房产中介所涉法务概要(共4页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房产中介所涉法务概要上海社平律师事务所 毛建国 手机：电话：021- 传真：021- 邮箱：xiaom.2000地址：闵行区七莘路3023号七宝商城商务中心528-A室目录：1、 开设房产经纪公司的注意事项2、 如何将中介聘请律师的费用让欠佣金一方承担3、 如何只在一个法院诉讼4、 实行电子版备案合同后，签订的黄本合同效力认定5、 在中介拟定的付款协议中约定的贷款比例高于银行规定，买方无法足额贷款而解约，中介能否收取佣金？6、 中介未查明抵押情况，最终导致合同无法履行，中介能否收取佣金？7、 买卖双方签约后解约，中介方能否收取佣金？8、 尚未购买售后产权的公房能否购买？中间有何风险？9、 未能按时付款但事先取得了卖方谅解，事后卖方能否以买方违约为由解除合同并追究买方的违约责任1、开设房产经纪公司的注意事项如何开设房产经纪公司无需我多说，但能知道一些注意事项并妥善处理，则可避免很多麻烦。一、 一定要与员工签订正式的劳动合同，否则可能会被要求支付双倍工资；二、 工资拟实行基本工资加绩效工资方式，这样可以最大限度的降低成本；三、 一定要为员工缴纳四金或两金（对外地员工），这样可以避免员工工伤给单位带来的巨大损失；四、 一定要有一个熟悉法律和经纪实务的专业人士负责签约，毕竟合同与文字和法律有着非常密切的关系，要知道省掉麻烦就相当于赚了许多钱。2、如何将中介聘请律师的费用让欠佣方承担每家中介公司都不可避免的会遇到客户拒付佣金的情形，如果只是让业务员催收，对方往往置之不理，到法院起诉，又因为没有专业人士处理，往往达不到预期效果，或者因为金额太小，聘请律师从经济上来说不合算，许多客户也了解公司的这种心理，所以肆无忌惮的赖账。我在这里推荐一种可行的办法，既可以威慑欠佣方，使其在做出拒付佣金的决定时考虑到可能承担的法律后果，又可在法院诉讼时，将律师费及其他相关费用转嫁到欠佣方。具体操作方法是在居间协议或者佣金确认书中插入这样一个条款：双方产生纠纷且经协商仍不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，败诉方应负担另一方为此所支付的律师费、调查费及与此相关的所有费用。这一条款已在实践中使用，法院基本上都予以支持。这样开始操作，就相当于免费聘请了一位律师为你催收佣金了。相关法条：合同法第114条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、如何选择只在一个法院诉讼中介方在催收佣金起诉到法院时，受理案件的是欠佣方的户籍所在地法院。由于客户尤其是房东在卖房后往往会将户口迁出，中介这时不但要找到其户籍所在地，而且法院也往往要求中介提供被告的户籍资料，没有律师介入，中介很难按要求提供所要的资料。起诉买方相对容易一些，但有时买方的户口不在本市，这时候更需要律师参与，有时甚至必须到外地法院起诉。可见，如果不预先设置好相关条款，中介公司有可能今天在金山，明天在苏州，后天在奉贤，到处参加庭审，这样不但在路上浪费了很多时间，人很辛苦，而且不容易与法官建立正常的工作关系，每次开庭都会遇到不同的法官，庭审结果更加不可预测。基于以上原因，本律师建议，在居间协议或佣金确认书中放入一个管辖权条款，约定：在产生纠纷且经协商仍不能解决时，双方选择在上海市闵行区人民法院（或其他离公司近的法院）解决相关纠纷。这样的话，公司催收佣金的案件就会集中在一个法院审理，经过一段时间，律师就会和法院及承办法官建立正常的工作关系，庭审的效果就会比较好。相关法条：民事诉讼法第25条规定：合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。4、实行电子版备案合同后，签订黄本合同效力认定案例：2008年8月2日，A某（买方）经中介居间与B某（卖方）就闵行区莘松路某弄某号房屋签订了黄本买卖合同，买卖双方并决定以黄本合同内容为准，择日签订电子版买卖合同。A某于当日与中介签订佣金确认书，约定佣金金额为人民币10000元，支付日期为2008年8月30日前，经中介居间，买卖双方一旦签订合同，中介的居间任务即完成。由于买卖双方最终解约，A某未按约支付中介佣金，故中介于2009年5月聘请律师诉至法院。A认为，中介未促成用于过户的电子版合同的签订，无权收取佣金。法院判决A支付佣金及律师费。相关法条：合同法第10条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。合同法第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。律师点评：买卖合同是双方就涉案房屋的价款、支付方式、过户等双方的权利义务所达成的协议，只要内容齐备，同样具有法律效力（即使自己打印的文本也同样具有法律效力，当然中介应尽量使用房地产交易中心提供的文本）。本案中，买卖双方经中介居间签订了黄本的房地产买卖合同，且协议约定中介促成双方签订合同，中介居间任务即完成。根据合同法第426条之规定，中介有权要求买卖双方支付佣金。相关律师费的支付依据，根据相关法律规定，只有合同约定了或者法律规定了律师费的情形下才会判决一方支付律师费。在本案中，因为合同中已对律师费的负担做出了明确的约定，而且该约定并未违反法律的强制性规定，因此，该约定也是有效的，应予遵守。中介居间技巧提示：在已接受委托的情况下，如果买卖双方价款基本一致，此时，业务员可以经斡旋后，依据买方的购买条件在黄本合同中填写并让买方先行签字确认，并注明双方将依据此合同内容填写正式的电子版合同，卖方一旦签字确认黄本合同，则中介就有权收取佣金。这样，收取佣金的时间节点就大大提前了，避免客户在此期间所产生的变故。5、在中介拟定的付款协议中约定的贷款比例高于银行规定，买方无法足额贷款而解约，中介能否收取佣金？相关法条：合同法第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。律师点评：买卖合同约定的贷款比例虽系中介应买方要求写上去的，但高于银行所允许的比例，中介应该清楚这是无法操作的，一旦写进合同里面就构成了中介服务的瑕疵，对收取佣金将起到非常不利的影响。所以在签约时，一定要提醒业务员，合同内容一定要符合银行的相关规定。居间技巧提示：对于贷款条款的拟定，除了比例不能超出银行的规定外，一定要写明如果银行批准的贷款金额不足约定的，应当在交易当日以现金一次性补足。或者在附件三之后约定：如果银行批准的贷款金额不足约定的，应当在交易当日以现金一次性补足。要知道，法院对中介的态度是很苛刻的，在他们眼中，中介相对于客户来说，属于强势群体，因此，一点点瑕疵也可能会造成佣金被减扣。6、 中介未查明抵押情况，最终导致合同无法履行，中介能否收取佣金？相关法条：合同法第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。律师点评：中介对卖方委托出售房屋的权利状况有义务予以查实，并如实告知买方，因中介在未查明系争房屋真实的抵押状况的前提下，将不实的抵押状况告知买方，并导致买方在不了解真实的房屋抵押状况的前提下与卖方签订房屋买卖合同，如买卖双方最终撤销了买卖合同，应认定中介未完成居间义务，无权收取佣金。居间技巧提示：在居间过程中，提供产权及相关权利限制信息是中介最基本的义务，否则会被认为未如实提供报告相关信息，因此千万不要图省事或省钱，而为日后收取佣金留下隐患。7、买卖双方签约后解约，中介方能否收取佣金？案情简介：2007年11月，中介与客户签订了房地产买卖授权定金合同，客户愿意以141万元的价格购买上海市莘朱路879弄1号某室房屋并委托中介去斡旋。在中介居间下，客户与房东于2007年11月11日签订了上海市房地产买卖合同，约定：客户经中介居间介绍，与交易相对方签订合同后，中介的居间服务即完成。客户确认于2008年1月30日前支付中介佣金10000元，并约定了滞纳金及如涉诉产生的律师费、差旅费的承担等等。但客户并未按约支付中介佣金。2008年3月1日，客户与房东自行签订解约协议书。解除了双方间关于系争房屋的买卖关系。2008年9月11日，中介提起本案诉讼。另查明，买卖双方签订有协议书，约定：系争房屋的买卖价格为元，该价格与买卖合同约定的转让价格元间的差额部分元，客户应于2008年1月30日前，双方办理该房屋产权转移过户手续当日支付元，剩余5000元作为房屋水电煤过户保证金，待双方办妥该房屋的水电煤过户后当日由客户一次性支付。双方承诺，该协议为其真实意思表示，与第三方无关。庭审中，客户认为中介做低房价逃税，且买卖双方并未办理过户手续，因此不同意支付佣金。法院认为：根据中介提供的协议书可以认定，在上海市房地产买卖合同中约定的买卖价格要低于实际价格的行为，系买卖双方的意思表示，与中介无关。根据中介与客户签订的佣金确认书的约定，中介促成客户与他人签订房屋买卖合同后，中介的居间义务就已完成，客户也对此进行了确认，并承诺支付中介居间佣金，客户应该按约支付中介居间佣金。客户与房东在签订房屋买卖合同后自行签订协议，解除双方间的买卖合同，与中介无关，并不影响中介对已完成的居间服务的佣金的收取。相关条文：同以上合同法第426条。另：虽然上海市物价局、房地局联合发文，规定只能在办理完过户才能收取佣金，但这项规定与法律相抵触，因而法院不予采纳。律师点评：本案中介之所以能收到佣金，是因为中介并未按上海市物价局及房地局的文件规定，约定在完成过户手续后才收取佣金。居间技巧提示：对收佣时间千万不要约定在办理完过户手续后收取，否则会将买卖双方不履约的风险转给自己承担，最好的办法是约定在一个明确的日期收取佣金。8、尚未购买售后产权的公房能否购买？中间有何风险？公房是一件特殊商品，除了通过置换方式立即办理完手续外，购买公房风险很大，因为将公房购买为售后产权中间存在风险，如买方虽已将房款支付给承租人，在产权证未办出前，承租人却已死亡，其遗产范围又无法确定，最终可能导致过户无法完成，所以购买此类公房，最好聘请律师一起参与。控制风险的主要环节在于尽量获得所有同住人的确认签字，同时不要在产证为办出前就支付大额房款。9、未能按时付款但事先取得了卖方谅解，事后卖方能否以买方违约为由解除合同并追究买方的违约责任案情简介：2007年12月11日，买卖双方经中介居间，签订上海市房地产买卖合同，约定买方向卖方购买本市浦东新区莲溪路某房屋,建筑面积为57.10平米，房屋总价元，买方于2007年12月11日支付2万元作为定金，2007年12月17日支付16万元，2008年2月8日支付19万元，余款7500元于产权转移过户当日支付。买卖双方确认，于2008年2月20日前，双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方另行约定，如卖方未按约定期限交付房屋，承担与买方延期付款同样责任。合同签订后，买方按约支付了2万元定金和16万房款。以后，买方向卖方表示，由于客观原因，2008年2月8日应支付的19万元房款无法如期支付，要求延期一个月付款。卖方口头表示同意。2008年3月6日，卖方向买方及中介公司发出解除合同通知书。2008年3月31日、4月11日，卖方再次向买方及中介公司发出解除合同通知书。双方为此产生纠纷。2008年3月，买方诉至法院，要求卖方履行合同，办理过户手续。法院判决予以支持。相关条文：合同法第77条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。律师点评：本案买方之所以能得到法院支持，是因为事先确实征得了卖方的同意，而且作为居间方的中介也出庭作证，证明对买方的延期付款，卖方当时确实表示同意的，即双方已通过协商变更了合同中的付款时间，而且对于合同，法院的观点基本上是合同必须履行，所以买方的要求得到了法院的支持。当然，卖方在发出解约通知的时间上也存在问题，即卖方是在应付款的日期延期一个月左右才发的通知，如果是在15天左右，本案的结果就难以预料了。律师提示：对于买方而言，如果要延迟付款，应尽量在中介的协调下，签订书面的协议，对此予以明确，否则，单取得卖方对延期付款的口头同意（又未对此录音），将来一旦卖方不认可，并解约同时追究买方的违约责任，买方就会比窦娥还冤。律 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