购买二手房应注意的事项(共10页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上近年来，随着郑州市房地产业的快速发展，二手房交易（已办理房产证的房产上市交易）规模不断扩大，房产中介服务市场也日益繁荣，我市先后出台了郑州市城市房地产市场管理条例、郑州市房地产中介服务机构管理办法等一系列法律法规，实施了房地产中介机构备案、房地产中介执（从）业人员动态考核制度，设立了监督投诉电话“房管热线”，组织了由房地产监察队和相关业务部门相互配合的集中执法行动，各种违法违规行为得到了有效遏制，二手房市场秩序逐步规范。但许多市民并不了解二手房的一般程序，为了能使广大市民朋友在买卖二手房时做到“明白置业、放心置业、安全置业”，我们根据相关法律、法规，结合日常工作中接到的群众投诉案件，编制了二手房市场消费警示，供广大市民朋友在买房置业时参考： 一、购买二手房应注意的事项（一）购买二手房的一般步骤1、购买人明确自己的购买需求，寻找房源信息（报刊、网络、中介公司、熟人介绍等）；2、实地看房，综合自身因素选中适合的房产（通过中介公司看房的还需签订看房合同，商定看房费用和中介费用）；3、与卖方商谈房屋交易价格、税费分担和相关交易细节；4、签订买卖合同，支付定金（通过中介公司购房要签订买方、卖方、中介三方合同，支付定金）；5、到房管局办理交易过户手续，支付房款；6、物业交验，拿到钥匙；7、到房管局领取房产证，户口迁入。（二）应注意的事项1、找证件齐全的正规中介公司一家正规房地产中介公司，应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。对买房者来说，需要重点查看的是工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。有此三证，与中介公司产生纠纷时，就可以到工商部门或房管部门投诉。在查看三证时，要注意看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。上述信息都可以在中介公司的经营场所内公示信息查询，也可让中介公司出示。最后留意房管部门的监督投诉电话，以备不时之需。2、如需签订房地产经纪服务合同应了解的九项事项消费者在与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向经纪中介公司了解下列九项事项：（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、注册号以及是否与房地产交易另一方当事人有利害关系；（二）应由委托人协助的工作、提供的必要资料和文件；（三）房地产交易的一般程序；（四）交易过程中将会涉及的税费；（五）交易标的房地产的相关情况以及可能引发的风险和后果；（六）委托房地产的交易参考价格；（七）经纪服务的内容及完成标准；（八）服务收费标准和支付时间；（九）定金的收取及违约事项的约定。3、详细的实地考察，核实房屋相关信息消费者在看房屋信息的同时，应进行详细的实地考察，核实中介公司、广告媒体以及互联网络提供的房源信息的真实性。4、要认真核对卖房人的身份选定房产后要同转让人协商转让价格，并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。如通过中介公司购房应小心中介公司为拿到更多提成而哄抬价格。买房改房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。查看房屋产权证时，最好到房地产管理部查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整，有没有设立抵押，房改房是否符合上市条件，以及产权单位是否存在限制出售约定等。5、要弄清房屋的年限和建筑面积要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗，蒙受损失。6、审查房屋是否在租有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款（物业交割金除外）后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。7、签合同要谨慎，内容要详实准确买方、买方和中介公司通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理、中介费用等事项达成一致意见后，签订三方合同。消费者应尽量选择使用政府主管部门和行业组织推荐使用的房地产经纪服务合同示范文本。合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎：要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。对待合同文本和*，必须查看公章是否清楚可辨，查看所盖的公章和财务专用章是否与该公司的字号、名称相符。如不相符，请您不要签字，并及时谢绝服务。对协议书中的一些关键条款，有疑问或者含义不清时，请勿轻信公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款，一定要落实在文字上，并请其在上面加盖公司公章，以免发生争议时说不清楚，做到有案可查。认真审查合同上的所有条款，尤其是一些涉及费用分担、房款支付方式和时间及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。别忽视买卖合同的附件。除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对于自己需求的细节在附件中列明。如户口迁移、水、电、煤气、物管、维修基金等费用的结清与过户、以及解除抵押的费用等等。凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。千万别嫌麻烦，此时事无巨细是好事。8、不要忽略户口迁移问题房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。因此,为了避免房子买了户口却迁不进去的情况，就要注意做到:第一, 在合同中明确卖方迁出户口的时限。第二，正式过户前，查询户籍状况。在交易之前，购房者最好到公安机关查询交易房屋的户籍状况。一般情况下，公安部门会要求户主本人调取户籍材料，这时买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。这个程序最好是在正式房屋产权过户前完成。 9、一定要有正规的物业交验过程物业交验时，购房者和业主双方最好一起到房屋现场，并在交验当天填写物业交验单，注明水电气等当时数字、缴费情况，并签字确认。10、了解清楚购房费用购房人买二手房承担的费用主要包括三大块：第一块是房款；需要注意的是一定要同卖房者当面谈价格、订合同，避免个别不法中介公司从中不法获利，产生不正当差价。第二块是中介佣金；向中介公司支付佣金时，注意向中介索要正规的*。第三块是向相关部门缴纳的税费，主要包括：财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等；为避免产生纠纷，最好在合同后附上费用清单，这个程序非常重要，二手房种类很多，需缴纳的相关税费也不同，经中介机构购买房屋时，中介机构有义务为买卖双方理清各种税费。最后千万不要忘记索要各项税费的*。11、妥善保管合同、票据原件相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何争议，亦可及时向有关部门投诉或向法院起诉。12、谨慎委托中介公司全权*所有事宜委托中介全权*所有事宜，容易给个别不法中介炒房赚取差价创造了条件，买方应谨慎委托中介全权*所有事宜。13、自己办理房产过户手续其实很简单目前，在我市办理房产过户手续是很简单便捷的。买卖双方带着相关资料，直接到房管局办事大厅就可办理（金水、管城、惠济三区的房产在郑东新区房管局办事大厅办理，二七、中原两区的房产在中原路与百花路交叉口的房地产大厦一楼房管局办事大厅办理），*最多不超过5天。有什么问题，可先拨打“房管热线”进行询问。二、出售自有房产应注意的事项（一）出售自有房产的一般步骤1、通过报刊、网络、中介公司等媒介发布房源信息（如果通过中介公司的，还要明确代理事项，代理费用）；2、带领意向购房人看房；3、与买方商谈房屋交易价格、税费分担和相关交易细节；4、签订买卖合同，收取定金（通过中介公司购房要签订买方、卖方、中介三方合同，收取定金）；5、到房管局办理交易过户手续，收取房款；6、物业交验，户口迁出，交与钥匙。（二）出售自有房产应注意的事项1、谨慎与中介公司订立全权委托公证书个别不法中介公司利用欺诈手段，与委托人订立全权委托公证书，在进行交易的时候总是尽量避免买卖双方见面，即使见面也生怕客户和业主谈到价格问题，以便从中赚取差价。因此，出售自有房产时，跟中介公司订立全权委托公证书要谨慎，如果自己没有时间，可以委托家人或者值得信赖的朋友*手续。另外，不要急于签订房屋出售合同，给个别不法中介创造低价买进高价卖出、赚取差价的机会。2、出售正在出租的房屋应遵循法律根据现行法律规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。出租人未履行通知义务而出卖房屋的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。如果承租人经3个月的考虑仍不答复或表示不愿购买时，出租人即有权将出租房卖给他人。在出售房屋时，如果合同期限已满，出租人可要求承租人搬出后再卖房，但应当给承租人留出一段合理的搬迁时限。若承租人在合理时限内拒不搬迁，并且要求再续签租赁合同，出租人可诉请法院予以解决，也可以交上述情况向买受人说明，买受人若仍愿购买的，房主即可以出卖该房屋，然后由买受人与原承租人重新签订房屋租赁合同。 在出售房屋时，如果租赁合同未到期，那么出租人无权为了出卖房屋而要求承租人搬迁，此时出租人只能向买受人明示该房屋已出租。若买受人仍愿意购买该出租房，双方可以成交。成交后，房屋所有权发生转移，买受人即为新的出租人。合同法第129条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，新的出租人除具有正当理由可要求收回出租房外，承租人在原租赁期限内仍有继续承租的权利。3、签订合同要注意各种细节有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷，这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。因此，要在签定合同前就事先约定好这些问题，避免“后遗症”的产生。4、交钥匙要谨慎许多二手房房主委托中介公司出售房屋，同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。虽然交钥匙方便了中介公司和购房人看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，售房人交钥匙一定要保持谨慎态度。5、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要5天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此，可能会给房主带来一些不必要的损失。所以，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求售房人仍需慎重。三、购买二手房担保贷款的步骤有些购房人需要申请二手房贷款，根据国家有关法律规定，目前二手房贷款需要担保公司进行担保，具体步骤如下：第一步：借款人备齐贷款资料，分别到银行或公积金管理中心申请贷款；第二步：银行或公积金管理中心审查借款人贷款资格；第三步：借款人向担保公司提交个人资料、填写贷款担保申请表；第四步：抵押物评估；第五步：确定贷款金额，交付首付款；第六步：借款人分别与银行或公积金签订借款合同；第七步：借款人与担保公司签订贷款担保委托合同；第八步：买卖双方共同到房地产大厦指定的交易窗口签订买卖契约，办理交易过户手续；第九步：银行或公积金管理中心发放贷款，领取房屋所有权证。                          郑州市房地产管理局                          二零零九年八月五日s专心-专注-专业