第7讲-第二章房地产市场与市场运行(2011年新版)(共10页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2掌握房地产市场结构与指标；3掌握房地产市场的特性与功能；4熟悉房地产空间市场与资产市场；5掌握房地产市场的周期循环；6了解房地产泡沫与过热；7了解房地产市场的政府干预。二、内容讲解第二章房地产市场与市场运行第一节房地产市场概述要想准确分析房地产市场现状，把握房地产市场未来发展趋势及其对房地产投资的影响，首先要了解房地产市场的含义。一、房地产市场的含义房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动；但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。二、房地产市场的运行环境【2006年考试考点】房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。（1）社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。（2）政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（3）经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。【易混淆点辨析1】问：第三条在经济环境中，有利率与通货膨胀率，而在房地产运行环境及其影响因素的表格中又没有这一条，若万一有这一项多项选择题，“利率与通货膨胀率”属不属于经济环境影响因素？答：可以把利率与通货率膨胀率算在经济环境影响因素中。（4）金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。金融体系包括金融政策、金融机构、金融产品和金融监管。金融资源则涵盖了针对房地产权益融资和债务融资的金融服务种类和金融支持力度等。（5）法律制度环境是指与房地产业有关的现行法律法规与相关政策，包括土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度等。（6）技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。（7）资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。（8）国际环境是指经济全球化背景下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的事件与关系。它是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应之间的相互作用、相互渗透和相互影响的互动过程。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素（见表21）。房地产市场的运行环境及其影响因素表2-1房地产市场的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等经济环境经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等房地产业的运行环境主要影响因素法律制度环境土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等资源环境土地、环境和能源等资源约束国际环境经济全球化和国际资本流动三、影响房地产市场转变的社会经济力量随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：（一）金融业的发展房地产业作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格和租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。金融和资本市场的支持，对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升，起到了不可替代的重要作用；而且随着房地产金融和房地产投资工具的创新，这种影响力还会进一步扩大。（二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善大大缩短了不同物业之间的相对距离，推动了不同地域消费品的交流，降低了劳动力的沟通成本和时间费用。这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区间的资本流动。（三）生产和工作方式的转变2007年我国第三产业增加值比重达到了391%，北京、上海、广东第三产业增加值比重均超过了全国平均水平，分别达到了713%、519%和423%。第三产业的发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展等，促进了人们工作和生活居住模式及观念的转变，居家办公、网上购物、跨区域甚至跨国服务采购与外包等模式的出现，使房地产空间服务需求特点发生了重大改变。（四）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。（五）自然环境的变化城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。（六）政治制度的变迁住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。为了实现住房政策中关于提供公平住房机会、稳定住房市场的目标，政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。【教材增加内容】四、房地产市场的参与者【2003年考试考点】房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。下面按照在房地产开发建设、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序，逐一予以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人员或机构的参与。（一）土地所有者或当前的土地使用者不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的土地使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。在我国，城市土地属于国家所有，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大影响着当地土地市场和房地产市场的特征。由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开发活动，使当前土地使用者的影响更多的局限于征收和土地开发过程。同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大，因土地开发商要逐一与他们谈判收购、拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加土地开发的成本。【教材增加、变动内容】（二）开发商开发商从项目公司到大型跨国公司有许多类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型（如写字楼或住宅）或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则均由自己负责。（三）政府及政府机构政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从取得建设用地使用权开始，就不断与政府的发展改革、土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可、建设用地使用权、规划许可、开工许可、市政设施和配套设施使用许可、销售许可和房地产产权等。作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”；与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源，对房地产的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。【教材增加内容】（四）金融机构房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金支持，没有金融机构参与并提供融资服务，房地产市场就很难正常运转。（五）建筑承包商房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如取得建设用地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。（六）专业顾问由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产开发建设、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问提供咨询服务。这些专业顾问包括：1建筑师在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。2工程师房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。3会计师会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。4造价工程师或经济师在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。5房地产估价师及房地产经纪人房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。估价师在就某一宗房地产进行估价时，要能够准确把握该宗房地产的区位状况、实物状况和权益状况，掌握充分的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。当房地产经纪人为房地产企业就新开发项目或旧有房地产进行租售服务时，往往承担了房地产代理的角色，需要协助委托人制定与实施营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程的管理。6律师房地产产品的开发建设、交易和使用过程均需要律师参与，为有关委托人提供法律服务。例如，房地产企业在获取开发项目或合作机会的过程中，往往先委托律师提供“法律审慎调查报告”；开发商在取得建设用地使用权、发包建筑工程、进行融资安排以及租售物业等环节，需要签订一系列的合同或协议，而这些合同或协议在签署前，通常都需要通过房地产企业内部律师或外部签约律师的事先审查。（七）消费者或买家每一个人和单位都是房地产市场上现实或潜在的消费者。因为人人都需要住房，每个单位都需要建筑空间从事生产经营活动，而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中的取向是“物有所值”，即用适当的资金，换取拥有或使用房地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件；而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。第二节房地产市场结构与指标一、房地产市场结构【2009、2007、2005、2004年考试考点】（一）房地产市场的垄断竞争关系市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。【教材新增内容】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。以住房市场为例，由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断；而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。此外，房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响，进一步加大了垄断竞争特征分析的复杂性。【教材新增内容】（二）房地产市场的数量比例关系为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些数量结构关系。【教材新增内容】（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。（5）投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。（6）租买结构：租买结构是当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。承租和购买两种方式，都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。一个城市或区域的租买结构，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。【历年试题】从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。（2007年、2005年、2004年试题）（2004、2005年相关试题）A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构答案：BCDE毋意，毋必，毋固，毋我。_论语·子罕篇君子有九思：视思明，听思聪，色思温，貌思恭，言思忠，事思敬，疑思问，忿思难，见得思义。_论语·季氏篇君子不器。_论语·为政篇成事不说，遂事不谏，既往不咎。_论语·八佾篇见贤思齐焉，见不贤而内自省也。_论语·里仁篇往者不可谏，来者犹可追。_论语·微子篇巧笑倩兮，美目盼兮，素以为绚兮。_论语·八佾篇父母在，不远游，游必有方。_论语·里仁篇君子泰而不骄，小人骄而不泰。_论语·子路篇我非生而知之者，好古，敏以求之者也。_论语·述而篇可与言而不与之言，失人；不可与言而与之言，失言。知者不失人亦不失言。_论语·卫灵公篇不患无位，患所以立。不患莫己知，求为可知也。_论语·里仁篇中人以上，可以语上也；中人以下，不可以语上也。_论语·雍也篇德不孤，必有邻。_论语·里仁篇君子欲讷于言而敏于行。_论语·里仁篇知者乐水，仁者乐山。知者动，仁者静。知者乐，仁者寿。_论语·雍也篇吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲不逾矩。_论语·为政篇名不正，则言不顺；言不顺，则事不成_论语·子路篇未知生，焉知死？_论语·先进篇父母之年，不可不知也。一则以喜，一则以惧。_论语·里仁篇人而无信，不知其可也。大车无輗，小车无軏，其何以行之哉？_论语·为政篇己所不欲，勿施于人。_论语·颜渊篇志于道，据于德，依于仁，游于艺。_论语·述而篇益者三友，损者三友。友直、友谅、友多闻，益矣；友便辟、友善柔、友便佞，损矣。_论语·季氏篇敏而好学，不耻下问，是以谓之文也。_论语·公冶长篇从心所欲不逾矩。_论语·为政篇投之亡地然后存，陷之死地然后生。_孙子兵法·九地篇今之孝者，是谓能养。至于犬马皆能有养；不敬，何以别乎？_论语·为政篇忠告而善道之，不可则止，毋自辱焉。_论语·颜渊篇视其所以，观其所由，察其所安，人焉廋哉！人焉廋哉！_论语·为政篇欲速则不达。_论语·子路篇朝闻道，夕死可矣。_论语·里仁篇逝者如斯夫！不舍昼夜。_论语·子罕篇吾日三省吾身：为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？_论语·学而篇温故而知新，可以为师矣。_论语·为政篇不在其位，不谋其政。_论语·泰伯篇君子和而不同，小人同而不和。_论语·子路篇学而不思则罔，思而不学则殆。_论语·为政篇专心-专注-专业