第1章物业设备维护与管理的基本知识.pptx

刘忠刘忠和和 王珏王珏主编主编学习目标学习目标了解物业设备维护与管理的特点及其发展趋势；熟悉物业设备维护与管理的组织机构、相关制度及各岗位职责；理解物业设备维护与管理的基本概念；掌握物业设备维护与管理的内容。1.1.11.1.1建筑设备建筑设备1）给水设备给水设备是指用人工方法提供水源的设备，由此组成生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。2）排水设备排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统。3）卫生设备卫生设备是指房屋建筑内部附属的卫生器具。4）热水供应设备热水供应设备包括沐浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。5）消防设备消防设备包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等。以上五个方面的设备组成房屋的给排水系统。6）厨房设备厨房设备包括洗菜池、操作台、吊柜、抽油烟机及管道等。7）供暖、供冷、通风设备1.1.21.1.2电气设备电气设备1）供电及照明设备供电及照明设备是指给房屋提供电源及照明的各种装置。2）弱电设备弱电设备是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置。3）电梯设备电梯设备是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备。4）防雷装置防雷装置包括接闪器、引下线和接地装置等。1.2.11.2.1物业设备维护与管理的基本概念物业设备维护与管理的基本概念1）物业设备保养物业设备的保养是指物业服务企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性管理、养护、维修等工作。（1）日常维护保养，是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好必要记录。（2）一级保养，是由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。（3）二级保养，是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修、更换或修复磨损件使设备能达到完好状态的保养。2）物业设备维修物业设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。物业设备维修根据设备破损程度可分为：（1）零星维修工程，是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行的局部修理。（2）中修工程，是指对设备进行正常的和定期的全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。其更换率为10%30%。（3）大修工程，是指对物业设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能。其更换率一般超过30%。（4）设备更新和技术改造，是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。3）物业设备维护与管理物业设备维护与管理是指对物业中的设备进行管理、运行、维修和保养工作，使之处于完好状态，保证其正常使用。1.2.21.2.2物业设备维护与管理的特点物业设备维护与管理的特点1）以“管理”为基础2）维修成本高，管理经营性强3）专业性、技术性要求高4）综合性强1.2.31.2.3物业设备维护与管理的意义物业设备维护与管理的意义1）有利于提高物业管理服务质量2）有利于提高物业销售的价格及租金3）有利于保证业主及使用人的生活安全4）有利于提高物业服务企业的经营利润5）有利于提高物业服务企业的声誉及社会形象1.2.41.2.4物业设备维护与管理的目标物业设备维护与管理的目标在管理好、用好、修好、更新改造好现有设备，提高设备利用率及完好率的基础上节约服务成本，合理利用企业资金，保证设备运行安全，保护环境，有效地预防设备和人身事故及社会公害。物业设备维护与管理主要包括前期管理，使用管理，维修养护管理，经济管理，安全管理，增建、更新和改造管理，技术档案管理等。6）增建、更新和改造管理出于下列原因，物业服务企业可能要对物业设备进行增建、更新和改造：（1）原设计与实际使用功能有矛盾；（2）设备与设施未达到设计的水准；（3）因经营需要而改变原使用用途；（4）设备老化；（5）设备能耗大，不符合节能要求；（6）来自市政、环保等方面的要求。（7）技术档案资料管理1.4.11.4.1常见的设备维护与管理组织机构常见的设备维护与管理组织机构类型类型1）“综合维修组”模式“综合维护组”成员一般为“多技能”型人才，能应付各类设备日常维护工作。2）“专业管理”模式按照专业进行任务分工，各司其职。可以发挥专业特长，提高管理质量和管理水平。3）“急修组”模式在各专业班组外加上一个“急修组”，克服了“专业管理”的缺点，能够采用灵活调配的办法充分利用各维修人员的时间，使不同班组的成员能够在同一时间受到统一领导。1.4.2物业设备维护与管理的各岗位职责1）工程部经理工程部经理是对物业设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。2）各专业技术负责人各专业技术负责人（工程师或技术员）在部门经理的领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的物业设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。3）领班4）维修人员5）保管员1.5.11.5.1接管验收接管验收制度制度设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。验收后的验收单与协议等文件应保存好。1.5.21.5.2预防性计划维修保养预防性计划维修保养制度制度计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。（1）确定维修及保养工作的类别和内容（2）设备维修、保养的要求。（3）制订预防计划（4）制定大修理计划1.5.31.5.3值班值班制度制度（1）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，否则必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。（2）注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。（3）如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。（4）调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。（5）所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如果调班，必须报主管人员同意。就餐时间实行轮换就餐，并通知同班人员配合。（6）值班人员应安排统一的值班班次，不得迟到、早退、无故缺勤。因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续，班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。1.5.41.5.4交接班制交接班制度度交接班的准备工作包括查看运行记录，介绍运行状况和方式以及设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。出现下列情况不得交班：（1）在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；（2）交接班准备工作未完成时；（3）接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。1.5.51.5.5报告报告制度制度1）应报告班组长的情况2）应报告技术负责人的情况3）应报告经理的情况1.5.61.5.6工具领用保管工具领用保管制度制度（1）个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。（2）班组领用的公共工具品种，由各班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。（3）工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告，由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。（4）工具因使用时间而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。