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（高职）任务2 投资性房地产的核算ppt课件任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算【任务描述任务描述】 1理解投资性房地产的概念，正确判断投资性房地产的范围； 2正确核算投资性房地产的取得业务； 3正确核算投资性房地产的两种后续计量（成本模式、公允价值模式）业务； 4正确核算投资性房地产在成本模式、公允价值模式下的转换业务； 5正确核算投资性房地产在成本模式、公允价值模式下的处置业务。【知识准备知识准备】一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述1.投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。2.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。（2）已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。（3）持有并准备增值后转让的土地使用权（非房地产开发企业）这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。3.确认投资性房地产需要注意的问题（1）必须是企业拥有产权的、能够单独计量和出售的房地产，不包括经营租入或不能单独计量的房地产。（2）出租，是指经营租赁方式出租，不包括融资租赁方式出租。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算（3）企业已经与其他方签订了租赁协议的建筑物，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，确认为投资性房地产。对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业管理当局（董事会或类似机构）做出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。（4）作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权，不属于投资性房地产。（5）企业自用房地产、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，均不确认为投资性房地产。（6）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。（7）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产，否则仍应作为固定资产核算。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算4.投资性房地产的业务性质和计量模式投资性房地产的业务性质和计量模式（1）业务性质）业务性质 出租建筑物和出租土地使用权是一种让渡资产使用权行为；企业持有出租建筑物和出租土地使用权是一种让渡资产使用权行为；企业持有并准备增值后转让的土地使用权是为了赚取增值收益（类似于持有存并准备增值后转让的土地使用权是为了赚取增值收益（类似于持有存货）。这两种行为都是企业为完成其经营目标所从事的货）。这两种行为都是企业为完成其经营目标所从事的 经营活动。经营活动。 对某些企业而言，与投资性房地产相关的活动属于主营业务，但对大对某些企业而言，与投资性房地产相关的活动属于主营业务，但对大部分企业而言，则属于其他业务。部分企业而言，则属于其他业务。（2）计量模式）计量模式初始计量初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量，其中建筑物成本构成与固定投资性房地产应当按照成本进行初始计量，其中建筑物成本构成与固定资产一致，土地使用权成本构成与无形资产一致。资产一致，土地使用权成本构成与无形资产一致。 学习任务学习任务6.2 6.2 投资性房地产的核算投资性房地产的核算 后续计量后续计量 通常采用成本模式，满足特定条件的情况下也可采用公允价值模式。但通常采用成本模式，满足特定条件的情况下也可采用公允价值模式。但同一企业同一企业只能采用一种模式只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量。对所有的投资性房地产进行后续计量。 A.成本模式成本模式 在成本模式下，投资性房地产的后续计量与固定资产或无形资产一致，在成本模式下，投资性房地产的后续计量与固定资产或无形资产一致，也需要计提折旧或摊销、计提资产减值准备等。但投资性房地产转让属也需要计提折旧或摊销、计提资产减值准备等。但投资性房地产转让属于其他业务，不计入营业外收支。于其他业务，不计入营业外收支。 B.公允价值模式公允价值模式 在公允价值模式下，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当在公允价值模式下，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场易市场; ;企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产的市场企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。注意：已采用公允价值计量模式的，不得再转为成本模式。注意：已采用公允价值计量模式的，不得再转为成本模式。学习任务学习任务6.2 6.2 投资性房地产的核算投资性房地产的核算5.科目设置科目设置（1）投资性房地产）投资性房地产投资性房地产投资性房地产成本成本投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（2）投资性房地产累计折旧）投资性房地产累计折旧（3）投资性房地产累计摊销）投资性房地产累计摊销（4）投资性房地产减值准备）投资性房地产减值准备任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算二、投资性房地产取得的核算二、投资性房地产取得的核算取得方式主要有：外购、自建、由自用房地产转换取得方式主要有：外购、自建、由自用房地产转换外购、自行建造等取得的投资性房地产，其会计处理与固定资产、无形资产外购、自行建造等取得的投资性房地产，其会计处理与固定资产、无形资产一致。一致。1.外购投资性房地产【做中学6-9】2018年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款90 000 000元，增值税9 000 000元，价税款以存款支付。假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司应作会计分录如下：借：投资性房地产写字楼 90 000 000 应交税费应交增值税（进项税额） 5 400 000 待抵扣进项税额 3 600 000贷：银行存款 99000 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算2.自行建造投资性房地产【做中学做中学6-10】2017年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2017年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2017年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 首先，应分离土地使用权中分属于固定资产和投资性房地产的对应金额。其中：属于投资性房地产的土地使用权为4 500 000元（9 000 000（12 000 00024 000 000）。据此，甲公司应作会计分录如下：借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000贷：无形资产土地使用权 4 500 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，投资性房地产的后续计量与固定资产或无形资产一致，也需要计提折旧或摊销、计提资产减值准备等。但投资性房地产转让属于其他业务，不计入营业外收支。采用成本模式进行后续计量的核算要点如下：（1）设置“投资性房地产”科目核算。（2）要按期（月）计提折旧或进行摊销，设置“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目核算。确认的租金收入通过“其他业务收入”科目核算；计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。（3）应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算【做中学做中学6-11】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元，增值税40 000元。甲公司应作会计分录如下：每月计提折旧时：每月计提的折旧=（72 000 00020）12=300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000 贷：投资性房地产累计折旧300 000每月收到租金收入时：借：银行存款440 000 贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400 000 应交税费应交增值税（销项税额） 40 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量必须同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式进行后续计量的核算要点如下：（1）同样要设置“投资性房地产”科目核算，明细科目为“成本”“公允价值变动”。（2）与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。（3）设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。 任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算（4）取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。【做中学做中学6-12】2018年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2018年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2018年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。甲公司应作会计分录如下： 2018年12月1日，甲公司出租写字楼时：借：投资性房地产成本80 000 000贷：固定资产80 000 0002018年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益时：借：投资性房地产公允价值变动4 000 000贷：公允价值变动损益 4 000 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算四、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式变更为公允价值模式。由成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配未分配利润）。【提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算五、投资性房地产转换的核算（一）成本模式下的转换【做中学6-13】甲公司2018年7月末将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2018年7月31日，账面价值为37 650 000元。其中：原价为50 000 000元，累计已计提折旧为12 350 000元。甲公司应作会计分录如下：借：固定资产 50 000 000投资性房地产累计折旧12 350 000贷：投资性房地产厂房 50 000 000 累计折旧 12 350 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算（二）公允价值模式下的转换1.投资性房地产转换为非投资性房地产【做中学做中学6-14】2018年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2018年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元。其中：成本为45 000 000元，公允价值变动增值为2 500 000元。甲公司应作会计分录如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产成本45 000 000公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 000 2.非投资性房地产转换为投资性房地产任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算 【做中学做中学6-15】2017年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2018年1月1日，租赁期限为3年。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。2018年1月1日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为500 000 000元，已提折旧为142 500 000元。甲公司应作会计分录如下：当日的账面价值为357 500 000元（500 000 000142 500 000），公允价值为350 000 000元，公允价值小于账面价值的差额为7 500 000元。借：投资性房地产成本 350 000 000公允价值变动损益7 500 000累计折旧142 500 000贷：固定资产 500 000 000 假设上例中转换日办公楼的公允价值为360 000 000元。甲公司应作会计分录如下： 借：投资性房地产成本360 000 000累计折旧142 500 000贷：固定资产500 000 000其他综合收益 2 500 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算六、投资性房地产处置的核算六、投资性房地产处置的核算1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置【做中学做中学6-16】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元（假设不考虑相关税费），乙公司已用银行存款付清。假设该栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧为20 000 000元。甲公司应作会计分录如下：借：银行存款200 000 000贷：其他业务收入200 000 000借：其他业务成本160 000 000投资性房地产累计折旧 20 000 000贷：投资性房地产 180 000 000 2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算【做中学做中学6-17】甲企业是从事房地产开发业务的企业。2017年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2017年4月15日。2017年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。2017年4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。2017年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。2018年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2018年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。甲企业应作会计分录如下： （1）2017年4月15日借：投资性房地产成本470 000 000贷：开发产品450 000 000其他综合收益 20 000 000 任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算（2）2017年12月31日借：投资性房地产公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 00（3）2018年6月出售 借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入 500 000 000 应交税费应交增值税（销项税额） 50 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产成本 470 000 000公允价值变动 10 000 000将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务成本：借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务成本 10 000 000将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：借：其他综合收益 20 000 000贷：其他业务成本20 000 000 任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算【任务举例任务举例】【工作实例工作实例6-2】投资性房地产的核算投资性房地产的核算甲公司为增值税一般纳税人，不考虑除增值税以外的其他相关税费。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，有关房地产的相关业务资料如下：（1）2017年1月，甲公司自行建造一栋厂房。在建设期间，甲公司购进为工程准备的一批物资，价款为1 400万元，增值税为238万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于厂房建造项目。当月甲公司为厂房建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本为180万元，计税价格为200万元，另支付在建工程人员薪酬为362万元。（2）2017年8月，该厂房建设达到了预定可使用状态并投入使用。厂房预计使用寿命为20年，预计净残值为36万元，采用直线法计提折旧。（3）2018年12月，甲公司与丙公司签订了租赁协议，将该厂房经营租赁给丙公司，租赁期为10年，含税年租金为220万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2018年12月31日。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算（4）甲公司对租赁后的厂房采用公允价值模式计量。经测算，该厂房2018年年末的公允价值为2 200万元，2019年年末的公允价值为2 400万元。（5）2020年1月，甲公司与丙公司达成协议并办理过户手续，以2 500万元的不含税价格将该厂房转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。要求：（1）编制甲公司自行建造厂房的有关会计分录。（2）计算甲公司该厂房2018年年末累计折旧的金额。（3）编制甲公司将该厂房停止自用改为出租的有关会计分录。（4）编制甲公司该厂房有关2019年年末后续计量的有关会计分录。（5）编制甲公司该厂房有关2019年租金收入的会计分录。（6）编制甲公司2020年处置该厂房的有关会计分录。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算【工作过程】第一步，甲公司自行建造厂房的处理。借：工程物资 14000 000 应交税费应交增值税（进项税额）1 428 000 待抵扣进项税额 952 000贷：银行存款 16 380 000 借：在建工程14000 000贷：工程物资14 000 000借：在建工程5 420 000贷：库存商品 1 800 000应付职工薪酬 3 620 000借：应付职工薪酬 3 620 000贷：银行存款 3 620 000 借：固定资产19 420 000 贷：在建工程19 420 000任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算第二步，2018年年末累计折旧金额的计算。2018年年末累计折旧=（19420000-360000）2012（4+12）=1 270 666.67（元）第三步，投资性房地产转换的处理。借：投资性房地产成本22 000 000累计折旧 1 270 666.67 贷：固定资产 19 420 000 其他综合收益 3 850 666.67第四步，确认投资性房地产公允价值变动。借：投资性房地产公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益2 000 000第五步，确认租金收入。销项税额=2220000（1+10%）10%=200000（元）任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算借：银行存款2 200 000贷：其他业务收入2 000 000 应交税费应交增值税（销项税额） 200 000第六步，投资性房地产的处置。借：银行存款27750 000贷：其他业务收入25 000 000 应交税费应交增值税（销项税额） 2 750 000借：其他业务成本24 000 000贷：投资性房地产成本 22 000 000公允价值变动2 000 000借：其他综合收益 3 850 666.67 贷：其他业务成本 3 850 666.67借：公允价值变动损益2 000 000贷：其他业务成本2 000 000 任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算课外练习课外练习 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已经用银万元，乙公司已经用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12 000万元，万元，公允价值变动为借方余额公允价值变动为借方余额1 000万元。假定不考虑增值税万元。假定不考虑增值税等相关税费。等相关税费。任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算 谢谢 谢谢任务任务2 2 投资性房地产核算投资性房地产核算