【商业地产-DOC】重庆渝能寸滩项目营销策划案定-85DOC.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流【商业地产-DOC】重庆渝能寸滩项目营销策划案定-85DOC.精品文档.前言近两年以来，以北部新区为代表的“三北区域”房地产市场发展迅速，商品房施、竣工面积以及交易量位居主城区前列，土地供应持续增加，受到重庆市乃至全国众多品牌开发企业青睐，“三北区域”也成为重庆市房地产开发热点最集中的区域。重庆立业房地产顾问公司受渝能房地产开发公司委托，对位于北部新区寸滩片区的1000余亩地块进行项目开发方向、定位以及规划建议的营销策划。本次工作以市场研究为起点，通过对市场现状以及地块自身状况等客观条件的研究，为项目定位、项目规划建议等提供科学依据，通过较强针对性，为项目赢取市场机会等提供参考依据。重庆立业房地产顾问有限公司二00六年二月第一篇 开发方向研究1 市场研究1.1市场现状1.1.1重庆市经济发展现状概况提要：通过主城区和江北区、渝北区横向以及纵向的宏观经济环境对比，分析江北区、渝北区在重庆市经济地位以及经济增长的主要动力来源，产业调整、人口消费力特点等，前瞻区域宏观经济、产业的未来发展走向和房地产的消费特征。1.1.1.1国民生产总值重要指标及主城各区经济发展状况分析提要：通过国民生产总值及主城区各区的经济指标展示及分析，一方面了解重庆市主城各区的发展轨迹，另一方面是通过区域的对比寻找江北区、渝北区经济运行的差异化特征，进一步合理评估消费支撑及竞争优势。重庆市国民经济持续、快速、稳健增长，GDP增长率超过全国平均水平。2000-2004年重庆市GDP走势数据来源：2000-2004年重庆市统计年鉴在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2000-2004年GDP年均增长率约13.8%,宏观调控政策对全市经济发展方向、产业结构的调整，使得全市经济总体呈现加速发展态势，GDP增长率超过全国平均水平，未来经济发展将在继续现有水平的基础上持续发展。主城传统老城区（九龙坡、渝中区、沙坪坝）经济稳步增长，渝北区等新兴区域发展迅速。2003-2004年重庆主城区区域GDP对比图(亿元)数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册注：渝北区含北部新区统计年鉴数据下同近年来重庆主城区域经济呈现稳步、快速上升态势。2004年，九龙坡区、渝中区、沙坪坝区位列主城GDP增长前三甲，组成第一梯队，三者分别依托工业、商贸、教育及工业等产业优势，取得显著的国民经济增长。江北区、渝北区处于第二梯队，2004年GDP总额超过90亿元。随着北部新区工业产业的快速发展，致使统计年鉴中的渝北区GDP同比增速达38.1%，区域经济前景看好。传统老城区人均GDP位于前列，江北区、渝北区经济稳步增长。2003-2004年重庆市主城区区域人均GDP对比图(千元)数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册重庆市主城区人均GDP持续稳步上升，传统商贸中心渝中区、工业基地大渡口区常驻人口数相对较小，人均GDP排名前二位。九龙坡和沙坪坝区GDP虽高，但人口基数相对较大，人均GDP处第二梯队。但两区增长率仍赶上了平均增长率，特别是沙坪坝区随着产业布局的调整、西部新城及重庆大学城的规划，区域后期发展潜力较大。北碚区、渝北区、巴南区由于农业人口仍占据较大比例，人均GDP处于主城各区下游水平，其中渝北区同比增速远远高于平均增速，区域经济发展前景良好。江北区人均GDP处于主城区中流位置。1.1.1.2江北区、渝北区与主城各区产业分析主城区第二、三产业发展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速发展。2004年重庆主城区区域三大产业生产总值对比（亿元）数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册重庆主城区城市化进程进一步加快，第一产业增速放缓，第二、第三产业迅速发展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开发力度的加大，增长迅速，工业发展重点区域渝北区（包含北部新区）因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速发展，第二产业成长较为迅速，增速达到57.3%，成为重庆经济的新增长极。第三产业则以传统政治文化商贸中心渝中区最为集中和突出，是渝中区经济增长的支撑力量，且也突出其了在主城区的主导性地位。在商圈升级撒、商贸流通环境优惠的条件下，近年来江北区第三产业发展迅速。1.1.1.3人口状况分析主城各区人口稳步增长，人口结构区域差异显著。2003-2004重庆主城区区域常住人口对比图（万人）九龙坡沙坪坝渝北区巴南区渝中区北碚区南岸区江北区大渡口200390.8282.9579.1079.3868.1365.3764.1462.5125.43200492.2284.0981.8879.8068.6366.2065.1363.5125.70增速1.5%1.4%3.5%0.5%0.7%1.3%1.5%1.6%1.1%数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册注：常住人口是指在区域内居住满3个月的人口，包括学生九龙坡区、巴南区、沙坪坝区、渝北区是主城区所辖面积较大的三个区域，相应的人口也位居主城区前列。渝中区常住人口增速较缓，区域人口居住趋于饱和，而主城区其他区域常住人口基本保持1%-2%的增长速度，渝北区随着房地产开发的加快，净迁移人数增加较多，人口增长显著，区域后续发展前景较好。江北区随着产业布局调整，工业和第三产业平稳发展，常住人口稳定增长，随着区域和交通规划的开展，江北区城市化进程渐进加快，人口增长呈现加快态势。1.1.1.4主城各区居民收入和支配分析产业结构决定在职工收入，工业产业结构调整为渝北区、江北区发展带来较好的机遇。2003-2004年重庆主城区区域在岗职工年均工资(万元/人·年)数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册在岗职工工资反映了区域产业结构特征、产业发展、收入水平等状况。数据显示，作为工业基地的大渡口区、商贸中心的渝中区、文教与工业并重的的沙坪坝区在岗职工工资水平位居前三甲，传统老城区产业主导地位逐步增强。随着渝北区（北部新区）高新技术产业的规划实施，工业园区的快速成长，区域在岗职工工资水平增速明显，达24.4%；江北区则在第二产业调整和第三产业快速发展的背景下，区域在岗职工稳步增长。可以预见，渝北区和江北区未来工业产值及在岗职工工资水平都将有较大的提升空间。主城区居民储蓄较快增长，产业调整后续消费潜力较大。 2003-2004年重庆主城区域人均城乡居民储蓄存款余额对比图(万元/人)数据来源：2004-2005年重庆市统计年鉴重庆主城区人均生活水平进一步提高，从区域人均城乡居民储蓄存款余额看，渝中区、江北区、九龙坡区、沙坪坝区城乡居民储蓄额较高，伴随区域产业的长期发展居民资产也得到长期积累，传统老城区的居民消费能力相对较高.新兴区域如渝北区、巴南区由于城市化进程相对缓慢、产业规划调整与区域发展并存等影响，原以第一产业为主的居民收入相对较低，经过产业调整之后区域收入水平及相应的消费能力发展迅速，区域消费潜力较大。食品、教育文化娱乐、居住的消费支出比重在居民总支出中位居前列。2001-2004年重庆主城区消费支出走势图年份食品教育娱乐文化服务居住交通通讯衣着医疗保健家庭设备用品及服务杂项商品与服务200138.7%14.7%9.8%7.7%10.2%5.8%8.8%4.3%200238.0%16.7%9.3%9.7%9.8%6.8%7.1%2.6%200338.0%14.4%10.4%11.1%10.3%6.5%6.7%2.6%200437.8%15.1%11.3%10.9%9.8%6.7%5.9%2.5%数据来源：2002-2005重庆市统计年鉴 食品支出仍占据主导，从恩格尔系数讲低于40%的比重表明重庆主城区已达到小康的生活条件；随着生活的富足，休闲娱乐、医疗保健、改善居住条件等比重逐步增长，这为城市经济的繁荣、房地产开发等提供较好的市场环境。经济发展小结：重庆直辖以来，全市经济持续、快速、稳健增长，年均增幅超过10%。产业机构的调整尤其是工业的升级再造，致使以北部新区、渝北区等为代表的高新技术产业区快速成长，成为重庆经济发展的新增长极。高新产业从业阶层的快速成长和聚集，生活渐趋富裕所带来的消费结构的转变等，为城市和区域的房地产开发、商贸服务等提供了温床，其中以“三北区”为热点房地产开发力度快速增长，逐步成为主城区房地产开发投资及消费的热点区域。u 重庆市国民经济持续、快速、稳健增长，GDP增长率超过全国平均水平。2000-2004年GDP年均增长率约13.8%,全市经济总体呈现加速发展态势。u 现有统计分区将国家级开发区北部新区（含北部经开区和北部高新区）并入渝北区统计，由于北部新区工业产业的快速发展，致使统计年鉴中的渝北区GDP总额同比增速达38.1%，区域经济前景看好。u 江北区人均GDP处于主城区中流位置，渝北区处于主城区下游水平。人均GDP统计中，传统老主城区由于二、三产业起步早，人口城镇化率较高，人均GDP位于前列；渝北区农业人口占据比例较大，人均GDP处于主城区下游水平。但渝北区人均GDP同比增长迅速为32.7位于组成各区增长率首位，区域经济前景看好。u 主城区第二、三产业发展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速发展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开发力度的加大，增长迅速，工业发展重点区域渝北区（包含北部新区）因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速发展，第二产业成长较为迅速，增速达到57.3%，成为重庆经济的新增长极。江北区则紧紧依托观音桥商圈的改造升级，着力改造五里店商圈和大石坝商圈，形成商贸流通“一核两翼”的发展格局，第三产业发展迅速。u 新兴工业和房地产业两极带动渝北人口增长迅速；江北区人口稳中有升。空港开发区、回兴工业园区和北部新区内一批新兴的工业企业的投产，产业人口迅速聚集，人口增长迅速；两路、回兴、龙溪房地产业发展迅猛，主城其它区域及远郊区域人口净迁入人口增加角度，人口增长显著，区域后续发展前景看好。江北区随着产业布局调整，工业和第三产业平稳发展，常住人口稳定增长，随着区域和交通规划的开展，江北区城市化进程渐进加快，人口增长呈现加快态势。u 产业结构改变，渝北区在岗职工人均工资增长明显；江北区在岗职工工资稳步增长随着渝北区（北部新区）高新技术产业的规划实施，工业园区的快速成长，区域在岗职工工资水平增速明显，达24.4%；江北区则在第二产业调整和第三产业快速发展的背景下，区域在岗职工稳步增长。可以预见，渝北区和江北区未来工业产值及在岗职工工资水平都将有较大的提升空间。u 消费结构与时俱进，食品服装类消费逐年下降，教育、居住等消费支出逐年增长。从恩格尔系数讲低于40%的比重表明重庆主城区已达到小康的生活条件；居住需求、教育需求增长旺盛，结合重庆人口基数大，城镇化率低的局面，房地产的发展仍然具有加大的空间。1.1.2发展规划提要：通过从对重庆市整体经济到江北区、北部新区的经济发展规划的理解，对寸滩片区的产业定位、对寸滩港以及港城工业园与周边区域发展融合、聚集的产业人群特征有更清晰的认识；通过对寸滩港以及周边工业园规划安排的了解，对寸滩区域成长与配套成熟期有大体的估计。1.1.2.1主城区城市规划根据我市整体长远规划，重庆市城市发展目标是，成为西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心。2004年11月1日我市公布了最新的都市区城市总体规划（2004-2020）纲要，重庆市都市区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区总面积5473万平方公里。整体规划为五个片区、十六个组团和六个功能区。2004-2020重庆都市区城市总体规划城镇空间结构分析图本案重庆都市区组团功能规划对照表：都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团一环高速公路内，人口最集中、功能最聚集区域，信息、生物、环保等高新产业和食品服装等都市型产业，以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团一二环线之间，带动力强的大工业项目，城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业南部片区南坪组团、李家沱鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域的定位西部片区西永组团、走马功能区西彭组团、北碚组团环绕主城，承接主城产业转移，发展配套工业、第三产业，城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导，兼地域优势的生态、设施、观光农业等第三产业1.1.2.2 主城区重点产业及江北区产业规划布局重庆都市区工业产业布局规划图本 案主要工业园分布对照表：区域工业园区主要产业渝中区半岛工业园区电子信息、仪器仪表、旅游和工艺品加工、服装服饰、食品加工等楼宇工业沙坪坝区重庆大学科技园电子信息及光机电、生物医药及器械、安全系统工程、环保系统工程、新型材料等产业，打造“西部科技产业高地”井口工业园区以汽摩及零部件、高低压电气设备制造为主导产业，发展轻工、电子等产业江北区港城工业园区以汽摩及零部件、医药、运输量大的物流中心为主导产业，发展建材、电子等产业渝北区空港工业园区以汽摩及零部件为主导产业，发展服装加工、机械制造、物流（以航空港为依托）等产业两路工业园区以模具制造、服装加工为主导产业，发展建材、物流（以航空港为依托）等产业北碚区同兴工业园区以汽摩及零部件、建材为主导产业，发展仪器仪表、家具等产业九龙坡区九龙工业园区以摩托车及零部件、仪器仪表为主导产业，发展机械制造、包装印刷等产业西彭工业园区以铝制品加工、新型材料为主导产业，依托西南铝业公司打造“中国西部铝都”，发展机械制造等产业大渡口区建桥工业园区以汽摩及零部件、医药为主导产业，发展建材、食品等产业南岸区长江工业园区汽摩、机械（轴承、模具）、包装印刷、新型材料等产业茶园工业园区以汽摩及零部件、电子电器（IT）为主导产业，发展纺织服装加工、医药等产业巴南区花溪工业园区以汽摩及零部件、机电设备为主导产业，发展服装、包装等产业1.1.2.3主城区住宅布局规划为保证主城区住宅建设的有序、合理，国土及房屋管理局结合我市的总体规划，近期编制了最新的住宅布局规划（初稿），对区域住宅功能进行划分，进一步引导区域的房地产开发：重庆主城区住宅布局规划对照表:住宅规划主要范围区域规划功能渝中区现代繁荣商贸区沙坪坝区、北碚区文教优势区江北区、北部新区新式高档住宅区南岸区景观住宅区九龙坡区、大渡口区普通住宅聚集区渝北区、巴南区现代新型城镇重庆主城区住宅布局规划图渝北区北碚区南岸区巴南区沙坪坝区北部新区江北区渝中区九龙坡区大渡口区本案结合主城区产业布局和住宅规划，江北、北部新区适应区域整体高新产业聚集形态，综合发挥区位优势、机制优势、产业优势、科研人才，结合人群支出及潜在配套需求，发展高档住宅，未来住宅依托现有自然景观、产业资源，注重打造互动、互通布局和高档、高尚观光旅游休闲等和新型多样性休闲配套结合模式。1.1.2.4 北部新区发展规划北部新区规划概况：规划性质以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%人口规模规划人口规模为65万人北部新区组团规划分布：礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团北部新区七大组团规划：组团主要功能组团概况人和组团商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人大竹林组团信息产业、软件产业、光电产业、生物工程以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人礼嘉组团高新技术研发、高档社区以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团服务业、高档社区以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人金山组团出口加工业、现代物流包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人金山组团用地指标：用地性质用地规模（公顷）居住用地25.79公共设施用地18.53其中：行政办公用地2.83商业设施用地15.70文化娱乐用地0体育设施用地0医疗卫生用地0产业用地440.54其中：研发用地0工业用地353.43弹性用地6.91仓储用地80.20对外交通用地163.14道路交通用地145.87市政设施用地67.72绿地91.6其中：公共绿地50.91生产防护绿地40.69特殊用地0合计953.19城市发展规划小结：新城市规划背景之下，重庆主城城市功能得到进一步细分和明确，城市及区域经济赢得可持续发展的良好机遇，其中北部新区已成为提升重庆城市经济发展新增长极和重庆都市风貌展示区的战略地位之上，作为主城区尤其是北部新区高新技术产业对外物流枢纽的寸滩片区，在港区、出口加工区、工业园区等规划布局之下，赢得较好的发展环境。此外，随着重庆CBD规划（北部江北城片区）实施、朝天门大桥及交通路网建设的逐步推进，项目所在片区将逐步发展成为重庆CBD的外延区域，为城市化继续北进及大规模房地产开奠定较好的市场预期。u 远景规划强化片区的城市功能。受一、二环线高速公路的带动及周边区域的产业规划布局，项目所在片区将成为北部三个重要城市组团的交汇处，除继续巩固并发展老的观音桥组团外将进一步加强大竹林礼家组团和唐家沱组团的城市副中心功能。项目所在寸滩片区将由现在的城乡结合部逐步发展成为新的副中心，片区的城市功能将得到强化。u 产业布局带动区域升级，片区未来消费潜力巨大北部新区以及空港开发区、两路工业园区和港城工业园逐步发展成熟，已有长安伏特、海尔集团、可口可乐等大型企业进驻，将形成汽模、光电、医药、物流等为核心产业新兴工业区，北部区域成为再造一个工业重庆的重要载体。新兴产业所带动的大规模人口增加，片区未来消费潜力巨大。u 居住向北将更为深入，住宅产业化发展优势明显。江北区、北部新区住宅产业发展将向建设新式高档住宅区发展，依托产业优势结合人群可支配收入及潜在需求发展高档住宅产业优势明显。1.1.3主城区房地产市场发展概况1.1.3.1土地市场供应走势2002-2005年一季度重庆主城区区域土地供应结构对比数据来源：重庆市国土资源房管局（注：“房地产开发”用地包括住宅、商业、综合三类用地性质的土地，“其它”用地包括公共配套设施（公园、医院、学校、体育等）、科研、农业等用地性质的土地。）从区域土地供应结构可以看出，重庆主城区都市圈土地供应以房地产开发用地为主，主城周边区域及传统老工业区域以工业为主，如北碚区、巴南区、九龙坡区及大渡口区；结合重庆都市区工业产业布局规划，北部新区为高新技术产业发展重点区域，同时也是重庆都市圈高尚住宅区，而江北区和渝北区为主城房地产发展热点，房地产开发土地供应占据位居主城各区前列。数据表明，在未来一段时间内，房地产开发将以“三北”区域为重点，而工业则以北部新区、巴南区、北碚区相对聚集，对项目所在的寸滩片区而言，进行房地产开发将面临良好开发氛围和激烈市场竞争的双重市场环境，而北部新区工业的快速发展将为整个北部片区引入较多的消费人流，同时提供强有力的购买力。1.1.3.2房地产投资分析2000-2004年主城区区域全社会固定资产累计投资对比（单位：亿元）数据来源：2000-2004年重庆市统计年鉴 注：渝北区包括北部新区数据显示，2000-2004年重庆主城九区固定资产投资持续快速增长，年均投资增速均达到两位数，累计投资额达2489.77亿元，各区域平均投资额约276.64亿元，区域城市发展迅速。在区域规划的倾斜及投资环境的改善的带动下，北部区域和南部区域成为投资开发的热点区域，如渝北区、江北区、南岸区固定资产投资增速均超过30%，累计投资额均超过350亿元，相比之下，城市化进程相对缓慢的巴南区、北碚区及大渡口区投资额均低于主城区投资平均水平，均在200亿元以下。2001-2004年主城区房地产开发投资:年份2001年2002年2003年2004年投资额（亿元）143.93177.84241.84298.16同比增速23.5635.9923.29 数据来源：2002-2005年重庆市建设年鉴2001年以来重庆主城区房地产开发势头强劲，同比增速均超过20%，2004年房地产开发投资总额逼近300亿元。2001-2003年主城区住宅开发投资:年份2001年2002年2003年投资额（亿元）76.3686.79115.96占房地产开发投资总额的比重53.1%48.8%47.9% 数据来源：2002-2004年重庆市建设年鉴与房地产开发投资基本协调，主城区住宅开发投资保持快速的增长势头，在整个城市经济发展的影响下，商服用房、办公用房的投资逐步分化住宅开发的投资力度，致使住宅开发投资略显缩量的态势。1.1.3.3施、竣工状况提要：结合项目地块区位，分析江北区、渝北区、渝中区、南岸区四个重点区域房地产和住宅施工面积、竣工面积，了解区域施工、竣工量走势。施工2001-2005上半年重点区域房地产施工面积对比（单位：万方）年份2001年2002年2003年2004年2005上半年江北区299.29414.85531.47661.71479.35渝北区410.20474.00510.47719.11867.29渝中区570.42524.88535.33508.80496.02南岸区365.76387.15528.05722.47664.05数据来源：2002-2004年重庆市建设年鉴，2004、2005年统计月报 注：渝北区包括北部新区2001-2004年和2005上半年重点区域房地产施工面积增速对比数据来源：2002-2004年重庆市建设年鉴，2004、2005年统计月报 注：渝北区包括北部新区施工面积反映房地产阶段性投资实施情况和近期市场大致的供应量。2001年以来，主城各区施工面积逐步增长，与房地产开发投资相匹配，新兴区域渝北区和南岸区施工面积均超过600万平方米，同比增速均超过40，区域未来入市量逐步增多，市场竞争逐步加剧。2001-2003年重点区域住宅施工面积对比（单位：万方）年份2001年2002年2003年江北区202.24271.02356.30渝北区287.30356.60365.80渝中区268.77237.01269.01南岸区275.71298.07425.10数据来源：2002-2004年重庆市建设年鉴 注：渝北区包括北部新区2001-2003年期间，江北区、南岸区住宅施工面积快速增长，成为主城区住宅供应的重点区域之一，因北部新区较多高档住宅物业相对密集，开发体量相对较少，渝北区在2002年快速增长之后有所放缓。竣工2001-2005上半年重点区域房地产竣工面积对比（单位：万方）年份2001年2002年2003年2004年2005上半年江北区57.45114.43123.49151.2565.22渝北区98.60148.20107.36174.8954.33渝中区57.15104.6593.6355.5823.66南岸区82.53108.67178.41185.0170.56数据来源：2002-2004年重庆市建设年鉴，2004年、2005年统计月报 注：渝北区包括北部新区竣工面积反映房地产阶段性市场的供应量，与房地产开发投资、施工规模、新开工时间、物业类型及工程进度等紧密相关。2002年四个区域房地产竣工面积均呈现较大幅度的增长，自从2003年开始，四个区相继出现缩量态势，尤其在系列宏观政策调控之下的2005年上半年，四个区均出现50%以上的回落幅度。相对而言，江北区保持了相对稳定的发展势头，渝北区（包括北部新区）和南岸区绝对量相对较高，从现实市场供应而言，江北区、渝北区和南岸区成为主城房地产供应的重点区域。而渝中区因可供开发土地制约，高层、超高层住宅及办公用房工程进度较长等因素，竣工量相对较少。2001-2004年重点区域住宅竣工面积对比（单位：万方）：年份2001年2002年2003年2004年江北区40.6081.4389.48110.31渝北区74.10120.8078.90142.12渝中区26.2345.9149.0732.98南岸区54.1280.88128.58157.51数据来源：2002-2004年重庆市建设年鉴、2005重庆市统计年鉴 注：渝北区包括北部新区就住宅竣工面积绝对值而言，南岸区、江北区、渝北区无疑是位居主城各区前列，以渝中区为代表的传统老城区因土地资源等限制住宅竣工面积均保持在50万方以下。就住宅竣工面积相对值而言，南岸区位居首位，2001-2004年年均增速达42.8%，江北区、渝北区次之，分别为39.5%、24.2%，渝中区仅7.9%。1.1.3.4商品房交易分析提要：分析重点区域（江北区、北部新区、渝北区、渝中区、南岸区）住宅商品房和商品房商服用房交易面积及交易价格。注：该部分数据来源于重庆市国土房管局交易报表。受04年底相继出台的一系列宏观调控政策影响，2004至2005年重庆房地产市场消费也进入调整阶段，如住房信贷调整使消费者首付压力加大，致使相当部分具有较好收入预期并拟采取住房信贷购房的消费者从新审视，购房时间有所调整，从而减缓了购房紧迫性，而近期出台的关于稳定房价的系列政策（包括营业税征收等），在抑制投资性消费的同时，消费者在政策面前购房关注程度有所加强，而期望房价下跌等心态致使持币观望特征逐步显现，从而使2005年上半年主城区商品房交易整体呈缩量态势。住宅商品房交易分析2001-2005年重点区域住宅商品房交易面积走势（单位：万方）从五个区域住宅商品房交易走势可以看出，渝北区、北部新区住宅需求坚挺，2005年“三北”区域位居五个区域前三甲，合计成交面积达458.92万方，其中渝北区达232.51万方，为主城区年度交易面积超过200万方的区域，2002年之后江北区住宅交易保持在100万方以上稳步发展，北部新区自2001年以来交易量逐步攀升，2005年住宅成交量逼近100万方。受政策环境的影响，除渝北区和北部新区之外，其它三区在2005年住宅交易量均出现一定回落，别墅、花园洋房及区域的成长前景等是渝北区和北部新区稳步增长的重要原因。由此可以看出，项目所在的寸滩片区及周边区域为住宅市场消化热点，居住置业氛围浓厚，且因区域前景预期已在消费者心中根深蒂固，区域高端物业所面对的高端消费人群、性价比产品的巨大吸引力等，使渝北区、北部新区具有较强的抗政策风险、市场风险的先天优势。2001-2005年重点区域住宅商品房交易价格走势（单位：元/平米）2001年北部新区住宅商品房交易价格即超过传统的高价住宅渝中区，品牌开发企业持续开发别墅、花园洋房及高档公寓等高端物业，如龙湖·蓝湖郡、保利GOLF等，致使其交易价格一直领跑主城。依托相对密集的高档公寓渝中区住宅交易价格仍位居第二位，为主城区住宅交易均价超过3000元的两大区域之一。江北区、渝北区和南岸区快速成长，其中渝北区在2005年已突破2000元，达到2115元的交易价格，具有较强的成长潜力和空间。商品房商服用房交易分析重庆市及主城区商服用房交易量都表现出先冲高回落、后小幅反弹再回落的态势。重庆市最高达到2003年的156.5万平方米，截至2004年，商服用房交易量累计达到659.08万平方米；主城八区商服用房交易量在2001年上升至历史最高点72.3万平方米后，开始回调，其占重庆市总交易量比重则呈逐步下滑趋势，区县影响力明显上升，但主城八区年成交量基本维持在70万方左右的水平。2001-2005年重点区域商品房商服用房交易面积走势（单位：万方）渝中区累计交易量位列第一，2001-2005年累计成交82.48万方，但总体呈现下降趋势；渝北区交易量上升幅度是主城八区中较快的，并于2003年以后超过了传统商业中心渝中区，截至2005年累计成交量达到74.83万方，仅次于渝中区，2004年达到历史最高，为20.39万方。除了北部新区和南岸区之外，其它三个区域在2005年商服用房交易量均出现不同程度的回调，“掘北部新区的第一桶金”是镶有重庆富人区的北部新区的消费主因，而南坪商圈的升级、会展中心的落成等，以帝景MALL等为代表的商服用房为南岸区商服用房交易提供了较好的市场环境和条件。重庆市商服用房交易均价自2001年后较大幅度下降后，2002年至今保持稳步回升的态势，每年在上年均价基础均有一定的涨幅，其中2004年上升幅度较大，比上年增长了13.2%，呈现加速上升的趋势。主城八区交易均价增长表现更为强劲，上升幅度相对较大，且明显上扬，今年上半年已达6981元/平方米，相当于重庆市2004年交易均价的1.8倍，成为引领主城均价上升的主要增长极。2001-2005年重点区域商品房商服用房交易价格走势（单位：元/平米）主城各区中渝中区商业地位最为突出，区位吸引力相对较高，商业价值体现更为充分，因此交易平均一直保持较高的水平。在商圈建设的敦促之下，江北区、南岸区商服用房价值得到较大提升；北部新区则在高端住宅社区及高端消费人群的支撑之下，商业价值也相应较高，2005年达到5227元/平米。主城区房地产发展小结：u 适应城市规划及产业规划的要求，主城区都市圈的土地供应结构整体以房地产开发为主导，北部新区房地产开发用地与工业用地平分秋色；u 全社会固定资产投资方面渝北区（含北部新区）位居主城各区之首，较强的投资开发力度助推区域城市化进程的进一步加快；u 与投资相协调，项目周边的五大重点区域房地产施工规模持续稳步增长，宏观政策调控致使2005年上半年竣工面积均出现不同程度的缩量，一定程度上导致除北部新区、渝北区之外其它三个区域2005年商品房住宅交易面积出现回落。u 商品房（住宅和商服用房）交易整体呈现“缩量价升”的态势，但“三北区”依然是主城区商品房消费的热点，“价升”的现实状况表明重庆房地产市场具有一定抗政策风险的能力。1.1.4主城区大盘共性分析提要：通过对重庆主城区大盘的系统性研究，分析在重庆市场环境之下大盘发展的共性特征，为本项目开发为依据和参照。调查对象及范围：本次统计的大盘项目为重庆主城区占地面积1000亩以上大盘共计18个（GOLF项目选取标准是去除高尔夫场地后的商住建筑用地达到1000亩以上）。重庆主城区大盘一览：个案名称占地面积（亩）所在区位开发时间概况高山流水1000南岸区南山2004-10在售大川水岸1000江北区石马河2004-03在售天骄美茵河谷1000高新区2004-04在售广厦城1050九龙坡区2002-12在售融科蔚城1100北部新区2005-08在售棕榈泉国际花园1200北部新区2004-08在售日月山庄1200巴南区岔路口2003-11在售保利国际GOLF1200北部新区2005-04在售南方碧水康桥1300渝北回兴-未售建工未来城1300北部新区2005-04在售中安翡翠湖1500北碚区童家溪2003-06在售龙湖蓝湖郡1600北部新区2004-08在售天龙长青湖2000南岸区茶园新区2004-07在售鲁能星城2000渝北区五童路2004-08在售晋愉绿岛2000大渡口区双山2004-12在售上邦国际GOLF2500白市驿-未售融侨半岛3000南岸区2003-07在售奥林匹克花园3300北部新区2004-10在售18个大盘中有11个占地面积在1000-1500亩，占总样本个数的61.1。占地2000-2500亩与大于2500亩的项目均有3个。大盘三圈分布示意图解放碑南 坪观音桥沙坪坝杨家坪石桥铺回兴石马河双山片区巴南区南山童家溪白市驿茶园新区铁山坪都市传统圈都市渗透圈都市远郊圈>2500亩2000-2500亩1500-2000亩1000-1500亩