第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析课件.ppt

房地产开发与经营第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析房地产开发与经营房地产开发与经营第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析 【学习目的】 第一节 房地产开发项目的资金运作 第二节 房地产开发资金筹措的渠道 第三节 房地产开发资金筹措过程 第四节 金融机构对项目贷款的审查 第五节 房地产投资的风险分析 【复习思考题】学习目的通过本章的学习，要求同学们熟悉房地产项目的资金运作；掌握房地产项目的融资方式；掌握房地产经营的风险分析与控制方法；熟悉房地产项目的融资管理第一节第一节 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作 一、房地产开发资金的运动特征一、房地产开发资金的运动特征 1、房地产开发资金占用量大并且集中、房地产开发资金占用量大并且集中 2、房地产开发资金占用时间长，周转速度慢、房地产开发资金占用时间长，周转速度慢 3、房地产开发资金运动受区域影响、房地产开发资金运动受区域影响 二、二、 房地产开发资金筹措的原则房地产开发资金筹措的原则 1、安全性原则 2、经济性原则 3、可靠性原则第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道 一、企业自有资金 企业自有资金也称为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金。房地产开发企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的自有资金。 二、银行贷款融资 在房地产开发中，通过向银行贷款的资金融通是目前开发资金来源的主要方式，其最大的优势就是操作简便易行。 1、抵押贷款 2、担保贷款 三、证券融资 证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。 1、发行股票 2、发行债券 四、房地产投资信托融资 1、房地产信托投资 2、房地产信托存款与贷款 3、房地产信托基金 五、预收购房定金或购房款 在房地产开发进行到一定的程度（通常规定是建安工作量完成25%以上），政府允许房地产企业预售房屋。预售房屋对于购房者来说，只需支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的房地产增值收益。而对开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险。 六、由承包商带资承包建设工程 在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分融资的困难和风险分摊给了承包商。 七、房地产联产、参建融资 联建、参建融资是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资于某一房地产项目。当项目较大、一家房地产企业难于完成巨大的融资任务时，联建、参建融资是不错的选择。 八、利用外资与房地产典当融资 利用外资是房地产融资的一种渠道和方式，其具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。 房地产典当融资也是一种“以物融资”的方式，指房屋所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金 第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程 一、选择融资组织形式 二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划 三、选择资金来源 四、融资方案分析与选择 五、与资金融出者进行协商 六、按规定办理各类融资手续第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查 1、企业资信等级评价 2、贷款项目评估 3、房地产贷款担保方式评价 4、贷款综合评价第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析 一、房地产投资风险的概念 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。 1.系统风险 （1）通货膨胀风险 （2）市场供求风险 （3）周期风险 （4）变现风险。 （5）利率风险 （6）政策风险 （7）政治风险 （8）自然损失风险 2. 个别风险 （1）收益现金流风险 （2）未来经营费用风险 （3）资本价值风险 （4）比较风险 （5）时间风险 （6）持有期风险 二、房地产投资的风险与不确定性 1、风险与不确定性分析的区别 风险是在一定条件下、一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 不确定性是由于投资项目的未来状况与目前预测的结果不可能完全一致，两者之偏差就是不确定性 2、房地产开发项目主要的不确定性因素 土地费用 建筑安装工程费 租售价格 开发期与租售期 容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率 三、房地产项目投资风险的防范与控制 1、房地产投资风险的防范策略 风险预控 风险规避 风险转嫁 风险组合 2、控制房地产开发风险的具体措施 大规模开发土地 开发前必须对市场进行周密的调查 准确的项目定位 规划为本 向财产保险公司投保 复习思考题复习思考题1、房地产开发项目资金运行的特征是什么？2、简述房地产项目融资的基本原则。3、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？4、如何对不同的融资方案进行选择？5、房地产开发项目的主要不确定性因素有哪些？这些不确定因素的变化是如何影响项目投资财务评价结果的？6、房地产投资风险有哪些类型？如何规避和控制这些风险？