物业公司2013年经营管理计划书(共24页).doc

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规划设计部 项目工程部 销售策划部 行政及人事部 会所 物业公司 财务部 材料采购部 招标部 审计稽核部 法务部售后服务部 三、编委成员：1、组 长 ： z总经理2、副组长： z z3、编委成员：各部门负责人 4、执行： 行政中心四、编制时间与步骤：编制流程时间进度备 注各部门组织编制2010-12-162010-12-22按要求格式内容，负责人审核签名公司组织会审2010-12-232010-12-28平衡，调整，优化总经理批准2010-1-1执行目标责任执行全年五编制格式与内容计划书主要内容：见计划书模板以上内容在编制过程中如有疑问或需要协助请与总经办、行政中心及财务中心沟通解决。附件：1 年度工作计划表 2 年度培训计划 3 财务预算表zz房地产开发有限公司2010年12月16日（封面）z地产2011年度 物业公司 经营管理计划书编制：z 审核： 审批： 地产 物业公司 部门2011年度工作计划季度（月份）工作内容措施要求实施完成时间验收标准责任人备注一季度协助会所做好开业前后的各项工作全力配合完成各项工作1月使会所能顺利开业zz做好工程遗留问题的整改和项目设备资料的移交完全彻底地整改和移交1-3月确保管理工作顺利开展zz对所有员工进行工资评定的考核公平、公正、公开地进行考核3月确保员工对考核结果无意见zz做好元旦节假日的环境布置/安全检查/装修施工安排等各项工作。提前做布署，按时按计划逐项推进。1月无安全事故发生z客服部春节小区装饰布置喜庆温馨（协助安装）2月营造节日的氛围z客服部元宵社区文化活动和谐欢庆（物业部组织配合）2月搭建交流台，融洽关系z客服部除草、清理植物、植地卫生每（日）月循环、保持植物植地干净1月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部补苗、病虫害防治、培训示范育苗发现缺苗就补、每月预防为主、示范及操作2月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部造型、修剪、有针对的施肥按要求造型修剪，确保达标，少施多次3月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部AD栋墙身、地脚线、防火门、玻璃窗清洗；会所、销售大堂晶面处理。按清洁程序，清洁标准完成1月28日无灰尘、污迹、干净z保洁部AD栋消防管道及消防设施全面清洁。园区地面冲洗，泳池清洗。按清洁程序，清洁标准完成2月28日无灰尘、污迹、干净z保洁部AD栋车场地面，水泥迹、石灰痕迹、油漆痕迹清洁；车场地面冲洗。按清洁程序，清洁标准完成3月28日无垃圾、杂物。z保洁部地下车库的梳理、整顿、春节前的安全大检查使用车辆进出凭证及车辆收费，客货梯人货分离，车辆摆放有序，指引标识清晰，会所车辆使用与业主车辆使用地点隔离，装修垃圾清运干净，节前安全大检查2011.2.1礼宾部工作流程节前安全大检查专项报告及整改报告z、z礼宾部ISO的持续推行、改进全面推广使用现有表格及临时表格，岗位能够做到5S标准，强化控制中心职能，问题有处理反馈及时间截点2011.3.1安全督导标准z礼宾部装修、施工人员的控制设置专用装修通道，业主车辆使用社区标识2011.4.1装修人员、车辆能够与业主车辆隔离z、z礼宾部A区土建、水电设施全面接管验收项目完工的设施、设备进行分类统计，按完好按项目完工部分按国家规范z工程部处理住宅小区遗留问题工程按收楼业主反映房屋质量问题与公共部位设施符合使用要求6月份前让业主感到满意z工程部对住宅小区、会所与公共园区实施水电设施的管理按工程部操作流程与设备设施管理制度执行全年让业主感到满意z工程部维修资金专户的结算及取消完结工作跟银行结算清楚账户余额，办理消户工作1月前完结合理正确消户z物业财务契税完税单的发放业主凭收据换取契税单不定时业主领取已缴纳税款的契税完税单物业财务所有人员物业财务物业仓库的重整编排货物仓库货物的整齐编排规范1-3月货物的整齐编排规范z,z物业财务物业财务工作的更严谨物业所有单据的及时入账及账务清晰明理全年物业账务的清晰明理z物业财务2010年税务的及时申报，年报，季报的出具上报工作税务工作的及时、正确、严谨1-3月税务工作的及时、正确、严谨z物业财务认真做好仓库的安全、整理工作，经常打扫仓库，整理堆放货物，及时检查火灾隐患检查防盗、防虫蛀、防鼠咬、防霉变等安全措施和卫生措施是否落实，保证库存物资完好无损； 1-3月安全措施和卫生措施是否落实，库存物资完好无损；z物业财务商行霞支的维修资金帐户的年审缴款及销户工作办理年审、缴清代收维修资金款、结清利息余额后销户1月前完结缴款金额准确及时，合理销户z物业财务二季度交春节后及时做好员工的招聘工作及时补充各部流失的编制4月保证各部有充足人员zz着重抓好工作纪律和服务意识的培训理论讲解、媒体演示4-6月要让员工学以致用zz建立起品质督导体系，主要在计划任务方面、环境卫生方面和员工工作方面进行督导规范各部工作，便于日常的管理和服务4-6月全面地对小区进行管理zz对所有员工进行工资评定的考核公平、公正、公开地进行考核6月确保员工对考核结果无意见zz配合绿化部做好专项除四害安排工作定期通知、定期消杀持续跟进无蚊虫z/z客服部物业管理费的催缴工作主动联系回访或法律追缴各月份收费率与绩效工资挂勾z客服部劳动节和雷锋节社区文化活动组织配合5月搭建交流台，融洽社区关系营销部/z客服部小区内游泳开放使用物资人员及时到位，安全有序6月及时推进，无安全隐患z/救生员客服部除草、零星补种、有针对的施肥按本小区绿化标准及操作流程操作发现缺苗就补、少施多次按本小区绿化标准及操作流程z绿化部造型、修剪、病虫害防治按本小区绿化标准及操作流程操作按设计要求造型修剪，确保达标按本小区绿化标准及操作流程z绿化部防台风、防涝、培训示范育苗按本小区绿化标准及操作流程操作预防为主、做好全面有针对性的防治、示范及操作按本小区绿化标准及操作流程z绿化部ABCE栋车场管道及消防设施清抹；会所、销售地面晶面处理。按清洁程序，清洁标准完成4月28日无灰尘、污迹。z保洁部ABCE栋车场地面水泥迹及边角位清理；各层楼面墙身、地脚线清洗。按清洁程序，清洁标准完成5月28日无垃圾、边角干净。z保洁部ABCDE栋水井房杂物清理；车场地面冲洗。按清洁程序，清洁标准完成6月28日无垃圾、杂物。z保洁部提升岗位精细化服务标准5.1长假期间安全保证抓细节、抓品质，与其他项目交流，学习物业安全现场品质经验，提倡发扬业内领先物业的优良作风，人过地净，三米微笑等。2011.5.1与业主沟通z、z礼宾部突发事件的处理防汛物资，防台风物资的准备，检查各设备设施的使用良好性，预演突发事件的处理任务分配2011.6.1突发事件处理流程z z礼宾部开展业主访谈活动对已入住业主进行访谈，收集现场问题，并针对整改，提高业主满意度2011.7.1问题汇总表及专项报告z、z礼宾部建立住宅小区、售楼、会所设备台帐，档案清点设备设施数量、规格等建立台帐，做至每台设备有编号，有运行档案记录3月30日前所有档案资料均完整无缺z工程部完成小区设施各类标识，制度上墙要求每台设备，每个机房有明显标识4月30日前让每个员工都了解设施的情况z工程部对管理区域内安全方面进行全面检查组织相关人员进行检查，做好防范措施6月，12月确保不发生安全事故z工程部契税完税单的发放业主凭收据换取契税单不定时业主领取已缴纳税款的契税完税单物业财务所有人员物业财务物管费明细表的调查编制物管费明细表更清晰明了,数据的准确性百分之百.4-6月物管费明细表更清晰明了,数据的准确性百分之百.z,z物业财务财务季度报表的编制及申报财务报表数据的准确和及时申报4-6月财务报表数据的准确和及时申报z物业财务负责物资的收、发、存工作，收货时，对进仓货物必须严格根据已审批的请购单按质、按量验收，并根据发票记录的名称、规格、型号、单位、数量、价格、金额打印入库单或直拔单，并在货物上标明进货日期。属不符合质量要求的，坚决退货，严格把好质量关； 验收后的物资，必须按类别固定位置堆放，做到整齐、美观；4-6月验收后的物资，必须按类别固定位置堆放，做到整齐、美观；z物业财务AA幢AE幢维修资金退款工作业主凭收据退款不定时业主收到正确退款，z物业财务业主维修资金ID卡发放工作业主凭维修资金发票领取不定时ID卡业主姓名、房号一致z物业财务三季度对消防工作和安保工作进行整改并做好相应培训完善消防、安保的管理措施，并落实到位7月体现出高档次的消防安保服务水平zz加强与员工的沟通，组织员工活动，增强员工对公司的归属感配合公司规划，留住核心员工8月使员工能安心在公司工作zz做好二期收楼后的工作计划和各项准备工作及时整改遗留工程问题7-9月让各业主满意我们的工作zz对所有员工进行工资评定的考核公平、公正、公开地进行考核9月确保员工对考核结果无意见zz部门员工上半年绩效考核评估季度考核与绩效面谈，持续提升7月全员落实，及时推进z客服部上半年物业管理费催缴工作总结回顾全部门动员，调动整合资源8月整理出需法律追催的单元名细z客服部暑期社区文化活动配合开展积极配合，因地制宜配合开展工作。9月主动配合，无安全隐患z客服部除草、零星补种、培训示范育苗发现杂草就根除、发现缺苗就补、示范及操作7月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部有针对的给植物施肥施放越冬肥按本小区绿化标准及操作流程操作8月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部修剪、病虫害防治越冬虫害预防、防台风做好越冬病虫的防治9月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部园区外围卵石整理。水沟清洁；各楼层墙身玻璃清洗。按清洁程序，清洁标准完成7月28日无垃圾、泥沙。z保洁部车场沙井泥沙清理；园区路面冲洗、温泉池冲洗。按清洁程序，清洁标准完成8月28日无泥沙。z保洁部楼层灯饰在工程部协助下清洁；车场消防管道清抹。按清洁程序，清洁标准完成9月28日无灰尘。z保洁部员工关怀活动组织员工活动，开展座谈会，给岗位送凉茶，解暑用品等。2011.8.1员工面谈记录及活动方案z、z礼宾部军事汇演组织军事汇演，提升员工军事技能，提搞业主满意度、信赖感2011.9.1现场观摩、记录z、z礼宾部做好10月1长假期间安全大检查及消防检查、安全品质督导做好长假期间安全保障、品质督导月2011.10.1记录、反馈、存档、整改z、z礼宾部对小区水电设施进行维护按各部门日常巡查投诉进行跟进，恢复全年保证设施正常运行z工程部实施家政有偿服务项目（水电）按家政服务项目全年做到收费有据可依z工程部对装修住户进行有效管理按装修管理服务协议全年保证业主装修的安全z工程部契税完税单的发放业主凭收据换取契税单不定时业主领取已缴纳税款的契税完税单物业财务所有人员物业财务维修资金业主多交款的退款工作把业主多交维修资金款退回业主不定时把业主多交维修资金款退回业主z物业财务业主工行卡（代扣物管费、水电费）发放工作业主收楼时领取不定时业主姓名、房号一致z物业财务四季度针对欠交管理费的原因，做好管理费的催缴工作让责任人与年终考核挂钩10-12月管理费收缴率达95%以上zz培养管理后备力量，为公司其他楼盘的开业做好准备晋升一年来表现好的员工10-12月能向其他楼盘输送人才zz对各部门的本年度资料做好整理和存档工作不断地完善档案制度12月各类档案分类存放好zz对所有员工进行工资评定的考核公平、公正、公开地进行考核12月确保员工对考核结果无意见zz组织优秀员工到其他楼盘学习培训组织约20位各部门优秀员工外出参观学习11-12月通过参观学习，提高工作水平zz配合营销部做好10月黄金周的营销活动及国庆节假日社区文化活动。分工协作，高效配合相关工作10月及时完成，无拖延z客服部配合礼宾部门做好小区安全防火专项管理工作。分区责任到个人，全员开展消防防火工作11月及时发现隐患并作出处理。z客服部年末员工的绩效考核工作季度考核与考核面谈，据考核情况拟定下年度培训计划12月全员落实，及时推进z客服部除草、清理植物、植地卫生每（日）月循环、保持植物植地干净10月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部冬季虫害防治预防为主、做好全面和有针对性的防治11月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部植物防寒预防为主、做好全面和有针对性的保暖措施12月按本小区绿化标准及操作流程z绿化部路面水泥迹清理，卵石整理；路面冲洗、灯饰清洁。按清洁程序，清洁标准完成10月28日无垃圾、干净。z保洁部楼层墙身清洗、蜘蛛网清扫，墙身清洗；玻璃窗清洁。按清洁程序，清洁标准完成11月28日无灰尘、蜘蛛网。z保洁部园区泳池清洗，温泉池清洗，楼层玻璃窗、框清洁，管井房清理；车场地面冲洗。按清洁程序，清洁标准完成12月28日无灰尘、垃圾、干净。z保洁部监控中心职能深入检测各智能化系统运行状况，确保岗位联动2011.11.1查看运行记录，了解运行情况z、z礼宾部消防演习准备消防物资，开展消防演习，提高员工消防反应能力。组织业主互动。2011.12.1现场观摩、记录z、z礼宾部年底安全表彰大会及年前安全检查对工作突出者进行表彰，所用物资盘点及清理、记录存档，总结一年工作2011.12.30开会、记录z、z礼宾部对外判工程质量进行监管按服务合同全年确保工程保质保量z工程部对小区给排水设施进行检查、疏通排水、排污管通畅，污水井无杂物7月份、12月份保证设施能正常运行z工程部完成各部门的各类维修及上级要求完成任务按要求完成全年及时和按质按量完成z工程部仓库必须对存货进行定期或不定期清查，确定各种存货的实际库存量，并与电脑中记录的结存量核对，查明存货盘盈、盘亏的数量及原因，每月底打印盘点表，报财务审查核对做好月底仓库盘点工作，及时结出月末库存数报财务主管，做好各种单据报表的归档管理工作9-12月货物与账务的一致z物业财务业主装修费用的收取收付准确无误不定时帐实相符z物业财务备注：（如内容较多，页面可根据情况自行调整）z地产物业公司2011年度培训计划表 部门： 编制日期： 序号日期（*-*）培训项目授课人形式地点培训对象培训人数 经费预算备注12011年1月岗位实操培训之1各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140/分批上课2物业小区装修管理培训z理论/现场会议室/现场部门全体员工133本小区一般苗木的培育方法-01 z理论示范/实操 苗场全体绿化工计划30人100元购物料4办公室清洁程序z现场实操C3梯车场全体员工41人5军事理论、军事队列动作z实操办公室、篮球场礼宾员39人6工程部应知应会z投影售楼会议室工程部人员约10人基本部分7定额发票合理使用z口述财务室停车场收费全体人员4-582011年2月岗位实操培训之2各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140分批上课9客户投诉处理技巧培训z理论学习会议室部门全体员工1310本小区一般苗木的培育方法-02z理论示范实操苗场全体绿化工计划30人100元购物料11样板房清洁程序z现场实操C3梯车场全体员工41人12岗位职责运行流程z受课办公室礼宾员39人13工程部应知应会z投影售楼会议室工程部人员约10人流程部分14收费规范化z口述财务室物业财务全体人员3152011年3月奖罚制度培训行政部讲授销售中心会议室物业公司员工140分批上课16物业前期介入培训z理论/现场会议室/现场部门全体员工1317本小区一般苗木的培育方法-03z理论示范实操苗场全体绿化工计划30人100元购物料18植物补种-01z理论示范实操现场全体绿化工计划30人无19楼层清洁程序z现场实操C3梯车场全体员工41人20公司各项制度、应知应会z受课办公室、篮球场礼宾员39人21工程部应知应会z投影售楼会议室工程部人员约10人流程部分22应知应会培训z口述会议室物业财务全体人员3232011年4月物业案例培训各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140分批上课24物业巡查的方法与技巧z理论/现场会议室/现场部门全体员工1325植物补种-02z理论示范实操现场全体绿化工计划30人无26洗手间清洁程序z现场实操C3梯车场全体员工41人27停止间动作，工作流程z实操办公室、篮球场礼宾员39人28工程部应知应会z投影售楼会议室工程部人员约10人惩奖部分29财务规范z口述财务室物业财务全体人员3302011年5月写作技巧培训行政部讲授销售中心会议室物业公司员工140分批上课31物业管理服务基础法律知识z理论学习会议室部门全体员工1332植物补种-03z理论示范实操现场全体绿化工计划30人无33路面清扫程序z现场实操C3梯车场全体员工41人34车辆指挥手势、应知应会z实操办公室、篮球场礼宾员39人35理论考核z书面现场工程部人员约10人供水、供电、电梯36物业仓库管理z口述物业仓库财务全体人员及仓库员4372011年6月服务心态培训行政部讲授销售中心会议室物业公司员工140分批上课38z市知名楼盘参观学习参观学习参观学习z知名楼盘部门全体员工13800元39不同形状植物的修剪技巧-01z理论示范实操现场全体绿化工计划30人30元购物料40车场清洁程序z现场实操C3梯车场全体员工41人41物业法律法规z 受课办公室礼宾员39人42设备实操考核z现场现场工程部人员约10人43礼仪培训z口述会议室物业财务全体人员3442011年7月管理知识培训行政部讲授销售中心会议室物业公司员工140分批上课45物业接管验收知识z理论/现场会议室/现场部门全体员工1346不同形状植物的修剪技巧-02z理论示范实操 现场全体绿化工计划30人 30元购物料47不同形状植物的修剪技巧-03z理论示范实操现场全体绿化工计划30人30元购物料48投诉处理、事故处理程序z现场实操C3梯车场全体员工41人49巡逻盘问技巧z 受课办公室礼宾员39人50电工安全知识z教材办公室工程部人员约10人51财务知识（1）培训z口述财务室物业财务全体人员3522011年8月巡查技巧培训各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140分批上课53物业管理风险规避知识z理论学习会议室部门全体员工1354本小区内各种园林机械的正确使用-01z理论示范实操现场全体绿化工计划30人100元购物料55本小区内各种园林机械的正确使用-02z理论示范实操现场全体绿化工计划30人100元购物料56物料酸性、碱性的使用z现场实操C3梯车场全体员工41人57班组团队管理技巧z受课办公室、篮球场礼宾员39人58电工安全知识z教材办公室工程部人员约10人59应知应会的加深巩固z口述会议室物业财务全体人员3602011年9月服务礼仪培训行政部讲授销售中心会议室物业公司员工140分批上课61客户服务礼仪培训z理论学习会议室部门全体员工1362本小区内各种园林机械的正确使用-03z理论示范实操现场全体绿化工计划30人100元购物料63常用工具的使用z现场实操C3梯车场全体员工41人64突发事件处理、应知应会z受课办公室、篮球场礼宾员39人65设备管理基础知识z教材办公室工程部人员约10人66人民币识别及POS机使用z口述财务室物业财务全体人员7672011年10月服务意识培训行政部讲授销售中心会议室物业公司员工140分批上课68物业服务档案管理培训z理论学习会议室部门全体员工1369绿化的其他相关工作流程z理论示范实操B3负一层/ 现场全体绿化工计划30人70打蜡、抛光、晶面处理程序z现场实操C3梯车场全体员工41人71安全岗位B2实操z 实操篮球场礼宾员39人72按个人水电专长工程技工自选办公室工程部人员约10人73财务知识（2）培训z口述财务室物业财务全体人员3742011年11月服务案例培训各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140分批上课75业主委员成立工作程序z理论学习会议室部门全体员工1376防风z理论示范实操现场全体绿化工计划30人20元购物料77吸水机、吸尘机的使用z现场实操C3梯车场全体员工57人78如何做好模范带头作用z受课办公室礼宾员39人79按个人水电专长工程技工自选办公室工程部人员约10人80应知应会的加深巩固z口述会议室物业财务全体人员3812011年12月保安案例培训各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140分批上课82部门员工团队合作拓展训练外聘师资外拓训练外拓训练部门全体员工1383防寒、防涝z理论示范实操 现场全体绿化工计划30人20元购物料84擦地机的使用z现场实操C3梯车场全体员工57人85高压冲地机的使用z现场实操C3梯车场全体员工57人86有效沟通、CPR急救z受课办公室礼宾员39人87消防自动报警系统z投影售楼会议室工程部人员约10人88高层住宅设备设施管理要点z投影售楼会议室工程部人员约10人89财务知识（3）培训z口述财务室物业财务全体人员390全年应知应会培训各部主管讲授各部门自行安排物业公司员工140分批上课91年终组织优秀员工到其他楼盘学习培训各部主管外出参观外出参观学习各部优秀员工约20人 z地产2011年度物业公司财务预算表编制部门： 物业公司 单位：元资 金 使 用月份一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月份十一月份十二月份编制依据备注项目预算数工资、年终双薪物业各部门工龄工资550055005500550055005500550055005500550055005500物业各部门税金420042004500450045004800480048005200520053005400物业各部门社保410004100041000410004100041000410004100041000410004100041000物业各部门