南国置业：2021年年度报告.PDF

南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文1南国置业股份有限公司南国置业股份有限公司20212021 年年度报告年年度报告2022 年年 04 月月南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文2第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人武琳公司负责人武琳、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)唐珂声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。唐珂声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告中所涉及的发展战略本年度报告中所涉及的发展战略、 经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。投资风险。本公司请投资者认真阅读本年度报告全文，并特别注意下列风险因素：本公司请投资者认真阅读本年度报告全文，并特别注意下列风险因素：公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、融资利率风公司在经营中主要存在宏观经济风险、政策风险、市场风险、融资利率风险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告险等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第三节管理层第三节管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望讨论与分析，十一、公司未来发展的展望” 。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文3目录目录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 2第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 6第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 1010第四节第四节 公司治理公司治理 . 3333第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任 . 5353第六节第六节 重要事项重要事项 . 5555第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 7676第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 8282第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 8383第十节第十节 财务报告财务报告 . 9090南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文4备查文件目录备查文件目录一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。以上文件置备于公司董事会办公室，地址为武汉市武昌区昙华林 202 号。南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文5释义释义释义项指释义内容公司、本公司指南国置业股份有限公司报告期、本报告期指2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所电建地产指中国电建地产集团有限公司电建集团指中国电力建设集团有限公司南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文6第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称南国置业股票代码002305股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称南国置业股份有限公司公司的中文简称南国置业公司的外文名称（如有）LANGOLD REAL ESTATE CO., LTD.公司的外文名称缩写（如有）LANGOLD公司的法定代表人武琳注册地址武汉市武昌区南湖中央花园会所注册地址的邮政编码430064公司注册地址历史变更情况无办公地址武汉市武昌区昙华林路 202 号办公地址的邮政编码430060公司网址http:/电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名畅文智吴磊联系地址武汉市武昌区昙华林路 202 号武汉市武昌区昙华林路 202 号电话027-83988055027-83988055传真027-83988055027-83988055电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证券交易所网站中国证券报 、 上海证券报 、 证券时报 、 证券日报公司披露年度报告的媒体名称及网址http:/公司年度报告备置地点公司董事会办公室南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文7四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码70719897-0公司上市以来主营业务的变化情况 （如有）无变更历次控股股东的变更情况（如有）无变更五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址北京市海淀区车公庄西路 19 号外文文化创意园 12 号楼签字会计师姓名张嘉、李威、李珊珊公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2021 年2020 年本年比上年增减2019 年营业收入（元）3,273,257,725.874,024,939,608.21-18.68%6,368,677,185.09归属于上市公司股东的净利润（元）-1,115,262,909.8120,405,593.51-5,565.48%-354,571,895.91归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-1,126,276,897.85-324,447,380.39-247.14%-356,545,274.31经营活动产生的现金流量净额（元）2,197,315,403.193,696,918,441.12-40.56%-2,029,500,452.71基本每股收益（元/股）-0.640.01-6,500.00%-0.21稀释每股收益（元/股）-0.640.01-6,500.00%-0.21加权平均净资产收益率-32.01%0.50%-32.51%-7.95%2021 年末2020 年末本年末比上年末增减2019 年末总资产（元）35,616,078,686.5429,976,442,157.2818.81%26,798,308,243.01归属于上市公司股东的净资产（元）2,946,597,748.174,022,255,557.98-26.74%4,068,911,122.69公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文8定性 是 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否项目2021 年2020 年备注营业收入（元）3,273,257,725.874,024,939,608.21无营业收入扣除金额（元）0.000.00无营业收入扣除后金额（元）3,273,257,725.874,024,939,608.21无七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入176,939,535.96809,801,795.63643,820,088.511,642,696,305.77归属于上市公司股东的净利润-140,418,185.89-283,056,671.52-190,285,021.88-501,503,030.52归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-140,548,456.46-283,146,995.79-191,308,137.66-511,273,307.94经营活动产生的现金流量净额-895,375,294.04748,504,278.27-926,055,000.223,270,241,419.18上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2021 年金额2020 年金额2019 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-8,176.00334,114,201.32-56,641.32南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文9计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）26,244.702,677,963.581,861,522.12除上述各项之外的其他营业外收入和支出5,031,073.5310,502,027.07789,178.07其他符合非经常性损益定义的损益项目9,756,875.05减：所得税影响额3,701,464.89389,225.8064,047.80少数股东权益影响额 （税后）90,564.352,051,992.27556,632.67合计11,013,988.04344,852,973.901,973,378.40-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文10第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求2021年，国内外形势复杂多变，中国经济发展仍处于世界领先地位，但经济增速逐季放缓。在“房住不炒、因城施策”的总基调下，国家陆续出台房企“三道红线” 、土地“两集中” 、银行“两条红线”等政策，从负债、土地、融资等多个维度对房地产行业进行调控。中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%。全年房地产行业规模仍保持较高水平，但增速明显放缓，特别是下半年以来，房地产市场降温明显，房地产开发投资、土地市场、成交量等指标均呈逐月下滑态势，且不断出现大型房企债务违约问题。在此背景下，优势企业集聚，财务稳健、现金充裕的央企、国企优势凸显，但同时也面临巨大挑战。2022年1月，全国住房和城乡建设工作会为我国下一阶段房地产行业重点工作定下基调，要求从加强调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动和乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级等方面开展工作。展望2022年，管理层认为，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，困难和风险挑战仍然存在。房地产行业调控的总基调将保持不变， “三道红线” 、 “两集中” 、 “两条红线”等调控政策将继续执行。与此同时，随着“房住不炒”理念的不断深化，房企将进一步去金融化、杠杆化，市场开始回归本源，房子将更多体现其居住属性。在房地产开发方面，虽然行业红利不再，但市场基本需求和合理的利润空间依然存在。房企亟需转变粗放式发展模式，以高质量发展，控规模、调节奏、确保现金流安全，缓解流动性压力、抵御行业寒冬。同时，物业、长租公寓、养老、资管等细分赛道以其现金流稳定、利润确定性强等特点，将越来越受到各标杆企业的关注。在商业地产方面，我国尽管遭受局部疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体保持稳定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个百分点。未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。产业地产方面，我国“十四五”规划纲要提出，将深入实施制造强国战略，发展壮大战略性新兴产业，培育先进制造业集群，一大批先进产业集群企业的出现将给产业地产带来更为广袤的市场。国家接连出台础设施公募REITs等一系列利好政策，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。作为中央企业控股的上市商业地产公司，南国置业借助两大平台的资本及资源优势，成功实现了跨越式发展，已经从区域型逐步成长为全国型，业务已布局、覆盖北京、深圳、武汉、重庆、成都、南京等多个重点核心城市。在商业开发与运营板块，公司形成了泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四大标准产品线，在项目所在地有较好的影响力，具备了快速复制扩张的能力；在住宅开发板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的战略伙伴关系；在产业地产板块，公司收购了以运营南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文11文化创意产业为主营业务的中文文化公司，协同效应逐步显现。公司通过盘活电建集团存量厂房,升级改造的华中小龟山金融文化公园顺利开园，成为当地城市更新的典范。公司产业化转型稳步发展，积累了一定的产业资源和招商运营能力。“十四五”期间，南国置业将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内领先的商业运营和资产管理商、城市开发业务的协同商”为战略定位，做好“聚焦、协同、借势、谋变”四篇文章，以“两核两驱”为战略发展模式，即以商业运营与财务投资为核心，以产业运营和地产金融为驱动，致力于建设最具活力的城市有机单元，与美好城市同行。2021年公司品牌影响力不断提升，根据中指研究院发布的数据，跃居“年度全国零售商业地产企业综合实力”第48位；荣获第十一届公益节“2021年度企业社会责任行业典范奖” ，彰显了公司在综合实力和社会责任领域的影响力；武汉泛悦城获得“年度值得期待活力商业街区奖” ；成都泛悦 Mall城市广场项目荣获“2021潮人榜最具发展潜力购物中心奖” ；华中小龟山金融文化公园获得第十六届金盘奖“最佳城市更新奖” 。（1）新增土地储备项目宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元）重庆市高新区大学城 U 分区110 亩项目重庆市高新区住宅7310099349股权合作66.00%81,00053,460广州石门街项目广州市白云区住宅55502134734股权合作33.00%358,967118,459.11南京江北新区 G30项目南京市秦淮区住宅2042857199股权合作20.00%207,00041,400长沙藕塘村项目长沙市岳麓区住宅5552998841招拍挂100.00%71,16671,166长沙杉木村项目长沙市芙蓉区住宅3894072946股权合作30.00%47,05014,115重庆西永L37 项目重庆市高新区住宅74595111893股权合作66.00%98,24264,840（2）累计土地储备情况项目/区域名称总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积 （万）广州石门街项目5.5513.478.23长沙藕塘村项目5.559.889.88重庆西永 L37 项目7.4611.1910.97总计18.5634.5429.08（3）主要项目开发情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例开工时间开发进度完工进度土地面积（）规划计容建筑面积本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额 （万累计投资总金额 （万南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文12（）元）元）武汉泷悦华府二期东湖新技术开发区雄楚大道以北，鲁林路以东商业、办公51.00%2019年 04月 01日在建85.00%11,652.4875,909.540091,380.9672,994.68武汉洺悦华府一期新洲区五一南路与京东大道交汇处住宅、临街商业、幼儿园80.00%2018年 05月 26日在建90.00%103,738.66188,552.00141439.79141439.79147,777.52137,118.08武汉洺悦华府二期武汉市新洲区五一南路以南，淘金山路以北住宅、临街商业、幼儿园80.00%2019年 07月 23日在建50.00%82,480.97173,199.5000136,99085,903.94深圳玺云著花园新湖街道楼村社区硕泰路西侧(6号线科学公园站)住宅51.00%2020年 04月 21日在建90.00%23,666.26109,416.0000359,632.95330,948.45重庆洺悦芳华重庆沙坪坝西永大学城U城天街树人小学旁洋房66.00%2020年 06月 30日在建80.00%87970178994.3100159,458.8120,253.98重庆泷悦华府重庆市沙坪坝区陈家桥洋房/别墅100.00%2018年 11月 25日全部竣工100.00%68125149484.83147160.45147160.45120,467.77121,347.52重庆洺悦城重庆市巴南区龙洲湾街道高层、洋房、公寓、商铺35.76%2018年 03月 01日部分竣工80.00%151229734961.52171799.14338387.84651,545.59471,773.56重庆洺悦城 公重庆市巴南区高层、洋房、50.00%2018年 03部分60.00%171831621366.6187370.34255332.84688,000464,950.55南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文13园里箭河路公寓、商铺月 02日竣工南京南京G16地块江北新区江苑路以北、新浦路以西住宅、底商20.00%2020年 12月 30日在建80.00%28744.363237.4600180,106.9172,922.76南京南京G13项目南京市浦口区江北核心区兴隆路与新浦路交汇处住宅/商业/车位49.00%2021年 01月 08日在建90.00%34,544.0177,516.7600252,710.3213,816.35南京南京G14项目南京市浦口区江北核心区兴隆路与新浦路交汇处住宅/商业/车位51.00%2021年 01月 08日在建90.00%30,986.3469,533.3500207,410.61203,000.02南京南京G15项目南京市浦口区江北核心区兴隆路与新浦路交汇处住宅/商业/车位25.00%2021年 01月 11日在建60.00%22,518.4550,531.5100140,239.3135,183.01南京G30南部新城南京市秦淮区南部新城嘉园路以南、承天大道以西住宅/商业/车位20.00%2021年 07月 30日在建20.00%20,42857,19900259,807.25218,958.35深圳前海润峯府项目深圳市南山区前海合作区前湾片区听海大道与前住宅/商业/车位20.00%2021年 06月 30日在建30.00%26851.97130000001,038,750.96918,824.65南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文14湾四路交汇处广州广州石门街项目广州白云区北侧为规划路，东至石沙公路，西至朝阳联新东街，南至鸦岗大道住宅/商业/车位33.00%2021年 07月 16日在建10.00%55,502134,73400523,883.65386,970.33（4）主要项目销售情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例计容建筑面积可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）武汉洺悦华府一期武汉住宅/商业80.00%188,552.00168,740.40104120.3221899.1913,303.9137,617.2237,617.2225,371.59武汉洺悦华府二期武汉住宅/商业80.00%173,199.50169,240.0042604.8313241.698,876.20.000.000武汉泷悦华府二期武汉商业、办公51.00%75,909.5475,909.5475,909.5411529.8111,364.886,467.346,467.348,081.54武汉泛悦城武汉综合体/商业26.00%635,687.22601,307.43402,331.7762276.61102,983.04451,881.9163,911.44210,843.72重庆洺悦城公园里重庆综合体50.00%717,704.02520,777.42310717142323.68107,100.25166,134.1899,527.6591,862.92重庆洺悦城龙洲湾重庆综合体35.76%542,787.76538,829.39328889162068.4441,635.37180,716.77109,917.81107,409.67重庆泷悦华府重庆住宅/商业100.00%102,187.5099,001.0598,768.4825852.7934,238.0992,703.9992,703.99118,487.74重庆洺悦重庆住宅/100.00131,86129,957836143974.71,22158,99139,96972,397南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文15府商业%7.974.8159.88.56.53.89重庆洺悦芳华重庆住宅66.00%131955128163.9712526784476.35109,547.460.000.000成都泛悦城市广场成都综合体41.00%362,868.00293,197.94285,015.5013428.897,719.65276,235.6114,433.0249,149.47成都泛悦国际成都综合体51.02%270,246.44234,317.49198,176.9500181,006.640.000南京泛悦城市广场南京综合体/商业26.01%308,788.29282,165.69132,636.4420126.087,893.2134,949.7416,891.5526,195.34南京南京G13项目南京住宅/商业/车位49.00%77,516.7676,418.2374,869.0874,869.08255,954.280.000.000南京南京G14项目南京住宅/商业/车位51.00%69,533.3568,461.9567,300.7667,300.76230,356.680.000.000南京南京G15项目南京住宅/商业/车位25.00%50,531.5149,614.1548,117.1748,117.17164,312.490.000.000南京南京G16项目南京住宅/商业/车位20.00%64,502.2163,473.9262,674.1662,674.16210,898.550.000.000深圳前海项目深圳住宅/商业/车位20.00%130,000112105989,450.6588,265.00989,450.650.000.000（5）主要项目出租情况项目名称所在位置项目业态权益比例可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率泛悦南国广场 B馆武汉生活卖场100.00%105,327.4575,852.8573.37%泛悦南国广场 A馆武汉生活卖场100.00%39,741.1531,871.4180.20%泛悦汇科华店成都生活卖场51.02%52,513.6346,432.8891.03%泛悦 MALL长虹店襄阳生活卖场100.00%61,271.0854,088.8388.28%泛悦汇KA 街武汉生活卖场100.00%33,500.3330,827.0492.02%泛悦汇-昙华林武汉生活卖场0.00%44,436.0040,022.6787.92%泛悦坊都会店武汉生活卖场100.00%36,833.1531,294.8188.80%南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文16泛悦 MALL南湖店武汉生活卖场100.00%35,200.9532,230.4792.89%泛悦 MALL北都店武汉生活卖场100.00%60,905.3752,689.1385.43%泛悦坊西城店北京生活卖场0.00%17,138.6910,299.1375.24%泛悦雄楚广场武汉生活卖场100.00%108,062.3556,650.0855.10%泛悦 南国中心 （一期）武汉生活卖场100.00%39,761.7329,712.6580.93%汉口城市广场武汉生活卖场70.00%109,719.09104,143.1384.79%南国大家装荆州店荆州专业卖场100.00%52,192.4851,914.2797.55%南国大家装汉西店武汉专业卖场100.00%190,599.10112,752.6959.15%襄阳月星襄阳专业卖场100.00%55,270.4742,547.2177.65%南国温德姆酒店荆州酒店100.00%43,615.6162.00%成都云立方成都生活卖场0.00%6,750.883,272.0040.42%成都美立方成都生活卖场0.00%7,098.824,071.4450.41%武汉泛悦城武汉专业卖场26.00%24,262.1124,262.1199.66%泛悦城市广场成都专业卖场41.00%74,731.5446,744.8652.06%泛悦中心襄阳襄阳写字楼100.00%17,547.4516,264.6373.14%华中小龟山金融文化公园武汉产业园75.00%29,998.0426,530.4380.91%南国悦公馆武汉写字楼100.00%2,753.502,753.50100.00%万安国际武汉写字楼100.00%7,567.857,567.85100.00%对于成都云立方、成都美立方权益比例为 0.00%的说明：2019 年 8 月 26 日，公司召开第五届董事会第二次会议和第五届监事会第二次会议审议通过了关于拟与电建地产成都公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案 和 关于拟与成都东华房地产开发有限公司签订委托经营管理协议暨关联交易的议案。公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司（以下简称“电建地产成都公司”）签订委托经营管理协议。电建地产成都公司将其自有的中国水电云立方项目的商业物业（以下简称“云立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。武汉大本营与成都东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）签订委托经营管理协议。东华公司将其自有的中国水电美立方项目的商业物业（以下简称“美立方项目”）全权委托武汉大本营进行专业的商业运营管理工作，由武汉大本营在委托期限内自行投资、改造、经营及管理，委托经营管理的期限为五年。根据上述合同，武汉大本营接受云立方和美立方项目的委托，对其进行经营及管理，但公司及武汉大本营并不持有云立方和美立方项目公司股权，故在权益比例一栏填写权益比例为 0%。南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文17土地一级开发情况 适用 不适用（6）融资途径融资途径期末融资余额融资成本区间/平均融资成本期限结构1 年之内1-2 年2-3 年3 年以上银行贷款2,479,980,000.003.85%-5.3%/4.61%362,846,153.851,028,633,846.15294,000,000.00794,500,000.00票据24,566,818.7224,566,818.72债券2,095,000,000.005.18%-6.00%/5.68%1,500,000,000.00595,000,000.00非银行类贷款1,656,000,000.005.58%-7.4%/6.57%8,000,000.00900,000,000.00748,000,000.00合计6,255,546,818.721,895,412,972.571,928,633,846.15889,000,000.001,542,500,000.00发展战略和未来一年经营计划请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望” 。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用截止2021年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为34,189.86万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。 没有发生由于担保而发生损失的情形， 因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。持续提升的价值创造能力持续提升的价值创造能力经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。成熟的运营模式及丰富的产品线成熟的运营模式及丰富的产品线经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。持续优化的股权结构及优质股东持续优化的股权结构及优质股东南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文18展， 并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时， 给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。优质的土地储备优质的土地储备公司目前储备项目主要位于武汉、重庆、南京、成都、深圳等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。商业能力和商户资源商业能力和商户资源公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻资产发展奠定了基础。四、主营业务分析四、主营业务分析1、概述、概述参见第三节 管理层讨论与分析 二、报告期内公司从事的主要业务相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成单位：元2021 年2020 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计3,273,257,725.87100%4,024,939,608.21100%-18.68%分行业房地产业3,273,257,725.87100.00%4,024,939,608.21100.00%-18.68%分产品房地产销售2,663,653,596.5581.38%3,637,967,417.2690.39%-26.78%物业出租及物业管理509,616,960.3215.57%319,898,607.077.95%59.31%酒店运营及其他99,987,169.003.05%67,073,583.881.67%49.07%分地区湖北969,342,512.8729.61%3,670,886,779.5291.20%-73.59%四川534,234,931.6216.32%46,500,908.511.16%1,048.87%重庆1,751,244,308.2453.50%307,551,920.187.64%469.41%南国置业股份有限公司 2021 年年度报告全文19北京18,435,973.140.56%0.000.00%分销售模式直销3,273,257,725.87100.00%4,024,939,608.21100.00%-18.68%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 不适用单位：元营业收入营业成本毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减分行业房地产业3,273,257,725.873,779,840,440.58-15.48%-18.68%-9.68%-11.51%分产品房地产销售2,663,653,596.552,683,055,472.71-0.73%-26.78%-17.70%-11.12%物业出租及物业管理509,616,960.32996,019,863.28-95.44%59.31%17.33%69.91%酒店运营及其他99,987,169.00100,765,104.59-0.78%49.07%32.70%12.44%分地区湖北969,342,512.871,433,311,886.14-47.86%-73.59%-63.00%-42.33%四川534,234,931.62566,997,862.96-6.13%1,048.87%2,034.90%-49.02%重庆1,751,244,308.241,745,881,400.920.31%469.41%514.67%-7.34%北京18,435,973.1433,649,290.56-82.52%分销售模式直销3,273,257,725.873,779,840,440.58-15.48%-18.68%-9.68%-11.51%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用（3）公司分行业、分产品、分地区毛利率