建筑物残值-建筑物拆除费用。20 【正确答案】 B【试题解析】 未建工厂前年净收益=420-220=200(万元)，建工厂后年净收益=(420-40)-(220-25)=185(万元)，新建工厂后每年减少净收益=200-185=15(万元)，则 V=1585×1-1(1+85)10=9842(万元) 也可以用40-25=15(万元)一步得出每年减少净收益。21 【正确答案】 B【试题解析】 本题应说明是按年等额偿还贷款本息而不是按月偿还贷款本息。抵押贷款资本化率(抵押贷款常数)RM=YM+YM(1+Y)n-1，按年等额偿还贷款本息，则RM=8+8(1+8)10-1=14903。购买者要求的税前现金流量=50×10=5(万元)。偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×(1-35)10000-5=6232(万元)。抵押贷款金额=623214903=4182(万元)。该投资者能接受的最高竟买价格=4182万元+50万元=9182万元。22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B 【试题解析】 直接成本=土地取得成本+建设成本，设房地产的重置价值为V，投资利润率=开发利润(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)，则开发利润=20×(4000+180+0035V)=836+0007V，V=4000+180+350+0035V+006V+836+0007V，V=5976万元。24 【正确答案】 B【试题解析】 (1)土建工程费=780×(1+15)×(1+35)=92840(元m2) (2)安装工程费=(450+50×75)×(1+35)=50456(元m2) (3)装饰装修工程费=(900+45×72)×(1+35)=96503(元m2) (4)单位建筑安装工程费=92840+50456+96503=239799(元m2)25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C 【试题解析】 C选项，弄清土地区位状况主要是为选择最佳的用途服务。28 【正确答案】 A【试题解析】 (1)净收益A=2×365×(1-10)×3=1971(万元) (2)V=AY=19715=39420(万元) (3)在建写字楼建成后的房地产现值=39420(1+15)(3-1.25+312)=29807(万元)。要注意此题是自愿转让前提或被迫转让前提估价，价值时点为预计转让时点，而不是转让完成时时点，相比自主开发前提，由于多一个“前期”，计算出的开发价值要低些。29 【正确答案】 C 【试题解析】 采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费以及后续的建设成本。30 【正确答案】 D【试题解析】 X=0，n=10为偶数，以中间两项相对称，取X的间隔为2，前者依次为-1，-3，-5，后者依次为1，3，5，。Y=3522+385X=3522+385×11=7757(元m2)31 【正确答案】 D 【试题解析】 D选项，未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-开垦费用的利息。32 【正确答案】 B 【试题解析】 补地价=新规划条件下地价-旧规划条件下地价=(3500×428-3500)×1000=150(万元)。33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。36 【正确答案】 B，C 【试题解析】 现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模、集约度和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。现状价值评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值，因此现状价值评估不具备合法原则成立的要件。如临街底层住宅改为商铺，评估其现状价值就是评估其在商业用途下价值，而不是评估其依法判定状况为居住用途状况下价值，因此评估现状价值不必遵循合法原则。37 【正确答案】 A，C，E 【试题解析】 “已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。38 【正确答案】 B，C，D，E 【试题解析】 A选项，该种房地产价格水平高则会抑制其需求；B选项，消费者收入水平增加会增加需求；C选项，高速公路收费是郊区住宅的互补品，收费低则对郊区住宅需求会增加；D选项，消费者预期郊区商品住宅价格未来会上涨则会增加对该类住宅当前需求；E选项，消费者对郊区商品住宅偏好增加，则会增加该类住宅当前需求。39 【正确答案】 B，C，E 【试题解析】 A选项，可能高于、等于或小于市场价值。投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的市场价值时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能小于，甚至可能等于市场价值的评估结果。B选项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值，通常低于市场价值。房地产抵押价值本质上是谨慎价值。C选项，快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值，通常低于市场价值。D选项，现状价值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用，在合法利用下，现状价值一般情况下低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。E选项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。40 【正确答案】 A，C 【试题解析】 A选项，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降。B选项，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨。C选项，在买方市场的情况下，减少卖方的