（高职）7第七节 投资性房地产1ppt课件.ppt

7第七节 投资性房地产1ppt课件 资产负债表 企会：01编制单位： 年 月 日 单位：元资产期末余额年初余额负债及所有者权益（股东权益）期末余额 年初余额流动资产：流动负债： 货币资金 短期借款 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 预付款项 预收款项 其他应收款 合同负债 存货 应付职工薪酬 合同资产 应交税费 持有待售资产 其他应付款 一年内到期的非流动资产 持有待售负债 其他流动资产 一年内到期的非流动负债流动资产合计 其他流动负债非流动资产：流动负债合计 债权投资非流动负债： 其他债权投资 长期借款 长期应收款 应付债券 长期股权投资 长期应付款 其他权益工具投资 预计负债 其他非金融资产 递延收益 投资性房地产 递延所得税负债 固定资产 其他非流动负债 在建工程 非流动负债合计 生产性生物资产 负债合计 使用权资产 所有者权益（或股东权益）： 油气资产 实收资本（或股本） 无形资产 其他权益工具 开发支出 资本公积 商誉 减：库存股 长期待摊费用 其他综合收益 递延所得税资产 盈余公积 其他非流动资产 未分配利润非流动资产合计所有者权益（ 或股东权益）合计资产总计负债和所有者权益（ 或股东权益）总计资产负债所有者权益第七章 固定资产及投资性房地产第七节 投资性房地产一、投资性房地产的概念和确认（一）投资性房地产的概念与特征 概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 房产和地产的总称房产：房屋，是指土地上的房屋等建筑物。地产：土地，是指土地使用权。特征： （1）是一种经营性活动。（2）在用途、状态、目的等方面 区别于固定资产和无形资产一、投资性房地产的概念和确认（二）投资性房地产确认1.投资性房地产的确认条件 只有在符合投资性房地产定义的前提下，同时满足下列2个条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。资产确认的条件一、投资性房地产的概念和确认（二）投资性房地产的确认2.投资性房地产的范围(1)已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权。 (3)已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。从租赁期开始日。 1.计划用于出租但尚未出租的土地使用权。2.以经营租赁方式租入再转租的土地使用权。 闲置的土地1.计划用于出租但尚未出租的建筑物。2.以经营租赁方式租入再转租的建筑物一、投资性房地产的概念和确认属于 不属于地产已出租的土地使用权1.计划用于出租但尚未出租的土地使用权。2.以经营租赁方式租入再转租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权闲置的土地房产 已出租的建筑物1.计划用于出租但尚未出租的建筑物。2.以经营租赁方式租入再转租的建筑物1.企业自用的房地产：固定资产或无形资产2.房地产开发企业开发的房地产：存货三种情况一、投资性房地产的概念和确认企业计划出租但尚未出租的土地使用权和建筑物以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和建筑物闲置的土地1. 下列项目中，属于投资性房地产的有（ ）。A.已出租的建筑物;B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.持有并准备增值后转让的建筑物 答案解析选项D，闲置土地，不能给企业带来经济利益 ,不属于。选项E，持有并准备增值后转让的建筑物，是以转让为目的，不属于。练一练 正确答案ABC2.下列不属于企业投资性房地产的是（ ）。 A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租 B.企业开发完成后用于出租的房地产 C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D.房地产企业拥有并自行经营的饭店 答案解析选项B，企业开发完成后用于出租的房地产；选项C ，企业持有并准备增值后转让的土地使用权，均属于投资性房地产。练一练 正确答案AD一、投资性房地产的概述 注意：存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或注意：存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。一、投资性房地产的概述成本计量模式初始计量按成本后续计量成本计量账户设置投资性房地产投资性房地产累计折旧 （摊销）投资性房地产减值准备注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 公允价值计量模式按成本公允价值计量投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动公允价值变动损益投资性房地产采用两种计量模式。 可比性要求二、采用成本模式计量的投资性房地产（一）投资性房地产取得 投资性房地产应按成本进行初始计量。 账户设置1.“投资性房地产”：资产账户2.“投资性房地产累计折旧”：资产账户，备抵调整账户3.“投资性房地产累计摊销”：资产账户，备抵调整账户4.“投资性房地产减值准备”：资产账户，备抵调整账户（一）投资性房地产取得1.外购投资性房地产 按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 可以抵扣的增值税除外借：投资性房地产 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 （一）投资性房地产取得例7-17（见教材P181） 2021年3月，齐鲁公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月10日，齐鲁公司与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给黄河公司，为期3年。4月15日，齐鲁公司实际购入写字楼，支付价款共计1090万元(假设不考虑其他因素，齐鲁公司采用成本模式进行后续计量)4月15日，齐鲁公司的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 10 000 000 应交税费应交增值税（进项税额） 900 000 贷：银行存款 10 900 000注意：入账时间？（一）投资性房地产取得2.自行建造的投资性房地产 其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造完工，达到预定可使用状态时： 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发产品（一）投资性房地产取得例7-18（见教材P182） 【例717】2021年1月，齐鲁公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造一栋厂房。2021年10月，齐鲁公司预计厂房即将完工，与长江公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给长江公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2021年11月1日，厂房完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；厂房的实际造价为1 000万元。注意：入账时间？（一）投资性房地产取得 11月1日，齐鲁公司的账务处理如下： 借：投资性房地产厂房 10 000 000 贷：在建工程 10 000 000借：投资性房地产土地使用权 6 000 000 贷：无形资产土地使用权 6 000 000注意：投资性房地产价值由厂房和土地使用权构成？（二）投资性房地产的后续计量持有期间，要计提折旧或摊销1.按期（月）计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）（二）投资性房地产的后续计量3.投资性房地产发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。同固定资产减值准备（二）投资性房地产的后续计量例719（教材P182） 齐鲁公司将一栋办公楼出租给滨海公司使用，以确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为2 400万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0。按照经营租赁合同，滨海公司每月支付齐鲁公司租金15万元（不含税），增值税率9%。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，减值测试，其可收回金额为1 600万元，此时办公楼的账面价值为2 000万元，以前未计提减值准备。 （二）投资性房地产的后续计量（1）计提折旧（按月）时： 月折旧额=（2 40010）12=20（万元） 借：其他业务成本 200 000 贷：投资性房地产累计折旧 200 000（2）确认租金时：165 000/(1+9%)=150 000 借：银行存款（或其他应收款） 163 500 贷：其他业务收入 150 000 应交税费应交增值税（销项税额） 13 500（3）计提减值准备时：减值金额=2000-1600=400（万元） 借：资产减值损失 4 000 000 贷：投资性房地产减值准备 4 000 000（三）投资性房地产的处置4.处置投资性房地产：借：银行存款 处置收入金额 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 账面价值 投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 账面余额（三）投资性房地产的处置例720（见教材P183） 齐鲁公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，齐鲁公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款1 200万元，增值税率9%，款项已收存银行。出售时，该栋写字楼的成本为1 000万元，已计提折旧80万元。（三）投资性房地产的处置（1）收到处置收入时： 借：银行存款 13 080 000 贷：其他业务收入 12 000 000 应交税费应交增值税（销项税额）1 080 000（2）结转处置成本时： 借：其他业务成本 9 200 000 投资性房地产累计折旧 800 000 贷：投资性房地产写字楼 10 000 000 净收益=12 000 000-9 200 000 =2 800 000本节小结一、投资性房地产概述 1.投资性房地产的概念 2.投资性房地产的范围 二、采用成本模式计量的投资性房地产 1.取得 2.计提折旧或摊销 3.租金收入 4.计提减值损失 5.处置 甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已计提折旧140万。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元（税率9%）。 当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1 000万元，以前未计提减值准备。 租赁3年后，甲公司将该办公楼出售给乙公司，合同价款750万元，该办公楼成本1 200万元，已计提折旧362万元，减值准备100万元。 练一练 （1）租赁期开始日 借：投资性房地产1 200贷：固定资产1 200借：累计折旧140贷：投资性房地产累计折旧140 练一练 （2）每月计提折旧（1 200/20/12=5万元，当年60万元） 借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧5（3）每月确认租金收入 借：银行存款 6.54 贷：其他业务收入 6 应交税费应交增值税（销项税额）0.54 （4）计提减值准备：借：资产减值损失100贷：投资性房地产减值准备100 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。 练一练 （5）取得处置收入、结转处置成本 借：银行存款 825 贷：其他业务收入 750 应交税费应交增值税（销项税额）75借：其他业务成本 738 投资性房地产累计折旧 362投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产1 200 练一练 （5）取得处置收入、结转处置成本 借：银行存款 825 贷：其他业务收入 750 应交税费应交增值税（销项税额）75借：其他业务成本 738 投资性房地产累计折旧 362投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产1 200 练一练 【例题单选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的土地使用权 答案解析选项A属于存货。练一练 正确答案A【例题判断题】投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。（） 练一练 正确答案【例题多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。A.坏账准备 B.固定资产减值准备C.存货跌价准备 D.投资性房地产减值准备 答案解析应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。练一练 正确答案BD THEEND谢谢观看THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.