个人理财.项目04消费规划（许棣）课件.pptx

个人理财高职金融管理及相关专业适用2019.2课程简介 个人理财教材结合商业银行的个人理财业务与中国人民银行对个人理财业务的规范要求，按项目、模块、任务的结构编写。 全书共包含十一个项目，分别介绍了个人理财规划、客户财务分析、现金规划、消费规划、投资规划、教育规划、保险规划、税收规划、退休规划、遗产规划，以及综合理财规划的相关内容。每个项目下设有知识目标、能力目标、案例导入、知识拓展、案例分析、实训活动、项目小结、项目训练等模块，理论结合实务，使读者明确理财规划师岗位的各项工作任务及其解决方法。 图书在版编目(CIP)数据 ISBN 978-7-302-52252-2 中国版本图书馆CIP数据核字(2019)第004557号 项目四 消费规划模块一 住房消费规划任务一 住房规划任务二 贷款方式的确定任务三 还款方式的确定任务四 住房投资规划模块二 汽车消费规划任务一 汽车消费概述任务二 汽车消费贷款方案项目训练 学习目标 知识目标： 1. 熟悉购房财务决策的基本方法。 2. 掌握住房消费贷款的种类、条件和办理流程。 3. 了解住房消费贷款还款方式的选择。 4. 熟悉汽车消费规划的贷款流程、贷款额度的确定以及了解还款方式的选择。 能力目标： 1. 能够熟练掌握等额本息和等额本金两种还款方式下每月还款额的计算方法。 2. 能够根据客户的实际情况为其制定购房规划方案。 3. 能够根据客户的实际情况为其制定购车规划方案。案例导入勤与俭 在中原的伏牛山下，住着一位叫吴成的农民，他一生勤俭持家，日子过得无忧无虑，十分美满。相传他临终前，曾把一块写有“勤俭”两字的横匾交给两个儿子，告诫他们：“你们要想一辈子不挨饿，就一定要照这两个字去做。” 兄弟俩分家时，将匾一锯两半，老大分得了一个“勤”字，老二分得了一个“俭”字。老大把“勤”字恭恭敬敬高悬家中，每天“日出而作，日落而息”，年年五谷丰登。然而他的妻子却过日子大手大脚，孩子们常常将白白的馍馍吃了两口就扔掉，久而久之，家里竟没有一点余粮。老二自从分得半块匾后，也把“俭”字当作“神谕”供放中堂，却把“勤”字忘到九霄云外。他疏于农事，又不肯精耕细作，每年收获的粮食就不多。尽管一家几口节衣缩食、省吃俭用，却依旧穷困。有一年遇上大旱，老大、老二家中都早已是空空如也。他俩情急之下扯下字匾，将“勤”“俭”二字扔在地上。这时候，突然有纸条掉落出来，兄弟俩连忙拾起一看，上面写道：“只勤不俭，好比端个没底的碗，总也盛不满！只俭不勤，坐吃山空，一定要受穷挨饿！”兄弟俩恍然大悟，“勤”“俭”两字原来不能分家。吸取教训以后，他俩将“勤俭持家”四个字贴在自家门上，提醒自己，告诫妻室儿女，身体力行，此后日子过得一天比一天好。 思考：如何规划好个人或家庭的日常消费，让自己的财务在任何时候都是安全和自由的？模块一 住房消费规划 任务一 住房规划 任务二 贷款方式的确定 任务三 还款方式的确定 任务四 住房投资规划模块一 住房消费规划 消费规划主要是基于一定的财务资源，对个人或家庭消费水平和消费结构进行规划，以达到适度消费、稳步提高生活质量的目标。消费规划主要包括住房消费规划、汽车消费规划以及个人信贷消费规划等。通过对个人或家庭的消费资源进行合理的、科学的、系统的管理，使个人或家庭在整个生活过程中保持消费资源的财务收支平衡，最终达到平衡家庭即期消费和未来消费的过程。 制定消费理财规划的业务流程如图4-1所示。图4-1 制定消费理财规划业务流程任务一 住房规划 一、住房规划的重要性 随着住房商品化政策的推行，普通大众更多会选择通过贷款的方式购房。近年来，在多种因素的影响下，我国房地产价格一直居高不下，个人或家庭购房往往对家庭生活影响较大，甚至成为家庭一定时期内最沉重的负担，有人还因此沦为债务负担沉重的“房奴”。巨大的债务压力，一方面严重影响了家庭目前的生活质量，另一方面也会影响个人或家庭其他财务目标的实现。目前各大银行不断进行个人金融业务创新，相继推出多种多样的还、贷款方式，更令普通大众不知如何选择。 为了避免这一问题，在个人或家庭购房之前，可以提前进行行之有效的财务规划，包括：根据负担能力、个人所处生命周期阶段选择合适的住房；设定购房目标，提前准备；根据客户的财务状况在各种还款方式中选择最佳的还款方式；将住房消费规划与其他规则如子女教育规划、保险规划、退休养老规划等相结合，综合考虑，最终确定最佳的理财方案等。任务一 住房规划 二、住房支出的分类 住房支出在家庭消费支出结构中所占的比重越来越高，如何规划住房支出成为人们越来越关心的问题，对这方面的理财需求也逐步增加。根据目的不同，住房支出可以分为住房消费和住房投资两类，如图4-2所示。图4-2 住房支出构成图任务一 住房规划 住房消费，是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房，也可以是购房，按照国际惯例，住房消费价格常常是用租金价格来衡量的(对于自有住房的则用隐含租金来衡量)。 住房投资，是指将住房看成投资工具，通过住房价格上升来应对通货膨胀，获得投资收益，以达到资产保值或增值的目的。住宅投资包括对单个家庭住宅和对公寓(简称住房)的投资。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产，是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一。任务一 住房规划 三、租房与购房 对于住房消费的家庭来说，可以选择租房，也可以选择购房，究竟是购房还是租房，对于每个家庭都是需要合理规划的大问题。 适合租房的人群主要包括：初入职场的年轻人。特别是刚毕业的大学生，收入低，经济能力不强，生活开销大，选择租房比较划算。工作流动性较大的人群。在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动或者失去工作将面临无法承担高额月供的危机。收入不稳定的人群，购房后的还贷压力较大，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。 适合买房的人群主要包括：财力相对雄厚的人群。工作多年、经济实力雄厚的人群，有能力负担大额债务。置业愿望升级的人群。追求舒适居住环境，有强烈购置新房需要的人群会选择买房来满足对生活品位的追求。准备结婚的人群。准备结婚的人大都有购房需求，大部分家庭会选择买房而不是租房。案例分析 王小武看上了一套100平方米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月5 500元，押金为1个月的房租。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。王小武租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款机会成本为3%)： 租房年成本年租金押金存款利率 5 500125 50013%66 165(元) 购房年成本首付款存款利率贷款贷款利率 600 0003%600 0006%54 000(元)任务一 住房规划 四、购房财务决策的基本方法 在提出购房财务决策前，首先应了解客户的购房时间、购房面积、购房单价是否合理，并综合客户的现实财务状况和还贷能力来确定。购房的财务决策通常采用以下两种基本方法。 (一) 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款目前净资产在未来购房时的终值目前到未来这段时间内年收入 在未来购房时的终值年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价可负担首付款可负担房贷 可负担房屋单价可负担房屋总价/计划购买的房屋面积任务一 住房规划 【例4-1】赵先生年收入为80 000元，预计收入增长率3%。目前净资产120 000元，储蓄率上限为40%，打算5年后购房，投资回报率10%，贷款年限20年，利率以6%计算。赵先生可以负担的房屋总价是多少？ 解析：赵先生届时可以负担的房价计算如下。 首付款部分120 000复利终值系数1.6180 00040%年金终值系数6.105 388 680(元) 贷款部分(80 000复利终值系数1.159)年金现值系数11.46940%425 362(元) 届时可负担的房价首付款贷款388 680425 362814 042(元) 可负担的最高首付比例388 680/814 04248%任务一 住房规划 (二) 按购买的房屋价格来计算首付和月供 欲购买的房屋总价房屋单价需求面积 需要支付的首付款欲购买房屋总价(1按揭贷款成数比例) 每月摊还的贷款本息费用需要支付的贷款部分以月为单位的准年金值任务一 住房规划 【例4-2】张先生欲购买100平方米的房子，若房屋价格是8 000元/平方米，则所需费用为800 000元。假设7成按揭，贷款期限20年，年贷款利率为6%，以每月固定金额进行还款。计算张先生的首付款和月供。 解析：张先生需要支付的首付款和月供计算如下。 需要支付的首付款800 000(170%)240 000(元) 需要支付的贷款数额800 00070%560 000(元) 利用理财计算器求得每月需要摊还的贷款本息费用4 012(元) 所以，张先生如果每月除了应付日常生活外还能节余4 012元时，就可以买8 000元/平方米的房子，首付款为240 000元，月供4 012元。实训活动 1. 调查毕业5年后的大学生购房和租房的比例，并分组讨论。 2. 学生分组走访调查周边新住宅小区住户，了解住户的购房成本都包括哪些。任务二 贷款方式的确定 一、个人住房公积金贷款 (一) 住房公积金贷款的定义及特点 住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各类企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，并可以向职工个人提供住房贷款，具有义务性、互助性和保障性等特点。任务二 贷款方式的确定 (二) 住房公积金贷款的对象 住房公积金贷款的对象是在本地购买自住住房，同时在当地住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工。 (三) 住房公积金贷款的条件 (1) 具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、居住证等)。 (2) 具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。 (3) 具有购买住房的合同或有关证明文件。 (4) 提供住房资金管理中心同意的担保方式。 (5) 符合住房资金管理中心规定的其他条件。任务二 贷款方式的确定 (四) 住房公积金贷款的贷款期限 住房公积金贷款的一般贷款期限为1530年，最长不超过30年。女性不超过55岁，男性不超过60岁。 (五) 住房公积金贷款的还款方式 住房公积金贷款的还款方式主要以一次性还本付息、等额本金还款和等额本息还款为主，等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法和宽限期还款法使用较少。 (六) 住房公积金贷款流程 住房公积金贷款流程如下： 贷款申请住房公积金管理中心审查办理贷款手续受托银行放款办理购房手续按期还款贷款结清。任务二 贷款方式的确定 二、个人住房商业性贷款 (一) 个人住房商业性贷款的概念 个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房(或者银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性贷款。任务二 贷款方式的确定 (二) 商业性住房贷款可选择的贷款方式 目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，即住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自身情况选择其中一种。 1. 住房抵押贷款担保 以住房抵押作贷款担保时，贷款银行可接收的抵押物有所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节省一笔评估费用；如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用。目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。任务二 贷款方式的确定 2. 权利质押贷款担保 以权利质押作贷款担保时，银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单。有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接受人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。 各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任。如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。 选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足够的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，这种贷款担保方式只有少数人才能做到。任务二 贷款方式的确定 3. 第三方保证贷款担保 以第三方保证作贷款担保时，需要借款人提供贷款银行认可的保证人。按照贷款银行的规定，保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责任保证。 借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需要具备的条件。从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；无重大债权债务纠纷等。若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查。虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。因此，选择第三方保证作贷款担保有一定难度。任务二 贷款方式的确定 (三) 个人住房商业性贷款的贷款条件 目前我国商业性个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的中国自然人，其必须符合以下贷款条件： (1) 有当地常住户口或有效居留身份(身份证、户口簿、军人证件、居住证等)。 (2) 有稳定的职业和收入。 (3) 信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。 (4) 有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。任务二 贷款方式的确定 (5) 有购买住房的合同或协议，或有关批准文件。 (6) 所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产评价机构给出的评估价值。 (7) 不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款。 (8) 贷款行规定的其他条件。 以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。任务二 贷款方式的确定 (四) 个人住房商业性贷款的贷款期限 个人住房商业性贷款期限一般从1530年不等，各家银行规定有所不同。 (五) 个人住房商业性贷款的还款方式 个人住房商业性贷款的还款方式与个人住房公积金贷款类似，主要以一次性还本付息、等额本金还款和等额本息还款为主，等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法和宽限期还款法使用较少。 (六) 还款期内银行利率调整对还款额的影响 根据中国人民银行的规定，还款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计息；对于1年期以上贷款，于下一年年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是按原利率计算出利率变动点的现值，即未归还的贷款余额，再以调整后的利率重新计算本月还款额。任务二 贷款方式的确定 (七) 申请个人住房商业性贷款的相关费用 (1) 律师费：一般为申请贷款额的3，由律师事务所收取。 (2) 保险费：为房价总额费用系数贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。 (3) 印花税：为申请贷款额的0.05%，由税务局收取。 (4) 银行开户费：人民币10元，由银行收取。 (八) 申请个人住房商业性贷款的流程 个人住房商业性贷款的流程为： 贷款申请银行审查签订合同发放贷款按期还款贷款结清。任务二 贷款方式的确定 三、个人住房组合贷款 (一) 个人住房组合贷款的定义 个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业性贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。 (二) 个人住房组合贷款的贷款对象 申请个人住房组合贷款，只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的申请人都可以申请。任务二 贷款方式的确定 (三) 个人住房组合贷款的贷款条件 (1) 具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、居住证等)。 (2) 具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。 (3) 具有购买住房的合同或有关证明文件。 (4) 有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。 (5) 符合住房资金管理中心规定的其他条件。任务二 贷款方式的确定 (四) 个人住房组合贷款的贷款期限 与个人住房商业性贷款类似，一般1530年不等，各家银行规定有所不同。 (五) 还款方式 与个人住房商业性贷款类似，主要以一次性还本付息、等额本金还款法和等额本息还款法为主，等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法和宽限期还款法使用得较少。实训活动 学生分组到周边新建小区售楼部调查，了解该小区每平方米房价为多少。然后模拟购买一套房产，分别选择公积金贷款方式和商业性贷款方式，以熟悉购房的贷款流程。任务三 还款方式的确定 一、确定首付款 在购房时首先要解决的问题是首付款的支付。购房者向银行申请住房消费信贷时，银行一般要求借款人支付房屋总价的20%30%，这笔资金称为首付款。目前，各类住房消费贷款的最高贷款额度一般为房款的80%，即借款人在申请贷款前首先必须有20%的房款储蓄。例如，要购买一套总价100万元的房子，借款人手上至少要有20万元的自有资金。但对于普通百姓来说，20%的支出仍然是一笔不小的支出，所以也要提前规划，每年都要进行购房资金的积累，将部分收入进行储蓄，以备购房之需。 借款人在进行贷款额度决策时，需要考虑资金的机会成本，也就是如果手中已经有的资金投入其他渠道的回报率高于增加贷款带来的利息成本，则可以尽量申请最大额度的贷款。反之，对于一般购房者而言，存款利率低于贷款利率，同时又没有更好的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金，以节约利息支出。任务三 还款方式的确定 二、选择适当的还款方式 在解决了首付款的问题后，其余的房款则可以通过贷款解决。借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，还款方式可采用等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法。分期还款一般采取按期计息方式。在放款当期暂不要求借款人归还借款，而是于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际天数加计下个结息期为贷款首期。任务三 还款方式的确定 (一) 等额本息还款法 1. 等额本息还款法的含义 等额本息还款法是指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方式。每月等额偿还本息是个人住房抵押贷款中常见的一种还款方式，适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数人采用的还款方式。 这种还款方式的优点是每月还相同的数额，借款人操作相对简单，等额支付月供，也方便贷款人合理安排每月收支；缺点是由于利息不会随本金数额归还而减少，还款总利息较等额本金还款法高。任务三 还款方式的确定 2. 等额本息还款法计算 等额本息还款额可以直接通过理财计算器计算，也可以通过下列公式进行计算： 每月还款额还还 贷( +)(1+)1款期限款期限款本金月利率月利率月利率 1-任务三 还款方式的确定 【例4-3】张先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率6.273%，采用等额本息还款法，请问每月还款额为多少？ 每月还款额 2 196.81(元)240240300 0006.273%/12(1 6.273%/12)(16.273%/12)1+-任务二 贷款方式的确定 (二) 等额本金还款法 1. 等额本金还款法的含义 等额本金还款是指在贷款期限内贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式总的利息支出较低，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减，适用于目前收入较高但预期将来收入会减少的人群，如面临退休的人，还适用于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。 这种还款方式的优点是随着还款次数的增多，还款压力日趋减弱，总体归还利息比等额本息还款法少；缺点是初期还款额比等额本息还款额要高，后期会逐渐递减。任务三 还款方式的确定 2. 等额本金还款法计算 等额本金还款额可以直接通过理财计算器计算，也可以通过下列公式进行计算： 每月还款额+-贷款本金(贷款本金累计已还本金) 月利率还款期数任务三 还款方式的确定 【例4-4】刘先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率6.273%，采用等额本金还款法，请问每月还款额为多少？ 每月偿还的本金300 00020121 250(元) 第一个月还款额(元) 第二个月还款额(元) 依此类推， 最后一个月还款额1 256(元)任务三 还款方式的确定 (三) 等额递增还款法 等额递增还款法是指客户在办理个人住房商业性贷款业务时，与银行商定还款递增的间隔和额度，在初始时期按固定额度还款，并且此后每个月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作方法。优点是当借款人还款能力发生变化时，可通过调整递增额度或间隔期来适应借款人还款能力的变化；缺点是还款压力在后期会逐渐增大，全期所付利息较多。 该方法适用于目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入会逐渐增加的人群，如大学毕业不久的年轻人。任务三 还款方式的确定 (四) 等额递减还款法 等额递减还款法是指客户在办理个人住房商业性贷款业务时，与银行商定还款递减的间隔和额度，在初始时期按固定额度还款，并且此后每个月根据间隔期和相应递减的额度进行还款的操作方法。优点是还款的本金阶段性减少、减少借款人的利息负担；缺点是期初的还款本金金额大。 该方法适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少的人群，或者目前经济条件较宽裕的人，如中年人、未婚的白领人士。案例分析 张先生购买了一套总价500 000元的新房，首付200 000元，贷款300 000元，利率为8%，期限为30年。 (1) 如果采用等额本息还款法，每月还款额为多少？第一个月所还本金和利息为多少？一共还多少本金和利息？ (2) 如果采用等额本金还款法，第一个月还多少本金和利息？一共还多少本金和利息？ 具体的计算方法有以下几种：使用专业的理财计算器、利用年金系数表、使用Excel软件等。贷款本金为300 000元，还款期数为360期。案例分析 (1) 等额本息还款法 利用理财计算器，可以求出每期还款金额为2 201.29元。 第一个月所还利息300 0008%122 000(元) 第一个月所还本金2 201.292 000201.29(元) 一共还的本金300 000(元) 一共还的利息2 201.29360300 000492 464.40(元)案例分析 (2) 等额本金还款法 每期还款本金300 000360833.33(元) 由于等额本金还款法每月偿还本金相同，所以第一个月所还本金为833.33元。 第一个月所还利息300 0008%122 000(元) 第一个月所还本息833.332 0002 833.33(元) 一共还的本金300 000(元) 利用理财计算器求出一共还的利息为361 000元。 通过对比可以看出，等额本息还款法每月还款额度都相等，全部还款后所偿还的利息较多；等额本金还款法前期还款压力较大，后期还款压力逐渐减轻，全部还款后所偿还的利息较少。任务三 还款方式的确定 三、提前还款的决策 提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。目前个人住房公积金贷款和部分银行的个人住房商业性贷款允许借款人提前还款，但一般要收取一定的违约金。 (一) 提前还款的方法 提前还款包括以下几种方法： 第一种，全部提前还款。即客户将剩余的全部贷款一次性还清，不用还利息，但已付的利息不退还。 第二种，部分提前还款，月供不变，缩短还款期限，节省利息较多。 第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变，但节省利息程度低于第二种。 第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限，节省利息较多。 第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限，节省利息较多。案例分析 假如2015年2月1日王先生购买一套价值1 000 000元的房子，首付30%后，贷款额为700 000元，贷款期限20年，利率6.04%，用等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507 484.20元。王先生打算2019年6月1日提前还款。以此案为例，对上述前三种提前还款方式进行比较。 采用第一种方法，则王先生将全部提前还清剩余本金613 702.87元，提前还贷节省的利息支出为332 159.97元。 采用第二种方法，则王先生提前还款100 000元，仍保持之前的月供水平即5031.18元，最后还款期限由原来的2035年1月1日提前到2031年4月1日，贷款期限则缩短为16年2个月，提前还贷节省的利息支出为127 679.46元。案例分析 采用第三种方法，则王先生提前还款100 000元，最后还款期限仍为2035年1月1日，月供减少为4 204.6元，提前还贷节省的利息支出为54 571.31元。 缩短期限是节省利息的关键因素，而月供减少、不变与增加将使利息的节省程度逐步提高。因此，房贷消费者要根据自己的资金实力和未来收入预期最终选择适合自己的还贷方式。任务三 还款方式的确定 (二) 提前还款的注意事项 1. 在借款最初一年内不要提前还款 按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还应注意借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。 2. 提前还贷意味着放弃一部分流动资金 住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调。也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从第二年1月1日起开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。任务三 还款方式的确定 3. 借款人是否有更好的投资渠道 当借款人有一定储蓄时，与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道“钱生钱”，投资股票或基金也是不错的选择。 4. 应考虑时间价值的损耗 在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，比如别人向你借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值9 000多元。所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。 5. 注意公积金的提取 如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益非常有限。当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还住房贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。任务三 还款方式的确定 (三) 提前还款的贷款违约金 为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。 提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时未结余额的百分比计算(一般是2%5%)或规定若干个月份的利息，但最高违约金会受到合同或法律的约束。实训活动 学生分组，利用实地调查、网上查阅等方法，了解商业银行提前还款的相关规定。任务四 住房投资规划 住房投资是指投资人把资金投入到土地及房屋开发、房屋经营等服务活动，以期待获得收益或回避风险的活动。它的活动成果是形成新的住宅或改造利用原有住宅，其实质是通过住宅的投资活动实现资本金的增值。应当说明，购买第一套住房不能称为投资，只有购买第二套或多套住房时，才能称为投资。 住房投资一般包括两个方面：涉及住房购买的资金筹措与运用；对现有住房给予适当财务安排的权益理财。具体操作中，两项有着某些交叉。房价不断上涨的时代，随着住宅交易规则的不断完善，灵活利用这一投资工具，能较好实现家庭居住生活质量改善和资产保值增值的目的。任务四 住房投资规划 一、住房投资的优势与劣势 (一) 住房投资的优势 1. 可观的收益率 住房投资的收益主要来源于持有期的租金收入和买卖差价。住房投资的平均收益率一般高于银行存款和债券，并仅次于投资股票的收益率。对于我国这样一个人口众多，并且正逐渐向工业化、城市化转型的国家来说，城市住房增值潜力更大。如果在20年之内，我国的城市化率从目前的30%提高到50%，就有2.5亿人需要到城市居住，庞大的市场潜力意味着现有城市规模的扩张，这必然伴随着城市边缘地价的升值以及城市现有土地或住房价格的升值。任务四 住房投资规划 2. 所得税优势 能够得到所得税抵免是住房投资的另一优势。尽管各国税法不同，从住房投资中得到的税收好处也不同，但基本原理大同小异。一般来说，在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减应税所得，这样利用银行贷款买房就比租房更合算。如果租房，只需交纳租金；如果买房则需要付息还本。在一个均衡的市场上，房屋的租金一般要弥补占用资金的利息成本和房屋本身的折旧费用，那么买房与租房的实际每年支出可能相差不多。但房租是在税后支付的，而贷款买房，还本付息的金额是在税前支付的，这就是贷款买房的避税优势。任务四 住房投资规划 3. 对抗通货膨胀 银行存款、债券的价值往往会受到通货膨胀的侵蚀，而实物投资或者对实际财富享有所有权的投资，比如房地产、股票，往往能够抵消通货膨胀造成的实际财富的损失。对我国的投资者来说，由于股票市场的一些制度性缺陷，投资价值不强，房地产投资无疑将成为最好的对抗通货膨胀的手段之一。任务四 住房投资规划 (二) 住房投资的劣势 1. 缺乏流动性 一般来说，房屋不是标准化产品，也没有公开交易的二级市场，因此住房投资的流动性相对要低一些。买卖房屋很费时，并且房屋不可能在任意时间轻易按市场价格或者接近市场的价格出售。此外，购买和销售的费用也很高。一般来说，完成一次交易，交易各方需要承担2%3%的税费。对于以自有资金投资的房屋，在需要流动性的时候也可向银行抵押贷款，但成本也不低，并且房产价值评估以及银行发放贷款都需要时间。任务四 住房投资规划 2. 需要大笔首期投资 在住房投资中，通常都需要有一大笔首期投资额。例如，购买一处价值100万元的住房，投资者一般需支付20%30%的首期投资，即需要200 000300 000元。任务四 住房投资规划 3. 房地产周期与杠杆带来的不利影响 房地产市场也呈现着明显的周期性特征。在房地产市场周期中的衰退期，当房屋的价格(和租金)下降时，对投资者非常有利的财务杠杆此时就变得对投资者非常不利了。任务四 住房投资规划 4. 风险较高 住房投资被许多人认为是一种本质上风险很高的投资形式。首先，它的地理位置和固有特征一般是难以改变的。这样，当一些不利的变化发生时，房屋的市场价格和租金都会大幅下降，例如，当城市区划改变、政府增加房产税、某地区的大公司突然搬迁或者附近新建的楼宇相继落成等。其次，在经济衰退期，房屋价值的下跌速度与其他权益投资的下跌速度一样，有时甚至会更快。任务四 住房投资规划 二、住房投资的方式 1. 直接购房投资 直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的方式。如果投资者以抵押贷款的方式取得房屋，然后将其出租，用租金收入来偿还贷款本息，就可以看成是“以租养贷”。任务四 住房投资规划 2. 期房投资 期房又称预售房，是指开发商在楼盘未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约定销售价格的20%，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。 期房投资则是指购买期房的投资者在房屋还没有完工交付时便将购房合同更名转让，赚取差价。对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款便可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，会有较大的投资风险。任务四 住房投资规划 3. 以旧翻新 所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼房出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段好、易租售的旧楼，如学校、写字楼附近的单身公寓就极受欢迎。另外，在装修之前，一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后楼房的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。任务四 住房投资规划 4. 以租养租 所谓以租养租，就是长期租赁低价楼房，然后以不断提升租金标的转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当“二房东”。有些投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。任务四 住房投资规划 5. 以租代购 所谓以租代购，是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵部分购房款，待租户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产开发商出售商品房的一种变通方式，但对消费者来说，也不失为一种理财的好方法。实训活动 学生分组，到新建小区售楼部调查，了解购房投资客户的比例有多少，分析国家房地产政策、房贷政策对个人投资房产的影响。模块二 汽车消费规划 任务一 汽车消费概述 任务二 汽车消费贷款方案任务一 汽车消费概述 一、汽车的效用与成本 拥有自己的汽车，能给家庭带来哪些效用呢？汽车消费可以为购买者带来交通上的自由便捷、扩大生活半径、提高办事效率、提升生活品位等，对一些人来说，拥有汽车也是成功和身份的象征。 汽车为家庭带来效用的同时，家庭也需要为拥有汽车支付相应的费用。一辆车从出厂、购买、保有到使用环节，缴纳的税种包括增值税、车辆购置税、消费税、燃油税等，进口车还要缴纳关税。汽车在使用过程中每年还要缴纳过路费、过桥费、强制保险费、年检费、高额停车费等。这意味着购车之后每年将有一笔不小的现金流出，如果没有稳定充足的收入来源，这笔现金流出会给家庭带来一定的负担。任务一 汽车消费概述 二、自筹购车与贷款购车的决策 人们在决定购车后，接下来需要考虑的是自筹购车，还是贷款购车。 自筹购车的人群，大多是经济实力较强的高收入人群，这部分人会考虑自筹购车，而不需要借助银行的购车贷款来实现家庭购车的目标。 贷款购车的人群，多数是收入稳定的工薪阶层，他们有稳定的收入来源，但一时又拿不出较大金额的资金支付购车款，这部分人会考虑借助银行贷款，满足家庭拥有汽车的目标。虽然贷款买车有冗繁的程序，限制较多，但贷款的好处还是吸引了部分人购车。实训活动 学生分组，调查身边购车人选择自筹购车与贷款购车的比例，并讨论两种方式的优劣势。任务二 汽车消费贷款方案 一、个人汽车消费贷款 个人汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。个人汽车消费贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。