中国建设银行办公楼物业管理服务标准(共36页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上中国建设银行办公楼物业管理服务标准第一章 综合服务标准检查标准检查内容一、基础管理1、物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修工程管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、保洁管理制度9、消防管理制度10、绿化管理制度11、保安管理制度12、车辆管理制度13、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录2、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌3、物业管理企业每年公开一次物业管理服务财务审计情况物业管理服务财务审计情况检查标准检查内容4、房屋及设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2、地下管网图3、竣工和接管验收档案资料二、房屋产权产藉资料1、房屋产权情况清册2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数三、物业管理经营管理资料1、分区管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、物业情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完好等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备台帐8、设施设备运行记录9、资料分类成册，有目录并查阅方便5、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况二、计算机查询资料包括1、房屋、设备等基数2、分层档案3、房屋、设备普查资料4、房屋、设备修缮资料6、建立房屋及其配套设施设备权属清册，查阅方便房屋及配套设施产权清册检查标准检查内容7、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）2、设立服务电话并公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，并按月统计、装订）8、定期发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上1、征询意见单2、对意见单的统计（满意率要达到95%）3、整改措施4、整改措施落实情况的记录9、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录1、公布维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（与派工单内容相符，并按月统计、装订）二、房屋管理及维修养护1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，厅堂内布置合理1、物业名称及地名标识齐全2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面图2、大厦外观完好、整洁；是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象1、外墙清洁2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物及乱涂、乱画和乱悬挂现象3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、广告牌、霓虹灯完好、无破损2、广告牌、霓虹灯保持清洁3、广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患4、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、安装位置统一（要求横平竖直）2、有冷凝水收集管3、空调支架无生锈现象5、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全等现象装修、改造验收记录检查标准检查内容三、共用设备管理（一）综合要求1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行1、设备运行记录2、操作人员岗位责任制3、设备巡回检查记录4、设备维护记录和定期保养记录2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1、机房内房间、设备清洁无杂物2、机房有挡鼠板，无鼠、虫3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1、配备所需专业技术人员2、操作记录4、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故 设备运行、重大事故发生情况（二）供电系统1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间发出通知1、有关通知及记录2、限电、停电审批资料2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、临时用电管理措施2、停电应急处理预案3、备用应急系统可随时起用1、备用应急供电系统的维修保养记录2、备用应急供电系统的试运行记录（三）弱电系统1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、弱电系统分项巡视记录2、弱电系统维修记录2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1、系统运行正常2、监控录影资料按规定保存3、系统运行、测试记录检查标准检查内容（四）消防系统1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）2、灭火器材配置有效情况3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、消防管理人员培训计划、培训记录2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况3、消防设备故障处理记录3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1、消防宣传资料2、消防宣传活动记录3、各区域消防责任人名单4、消防安全责任书4、订有突发火灾的应急方案，消防疏散示意图、照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示3、消防标识设置齐全、完好有效情况4、消防通道内照明设施及应急灯和安全出口设施情况5、消防通道开通，通道内无杂物等5、无火灾安全隐患1、消防设施设备完好2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况检查标准检查内容（五）电梯系统1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯准用证（安全许可证）2、电梯年检合格证3、电梯维修保养合同2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、电梯机房通风情况2、电梯轿厢照明情况3、电梯保养记录4、电梯检修记录3、轿厢、井道、机房保持清洁现场保持清洁4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1、维保人员上岗证书2、维保方的企业营业执照，维保合同5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修接到故障报修10分钟内到达现场6、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施电梯出险应急预案（六）给排水系统1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划1、大厦节水计划2、大厦节水措施2、设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏1、设备日常巡视记录2、设备现场工作正常3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1、蓄水池清洗记录2、蓄水池消毒记录3、二次供水卫生许可证4、水质化验单5、操作人员健康证6、水箱间卫生检查记录7、水箱间清洁，水箱加锁检查标准检查内容4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1、供水设备管理措施落实情况记录2、供水设备现场保持清洁5、限水、停水按规定时间通知业主1、限水、停水通知2、停水的临时供水预案6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1、排水系统清淘记录2、地下室、车库等设施设备的检查记录7、遇事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象1、接到报修后10分钟到达现场2、无关于严重跑水、长时间停水情况和投诉8、制定事故应急处理方案 供水事故应急处理预案（七）空调系统1、空调系统运行正常，无严重滴漏水现象1、运行记录2、巡检记录2、空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 到达现场时间符合相关管理制度3、制定空调系统发生故障应急处理方案1、空调系统发生故障应急处理预案2、相关记录与方案相符（八）供暖供气系统1、供暖设施设备完好，运行正常1、设备检修记录2、设备运行记录3、值班记录（24小时有人值班）4、值班电话、报修电话公布2、管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患1、巡视记录2、保养记录3、现场符合要求3、冬季供暖室内温度不得低于20摄氏度 测温记录检查标准检查内容四、共用设施管理1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途与规划、设计图相符2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1、巡视记录2、现场灯具、开关完好，无不亮现象4、物业内的道路通畅，路面平坦1、物业通道无堆积物2、路面平整，无破损五、保安及车辆管理1、物业实行封闭式管理1、大厦基本封闭2、各出入口有人员值守2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉物业的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）2、巡逻路线图及巡逻记录3、保安人员名单、排班及岗位分工4、各岗位的值岗及交接班记录5、保安人员培训及考核记录3、结合物业特点，制定安全防范措施1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、物业出入口等重点部位的措施）2、治安预案4、进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1、各类交通标志齐全，设置合理2、现场无堵塞5、物业地下停车场有人疏导，管理有序，排列整齐，出入验证、登记1、疏导人员名单2、疏导人员的工作职责3、现场车辆停放入位4、车辆出入证发放记录5、车辆登记表6、车辆出入记录6、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识2、现场有防护措施检查标准检查内容六、环境卫生管理1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）2、设施保持清洁2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）2、保洁员名单和保洁区域3、保洁标准化（工作标准、时间安排）3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运（日产日清）2、定期消杀情况记录4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求5、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染现场符合要求七、绿化管理1、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1、绿化养护措施（修剪、擦洗）2、长势情况、修剪整齐2、盆内无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求3、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实大厦内部绿化管理措施第二章 保洁服务标准区 域清洁项目及作业内容清洁 周期清洁后验收标准厅 堂石材和玻璃墙面、窗及不锈钢件的清洗、擦拭每周1次并巡视保洁清洁无污物、无浮土、无水迹、无手印，并保持光洁明亮地面石材保养结晶每月1次清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮地面石材擦拭巡视保洁清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮地面石材抛光每日1次清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮天花板、灯具、空调进出风口的擦拭每月1次无污迹、无尘、清洁干净各种陈设物的清洁擦拭每日1次无污迹、无尘、清洁干净垃圾桶的擦拭、倾倒每日2次干净无污迹，桶内污物量不能超过1/3电梯门、各种标牌、开关盒、石材墙面及金属饰物的擦拭巡视保洁清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮玻璃门、玻璃隔断的擦拭巡视保洁清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮设 备 机 房地面的擦洗、清扫每日1次无污迹，无尘土，清洁干净设备的擦拭每日1次无污迹，无灰尘，摆放整齐门、窗及窗台的擦拭每日1次光洁明亮，无污迹，无尘土墙壁、壁灯、开关盒的擦拭每日1次光洁明亮，无污迹，无尘土垃圾桶的擦拭、倾倒每日1次干净无污迹，倾倒及时桌、椅、柜的擦拭每日1次光洁明亮，无污迹，无尘土，无杂物天花板、灯具的擦拭每月1次光洁明亮，无污迹，无尘土空调口的擦拭每月1次光洁明亮，无污迹，无尘土花卉绿植花盆、托架的擦拭每日1次洁净、无尘、无污迹、无污渍花盆内土壤整理每日1次盆内无纸屑、烟头、石块等杂物花卉、植物的修剪、擦洗每周1次并巡视擦洗整洁、无尘、有光泽，无干、黄叶现象区 域清洁项目及作业内容清洁 周期清洁后验收标准走 廊 及 楼 梯地面的牵尘、清扫、擦拭每日2次并巡视保洁清洁无污物，并保持地面光洁明亮走廊地面的清洗每月1次地面光洁明亮，无污迹楼道、消防、竖井门及墙壁上标牌、饰物、壁灯、开关面板的擦拭每日1次并巡视保洁无污迹、无尘土、清洁干净内窗玻璃、窗框、墙裙、地脚线擦拭每周1次无污迹、无尘土、清洁干净垃圾筒的擦拭、消毒每日1次无污迹、无尘土、清洁干净垃圾的倾倒、垃圾袋的更换每日1次更换新的垃圾袋走廊地毯吸尘、消防楼梯的擦拭每日1次无杂物、污迹、纸屑、碎渣，整洁干净走廊地毯清洗每季1次无污迹、清洗干净、均匀，无水迹，无清洁剂等花痕消防器材、安全指示灯、正压送风口、窗台的擦拭每日1次无污迹、无灰尘、清洁干净楼梯扶手、挡板、栏杆、墙面的擦拭每日1次无污迹、无灰尘、清洁干净天花板饰物、灯、灯筒、空调进出风口、裸露管线的擦拭每月1次无污迹、无灰尘、清洁干净不锈钢扶手、栏杆的抛光每月1次光洁明亮，无污迹，无尘土乳胶漆面墙壁、天花板的掸尘每季1次无蛛网、无塔灰、无尘土、清洁干净电梯及电梯厅不锈钢表面、操作面板、显示器巡视保洁光洁明亮、无污迹、无污渍、无手印电梯沟槽巡视保洁洁净、无尘、无污迹、无污渍天花、照明巡视保洁洁净、无尘、无污迹、无污渍地面清洗、抛光每日1次洁净、无尘、无污迹、无污渍石材地面结晶抛光每月1次清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮地面牵尘、擦拭巡视保洁洁净、无尘、无污迹、无污渍区 域清洁项目及作业内容清洁 周期清洁后验收标准公 共 卫 生 间地面的清扫、擦洗巡视保洁清洁无污物，无杂物，保持地面干净台、镜面及洗手池的擦拭巡视保洁表面洁净，无水迹，无碱垢皂液盒、烘手器、开关盒的擦拭巡视保洁表面洁净，无水迹座便器、小便池的擦拭巡视保洁清洁干净，无污迹，无便迹，无水锈，下水道畅通门窗、隔板的擦拭每日1次无污迹，无尘土，清洁干净墙面的擦拭每日1次无污迹，无浮土，清洁干净灯具的擦拭每月1次无污迹、清洁干净纸篓的清洁及倾倒巡视保洁干净无污迹，倾倒及时绿植、装饰物的清洁、擦拭每日1次无污迹，无尘土补充卫生纸、洗手液、香球巡视及时补充地面的刷洗每周1次清洁无污物、无水迹，并保持光洁明亮进出风口的擦拭每月1次清洁无污迹，无浮土会 议 室 地面的牵尘或擦拭使用前后各1次清洁无污物，并保持地面光洁明亮办公家俱的擦拭使用前后各1次光洁明亮，无污迹，无尘土，无杂物烟缸的清洗使用后1次光洁明亮，无污迹，无尘土门及窗台的擦拭使用前后各1次清洁无污迹，无浮土，清洁干净窗框、镜框、玻璃及灯具的擦拭使用前后各1次光洁明亮，无污迹，无尘土墙壁上饰物、开关盒、裸露管线的擦拭使用前后各1次无污迹，无灰尘踢脚线的擦拭巡视保洁无污迹，无灰尘纸篓的清洁及倾倒使用后1次干净无污迹地毯的吸尘使用后1次清洁无污迹，无浮土，无杂物沙发的吸尘使用后1次无污迹，无尘土，无杂物地面的清洗每季1次清洁无污物，保持地面光洁明亮窗帘的擦拭、清洗每季1次清洁无污迹，无浮土，清洁干净空调口的擦拭每月1次清洁无污迹，无浮土，清洁干净墙面、天花的擦拭每月1次无污迹，无浮土，清洁干净区 域清洁项目及作业内容清洁 周期清洁后验收标准办 公 区 域地面的牵尘或擦拭每日1次清洁无污物，保持地面光洁明亮办公家俱的擦拭每日1次光洁明亮，无污迹，无尘土，无杂物烟缸的清洗每日1次光洁明亮，无污迹，无尘土门及窗台的擦拭每日1次清洁无污迹，无浮土，清洁干净窗框、镜框、玻璃及灯具的擦拭每日1次光洁明亮，无污迹，无尘土墙壁上饰物、开关盒、裸露管线的擦拭每日1次无污迹，无灰尘，清洁干净，摆放整齐踢脚线的擦拭每周1次无污迹，无灰尘，清洁干净纸篓的清洁及倾倒每日1次干净无污迹木地板、地毯的吸尘、擦拭每日1次清洁无污迹，无浮土，无杂物沙发的吸尘每日1次无污迹，无尘土，无杂物地面的清洗每月1次清洁无污物，保持地面光洁明亮墙面、天花的擦拭每月1次无污迹，无浮土空调口的擦拭每月1次清洁无污迹，无浮土，清洁干净窗帘的擦拭每月1次清洁无污迹，无浮土，清洁干净电梯及电梯厅不锈钢表面、操作面板、显示器巡视保洁光洁明亮、无污迹、无污渍、无手印电梯沟槽巡视保洁洁净、无尘、无污迹、无污渍天花、照明巡视保洁洁净、无尘、无污迹、无污渍地面清洗、抛光每日1次洁净、无尘、无污迹、无污渍石材地面结晶抛光每月1次清洁无污物、无尘土、无水迹，并保持光洁明亮地面牵尘、擦拭巡视保洁洁净、无尘、无污迹、无污渍垃圾转运处地面、墙面的清洁每日1次清洁明亮，无污迹，无杂物地面、墙面的消毒每日2次彻底消毒垃圾桶的清刷每日2次里外干净，无污物，无异味垃圾桶消毒每日2次彻底消毒清运工器具的清洗、消毒每日2次彻底消毒，干净无污迹其 它沙发保养、清洁每月2次洁净、柔软、无污渍木质背景墙保养、清洁每月1次蜡面平滑丰满、光泽柔和、质感凝重第三章 机电设备及维修管理服务标准第一条 强电专业一、变压器1、变压器在运行前应做加压试验，冲击试验五次。2、应在24小时以内每整点记录变压器电流，电压值,如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。3、每班对瓷瓶绝缘进行巡视，应无污垢，无放电痕迹。4、各连接点应无松动。二、高、低压配电装置的操作1、高压操作时，应戴绝缘手套，穿绝缘靴。2、倒闸操作时要按照要求填写操作票。3、倒闸操作时应由两名电工进行，一人监护，一人操作。操作人和监护人应先在模拟盘上对所填写的操作项目做认真的核对，执行监护。4、送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时顺序相反。严禁带负荷拉合隔离开关，拉动手车。5、防止带电合接地开关，防止接地开关在接地位置送电。6、防止误入带电间隔。7、每班应对母线，接头，绝缘瓷瓶，隔离开关的的固定触头金属架构及设备外壳的接地进行外观检查，如有异常，及时报告上级做必要处理。三、电容器柜1、正常情况下，停电操作时，应先将电容器组退出运行，再拉开各出线开关，送电时操作顺序相反。2、事故状态下，如突然停电，不许将电容器组推出运行，以免突然停电时，系统电压超过电容器允许值。3、电容器组开关跳闸后，不准强行送电，保险丝熔断后，未查明原因不能更换熔丝送电。4、电容器组严禁带电荷合闸。电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。5、电容器的巡查工作应与配电装置和电力变压器的巡查工作结合在一起。四、设备配电箱1、维修人员必须清楚所要检查的机房的位置及机房的用途。 2、必须清楚机房动力、照明配电箱所控制设备的功能。3、检查强电箱时严禁带电作业，若需要带电作业时,则必须有监护人。4、维修人员必须使用与电压等级相同的，合格的安全用具进行检查和操作。5、不能大面积停电（特殊情况除外）。6、在停电检查时，要悬挂醒目的标示牌。7、严禁连续启动大型电动机及大负荷的电气设备。8、必须要将检查的各方面电源断开。9、电气设备的指示灯和电压表只能作为参考，而不能作为设备无电的依据。10、维修人员必须在保证人身安全及设备安全的的前提下,才能进行各项维修工作。11、需要转移工作地点时,要设标牌并妥善处理，以保证安全。 12、工作完成后，送电前要认真检查设备安全及人身安全,确认无误后方可送电。13、送电后要观察电气设备运行情况正常后,才可离开现场。14、检查人员必须定期按时巡查，每三天一周期。15、在巡查中发现问题应及时处理，不能处理的问题,立即采取临时措施并上报，必要时停止设备运行。16、保养人员要认真作好设备的保养工作，填写保养记录以备检查。17、严禁带电拉动导线以免发生触电危险。五、空调、风机、水泵、电动机1、熟悉所操作的电气设备、电动机的各项指标、技术参数。 2、在试运转前要人工手动盘车，确保正常方可运行。3、运行前要检查电压是否正常，有无过低及缺相现象。4、停用三个月以上的电动机应摇测绝缘电阻值。5、电动机严禁频繁启动，以免引起电动机发热，影响使用寿命。 6、电动机接通电源后，发现不能启动或转速低及声音不正常，应立即停止运行。7、电动机轻载启动连续不应超过3次，重载不应超过2次。8、电动机启动后应注意运转方向，并不应用手直接触及所连的金属带电导体及旋转部位。六、强电竖井1、操作人员要熟悉电气竖井内的各种开关及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸。2、操作人员要正确使用万用表、钳型电流表及摇表。3、操作人员停电时要先停负荷侧，后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。4、当开关掉闸后必须查明原因，排除故障后方可送电。5、要实行工作单制度、操作单制度。6、工作间断时必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时必须做好安全措施方可送电。7、工作完成后，送电前，有关负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地及标牌确认无误后方可送电。8、送电后需观察电气设备运行情况，待正常后方可离开现场。七、UPS系统1、UPS系统每班巡视检查项目2、UPS模块:UPS输入电压、电流,UPS输出电压,负载电流、有功功率和视在功率,电池组电压、电流。3、检查UPS外观及运行情况。4、检查蓄电池外观及接线柱。5、UPS 系统定期检查、检测项目。6、电池外壳有无破损、变形、漏液。7、测量每只电池之浮充电压,每年做放电及充电维护一次。八、自动门1、定时对各种门的电源进行检查。2、每周检查一次转门的急停按钮，应正确响应。3、每年模拟进行火警或停电检查，旋转门应停于疏散位置。4、自动门光电传感器应灵敏可靠，探测范围应合理。5、自动门机械传动部分，噪声要小，必要时应该进行调整。6、每天检查各种门开闭时是否平滑到位。第二条 空调、给排水设备一、污水池及污水泵1、每天至少巡视一次污水池，检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况的发生。2、污水泵出现异常，要及时进行维修保养，记录保养情况及结果。二、生活热水1、每天安排专人检查安装在各层的电热水器运行情况，并做好记录。2、每年的十月上旬，安排对全部电热水器进行一次检查、试压，并做好检查记录。3、发现有损坏的电热水器，及时组织维修、更换。三、新风空调机组1、值班人员每班前必须巡视检查两次新风空调机组运行情况。 2、值班人员进入机组内部检查时，必须可靠地切断机组电源，防止出现伤人事故。3、维修人员进行较长时间的维修时，须通知中控室负责人。4、机组每运行10002000小时必须对风机的轴承进行加油保养，并调整风机皮带的松紧度。5、空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承，风机必须加高速黄油。6、每半月冲洗一次新风机过滤网；每年更换一次新风机过滤网。四、风机盘管、矩形低噪管道风机箱1、每年四月底，对所有的风机盘管凝水盘进行一次冲洗。2、每年对所有的风机盘管风机电机进行一次全面检查。 3、每月冲洗一次矩形低噪管道风机箱过滤网。4、每年对所有的矩形低噪管道风机箱电机、风机进行一次全面检查。5、机组每运行10002000小时必须对风机的轴承进行加油保养。6、风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机组轴承。五、冷冻水、采暖水管线1、每年夏季冷冻水送水前，对冷冻水管线进行一次试压检查，检查否有异常情况。并做好相关的记录。2、每年冬季供暖送水前，对供暖热水管线进行一次试压检查，检查否有异常情况。并做好相关的记录。六、给、排风、消防排烟风机1、每年两次检查给、排风、消防排烟风机的运转情况,并进行风机、电机维护保养。2、每周检查一次给、排风风机的运转情况，并做纪录。3、每两个月进行一次手动消防排烟风机的试运转，每次运转15分钟，并做纪录。第三条 消防、弱电、楼宇自控一、消防系统1、主机的日常监视及操作由长安兴融中心大物业的人员来操作运行。物业公司负责建行长安兴融中心办公大楼内部的设备维护，当物业公司接到报修通知后，应立即进行维护处理。消防设备的运行正常的标准，按照国家消防规范执行。2、加强与长安兴融中心大物业人员的沟通，每年至少对部分烟、温探测器进行加烟、加温试验一次，对部分手报进行报警试验，试验其报警功能正常与否。3、加强与长安兴融中心大物业人员的沟通，消防水喷淋系统每季度测试一次，检验水流指示器、检修阀、湿式报警阀的正常报警功能；对喷淋泵进行远程手动及联动启泵试验。4、加强与长安兴融中心大物业人员的沟通，消防栓系统每季度测试一次，检验报警按钮的功能，对消防泵进行远程手动及联动启泵试验。5、加强与长安兴融中心大物业人员的沟通，大楼排烟系统、正压送风系统每季度测试一次，检验排烟阀、排烟风机、正压送风机在报警后，能否正常运行。6、加强与长安兴融中心大物业人员的沟通，消防广播、电梯迫降、切非消防电源每两月做一次试验。二、语音通讯系统当接到电话移机、维修通知后，应立即进行处理，保证通讯畅通。三、综合布线、门禁等1、定期检查综合布线、门禁等，发现问题及时处理。2、当接到综合布线、门禁等维修通知后，应立即进行处理。3、当楼内装修改造时,积极配合做好综合布线、门禁等改造后的连接工作，确保系统的连续性。四、闭路电视电视监控系统1、对监控主机、多画面分割器、多媒体电脑的功能及数据半年检查一次，保证其运行正常。2、全部监视器、摄象机一年检查一次（包括：监视器的亮度、彩色调整、除尘，摄象机的聚焦、稳固、除尘等）。3、根据信号的质量，随时对传输线缆进行检查，发现损坏线缆及时更换。五、楼宇自控1、楼宇自控值班人员要坚守岗位，监控各系统的运行状况，确保安全运行。对全楼给排水、送排风、消防排烟、制冷、夜景照明系统、新风机组、风机盘管等自控设备按时检查、维修保养。2、值班人员必须按时做好各项值班纪录。3、值班人员不得用中央主控电脑做与楼宇自控无关的工作。第四条 电梯1、电梯值班员应熟悉电梯的工作原理，掌握清除故障的技巧。2、每天检查电梯运行情况，并做记录。3、保持电梯机房的整洁，非工作人员严禁进入电梯机房、井道。4、电梯钥匙要由专人负责，不得转借和遗失。5、电梯要每两个星期保养一次，要认真填写“保养单”，并由保养人签字。6、检修完电梯后，要上下运行几次确认无故障后方可运行。7、保证电梯24小时能够正常运行。第五条 土建装饰、办公家具修理1、保证工作安全，严格遵守各工种的安全操作规程，避免发生工伤事故，做到文明施工。2、及时完成派工单，并做好记录。3、专业机具要定期检查、维护、保养。4、油漆、稀料及其它油工工具用料，必须单独存放在通风良好的地方并有安全防火措施。5、对于专业设备，使用人员须经过专业培训方可单独操作。6、及时对损坏的办公家具进行修缮。第四章 会议服务标准第一条 会议前准备1、接到会议通知单后，了解会议名称、性质、开会时间、与会人数及布置要求。2、根据人数和要求，确定会议室，也可根据要求对会议室的桌椅重新进行摆放。3、会议开始前由保洁人员进行会议室清洁工作。4、根据要求先将所需的各种用具和设备准备好（会议桌、椅、台布、台裙、盖杯、开水、茶叶、烟缸、小毛巾、纸、笔、会议牌、横幅、鲜花、绿色植物等）。 5、按要求将所需用设备摆放就位，并调试好相关设备，如：麦克风、幻灯机、电视机、录像机、投影仪等。6、会议开始前半小时，调整好空调（室温控制在22±2，或根据要求可灵活控制），各项准备工作到位（备好小毛巾、充足开水，调试音响，开启灯等）。7、检查台形是否符合要求，台面要整洁，各种用具干净、齐全，摆放符合标准。8、根据要求，将指示牌放在特定位置。9、开会前十五分钟，在门口等候。10、VIP会议服务于会前30分到岗，精神饱满地在门口迎候。第二条 会议中服务1、当客人来到会议室时，礼貌热情地向客人问好，请客人进入会议室入座。2、先到达的客人入座以后，提供茶水服务，会议人员到齐后，送上小毛巾。3、通常每半小时左右为客人更换烟缸、添加茶水等，特殊情况可按客人要求服务。4、会议期间服务员站于会议室门口直至会议结束。5、会议中间休息，要尽快整理会场，补充和更换各种用品。 第三条 会议后服务1、会议结束，服务员应站在门口，微笑向客人道别，并请会务组人员签单。2、会议结束，仔细地检查一遍会场，查看是否有与会人员遗忘的物品和文件等，查看是否有设施设备损坏，并做好记录。3、将会议用具、设备整理好，关闭空调、照明、窗，锁好会议室门。第五章 安保管理服务标准第一条 保安人员基本条件一、政治素质条件1、爱祖国、爱人民、爱社会主义、爱科学。2、无违法犯罪记录。3、爱岗敬业，恪尽职守，文明值勤，礼貌待人，遵纪守法，团结合作。二、业务技能条件1、具备基本法律知识及相关的政策、规定知识。2、具备一定的语言和文字表达能力。3、具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力。4、具备使用基本消防设施设备、通讯器材、技术防范设施设备和相关防卫器械的技能。5、掌握一定防卫和擒拿技能。三、身体条件：男性身高1.70M以上，双眼裸视0.8以上，无色盲，身体健康，无纹身。四、文化条件：具备初中以上学历，特殊岗位应具备相应的文化业务知识。第二条 保安人员管理标准一、着装1、除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着保安制服。因私外出时可着便装。2、着保安制服时，要按规定佩带保安标志。3、保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。4、在驻勤单位时，除工作外，着装时可以不戴帽子。5、着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。6、爱护和妥善保管保安制服和保安标志。严禁将报安制服和保安标志变卖、赠送或借给他人。7、着装参加重要活动时，只准配戴领导机关同意颁发的勋章、奖章和证章，不准配戴其他徽章和饰物。二、仪表仪容1、值勤时要仪表端庄，精神饱满。2、男性保安不准留长发、大鬓角和胡须，女性保安发辫不得过肩。3、不得染发、染指甲，不得化浓妆、戴首饰。三、礼节1、在下列场合行举手礼：（1）、站岗、值勤、交接班时;（2）、纠正违章时;（3）、受到领导接见、慰问时;（4）、着装在大会上发言开始和结束时;（5）、接受颁奖时；（6）、在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要自行立正行注目礼；（7）、对日常接触的上级领导可以不敬礼。四、举止1、精神饱满，姿态端正，动作自然，举止文明。2、着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准将手插入衣兜内，不准搭肩、挽臂、边走边吸烟、吃东西、嬉笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。3、要自觉遵守公共秩序和社会公德，遵守首都市民文明公约。4、要尊重各个民族的风俗习惯。五、语言在工作中使用语言要简洁准确、文明规范，接触群众时，说话要和气，使用“你好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌语言。要注意称谓的使用。在与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。六、岗位纪律1、严格在法律法规规定的范围内开展保安服务工作，不准超越职责权限。2、严格履行岗位职责，不准做与保安服务无关的事项。3、不准刁难群众。4、不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退。5、遵守客户单位内部的各项规章制度，对客户单位内部的机密事项不准随意打听、记录、传播。6、未经允许不准动用客户物品和接受客户馈赠。7、要爱护公物。8、有重要情况要妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、隐瞒不报。9、要认真填写值班记录，做好交接班工作。七、卫生要自觉维护环境卫生，保持值勤区域的整齐、清洁。第三条 服务质量标准依照保安服务要求提供防范性安全服务，维护客户单位的安全和秩序，防止守护目标受到不法侵害或灾害事故的损害，有效避免因保安人员责任造成的客户经济损失，满足客户单位的安全需求。一、巡逻服务1、保安人员对特定区