全过程造价咨询工作大纲(共21页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上 项目全过程造价咨询工作大纲上海云间建设工程咨询有限公司二九年七月一、 项目概况1、 工程名称：2、 工程地点：3、 工程内容： 4、 工程投资：5、 资金来源：6、 建设单位：（注：本处仅列出几点主要内容，其余需根据工程实际情况增补）二、咨询服务范围及工作内容（一）服务范围：按照与建设单位签订的咨询服务协议(NO：G )的要求，对本工程项目进行（注：根据咨询服务协议的具体要求，从下列4种服务范围选择）1、自项目建议书及可行性研究（策划）阶段开始至工程竣工的全过程造价管理；2、自设计阶段开始至工程竣工的全过程造价管理；3、自项目施工招标阶段开始至工程竣工的全过程造价管理；4、自项目施工阶段开始至工程竣工的全过程造价管理。（二）工作内容：根据建设单位的具体需求，本咨询公司可负责或参与的主要工作内容包括：1、建设项目投资估算的编制、审核与调整；2、建设项目经济评价；3、设计概算的编制、审核与调整；4、施工图预算的编制或审核；5、参与工程招标文件的编制；6、施工合同的相关造价条款的拟定；7、招标工程工程量清单的编制；8、招标工程招标控制价的编制或审核；9、各类招标项目投标价合理性的分析；10、建设项目工程造价相关合同履行过程的管理；11、工程计量支付的确定，审核工程款支付申请，提出资金使用计划建议；12、施工过程的设计变更、工程签证和工程索赔的处理；13、提出工程设计、施工方案的优化建议，各方案工程造价的编制与比选；14、协助建设单位进行投资分析、风险控制，提出融资方案的建议；15、各类工程的竣工结算审核；16、竣工决算的编制与审核；17、建设项目后评价；18、建设单位委托的其他工作。（注：按上款服务范围及工程的具体情况，对上述条款酌情增减）（三）全过程造价咨询业务的服务依据1、国家和地方颁布的有关法律、行政法规、技术规范和标准；2、相关的定额、技术经济参数指标等；3、国家或有关部门颁布的有关项目前期评价的基本参数和指标；4、与项目有关的各类合同协议、设计文件和技术要求等。（四）全过程造价咨询流程：确定服务范围编制咨询大纲造价项目部人员配备和组织机构设立造价咨询资料的收集整理项目准备阶段项目实施阶段设计阶段招投标阶段方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段编制工程投资估算报告修正估算报告或编制概算编制预算或工程量清单确定招标方式编制招标文件和工程量清单编制评标报告或评标办法等编制合同文本编制工程款计划书及现金流量表工程进度款的审核与确定编制变更报告及工程量变更价款的审核与确定工程索赔费用的审核与确定合同条款的解释执行编制工程竣工结（决）算报告可行性评估分析技术指标分析成本分析报告施工阶段结（决）算阶段项目成果资料的整理和交付工程保修阶段后评估阶段文档管理、服务意见征询项目竣工阶段编制工程竣工结（决）算报告三、 工作组织管理1、外部工作组织管理图授权施工承包合同招标代理合同设计承包合同项目管理合同监理承包合同同招标代理单位监 理单 位施 工单 位设 计单 位建设单位全过程造价咨询单位监督关系工作关系合同关系在工作过程中，造价咨询人员既要分工又要加强合作，为了保证全过程造价控制的顺利完成，必须重视组织协调、发挥系统整体功能。同时建设项目涉及到建设单位、施工单位、咨询单位、监理单位、设计单位、招标代理单位等各个主体，造价咨询单位应组织、协调、处理好相关主体单位的关系，以使造价控制的工作顺利进展。2、内部工作组织管理图项目主管（造价咨询单位技术总负责人）项目部经理（造价师）授权委托土建专业工程师机电专业工程师景观及装修工程师财会人员造价员校核审核人员3、相关工作人员职责（1）项目主管（咨询单位技术总负责人）、审阅重要咨询成果文件，审定咨询条件、咨询原则及重要技术问题；、协调处理咨询业务各层次专业人员之间的工作关系；、负责处理审核人、校核人、编制成果质量负责。（2）项目部经理、确定造价咨询项目部人员的分工和岗位职责；、主持编写项目全过程造价管理实施规划，并负责造价咨询项目部的日常工作；负责咨询业务中各子项、各专业间的技术协调、组织管理、质量管理工作；、实行代建制或项目管理制责任模式时，委托合同明确的受托人总造价工程师职责；、审阅重要的咨询成果文件，审定咨询条件、咨询原则及重要技术问题；、根据咨询实施方案，有权对各专业交底工作进行调整或修改，并负责统一咨询业务的技术条件，统一技术经济分析原则；、负责项目咨询造价组内各层次、各专业人员之间的技术协调、组织管理、质量管理等工作关系，研究解决各种存在的问题；、动态掌握咨询业务实施状况，负责审查及确定各专业界面，协调各子项各专业进度及技术关系，研究解决存在的问题；、负责处理审核人、校核人、编制人员之间的技术分歧意见，对形成的咨询成果质量负责；、根据项目全过程造价管理实施规划，负责统一咨询业务的技术条件、工作原则，确定阶段或节点控制目标、风险预测办法、偏差分析、纠偏办法；、组织综合编写咨询成果文件的总说明、总目录，审核相关成果文件最终稿，并按规定签发最终成果文件和相关成果文件。（3）专业造价工程师、负责本专业的项目全过程造价管理业务实施及其质量管理工作，指导和协调造价员的工作；、在总造价工程师的领导下，组织本专业造价人员拟定项目全过程造价管理业务实施细则，核查资料使用、咨询原则、计价依据、计算公式、软件使用等是否正确；、动态掌握本专业项目全过程造价管理实施状况，协调并研究解决存在的问题；、组织编制本专业的咨询成果文件，编写本专业的成果文件说明和目录，检查成果文件是否符合规定，负责审核和签发本专业的成果文件。（4）造价员、依据咨询业务要求，执行作业计划，遵守有关业务的标准与原则，对所承担的咨询业务质量和进度负责；、根据咨询实施方案要求，开展咨询工作，选用正确的咨询数据、计算方法、计算公式、计算程序，做到内容完整、计算准确、结果真实可靠；、对实施的各项工作进行认真检查，做好咨询质量的自主控制。咨询成果经校审后，负责按校审意见修改；、完成的咨询成果符合规定要求，内容表述清晰规范。（5）校核人员、熟悉咨询业务的基础资料和咨询原则，对咨询成果进行全面校核，对所校核的咨询内容的质量负责；、校核咨询使用的各种资料和咨询依据是否正确合理，引用的技术经济参数及计价方式是否正确；、校核咨询业务中的数据引用、计算公式、计算数量、软件使用是否符合规定的咨询原则和有定，计算数字是否正确无误，咨询成果文件的内容与深度是否符合规定，能否满足使用要求，各分项内容是否一致，是否完整，有无漏项；、校核人员在校审记录上列述校核出的问题，递交咨询成果原编制人员修改后进行复核，复核后方能签署并提交审核。（6）审核人员、审核人员参与咨询业务准备阶段的工作，协调制订咨询实施方案，审核咨询条件和成果文件，对所审核的咨询内容的质量负责。、审核咨询原则、依据、方法是否符合咨询合同的要求与有关规定，基础数据、重要计算公式和计算方法以及软件使用是否正确，检验关键性计算结果；、重点为审核咨询成果的内容是否齐全、有无漏项，采用的技术经济参数与标准是否恰当，计算与编制的原则、方法是否正确合理，各专业的技术经济标准是否一致，咨询成果说明是否规范，论述是否通顺，内容是否完整正确，检查关键及相互关系；、审核人员在校审记录单上列述审核出的问题，递交咨询成果原编制人员进行修改，修改后进行复核，复核后方可签署。（7）其他人员造价项目部应配备其他人员，主要负责文档的编制和存档，往来文件及邮件的收发等日常工作及档案管理。4、人员安排项目人员配置一览表有关咨询人员姓 名执业资格证编号联系电话项目主管项目部经理专业造价工程师土 建安 装装 饰市 政景 观造价员校核人员审核人员财会人员其他人员四、工作进度计划按照工程造价咨询合同的要求及工程项目实际情况制订工作进度计划，进度计划应服从整个建设项目的总体进度要求，各类工程造价咨询成果文件的提交时间与总体进度相协调，各类咨询成果的编制应有合理的工作周期。阶段主要服务内容主要成果文件成果文件交付时间设计阶段1） 编制投资估算；2） 制订年度投资计划及资金流量预测3） 设计方案比选投资估算报告方案比选意见施工招标阶段1）协助招标活动2）标段划分，制定招标方案和招标计划3）编制工程量清单4）合同谈判，编制合同文件5）审核投标文件工程量清单招标文件合同文件投标文件分析报告施工阶段1）编制每月工程款支付表2）定期实地评估工程进度款及工程量，计算每月的中期工程款3）修改合同造价，商讨工程变更金额，制定工程变更清单4）处理索赔问题5）参加有关会议，协商关系工程款支付表中期付款建议书工程变更报告竣工结算阶段1）结算工程款，材料款2）提交审价报告工程审价报告竣工结算报告五、造价咨询实施方案（一）各阶段造价管理重点1、建设项目投资决策阶段在项目的投资决策阶段，项目的各项技术、经济决策，对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，是全过程造价管理的一个很重要的阶段。在投资决策阶段造价管理重点主要包括建设项目投资策划、编制项目建议书、编制可行性研究报告（含建设项目投资估算及建设项目经济评价）或仅编制建设项目投资估算及建设项目经济评价等。该阶段的造价控制是正确确定建设项目投资额的关键，是投资者进行决策的主要依据。该阶段编制符合实际的投资估算值，对于控制项目初步设计概算、实现投资者预期的投资效果有重大影响。2、建设项目设计阶段在设计阶段，设计单位应根据建设单位的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，努力将概算控制在委托设计的投资内。在设计阶段内一般又分为3或4个设计的小阶段，按控制建设工程造价方面分为：方案设计阶段、初步设计阶段、技术设计阶段（扩大初步设计阶段）、施工图设计阶段。该阶段的造价管理重点主要包括参与设计招标，对具有招标代理资质的受托人也可依约直接全面代理设计招标，还可进行设计方案的技术经济指标比选、价值工程分析、编制或审查设计概算、编制或审查施工图预算、编制项目资金使用初步计划等。3、施工招投标阶段根据国家有关规定，工程建设项目达到一定标准以上的均须实行施工招投标。该阶段的造价管理重点主要包括策划建设项目招标方案、具有招标代理资质的咨询单位可代理招标或编审招标文件（含评标方法及标准、工程量清单）、编审拦标价或标底、提供评标用表格和其它资料、起草评标报告、协助起草合同文本、参与合同谈判等。合同造价一般按中标价包死，到竣工结算时，实际上仅是对工程变更部分进行造价审核。因而在施工招投标阶段对标底造价的控制显得十分重要。招投标结束后，在与中标单位签订施工合同时，应加强对合同的签订管理，注重合同类型的选择，由专职造价工程师参与审定造价条款。4、建设项目施工阶段在施工阶段，主要按照承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款，同时考虑因物价上涨所引起的造价提高；考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程和费用；考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨；合理确定结算价。该阶段的造价管理重点主要包括编制资金使用计划，合理确定工程造价的总目标值和各阶段目标值；造价工程师通过工程的计量支付来控制建筑安装工程造价；对设备和材料的进行结算。注意设计变更对造价的影响；依据合同进行施工索赔及反索赔；对工程价款进行结算等。5、建设项目竣工验收及后评价阶段在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，进行工程项目的竣工验收，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算，并对建设项目决算书进行审核。注意新增资产的确定和建设项目保修费用的处理。该阶段的造价管理重点主要包括审核建设工程竣工结算、编制建设工程竣工决算、编制项目可行性后评价分析报告等。同时，在后评价阶段完善造价信息资料的收集和整理，注重对造价信息的管理。（二）各阶段造价管理措施1、 设计阶段造价管理主要措施 （1）参与设计合同管理通过参与合同管理的方式加强对设计单位的投资目标控制意识，确保设计单位按照项目成本规划指标进行设计。建议在设计合同条款内明确补充规定：、设置限额设计的奖惩条款；、激励选用节约投资的方案；、设计概算交付前需经济论证并提供书面资料；、设计概算是设计文件的必要组成部分，必须完整、系统等。 （2）推行限额设计设计单位必须进行限额设计管理。根据建设单位批准的项目成本规划指标，在设计任务书中明确设计投资指标，要求设计时按照分项指标进行设计，原则上各个分项均不允许超过限额。（3）根据工程项目初步设计及设计任务书，审核设计单位编制的设计概算，并提出书面审核意见报建设单位。主要审核各分项设计方案是否按限额进行设计，概算编制是否准确合理。（4）对设计单位重大的设计方案通过经济技术论证进行审查。（5）把好设备选型、材料比选关，充分考虑能效比、采购价格比、运行费用比等，在满足技术及整体效果的基础上充分考虑工程造价因素，并根据需要提供评估报告。（6）随时了解设计进程，提供可能的节约投资方案。（7）根据咨询单位设计招标管理工作的经验，针对不同设计阶段的造价控制关键点，与设计进行协商探讨，通过改进设计文件中不利于工程造价控制的设计细节，进行设计挖潜节约投资。（8） 设计图纸审核利用咨询单位专业的设计管理人员及顾问专家库资源，对工程项目的设计图纸等进行详细的图纸评审工作，对施工图文件中的错、漏、碰、缺以及图纸的经济性、合理性及影响投标报价准确性等进行重点审核评价。根据以往经验，在设计阶段应特别注重审议设计概算的编制依据是否合法、各项工程费用指标、材料设备、机电设备价格等取费标准是否准确、合理；设计概算的编制方法是否先进，选用的计算公式是否正确无误，工程项目总概算的编制是否全面完整，工程项目总概算表中的组成顺序、各项费用性质、总概算价值的计算、技术经济指标的计算和投资分析等是否准确无误、科学合理。2、 招标投标阶段造价管理主要措施（1）提出总承包范围及独立承包和分包的界面划分（2）审核、修改招标文件、编制或审核工程量清单和标底：咨询单位在编制工程量清单和编制工程标底时，将对所有价格有浮动区间的材料附明细表，确定哪些材料今后应由甲乙双方共同采购或甲方控制单价，避免今后引起造价争议；、审核、修改招标文件，应依据国家法律法规及地方行业管理有关规定以及市建设工程招标投标管理办公室有关文件规定进行；、关于评标办法的选择，建议采用经专家评审的最低投标价中标原则；、关于工期的要求：须按照招标投标法第十九条有关条款执行；招标人须在招标文件中明确工期要求，原则上要求工期缩短不得超过招标工作定额工期的15%；招标人要约工期可在招标人要求工期基础缩短，但如招标人要求工期是定额工期的85%时，投标人的要约工期的技术标中须有切实可行的技术措施保证，招标文件中应对此作出规定；招标文件中应对技术措施费和提前工期奖做出规定。（3）总承包工程合同价格的确定、在总承包招标投标中，通过招标文件明确总承包工程的承包范围及与专业分包的界面划分，作为投标报价的依据；、根据总承包专项招标投标计划，编制总包工程标底，审核总包工程标底并报建筑市场备案，作为评标的参考依据；、对各投标方的投标报价进行评审，主要从是否低于成本价、是否存在业主不能接受的不平衡报价、组价是否合理等方面，在评标报告中对各投标方的报价提出专业评审意见，并参与确定总包工程合同价。3、 施工阶段造价管理主要措施（1）施工单位中标后，应及时与施工单位核对预算工程量做好一个月工程量调整工作，确定图纸工程内容和数量，修整工程造价，并附该中标工程具体数量、单价和具体材料数量明细，使建设单位及工程监理单位可根据该明细合理订购材料。（2）根据图纸预算和施工单位的施工组织设计、施工日期安排情况，理论上确定各时间阶段内的施工单位投资情况，编制工程应付资金安排预算表，使建设单位可以合理的安排和调度资金。（3）每个月根据施工进度、建设单位及工程监理签证资料，由施工单位编制当月结算，经核定后编制月进度款支付建议表，作为建设单位付款依据。并根据市场价格波动和特殊材料价格的确定修正工程预算，使建设单位随时掌握最新的投资预算，并附该预算与工程标底预算之间的工程造价差距情况，并分析其原因。（4）针对有浮动区间的材料，向建设单位提供不同供货商或厂家的价格和质量问题，为建设单位订购材料和控制单价提供决策依据。（5）工程变更在实际施工过程中是难免的，工程变更主要包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”。由于工程变更会带来工程造价和工期的变化，为了有效地控制工程造价，无论任何一方提出工程变更，均需由监理工程师确认并签发工程变更指令，施工单位在工程变更确定后，提出变更工程价款报告，提供变更工程量清单，报建设单位确认后，造价咨询单位根据变更工程量计算变更工程价款，作为追加合同款同期支付。（6）工程索赔的审核与确定、索赔必须以合同为依据。遇到索赔事件时，咨询单位必须以完全独立的身份，站在客观公正的立场上审查索赔要求的正当性，以合同为依据来公平处理合同双方的利益纠纷。 、必须注意资料的积累。积累一切可能涉及索赔证据的资料，做到处理索赔时以事实和数据为依据。 、及时、合理地处理索赔。索赔发生后，必须依据合同的准则及时地对索赔进行处理，尽量将单项索赔在执行过程中陆续加以解决。 、加强索赔的前瞻性。在工程的实施过程中，应对可能引起的索赔进行预测，及时采取补救措施，避免过多索赔事件的发生。、对施工单位提出的工程索赔，依据相关索赔证据，运用一定的计算方法，审核并确定该索赔是属于工期索赔还是费用索赔，合理计算索赔费用。（7）主要分部分项工程造价控制方法、土方工程：由于土方工程具有隐蔽性、事后无法测量性等特点，因此在工程开工前(尤其是附属工程)，造价咨询单位应到现场进行实施勘察，确定土质类别、熟悉工程开工前的现场情况，并由建设单位现场委派人员提供实际标高，并实地测量计算，确定不同的土质、挖土深度、机械进场数量、土方外运距离、回填材料，配合比等，如在技术上可行，且有多种施工措施的，造价咨询单位应提供各种技术措施下的工程造价提交建设单位确定。、桩基工程：如该工程有桩基工程，造价咨询单位应向建设单位提供各种预制桩的市场价格和质量数据。并针对打桩工期合理确定打桩机械。、地下室及基坑围护部分：基坑围护有多种方法，造价咨询单位将根据不同的施工方法编制预算，使建设单位选择合理价优的施工方法。该部分工程量采用图纸计算和及时实地测量方式确定。、墙体工程和柱梁工程：根据图纸计算，并每个月进行实地测量，并由监理单位共同签字认可后，套用定额结算。结算时注意墙面、柱梁的粉刷材料类型。、楼地面工程：该部分工程量以实测为主，注意实际施工是否做分割缝、嵌缝等，地面工程采用的图集做法的，应与图集做法对照，按照实际做法套用不同定额，使造价更趋合理，为建设单位控制造价。、屋面工程：现场测算屋面的找平层材料，厚度，最主要是屋面防水材料的做法，协助建设单位对防水材料的单价进行控价。现场实测工程量。、钢筋工程：在各分部钢筋绑扎好、浇注砼前，造价咨询单位应派人进行实地测算，计算出各分部钢筋用量明细。每个月根据工程进度确定钢筋用量，作为竣工结算时计算钢筋用量的依据；、水电、通风和消防工程：向建设单位提供所需设备和器材明细数量，并向建设单位提供各厂家的实际报价供建设单位参考确定，工程量以实地测量与图纸计算相结合，并在隐蔽工程结束前与施工单位确认工程量，使工程量更趋合理。、水电和消防等安装工程在施工过程中应注意与土建工程密切配合，如挖填土方、预留孔洞套管等，避免不必要的重复施工及开凿墙洞。安装工程中的一些吊托支架，施工单位应提供详细制作安装图纸，便于最后结算。消防工程中的系统调试应注意是施工单位还是设备供应商来调试。、装饰工程：在装饰工程中，造价咨询单位应针对不同的装饰设计提供预算，由于装饰材料新品种多，价格上下浮动的区间大，因此造价咨询单位编制的工程量清单会尽量明确材料的品牌和厂家，确定工程材料的品种和数量，最主要的选材和隐蔽工程中投入精力，在材料的选用上，尽量协助建设单位采用合理的材料，在达到同样效果的情况下，尽量采用常规材料。4、 竣工结算阶段造价管理主要措施（1）核对承包合同条款。首先应核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核；若发现合同开口或有漏洞，应请建设单位与施工单位认真研究，明确结算要求。 （2）检查隐蔽验收记录。所有隐蔽工程均需进行验收，实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。 （3）落实设计变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具“设计变更通知单”和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意、签证；重大设计变更应经原审批部门审批，否则不应列入结算。 （4）按图核实工程数量。竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算。并按国家统一规定的计算规则计算工程量。招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。 （5）严格执行定额单价。除投资包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，以建安工程预算定额单价，建设行政主管部门和工程造价管理部门发布的报告期价格指数及有关规定为准。定额单价没有的项目应按类似定额进行分析换算，或提出人工、机械、材料计价依据，编制补充单价；不得高套、拆算、不得随意高估或重复计算。（6）注意各项费用计取。建安工程的取费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行，先审核各项费率、价格指数或换算系数是否正确，价差调整计算是否符合要求，后核实特殊费用和计算程序。（7）相关单位参与把关：建设、监理、设计、施工等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关，对隐蔽工程和设计变更的签证进行核对确认，对施工中特殊措施发生的费用等共同商定，对索赔费用进行认真落实，对结算中多报的工程价款不随意优惠等等，按照发包合同的要求和有关规定，公平公正地把工程造价落到实处。（8）工程竣工结算审查期限应严格按财建（2004）369号文的要求，按时保质保量完成。六、造价咨询质量管理（一）质量策划控制 1、明确工程造价咨询任务、技术经济要求和工程类别，依据有关技术经济标准、规范等法规文件，并按咨询合同要求及约定条件，开展工程造价咨询工作； 2、咨询项目负责人应组织有关人员到现场调查、收集有关资料，按合同要求的内容和约定条件编写"全过程造价咨询工作大纲"； 3、"全过程造价咨询工作大纲"应经单位负责人、技术负责人审核、审批后实施。 （二）咨询业务质量控制 1、咨询单位应对专业人员对进行专业技术培训；审核人、项目负责人等重要岗位应实行持证上岗制度；严格按照"全过程造价咨询工作大纲"及咨询质量管理制度开展咨询工作，并作好记录； 2、咨询业务的原始资料、文件、纪要等要齐全、有效；采用的计算方法、软件等应符合有关规定，并应正确、合理、可靠； 3、咨询工作的原始记录和表格应填写清楚，并经作业人员检查、签字； 4、咨询项目负责人应在现场进行技术指导，并对咨询资料进行检查验收。 （三）咨询成果文件的质量控制 1、工程造价咨询成果要依据咨询工程的类别、内容，按审核程序对成果文件、报告、表格等资料实行分级审核，并由责任人签字盖章； 2、咨询成果文件应符合国家有关法规、规范、标准规定的要求； 3、咨询成果文件、资料要按时存档、限期保存（一般工程项目保存五年，重大工程项目保存十年）。上海云间建设工程咨询有限公司二九年七月二十三日专心-专注-专业