物业公司XX年上半年工作总结(共31页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上物业公司XX年上半年工作总结 *×××有限公司二00四年上半年工作总结二00四年上半年，公司在公司董事会决议精神指导下，在以陈达总经理领导的经营班子的带领下，全体员工团结协作，紧紧围绕经营与管理这个中心，以“励精图治、开拓物业市场；众志成诚，再创大厦辉煌；重经营、控成本、提高经济效益；重管理、抓培训、创新服务理念；重品牌、拓市场、增强竞争实力；重人才、创机遇、扩大发展空间”为经营管理方针，克服了目前新建写字楼硬件设施好，价格低所带来的市场冲击，以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等原因的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难，加大内部物业管理和对外营销工作力度，双管齐下，遏制了出租率连续下滑的趋势，使经营工作扭转了不利的局面，保持出租率稳定回升，最高达到86.39%；物业管理也取得较大进展，客户满意率保持在98%以上；员工队伍建设也实现了人员继续精干，任务不断加大，素质进一步提高，精神面貌实现大改观的崭新局面。一、 上半年经营状况及预算执行情况1、营业收入截止XX年5月末完成营业收入331.12万元，占预算815万元的40.63，比上年同期减少57.98万元。减少的主要原因是出租率低于上年同期，XX年5月出租率为83.42，XX年5月出租率为75.95。2、营业成本营业成本完成3.75万元，占预算8万元的46.88，比上年同期增加1.40万元。营业成本是餐饮的外卖成本，今年餐饮收入高于上年同期收入1.6万元。3、三项费用三项费用即营业费用、工资及福利、行政管理及公共费用合计216.41万元，占预算524.50万元的41.26，比上年同期减少10.76万元。主要是公司通过减员增效，工资减少4.17万元；公司开展节能降耗节余水电费2.21万元，维修费节余1.81万元。4、营业税金营业税金完成14.60万元，占预算41.50万元的35.18，比上年同期减少1.81万元。5、毛利毛利完成96.36万元，占预算241万元的39.98，比上年同期减少46.81万元。主要原因是营业收入低于上年同期。6、非经营费用非经营费用为201.84万元，占预算583万元的34.62，比上年同期减少49.59万元。主要原因是房产税缴税期限的改变，XX年房产税自用部分一次缴纳，XX年改为按季缴纳，此项节余24.87万元，业主费用节余7.09万元。7、营业外收支营业外支出为0.45万元。8、净利润截至XX年5月末净利润为-105.93万元，占预算-342万元的30.97，比上年同期减亏0.32万元。上半年经营运营情况预测：根据公司1-5月经济运营情况预测,XX年上半年大厦公司营业收入预计完成410万元(含能源费74.5万元),占预算815万元的50.31%;营业成本预计完成4.5万元,占预算8万元的56.25%;营业税金预计完成21万元,占预算41.5万元的50.6%;三项费用预计完成260万元,占预算524.5万元的49.57%;毛利预计完成124.5万元,占预算241万元的51.66%;非经营费用预计完成261万元,占预算583万元的44.77%;利润总额预计完成-136.95万元,占预算-342万元的40.04%.二、成本费用控制及财务管理情况公司严格贯彻执行预算控制的原则，将费用指标分解落实到每个部门和个人，在预算执行过程中，按照预算完成进度每月上报资金支出计划，报业主审核批准。工程方面在服务水平不降低的情况下，力争节能降耗，空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，从一点一滴节约成本费用，截止5月末，节约水电费2.21万元；工程部加强设备的日常的维护保养工作，使维修费节余1.81万元；保洁部对低值易耗品的消耗，制定了具体的量化标准，使低值易耗品节余3.61万元；在物品采购上，进一步完善了采购制度，由财务部经理及相关部门负责人组成了采购审核委员会，首先对所有供应商的资格进行严格评定，只有供应商的资质、所提供产品的质量、所提供产品的价格等几项指标都符合标准，才可能成为大厦的供应商；其次计财部与相关部门还随时询价，以便随时调整所购物品的价格，以保证所购物品质优价廉，降低采购成本。 公司进一步强化财务电算化管理，保证了财务高效准确及数据安全性与稳定性；及时完成各类报表的上报工作；进一步强化对欠租客户的清缴工作，完善了租金催缴制度，每月编制租金收取情况表，对几家经常交费不及时的客户，进行重点关注，将租金的清缴落实到部门、个人，保证了各类应收款项的及时足额收缴；积极进行了税收筹划工作，XX年*市涉外分局征收自用房产税时，实行一次征收，经与税务局协调争取，今年自用房产税实行按年征收，按季缴纳，为公司节省了资金成本；针对XX年税务检查提出的关于能源费征税的问题，大厦公司采取了积极的应对措施，今年年初大厦公司与XX保利物业签订了授权委托合同书，所有销售合同都加盖了XX保利物业的公章，使所签合同更加严密，从而规避了税务风险；公司每月进行一次损益分析，对各项指标按完成预算进度情况、与上年同期进行比较，及时指出经营中应注意的事项，为公司的经营发展献技献策；三、全力抓好销售工作在公司领导的重视和直接指导下，在其它部门的大力支持与配合下，经销售部全体员工的努力，上半年新、扩租面积达1985.96平米，仅上半年出租面积即超过XX年全年新扩租面积,创历史新高。市场形势及销售策略二00四年是公司经营工作最为艰难的一年，年初厦内有近10家客户到期，因各种原因不再续租，造成公司极大的被动。出租率一再下降，加之*市相继投入使用的开发区管理大厦、奥维斯大厦、常青大厦等专业甲级写字楼的低价格招商，给我厦造成了巨大冲击。现厦内的华为公司也是我厦的最大客户之一，但其公司作为IT行业受行业政策的影响，可能有搬迁到联通大厦，这无疑将对我厦造成严重的影响，直接关系到公司全年经营任务的完成。另一方面新建写字楼的低价位冲击市场，也迫使我厦租金价格逐年下降，利润率也随之有所下降，经营难度愈来愈大。鉴于以上情况，公司决定以市场为导向，更新观念，抓住突出重点，突出产品优势，依托强有力的软件服务，坚守地域名牌，坚守高档写字楼这块阵地。年初在经过广泛的市场调研后，制定了今年的营销方案。以此为指导开展工作。1、采取主动出击办法出外寻访客户，摆脱了过去足不出户在厦等客户的被动局面。销售员对哈市写字楼市场进行了一次全方位的调研，公司领导与大家一起针对竞争对手，逐一进行详细分析，真正做到了知己知彼。同时对各大厦内的入驻公司也进行了地毯式拜访，积累了大量目标客户，为日后销售工作奠定了良好的基础。2、销售部建章建制，严格管理，在公司领导的直接领导下每周一固定开部门例会，对厦内客户及意向客户逐一分析，不放过任何可能成交的机会。3、完善内业工作，销售部目前已建立了竞争对手档案、目标客户档案、厦内客户档案、每日工作计划表、每日工作记录表、会议纪要档案等，每月月末出台出租率一览表、月租赁情况报告、月租金收入表、月客户变动情况表及下月客户变动情况预测表等。4、公司根据不同的出租形势，不定期推出特惠房，在小范围内进行宣传，搞促销活动，收到了良好的效果与收益，大大提高了出租率及销售收入。5、依据不同的出租状况，对空房进行整体规划，从十余米、几十米、上百米至几百米的面积都可提供，以满足不同客户的不同需求，从而增加了客户成交率。6、针对每一个销售案例，对谈判流程进行剖析，让每位销售员从中受到启发，分析谈判技巧，从中积累经验与教训，提高销售人员的销售和谈判技能，为日后销售工作起到积极的促进作用。7、对新入驻的公司送礼品、鲜花，以体现大厦的热情和温情，让客户感到新环境的亲切和温馨。8、进一步完善销售考核方案。公司依据今年的销售指标任务，进行细化，给销售部下达了详细的考核方案，分为季度考核、半年考核与全年考核。同时，依据考核方案制定了不同的奖惩制度，从单价、付款方式等各方面制定不同的奖励标准，进一步调动销售人员积极性，增强集体主义意识，培养团队精神，以促进全年销售指标顺利完成。正是由于业主公司陈总的大力支持以及公司经营班子对市场的准确把握，制定的营销方案和具体销售策略切实可行，因此取得了可喜的成绩，出租率由最低时的71.2 %上升到86.39%。为完成今年的经营指标奠定了良好的基础。9、XX年1月至6月新扩租及退租客户情况新、扩租客户公司名称属性房间号面积翰皇擦鞋新租1层6王小川新租414、416、429100熊猫移动新租14层314.47业之峰装饰新租901905261.31黑马集团新租10621.04天衡公司新租809123.12平和经贸新租81523.7恒生投资新租401184.1创意思维新租40923.6睿雨新租41315盛鼎新租41519.2票务中心新租10417远成新租109166博客咖啡新租11070北沢惠新租20380夏尼外语学校新租206169.4UT斯达康扩租42119.6嘉文壁纸扩租5128.58王小川扩租42539.2UT斯达康扩租906204.29联想扩租310库16.35UT斯达康扩租417库19.4博士洗车房新租后院库85总 计1985.96退租客户客户名称房间号面积网通9层721.72海德汉70362.05浩祥81523.7万向71636.28黑马41315招商国旅10118车行一层161.04保哈100139.6巨丰12层306.91票务中心10417鼎石40923.6多为41519.2张文明60824广艺堂71718.81总 计1486.91四、全面抓好物业管理提高服务水平为全面适应企业“二次创业”的发展需要，实现公司XX年的经营管理目标，经营班子以务实、脚踏实地，抓经营，控成本，加大销售力度，严格内部管理，细化各项服务，全面提高管理人员素质为指导思想，同时确定了协助房开做好小区物业管理的筹备和运作工作，开拓物业市场、创物业品牌的发展目标。加强队伍建设和基础管理，努力向规范化迈进，加速推进各项工作。、完善制度建设加强行政管理公司在年初即着手规范企业内部管理制度，针对日常管理运作中存在的不足，先后完善了旨在加强标准化服务管理的质检工作管理方案，增加了兼职质检人员，加大了工作力度；并组织修订了员工奖惩条例、员工手册，年初完善并下发了人员招聘、入职聘用、培训考核管理规定，推行360度综合考评制度，中层以上管理人员述职考评制度。建立并修订了员工仪容仪表管理、员工劳动纪律、考勤管理、车辆管理及出车审批制度、企业合格分供方审批制度、统一文件格式管理等。制定并下发了物业管理定置管理、二次装修管理、客户入驻退租管理等，下发并执行大厦员工培训规划等，制定并下发了租金催缴方案、大厦钥匙管理方案、消防应急预案、采购审核制度；建立健全了公司各级例会制度，包括总经理办公会和各部门例会、服务分析会、损益分析会等，使制度建设与公司各项管理同步发展，促进企业向更高的目标迈进。公司进一步强化人力资源管理，坚持减员增效的基本原则，严格控制人员总数，在用工形式上，尽量使用临时工，以减少人力成本；现公司正式员工57人、业主部3人；加临时员工合计90人，由于接管颐和家园售楼中心暂增加3人。、加强企业管理提高服务水平大厦公司始终保持在哈市物业行业尤其是写字楼管理的领先地位，得益于企业在软件服务上保持优势和管理理念的不断超前更新，因此，针对客户服务如何再上台阶，进一步实现服务外延的扩展和内涵的深化，公司采取了一系列措施：从上半年起开始推行服务分析会制度，集中研究讨论、综合分析协调处理服务工作中遇到的困难和问题，使一些难以解决的问题得到妥善落实，服务效率也得到明显的提高。并加强大厦保安、工程的服务能力和处理突发事件能力。使公司整体综合服务水平有了更大的提高。公司今年特别强调对中层管理人员能力的培养,重在提高中层管理人员的素质，发挥中层管理人员作用,为此年初时公司领导班子即对中层管理人员提出了十项要求：即要有时间观念，要提高工作效能。要务实。要能独当一面。专业技术和知识水平够不够。要认真负责，勇于承担责任。要做到成熟和专业化，从现象中能看到本质。要具备应付紧急情况的能力。要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能组织实施，执行，并跟踪完成情况。各部门间的相互合作和补台。要了解和掌握基本的财务知识，学会看财务报表。使管理人员工作有了新目标、新标准和更大的压力。形成了一种学习的氛围，工作干劲有所增加，管理能力也有所提高。1、 抓好客务服务与管理公司进一步发挥客务中心的协调作用，定期走访客户，及时听取客户意见和建议，做到及时反馈、及时整改，使客户永远感受到大厦高素质、高效率的服务水平。在内部管理中加强日常巡检频次，做到随时发现问题随时处理，提高地毯的清洗频率，以解决大厦地毯年久陈旧易脏的问题；提高了送水送报及邮件工作效率，使客户感到了新变化。5月份又完成了大厦楼体的清洁，使大厦保持了整洁美观的良好环境。2、 强化工程管理今年上半年公司重点强化工程管理，先后完成大厦程控交换机电脑话务软件升级，变电低压柜保养升级；改造消防控制电缆等项目。对外楼体部分损坏铝板进行维修更换；维修外车场地面伸缩缝等，并按计划全面搞好各大机电、空调的维护和检修，以一流的完好率保证了大厦的正常运营。在日常服务中进一步推行限时服务制，即要求三分钟必须赶到客户报修现场，对发现的问题进行全过程的跟踪，对每一步落实的情况或计划执行情况进行反馈，直到落实。与此同时，工程部进一步加强客户二次装修的监理与服务工作，即保证了大厦的安全及正常的秩序，保证了客户的良好办公环境，也保证了装修客户的工期和施工质量，受到客户的一致好评。3、 加强餐饮管理增强服务特色公司根据年初客户调查意见反馈，及时调整菜肴的花色品种，转变观念，设计创新了不少新菜品，满足了客户的要求，今年新增加热菜30种、凉菜20余种，每日4热4凉轮换；增加主食10余种，并增加了早餐品种，丰富了书吧书籍，改善了餐厅的就餐环境，受到了新、老客户的欢迎。仅午餐客流量就由过去的200人次/天上升到300多人次/天。4、 加强安保工作力度确保大厦安全大厦时时把安全工作放在首位，在强化标准化、制度化建设同时，加强日常的检查和巡视，并定期进行安全大检查，加大对隐患部位的整改和防范力度，积极配合公安消防部门搞好治安消防防范工作。除加强人防管理外，客务保安部与工程部门配合，定期对厦内消防、监控等设施进行检查和维护，保证设施设备的正常运转。在内部管理中，今年一方面是侧重对外来人员的有效控制和管理，大大减少了外来人员的推销。另一方面加强准军事化管理和礼仪礼貌培训，提高了保安人员的整体素质，也提升了大厦的整体服务形象。、加强员工培训提高综合素质公司年初即制定了员工培训计划，并已按计划逐步实行。今年的培训计划突出了两个主题：一是中层管理人员的培训，年初首先在主管以上管理人员中开展提高责任心、提高服务意识培训，通过开展形势任务教育激发管理人员的斗志，统一了思想。针对公司对中层管理人员提出的十项管理要求，从管理人员基本素质、专业素质和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系统的培训课题。通过请进来，走出去，交流学习等形式提高管理人员素质和水平。4月请国家建设部培训中心的老师来厦与中层以上领导干部进行交流，6月份邀请XX保利物业公司领导来厦就招投标管理、物业发展趋势等进行专题的培训，这些培训和交流为提升大厦管理人员综合管理水平、开阔视野，提供了很好的机会，也收到了良好的效果。二是针对保洁保安人员相对流动性大的特点，规范和加强了新员工岗前培训，使新员工能尽快进入角色，以最佳的培训达到了最好的效果；同时按照全年培训计划实施部门的岗位技能培训，岗位练兵及岗位竞赛等各种形式的活动与培训，不断提高全员的服务意识和服务水平。抓住宅物业管理提升管理水平目前住宅小区物业管理主要是承接本系统即*保利房地产公司开发的物业项目，XX年承接了该公司二期丽麓园项目，因此公司把强化小区物业管理、提高整体水平作为重点工作来抓。重点在小区综合管理上下功夫，使保洁、保安、保暖“三保”又有新的起色。绿化工作也实现了较大改观。公司对小区物业是实行单独核算管理，但在管理与服务质量考核上纳入统一管理。今年小区在公司的要求和带动下，在完善内业建设，实现规范管理，快速反应、快捷服务等方面都有较大的进展。一是在营造小区文化氛围上进行了有益的探索。设立了小区文化活动站，使小区老年人有了休闲、娱乐的场所。二是服务及时周到。对日常报修及时热情，急修立即抢修，非急修项也尽量安排当天报修当日完毕，让业主满意。凡有市政通知停电、水及大修等事项都进行积极地宣传公告，提早告之业户，增强了服务意识，受到了广大业主的好评。三是强化锅炉房、办公室的环境卫生管理，强化定置管理，树立文明礼貌服务形象，把转变作风落实到各项工作中，收到了一定效果。四是加强内业档案管理，按市级优秀小区标准健全各项管理制度与工作程序，争取逐步发展并保持市级示范小区的荣誉和管理水平。五、加强资产管理做好相关工作、利用大厦抵押融资，支持房地产项目的开发，根据三届一次董事会决议，上半年大厦公司在南方集团以大厦资产抵押贷款过程中，配合集团公司财务部，提供了大厦公司年租金收入情况表及公司章程、房地产证书等有关资料，同时向广州银行的同志介绍了大厦公司资产情况及当年经营情况，得到了银行的初步认可，为南方集团公司办理抵押贷款创造了条件。、及时与南方集团公司企划部沟通确保年度经营计划指标的落实。根据南方集团关于下达XX年度经营计划指标的通知，大厦公司结合历年财务指标完成情况，考虑到XX年度内部分IT行业的客户，由于行业政策的调整，退租面积达2700多米的实际困难，起草了”关于申请调整XX年度经营计划指标的请示”，并上报集团公司企业发展部，经过多方努力，集团公司同意将XX年计划指标进行调整，由原下达的亏损指标250万元，调整为亏损342万元，为大厦完成或超额完成集团公司下达的经营指标奠定了基础，同时也有效地调动了经营的积极性。、摸清企业家底，做好清产核资工作。根据XX保南字134号”关于下发保利南方集团公司清产核资工作实施方案”的通知要求，大厦公司成立了清产核资工作领导小组和办事机构，先后对企业的各项资金往来、银行账户、存货及固定资产进行了全面的清查盘点，对照有关报损规定，经清查核实，我公司无需申报资产损失，在此次清产核资工作中，大厦公司还根据公司的实际情况，针对在资产管理中存在的问题，健全并完善了日常资产的出入库、及资产的维护、保养、检修等制度，从而为企业做好业绩考核创造了条件。、积极配合大厦物业开展月份经济活动分析。为确保大厦公司年度经营计划的完成，大厦业主公司除每月认真审核物业公司上报的资金支出计划外，在计划的执行过程中，业主公司严格控制资金支出，超计划一律不予转款，由于措施得力，截止5月末节省计划内资金开支32.9万元。同时业主公司还坚持执行了经济运行跟踪分析制度，如发现本月收入、费用或现金流量指标与年预算及同期有差距时，做到及时与物业公司沟通，并建议采取有效的改进措施，为实现全年经营指标起到了促进作用。、继续妥善解决大厦工程土地出让金的偿付问题。由于*市政府加大了对全市土地出让金欠款的清缴工作力度，今年6月上旬，公司支付土地出让金30万元，目前尚欠*市政府土地出让金665.59万元。市政府仍在派人多次催缴，并要求从XX年开始每年偿付额至少100万元。为此，公司继续坚持”细水长流”逐步偿还的办法，不定期的偿付一定数额，使政府部门了解并体会到公司的合作态度和还款诚意，从而达到事实上延期偿还的目的。、清理大厦工程欠款。保利科技大厦工程于1996年末竣工投入使用，结算、审计工作已经完成，同时陆续支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部门与财务部门共同对未付工程款部份进行了清理和确认，目前总金额为298万元。对此部分未付工程款，公司仍将根据实际情况，继续实行实物与现金相结合的原则分阶段进行偿付。、做好大厦公司土地证书的检验工作。*市政府进行的土地证书检验工作已于XX年初开始，为配合哈保房地产项目的融资工作，大厦公司曾于XX年4月、12月两次向市国土资源局香坊分局申请延期检验并予批准。今年6月初，在哈保房地产项目以大厦抵押融资工作尚未完毕和市政府土地证书检验换证工作已经尾声的情况下，为保证大厦土地证书的有效性，大厦公司正式申报土地证书检验换证。由于大厦工程尚欠市政府土地出让金665.59万元，已被市政府国土资源局列入清缴土地出让金欠款单位在系统内通报，使本次检验换证工作无法正常进行。为此，公司已向市政府报文，申请在公司经营困难并承诺陆续还款的情况下，给予土地证检验合格并换证。目前，此项工作正待批复中。、解决了大厦公司缴纳租赁手续费的遗留问题，争取到了XX年租赁手续费按4.2万元缴纳的优惠，比前三年优惠期年均6.5万元减少了2.3万元，比XX年预算10万元减少了5.8万元，降低了费用的支出，为实现全年经营计划做出了积极的努力。在减少费用支出的同时，为配合并支持大厦物业的出租销售工作，大厦业主公司积极与市政府有关业务部门的领导和业务人员联系，就出租合同的登记备案工作中的程序问题进行协商，争取到了简化有关程序和手续的关照，为大厦物业销售工作融通了方便之路。六、加强党的组织建设和思想建设党建工作是实现企业健康发展的重要保证。因此，紧紧围绕提高企业经济效益这个中心任务，积极探讨在新形势下全面加强基层企业党的建设的新思路，成为公司党支部今年的主要工作。公司党支部在加强党组织自身建设、加强思想政治工作和精神文明建设中，教育广大党员干部发扬企业主人翁精神，带动全体员工积极投身到企业的经济建设和改革发展的事业中。1、公司党建工作今年得到了进一步加强，宣传、组织等工作都有所进展。党支部做到了按时收缴党费、定期组织党员学习，参加上级组织的活动，基层的组织建设和党员的思想建设得到加强和改进。2、围绕开展学习“三讲”“三个代表”等重要思想，学习党的十六大精神等重大学习活动，观看录像等，党支部均要求党员干部深入结合自己的工作实际，使学习活动与管理服务工作与提高党员素质结合起来，做到有计划、有组织的学习并要有个人学习心得体会，从而促进了公司精神文明建设和物质文明建设的同步发展。今年六月上旬选派4名积极分子到开发区党工委进行培训学习，为公司组织发展进行储备。七、加强企业文化建设公司把关心职工教育职工寓于企业文化之中，每月除为员工开展集体生日活动外，还利用春节、妇女节、五一劳动节、五四青年节、六一儿童节开展活动，成功的举办了大厦员工春节联欢会；客户联欢会；在三八节和六一儿童节为员工开展小的福利活动；在五四青年节选派公司优秀歌手参加*开发区卡拉ok比赛，并取得三等奖的好成绩。公司坚持搞好企业日常宣传，充分利用好大厦宣传廊这块阵地，及时通报公司各项会议精神；侧重搞好企业管理经验、学习心得体会交流、政治学习交流，以及企业文化动态、工作动态报道。达到了活跃企业文化、统一员工思想、调动积极性、振奋员工精神的效果。八、加强宣传和外联工作为开拓销售市场与物业管理行业市场，今年公司将公关宣传工作也作为一项重要工作来抓。为扩大企业影响，公司除在厦内组织开展与客户联谊活动，如元旦、春节客户联谊会以外，还在黑龙江省电视台都市选房栏目录制转播了大厦新春拜年宣传片，在省台连续播放，产生了较大的反响。公司又录制了保利物业管理专题片，为项目开发及洽谈做资料准备。另外上半年公司也较重视外联工作，接待了由市物业管理协会组织的参观团来我厦学习，并进一步加强了公司与房产局、房协等部门的联系和沟通，通过这些举措，不断加深保利在行业内的影响力。九、物业拓展情况公司在对外拓展方面上半年重点与大庆建设大厦取得联系，对其项目进行了考察和摸底，与有关领导进行了接触，展示了我公司的实力和形象，使大庆建设大厦的领导加深了对我公司的了解和认识以及我方投标的意愿，为明年该项目的到期接管投标奠定了基础。公司于4月先行接管了保利房地产开发的颐和家园售楼中心项目，保安已进驻管理，保洁和工程实行定期服务，公司根据房开公司的要求各方面均实行高效快捷的管理，达到了高标准的要求。公司将于该项目开工建设前期派驻物业管理人员先期介入，掌握情况并为房开公司当好参谋，以便为后期的物业管理打下坚实的基础。十、工作中存在的主要问题1、大厦现有的一些设施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影响到公司的出租和形象。2、大厦物业没有成立管理公司，仍借业主公司牌子对外经营，既给合理避税带来困难，也给企业拓展物业项目带来影响。十一、下半年工作目标及经营预测1、完成公司董事会确定的全年经营指标；2、继续抓好创建工作，保持国家级物业管理示范大厦称号；3、加强人力成本控制，大厦及现小区的总人数控制在90人以内，新项目正式介入后另行核定人员，再报集团审批；4、做好接管颐和家园物业项目的各项工作；5、客户满意率保持在98%以上；下半年经营预测：根据公司厦半年经济运营情况预测,XX年全年大厦公司营业收入预计完成818万元(含能源费149万元),占预算815万元的100.37%;营业成本预计完成7.95万元,占预算8万元的99.38%;营业税金预计完成41万元,占预算41.5万元的98.8%;三项费用预计完成522万元,占预算524.5万元的99.52%;毛利预计完成247.05万元,占预算241万元的102.51%;非经营费用预计完成579万元,占预算583万元的99.31%;利润总额预计完成-331.95万元,占预算342万元的97.06%.十二、下半年工作计划及措施1、强化物业管理，切实抓好大厦工程、保安、保洁的管理与服务，进一步贯彻落实好各项规章制度，保持高水平、高效率的服务。2、强化财务考核与管理。突出在核算、费用控制上下功夫，重点抓好预算管理，计划采购管理，降耗成本费用控制管理。对费用支出过大的项目，采取超常规管理办法进行控制，如煤气消耗、水、电等。开展全员节约活动，堵住管理漏洞，向管理要效益。3、抓好落实考核工作，按照与各部门签订的考核指标文件，严格管理，把指标分解落实到班组、个人，确保完成任务。4、做好新项目的接管策划、组织管理、人员配备、培训等工作，做好房开公司的顾问工作，促进房地产营销。5、抓好ISO9000的换版升级工作，进一步完善大厦的内部管理，提高各项服务水平。6、根据公司董事会确定的更新改造资金额度，分轻重缓急有计划的抓好更新改造项目的落实。7、抓好营销工作开拓营销工作新局面：从销售员抓起要做到至少每季度拜访客户一次，把客户对大厦经营状况的评价及反应出的问题反馈成文字或表格，解决问题后，客务中心人员与销售员、销售经理及公司领导一并回访客户。邀请客户参与大厦组织的活动，让客户与大厦之间产生互动，增进友谊。如我厦每年举办的文化月活动、春游活动等。组织企业家俱乐部，以厦内各公司的老总为主，定期组织活动，交流心得、进行业务沟通，给客户搭一个桥梁，为客户营造一个联络的空间，让厦内客户在保利内部就有自己的客户群，有业务可做，让客户感到足不出厦就能搛钱，借以提高续租率。8、抓好对厦外客户的公关活动：针对有竞争力的其他写字楼及星级酒店的长包房，进行全面拜访，大力开发新客户资源并积极跟进； 9、根据XX年*市写字楼市场调研分析，采取灵活的促销政策开展销售，具体措施是：采用灵活多变的销售策略：以联络客户情感作为业务洽谈的辅助手段，能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性，又能增强客户的忠实度。定期出台优惠政策：我们根据不同的出租形势，不定期推出特惠房，在小范围内进行宣传，搞促销活动。还可利用报纸或杂志做广告宣传，加大招租力度。不断规划出租格局，从而增加了客户成交率。促销的同时加强公关意识以提高成功率。10、定制客户专用公关礼品，作为销售过程中联络客户感情的一种方式，又有效宣传我厦的服务品牌。11、加大宣传力度：充分利用省电视台都市选房栏目，每期录播不同形式的内容，如即时的优惠条件、企业文化宣传、企业最新动态等，达到名利双收的效果。12、组织学习最新的专业知识及物业管理知识：根据拓展物业项目需要，公司将组织中层管理干部和销售员走出去，学习专业化的销售知识及最先进的物业管理经验，以提高物业管理能力和营销能力。13、加大培训工作力度，以培训推动公司总体服务理念、管理意识的提升和工作方式方法的改进。采取多种形式的培训提高公司的管理能力和增强员工适应发展的能动性。提高培训标准、服务标准、管理标准，体现与时俱进的思想和要求。14、加强人力资源管理，保持现有总额，实现内部需求内部合理调配，因事设人，定职定岗，充分调动员工积极性，提高工作效能和工作效率。公司在上半年工作中，努力工作积极进取，扎扎实实的走过了一段路程，取得了一定成绩的同时也看到了不足，公司上下决心在董事会的领导下，进一步解放思想，脚踏实地，克服困难，再接再厉，积极落实董事会确定的各项工作，与时俱进，开拓进取，全面完成今年的各项经营管理目标。*××××有限公司二00四年六月 专心-专注-专业