房地产营销策划 -戴德梁行_深业泰富汽车物流产业园可行性研究报告_107页_2009年(1).pdf

深业泰富汽车物流产业园规划深业泰富汽车物流产业园规划 可行性研究报告（送审稿）可行性研究报告（送审稿） 致：深业泰富物流集团股份有限公司致：深业泰富物流集团股份有限公司 目 录 目 录 1.0 项目总论1.0 项目总论 .- 4 - 1.1 项目概况.- 4 - 1.1.1 项目名称.- 4 - 1.1.2 项目开发方.- 4 - 1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 .- 4 - 1.1.4 项目地点.- 4 - 1.1.5 可行性研究依据.- 4 - 1.2 项目建设的必要性 .- 5 - 1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 .- 5 - 1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象.- 6 - 1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益.- 6 - 1.2.4 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展 .- 7 - 1.3 基本结论.- 8 - 2.0 项目市场分析2.0 项目市场分析.- 9 - 2.1 宏观背景分析.- 9 - 2.1.1 宏观经济分析.- 9 - 2.1.2 宏观政策影响. 12 2.2 中观行业分析. 15 2.2.1 汽车产业发展综述 . 15 2.2.2 中国汽车销售业发展分析. 18 2.2.3 深圳汽车销售业发展分析. 20 2.2.4 深圳二手车市场发展分析. 22 2.2.5 深圳汽车后市场发展分析. 24 2.3 微观市场需求分析 . 27 2.3.1 本项目汽车销售市场需求预测. 27 2.3.2 本项目写字楼需求预测. 31 2.3.1 深圳及笋岗汽车销售市场供给现状. 37 2.3.2 笋岗写字楼供给现状 . 40 2.4 市场供需小结. 42 第 1 页，共 106 页 2.4.1 汽车销售市场. 42 2.4.2 写字楼. 42 3.0 项目定位分析3.0 项目定位分析. 43 3.1 本项目解析. 43 3.1.1 项目区位条件解析. 43 3.1.2 项目交通条件解析. 43 3.1.3 项目土地利用和建筑现状 . 43 3.1.4 项目综合条件评价. 45 3.2 项目SWOT分析. 46 3.3 项目总体定位分析 . 48 3.3.1 总体定位原则. 48 3.3.2 功能定位分析. 49 3.3.3 价格定位分析. 55 4.0 项目经济效益评价4.0 项目经济效益评价. 60 4.1 经济效益评价依据 . 60 4.1.1 开发节奏. 60 4.1.2 经营模式 . 60 4.1.3 资金来源 . 61 4.1.4 基准收益率. 62 4.1.5 关键数据来源一览表 . 62 4.2 项目建设内容与建设规模. 62 4.3 项目投资估算. 63 4.3.1 项目开发建设成本. 63 4.3.2 开发建设阶段的期间费用 . 65 4.3.3 项目总投资额. 65 4.4 项目收入预测. 66 4.4.1 各物业经营预测. 66 4.4.2 项目收入预测. 69 4.5 项目成本费用测算 . 72 4.5.1 运营成本. 72 4.5.2 税费 . 72 4.5.3 企业所得税. 72 第 2 页，共 106 页 4.5.4 土地增值税. 72 4.5.5 项目支出 . 73 4.6 项目经济效益评价 . 74 4.6.1 财务评价指标. 74 4.6.2 敏感性分析. 79 4.6.3 盈亏平衡分析. 80 5.0 项目开发总体评价5.0 项目开发总体评价. 81 5.1 项目社会效益和经济效益评价. 81 5.2 项目风险及规避策略. 82 5.2.1 风险描述. 82 5.2.2 风险规避策略. 82 6.0 附录6.0 附录 . 84 第 3 页，共 106 页微信扫码二维码，免费报告轻松领报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们微信扫码加入“知识星球 行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记加入微信群1. 进群，即可免费获得报告与资源合集（群福利）免费获得报告与资源合集（群福利），内有几十个行业，上万份行研资料和学习资源；2. 每日免费分享最新5+份精选报告；3. 群友信息交流，群主免费提供相关行业报告。扫一扫二维码，添加客服微信（微信号：Teamkon2）；添加好友请备注：姓名姓名+单位单位+业务领域业务领域“知识星球 行业与管理资源”，海量资源 身边智库1. 免费下载各领域行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案与大咖报告等。2. 每月同步更新2000+份最新行业资源；涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案； 1.0 项目总论 1.0 项目总论 1.1 项目概况 1.1 项目概况 由深圳市建筑设计研究总院编制的 深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究 已确定了本项目前期的总体定位和规划方案， 本次工作的目标是在此基础上验证本项目在经济上的可行性： 由深圳市建筑设计研究总院编制的 深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究 已确定了本项目前期的总体定位和规划方案， 本次工作的目标是在此基础上验证本项目在经济上的可行性： 作为深圳发源地之一的清水河片区， 深圳政府明确提出了“高起点、 大手笔、现代化”的改造方针，而片区的产业定位也明确为“现代化大宗商品交易市场、现代物流配送基地、现代物流公共信息平台、国际物流总部基地”。由于该片区拥有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础，交通便利，是关内不可多得价值洼地。 深业泰富正是在这样宏观的产业背景下选择构建汽车物流产业园来实现这一宏伟目标。本项目规划占地面积 6.27 万平方米，总建筑面积 25.08 万平方米，容积率为 4.0。项目集设计研发、汽车物流配送、零配件供应、展示交易、总部办公、 信息平台、 商务会议、 购物娱乐于一体， 功能分区包括汽车企业总部大厦、汽车博览及服务中心、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、汽车研发设计中心、汽车展示交易中心。 第 4 页，共 106 页 深业泰富汽车物流产业园的发展目标是：以现有 6.27 万平米土地为龙头和核心区域，借力汽车服务业，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真正的、可行的、具有规模效益的国内一流、世界领先的汽车物流产业园项目。 规划总用地面积 6.27 公顷 总建筑面积 25.08 万平方米 汽车企业总部大厦 11.60 万平方米 汽车博览及服务中心 2.52 万平方米 汽车物流及用品分拨中心 2.28 万平方米 汽车零配件配送中心 1.26 万平方米 汽车研发设计中心 3.15 万平方米 其 中 汽车展示交易中心 4.27 万平方米容积率 4.0 建筑覆盖率（%） 31.00% 绿地率（%） 30% 配建停车位（个） 1300 汽车企业总部大厦汽车企业总部大厦(40 层层) 汽车博览及服务中心汽车博览及服务中心(3 层层) 汽车物流及用品分拨中心汽车物流及用品分拨中心(12 层层)汽车零配件配送中心汽车零配件配送中心(3 层层) 汽车研发设计中心汽车研发设计中心(15 层层) 汽车展示交易中心汽车展示交易中心(7 层层) 汽车文化活动广场汽车文化活动广场 园区入口喷泉园区入口喷泉 12345678第 5 页，共 106 页 1.1.1 项目名称 1.1.1 项目名称 深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究 1.1.2 项目开发方 1.1.2 项目开发方 本项目开发方为深业泰富物流集团股份有限公司 1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 受委托单位：戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司。 单位地址：深圳市罗湖区地王大厦 2810-2811 室。 法人代表：张国正 1.1.4 项目地点 1.1.4 项目地点 深圳罗湖区笋岗清水河物流园 1.1.5 可行性研究依据 1.1.5 可行性研究依据 ? 深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究 ? 关于加快发展深圳现代物流业的若干意见 ? 深圳市城市总体规划检讨与对策（2001-2005） ? 深圳市城市规划标准与准则（2004 年） ? 深圳市商业网点规划 ? 深圳市货运交通发展政策及货运场站规划 ? 深圳市罗湖区分区规划（2001 年） ? 笋岗片区法定图则（2001 年 4 月） ? 笋岗-清水河物流园区功能调整研究（2006 年 4 月）第 6 页，共 106 页 1.2 项目建设的必要性 1.2 项目建设的必要性 1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%40%，流通及售后服务领域占 60%-70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。 深圳是我国私人机动车发展最快的地区之一，汽车市场规模较大，但布局分散零乱，处于无序发展的状态。这不仅与我市汽车销售行业的发展不相适应，也与深圳市经济发展不相协调。深业泰富汽车物流产业园建成后，经营面积将达到25 万平方米，将会成为罗湖乃至深圳市规模较大、功能齐全、现代化、人性化的汽车交易市场。该项目的实施运营，将弥补深圳市缺乏大型化、集聚型汽车销售市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。 物流仓储 产业基地 商旅接待 引入政府相关职能 持续增加的各类物业体验式商业 汽车服务 文化 休闲 研发中心 采购中心 商务酒店 会展场馆 购物中心 主题商业 画廊、艺术馆 情境小品、雕塑 整车仓储 零部件仓储配送中心 车管所分所 金融保险服务机构 汽车美容、 改装 定制中心、 驾校 汽车 城市展厅 汽车 城市展厅 第 7 页，共 106 页 1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象 1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象 ? 随着深圳特区经济的飞速发展，清水河仓库区的仓储功能逐渐弱化，现有的货代、运输、仓储功能已经不能满足城市的快速发展和深圳市产业结构转型带来的挑战，清水河片区面临单位面积土地投入产出效益低下、土地利用率低、环境及道路状况落后等一系列问题。 ? 为了顺应片区的发展趋势， 笋岗清水河物流园区相关管理部门对园区的功能定位进行了调整，编制了笋岗一清水河物流园区功能调整研究报告(2006)。笋岗清水河物流园区调整后的功能定位为： “以信息化为基础，以建设现代化国际大宗商品展示、采购、交易市场、“以信息化为基础，以建设现代化国际大宗商品展示、采购、交易市场、物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居超市、 汽车及汽配交易市场、 电子产品专业市场、 轻工产品市场、 医药港、超市、 汽车及汽配交易市场、 电子产品专业市场、 轻工产品市场、 医药港、冷冻食品配送中心、 生鲜农产品配送中心、 文具玩具精品市场和工艺文化冷冻食品配送中心、 生鲜农产品配送中心、 文具玩具精品市场和工艺文化传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划和能级。 把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域深港现代物流企和能级。 把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域深港现代物流企业后方服务基地， 为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有的贡献。 ”业后方服务基地， 为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有的贡献。 ” ? 而汽车物流产业园的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实现区内产业结构转型， 引导清水河片区提升自身价值和构建长远竞争力的有力举措。 ? 本项目的建设，将是在延续现有统一简洁的建筑界面的基础上，塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点，可改变现有清水河仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的、优美的区域形象。 1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益 1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益 第 8 页，共 106 页 时至今日，深圳面临土地、资源、人口、环境的四个难以为继，成为制约深圳发展的瓶颈，如何克服“四个难以为继”的负面影响，已经成为深圳面临的重大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规模化、高效益、集聚型的汽车物流园区充分反映了政府的效益要求。 而产业集群是指相同性或互补性企业在空间上的成规模集聚现象， 在经济全球化的今天， 产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重要条件， 引导和强化产业的集群化发展， 正日益受到国内外各地政府的广泛重视。 因此，深业泰富汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升特区内的产业用地效益具有重要的示范意义。 1.2.4 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展 1.2.4 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展 汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响。 作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业发展的前提，汽车金融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。 销售交易 金融按揭 保险服务 关税缴纳 上牌办证 提车服务 相关费用缴纳 第 9 页，共 106 页 因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物流产业园的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件服务区、物流仓储服务区、汽车配套服务区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车船使用税、 代办保险等一条龙服务业务。 不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、运输、贸易等，必将有力地带动笋岗-清水河地区经济的快速发展。 1.3 基本结论 1.3 基本结论 ? 深业泰富汽车物流产业园的规划建设顺应了深圳市政府重点发展的现代物流业的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对深圳高端物流业的发展起到带动与表率作用。 ? 本项目经济上可行,具体财务指标如下: 本项目经济上可行,具体财务指标如下: ? 全租模式 全租模式 按照 30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 16.01 亿元，年投资利润率：25.56%；项目财务税后内部收益率：19.94%；项目税后财务净现值（I=10%）：97,424 万元，项目税后动态投资回收期（含建设期）：12.18 年； ? 租售结合模式 租售结合模式 按照 30%自有资金+70%银行融资、 租售结合模式下，30%自有资金+70%银行融资、 租售结合模式下， 项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.78 亿元，年投资利润率：11.46%；项目税后财务净现值（I=10%）：83,346 万元，项目税后动态投资回收期（含建设期）：4.77 年 ? 全售模式 全售模式 按照 30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.66 亿元，年投资利润率：26.79%；项目税后财务净现值（I=10%）：114,662 万元. 第 10 页，共 106 页 2.0 项目市场分析2.0 项目市场分析 2.1 宏观背景分析 2.1 宏观背景分析 2.1.1 宏观经济分析 1.国内经济发展现状2008 年明显下降，2009 年一季度整体表现2.1.1 宏观经济分析 1.国内经济发展现状2008 年明显下降，2009 年一季度整体表现好于预期好于预期 2008 年在金融危机的影响下，中国经济出现了明显放缓的趋势。国内生产总值 300670 亿元，同比增长 9.0%，4 年以来首次降至个位数，经济形势十分紧迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长、拉动内需和和促进消费，并相应出台了 4 万亿投资计划及十大产业振兴规划等重大措施， 力争在外围经济形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。 截止到 2009 年第一季度，国民经济运行出现了积极变化，整体表现好于预期。初步核算，一季度国内生产总值 65745 亿元， 按可比价格计算， 同比增长6.1%。居民消费价格同比下降6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%12.5%2005-2008年GDP累计增速07年年2季度季度6.8%第 11 页，共 106 页 0.6%，工业品出厂价格同比下降 4.6%，环比降幅逐月缩小。 当前国际金融危机仍处在调整之中， 但中国一季度的经济运行状况已经好于预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。因此，宏观经济有利的发展形势将对各行业的发展起促进作用。 2.深圳经济发展现状抗金融危机能力强， 重要经济指标仍处于全2.深圳经济发展现状抗金融危机能力强， 重要经济指标仍处于全国领先地位国领先地位 近 10 年来，深圳市国民生产总值以年均近 15%的速度快速增长，经济发展成果显著，产业结构良好。虽然 2008 年深圳面临着金融危机的巨大冲击，经济发展环境艰巨，但深圳的产业升级和调整抓得早，因此抗危机、保增长的工作处于全国的前列。目前深圳经济发展主体的基本面比较稳定。 从表 21 中可以看出，深圳 2008 年 GDP 总值为 7807 亿元，继续稳居全国第四位。而在全国人均 GDP 和人均可支配收入两项指标上，深圳仍然位居全国首位，显示了深圳在 GDP（亿GDP（亿元） 元） 全国排名全国排名人均 GDP人均 GDP（美元）（美元）全国排名全国排名人均可支人均可支配收入 配收入 全国排名全国排名深圳 7807 4 12932 1 27596 1 上海 13698.15 1 10529 12 16683 6 北京 10488 2 9075 36 15638 12 广州 8215.82 3 11696 7 16884 5 1998-2008深圳国民生产总值及增速0200040006000800010000199819992000200120022003200420052006200720080%5%10%15%20%表2-1：深圳主要经济指标与其它三大城市的对比（2008年） 表2-1：深圳主要经济指标与其它三大城市的对比（2008年） 数据来源：各地统计局网站 第 12 页，共 106 页 经济发展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先的地位， 甚至达到了中等发达国家的水平。 同时，深圳的国内商品销售总额在 2008 年达到了 5480.88 亿元，比上年增长 12.3%，其中汽车类产品，其中汽车类产品 298.02 亿元，同比增长亿元，同比增长 20.4，显示出强劲的发展势头。，显示出强劲的发展势头。 3.小结3.小结 从全国的宏观经济发展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国经济迎来新一轮的发展机遇。 从深圳目前的经济发展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先地位，人均GDP 和人均收入水平位居全国首位， 为商品市场的持续发展奠定了坚实的基础。 对于本项目而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本项目的有利发展因素。而深圳中心城市的核心竞争力和价值，为本项目蕴育了巨大的市场空间。第 13 页，共 106 页 2.1.2 宏观政策影响 1.汽车产业调整和振兴规划2.1.2 宏观政策影响 1.汽车产业调整和振兴规划 该政策是在当前经济危机的背景下， 国家大力扶持和促进汽车行业发展的具体表该政策是在当前经济危机的背景下， 国家大力扶持和促进汽车行业发展的具体表现，对本项目而言是重大的政策利好。现，对本项目而言是重大的政策利好。 为应对国际金融危机的影响，落实保增长、扩内需、调结构的总体要求，稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽车产业持续、健康、稳定发展，政府特制定汽车产业调整和振兴规划，作为汽车产业综合性应对措施的行动方案。 （1）产业调整和振兴的主要任务）产业调整和振兴的主要任务 ? 培育汽车消费市场 培育汽车消费市场 遏制汽车产销下滑势头，确保 2009 年稳定增长。调整和出台鼓励汽车消费、恢复市场信心的政策措施。 ? 推进汽车产业重组 推进汽车产业重组 鼓励大型汽车企业在全国范围内实施兼并重组。 ? 支持企业自主创新 支持企业自主创新 以企业为主体，加强产品开发能力建设。 ? 实施技术改造专项 实施技术改造专项 支持汽车产业技术进步和结构调整，重点支持发展新能源汽车的相关技术。 ? 实施新能源汽车战略 实施新能源汽车战略 推动纯电动汽车、充电式混合动力汽车及其关键零部件的产业化。 ? 发展现代汽车服务业 发展现代汽车服务业 加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后服务、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业。 （2）主要具体政策措施）主要具体政策措施 ? 减征乘用车购置税 减征乘用车购置税 第 14 页，共 106 页 自 2009 年 1 月 20 日起，1.6 升及以下小排量乘用车的购置税从 10%减到5%。 ? 开展“汽车下乡” 开展“汽车下乡” 农民按照规定换购车辆，最高可享受 5000 元财政补贴。 ? 加快老旧汽车报废更新 加快老旧汽车报废更新 2009 年老旧汽车报废更新补贴资金总额由 2008 年的 6 亿元增加到 10 亿元。另再安排 40 亿元，对符合一定使用年限要求的中、轻、微型载货车和部分中型载客车，以及“黄标车”适度提前报废并换购新车，给予不高于同型车辆单辆车辆购置税金额补贴。 ? 清理取消限购汽车的不合理规定 清理取消限购汽车的不合理规定 包括牌照注册数量、车型限制、各种区域市场保护措施、各类行政事业性收费、外地汽车进城收费。 ? 促进和规范汽车消费信贷 促进和规范汽车消费信贷 修改和完善汽车消费信贷制度， 支持符合条件的国内骨干汽车生产企业建立汽车金融公司。 ? 规范和促进二手车市场发展 规范和促进二手车市场发展 大力发展专业的二手车经销企业，倡导汽车品牌经销商开展以旧换新、以旧换旧等汽车置换业务。取消二手车交易市场的不合理收费，降低交易成本。 （3）汽车产业调整和振兴规划对本项目的影响）汽车产业调整和振兴规划对本项目的影响 ? 有利于增强国内宏观经济的市场信心， 推动汽车行业复苏， 为本项目提供良好的外部环境； 有利于增强国内宏观经济的市场信心， 推动汽车行业复苏， 为本项目提供良好的外部环境； ? 汽车行业为全国十大重点振兴产业之一，有利于获得更多政府扶持政策，对本项目的定位具有战略指导意义； 汽车行业为全国十大重点振兴产业之一，有利于获得更多政府扶持政策，对本项目的定位具有战略指导意义； ? 降低了消费者的购置成本， 保证消费者的合法权益， 有利于拉动汽车消费内需市场、促进消费，对本项目而言是最大的利好消息。 降低了消费者的购置成本， 保证消费者的合法权益， 有利于拉动汽车消费内需市场、促进消费，对本项目而言是最大的利好消息。 第 15 页，共 106 页 2.其它主要宏观政策对汽车行业的影响2.其它主要宏观政策对汽车行业的影响 （1）加大重大基础设施建设公路的大规模建设为汽车消费奠定设施基础）加大重大基础设施建设公路的大规模建设为汽车消费奠定设施基础 加快铁路、公路和机场等重大基础设施的建设，投资规模将有较大幅度提高，既发挥投资对经济的直接拉动作用，又为经济的长远发展夯实基础。 （2）以投资带消费，以消费促增长稳定和提高居民的收入水平，有利于带）以投资带消费，以消费促增长稳定和提高居民的收入水平，有利于带动汽车消费市场动汽车消费市场 从 2008 年四季度到 2010 年底国家需投资 4 万亿元来推动快民生工程、基础设施、生态环境的大规模建设，从而提高城乡居民收入并直接拉动消费，对经济发展的带动作用十分明显。 （3）改革增值税，减轻企业负担有效降低了汽车企业的成本，汽车商品的）改革增值税，减轻企业负担有效降低了汽车企业的成本，汽车商品的价格调整空间将更加广阔价格调整空间将更加广阔 增值税改革即是“生产型增值税转为消费型增值税”。全面实行增值税转型将有利于企业利润的增加，也为企业结构调整提供空间。按照部署，在全国所有地区、所有行业全面实施增值税改革，鼓励企业技术改造，据初步测算此举将减轻企业负担 1200 亿元。 （4）实施）实施“适度宽松适度宽松”的货币政策，扩大信贷规模为汽车消费者提供广泛的的货币政策，扩大信贷规模为汽车消费者提供广泛的信贷服务，降低购车门槛，促进消费信贷服务，降低购车门槛，促进消费 此举意在增加货币供给，目的是继续稳定价格总水平的同时，在促进经济平稳较快发展方面发挥更加积极的作用。 第 16 页，共 106 页 2.2 中观行业分析 2.2 中观行业分析 2.2.1 汽车产业发展综述 2.2.1 汽车产业发展综述 自 2001 年以来中国汽车工业总体上保持了良好的发展势头，2007 年销量水平实现比 2003 年翻了一番，已连续九年增幅保持两位数增长。汽车产业已经逐步发展成为我国国民经济的支柱产业。 目前，在汽车产业流通领域主要划分为以下三个环节： 上述环节中，汽车服务业和汽车文化业可以归类为汽车后市场，它与汽车销售业是通过商贸物流来实现的，是本项目主要的发展方向。而制造环节不需要通过城市的商贸场所来实现生产，因此本项目不予考虑。 根据行业发展数据统计，汽车整车制造仅占整个汽车产业总产值 20比例，本项目可发展的产业链环节本项目可发展的产业链环节整车制造业（铸、锻、热、焊、冲压、机加工、油漆、电镀、装配、试验、检测等） 零配件制造产业（汽车的各种零配件生产） 销售业（新车销售及二手车销售） 服务业（零配件、咨询、租赁、保养、维修、金融、保险、广告、司机培训、加油站、停车场、俱乐部、休闲娱乐餐饮） 文化业（展示、博览、体育、旅游等） 汽车制造业 汽车展销和服务业 零配件制造上游产业（钢铁、机械、电子、电器、化工、轻工、纺织等） 第 17 页，共 106 页 由此可以看出，汽车销售和汽车后市场的容量以及经济效益巨大，本项目发展空间广阔。 1.汽车销售业以新车销售和二手车销售为主1.汽车销售业以新车销售和二手车销售为主 汽车销售业主要包括汽车新品销售和二手车销售。 汽车新品主要是汽车生产厂商利用新的设计、技术、工艺制造出新的整车商品，并通过经销商、代理商、展会等商业渠道实现商品的销售。 而二手车市场主要是依托于国内的新车车消费发展起来的，它推进了汽车销售市场的发展，加快了汽车商品更新换代的速度，并因此形成了一个规模化、相对独立的市场，成长性良好。 2.汽车后市场以汽车服务和汽车文化业为主2.汽车后市场以汽车服务和汽车文化业为主 汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。 近年来， 随着汽车制造业和销售业的快速发展，汽车服务行业逐步从汽车制造和汽车展销环节中分离，形成了独立的汽车后市场。根据行业内统计，汽车前市场与后市场的消费比例为 1：8，汽车行业利润比为 3：7，汽车后市场已成为名副其实的“黄金市场”。 3.新车销售市场、二手车销售市场与汽车后市场的关联性3.新车销售市场、二手车销售市场与汽车后市场的关联性 （1）新车销售是二手车市场和汽车后市场发展的基础，汽车销量和汽车保有量的发展，才能够推动整个汽车市场的发展，为二手车、汽车后市场带来市场空间和容量； （2）二手车市场与新车销售市场的发展既相互促进，又能此消彼长。新车的推出能够加快消费者升级换代的速度，为二手车交易带来机会。但二手车市汽车行业利润占比30%70%汽车前市场汽车后市场第 18 页，共 106 页 场的过渡繁荣，也会影响到新车的交易； （3）汽车后市场完全依赖于前市场的发展，但它也是前市场不可或缺的配套服务，且利润比例以及消费比例要远高于前市场，拥有较高的发展潜力。 第 19 页，共 106 页 2.2.2 中国汽车销售业发展分析 2.2.2 中国汽车销售业发展分析 虽然受到金融危机影响，但 2008 年中国汽车销量同比仍增长 6.7，说明刚性虽然受到金融危机影响，但 2008 年中国汽车销量同比仍增长 6.7，说明刚性需求旺盛需求旺盛 在经历了 2005 年至 2007 年汽车行业连续三年两位数的高速增长之后，2008年中国汽车最终销量为 938 万辆，比 2007 年全年新车销售量提升约 6.7，虽然增幅有所下降，但在金融危机的背景下仍然实现了销量增长。 随着宏观经济的回暖，2009 年一季度中国汽车行业开始出现回暖迹象，汽车行随着宏观经济的回暖，2009 年一季度中国汽车行业开始出现回暖迹象，汽车行业消化库存情况和下季度销量预期都较为乐观。业消化库存情况和下季度销量预期都较为乐观。 根据中国 汽车行业景气研究报告显示，2009 年一季度，用以反映汽车行业景气状况的汽车行业景气指数为 98.4(2001 年=100)，虽然仍同比下降 3.3，环比下降 0.7，但从总体看，汽车行业景气指数在 2009 年一季度降幅有所遏制，行业景气开始出现回暖迹象。 从全球范围来看，2009 年中国汽车消费量占全球总消费量比例已达 12%，预计从全球范围来看，2009 年中国汽车消费量占全球总消费量比例已达 12%，预计在 2015 年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为全球第一大汽车消费市场。在 2015 年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为全球第一大汽车消费市场。 2000-2008中国汽车销售量（万辆） 数据来源：中国汽车工业年鉴 2008年年 938 6.7 第 20 页，共 106 页 根据中投顾问发布的 2009-2012 年中国汽车行业投资分析及前景预测报告显示，2007 年我国汽车总销量大致为 2003 年的一倍，短短的 4 年间翻了一番。未来汽车工业仍将保持良好的发展势头，汽车产量于 2009 年成为世界第一，而汽车销量预计在 2015 年超过美国，成为全球第一大汽车消费市场。 在千人汽车保有量的统计上，中国仅为美国的 5，显示出中国的汽车市场仍有 在千人汽车保有量的统计上，中国仅为美国的 5，显示出中国的汽车市场仍有巨大的发展空间。巨大的发展空间。 目前，美国的千人汽车保有量是 815 辆，而中国千人汽车保有量是 38.9 辆。一个国家的高速增长期有两个：第一个时期是千人 5 辆车到千人 20 辆，第二个时期是千人 20 辆到千人 100 辆，而中国正处在第二个高增长期，汽车产业具备高速增长的潜能。 02004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2000-2008世界主要国家汽车销售量（万辆）数据来源：中国汽车工业年鉴、世界汽车工业参考 2000-2008中国汽车销售量（万辆） 美国 德国 日本 中国 第 21 页，共 106 页 2.2.3 深圳汽车销售业发展分析 2.2.3 深圳汽车销售业发展分析 深圳在 2008 年受到金融危机的严重影响，但在汽车销售额的统计上仍然取得了深圳在 2008 年受到金融危机的严重影响，但在汽车销售额的统计上仍然取得了20.4的快速增幅，显示出强有力的消费市场。20.4的快速增幅，显示出强有力的消费市场。 根据深圳市统计局的数据统计， 2008年112月深圳汽车销售总额达298.02亿元，比 2007 年同期增长了近 20.4%。这是以外向型经济为主的深圳在金融危机严重影响下取得的成绩，显示出深圳汽车市场强大的消费能。 借势国家汽车相关政策的出台，2009 年 14 月深圳的汽车销售额实现了同比借势国家汽车相关政策的出台，2009 年 14 月深圳的汽车销售额实现了同比45.5的大幅度增长，强劲反弹的力度领先于全国。45.5的大幅度增长，强劲反弹的力度领先于全国。 根据深圳市统计局的数据统计，2009 年 14 月深圳汽车销售总额累计为157.69 亿元，实现同比增长 45.5%。虽然整体的经济状况尚不明朗，但随着中国汽车行业开始出现回暖迹象，深圳汽车展销业的反弹力度十分强劲，增长的势态有望继续保持下去。 截至到 2008 年底，深圳汽车保有量已突破 130 万辆，但与国际发达城市 300截至到 2008 年底，深圳汽车保有量已突破 130 万辆，但与国际发达城市 300400 万台的容量相比，在考虑城市规模的前提下，仍有较大的市场空间。400 万台的容量相比，在考虑城市规模的前提下，仍有较大的市场空间。 根据国际发达城市的发展经验，城市的汽车保有量一般在 300400 万台达到饱和，但实际上纽约、东京的汽车保有量已达到 700800 万台。北京是中国汽车保有量最大的城市，已经突破 300 万台。深圳与上述城市相比差距较大，显示出较大的上升空间。 目前，深圳汽车销售市场的营业建筑面积约为 46 万平方米，逐步开始由旧有临目前，深圳汽车销售市场的营业建筑面积约为 46 万平方米，逐步开始由旧有临时用地性质的展场向永久性汽车交易用地、4S 品牌店的成熟市场升级和转变。时用地性质的展场向永久性汽车交易用地、4S 品牌店的成熟市场升级和转变。 ? 目前，深圳市符合标准的汽车展销市场共有 76 处，总占地面积 118.2 公顷，总建筑面积 45.9 万平米； ? 深圳市汽车展销市场类型大体上可以分为两类： 集中多家经销商共同经营的集聚型汽车交易市场， 独立的品牌专卖店。 第 22 页，共 106 页 4S 店：店：指整车销售（sale）、配件供应（spare part）、维修服务（service）、信息反馈（survey）四位一体的品牌专卖店； 其他小型专卖店：其他小型专卖店：指以整车销售和车辆存放功能为主的品牌店。 政府部门和行业运营商正在积极改变深圳汽车销售市场较小、 分布散乱、 营销模 政府部门和行业运营商正在积极改变深圳汽车销售市场较小、 分布散乱、 营销模式落后的现状，力图带动形象的改变，提升在行业版图中的地位。式落后的现状，力图带动形象的改变，提升在行业版图中的地位。 针对深圳特区内大部分的汽车交易市场都属于临时性用地的问题， 深圳市政府已经规划了极具规模的三大永久性汽车产业用地来解决场地的问题。 而深圳汽车展销业的知名企业也在积极的推进汽车市场的建设、加强资源整合、探索先进的营销模式、提升服务质量等，有利于推动整个行业的发展。 结论： 从目前深圳汽车销售业的发展态势来看， 虽然仍受到经济危机背景的影响，结论： 从目前深圳汽车销售业的发展态势来看， 虽然仍受到经济危机背景的影响，但得益于深圳发达的经济发展水平以及行业市场的沉淀和地位， 未来深圳汽车消但得益于深圳发达的经济发展水平以及行业市场的沉淀和地位， 未来深圳汽车消费市场将会迎来复苏和新的发展机遇。费市场将会迎来复苏和新的发展机遇。 展场类型 数量 销售单位数占地面积 （m2） 建筑面积（m2） 4S 店 41 41 267350.8 225674 品牌