房地产项目融资报告-房地产项目融资条件.docx

房地产项目融资报告 房地产项目融资条件 房地产项目融资风险构成及其分配原则的基础上,确定了房地产项目融资项目各参与方的风险承担关系,最后提出房地产项目融资风险的主要管理措施。下面小编就为大家解开房地产项目融资条件，希望能帮到你。 房地产项目融资条件 (1)有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告; (2)已开立基本帐户或一般存款帐户; (3)提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求; (4)除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50%;申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。 (1)贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好; (2)贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发; (3)贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定; (4)贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要; (5)贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用;贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%。 房地产项目融资风险辨识 对房地产项目融资进行风险评估，首先必须找出可能影响房地产项目融资资成功的风险因素，研究各种风险因素会对房地产项目融资造成什么样的后果，该阶段一般称为风险辩识，是进行任何风险评估的前提和基础。 目前我国房地产项目融资中的风险评估主要包括以下内容: 1.资源风险。房地产开发项目中的各种投入要素都要产生资源费用，并有可能产生供给紧张的情况，这是投资风险的一项主要来源。 2.市场风险。从总体上说，房地产市场是地区性的市场，即当地市场环境条件的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。地区市场供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产出售价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场上某种房地产的供给大于需求，并达N-定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，很容易最终导致房地产投资者的破产。 3.金融风险。是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。主要表现为汇率风险、利率风险以及通货膨胀风险。如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致融资成本的增加，通货膨胀影响项目的现金流量的变化。 4.政策法律管理风险。主要体现为产业、环保法律、政策的变更以及手续办理遇阻、合同争议、诉讼等事件导致不利局面对项目收益的影响。 5.完工风险。完工风险是项目融资的核心风险之一.商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种不确定性因素，如果致使项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将受到根本性破坏，从而导致项目风险。主要表现为:工期延误风险、成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。 6.不可抗力风险。项目参与方不能预见且无法克服的事件给项目造成损害或毁灭的风险。 房地产项目融资的区别 房地产项目融资与公司融资有以下不同: (一)债权人的追索权限不同 企业融资，债权人对债务具有完全追索权，即当该项目的净营运效益不能满足合同规定的报偿或偿还贷款资金时，可追索企业其他项目、业务收益及资产来偿债。项目融资，债权人的追索权仅限于项目产生的净营运收益，因而对债务具有无追索权或有限追索权。 (二)承担投资风险的责任人不同 企业融资，企业法人作出投资决策，承担决策责任，同时还要承担投资风险(建设、经营、还贷风险)。项目融资，发起人作出投资决策，自然承担决策责任，项目公司却要承担投资风险。 (三)项目融资和企业融资的主体不同 项目融资的主体是一个项目独立成立的项目公司，通常是某一公司的子公司，或由几个企业或机构以项目为对象组成的合营公司。企业融资主体是借款企业。 (四)筹资风险的分散程度不同 项目融资，可以使筹资风险由参与项目建设的各方(如承包商、供应商、承办商、贷款人、政府)分担，不是由项目中任何一方单独承担。而企业融资，筹资作为企业的一项基本活动，筹资风险全部由企业承担。 (五)筹资成本不同 项目融资涉及面广，结构复杂，需要做好大量有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作，筹资文件比一般企业融资往往要多出几倍，因此与企业融资相比，项目融资的筹资成本较高，组织融资所需要的时间也较长。 看了“房地产项目融资条件”的人还看了： 1.房地产项目融资流程 2.地产项目融资流程 3.地产项目融资的方式 4.房地产项目融资概念 5.房地产融资的途径有哪些 第 5 页 共 5 页