天津2016年房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估价对象考试试卷(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上天津2016年房地产估价师理论与方法：成本法适用的估价对象考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产【2007年考题】 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格 2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。 A17 B18 C19 D203、在强制拍卖中，拍卖的主体是。 A：人民法院和拍卖公司 B：竞买人和买受人 C：人民法院和拍卖标的所有权人 D：拍卖公司和拍卖标的所有权人 E：执行层的组织协调 4、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。 A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章5、在房地产相关业务中，目前没有_职业责任保险。 A工程师责任 B注册会计师 C开发商 D律师 6、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。 A：35 B：58 C：27 D：23 E：借款合同 7、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 8、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。 A假设开发法和基准地价修正法两种方法 B假设开发法和成本法两种方法 C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 9、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。 A：商业信用 B：国家信用 C：消费信用 D：民间信用 E：执行层的组织协调 10、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。 A：中华人民共和国城市房地产管理法 B：中华人民共和国土地管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：城市商品房预售管理办法 E：房地产估价机构必须加盖公章11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为元。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格 12、资本化率的公式为。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 13、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。 A：估价结果 B：估价假设 C：估价目的 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格14、下列不属于在建工程抵押特点的是。 A：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款 B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保 C：以转移占有的方式抵押给贷款银行 D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行 E：执行层的组织协调 15、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 A掌握的有关信息不同 B作出的估价师声明不同 C估价对象状况不同 D委托人不同 16、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是。 A：容积率 B：建筑高度 C：建筑规模 D：建设工程 E：借款合同 17、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 18、现代商业银行特有的职能是_。 A充当信用中介 B变货币收入为货币资本 C充当支付中介 D创造派生存款 19、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于_。 A同一地 B同一城市 C同一供求范围内的类似地 DA或C 20、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。 A：规划 B：土地 C：房地产开发 D：建设 E：执行层的组织协调 21、下列不是直接融资优点的是_。 A安全性高、筹资上可以积少成多 B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要 C有利于筹集长期投资资金 D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展 22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A30 B45 C60 D9023、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15。若月报酬率为0.5，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。 A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工业用地的监测点评估价格 24、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。 A1200 B1150 C1100 D105025、动产拍卖的成交一般以_为标志。 A拍卖标的物财产所有权的转移 B拍卖标的物实际占有的转移 C拍卖过程中最高应价者的确定 D拍卖合同的签订二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。 A被烧损前的状况 B被烧损后的状况 C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况 2、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。(2008年试题) A：变现风险 B：时间风险 C：或然损失风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同3、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。 A：进行项目的财务评价 B：获取项目所需土地 C：确定规划设计方案并获得批准 D：对项目的建设工程进行招标 E：提交项目开工申请并获得批准 4、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。 A期限短 B不记名、可自由转让 C能提前提取现金 D面额固定5、运用路线价法估价的步骤包括（）等。 A调查评估路线价 B计算临街土地的价值 C求取可比实例价格 D划分路线价区段 E交易情况修正 6、市场租金一般_基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。 A低于 B等于 C高于 D无关联 7、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D会计折旧 8、建筑物净收益=_×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 9、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：复代理 10、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用_法则来补充。 A“八七六五” B“九八七六” C“七六五四” D“十九八七”11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于_元。 A10000 B11000 C7800 D9200 12、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题) A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议 C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定 13、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是_。 A依法成立 B有必要的财产或经费 C有自己的名称、组织机构和场所 D能独立承担法律责任14、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。 A三家银行按贷款额分摊 B工商行一建行一交行 C建行一交行一工商行 D工商行一交行一建行 15、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据中华人民共和国民法通则，诉讼时效期间从时起计算。 A：合同签订 B：合同生效 C：权利被侵害 D：已知道或者应当知道 E：执行层的组织协调 16、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。 A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款 17、承包商收到竣工结算价款后，通常应在月内将竣工工程交付给开发商。(2005年试题) A：半个 B：一个 C：一个半 D：两个 E：借款合同 18、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 19、房地产开发企业的资产负债率较高，表明其。 A：资本金较充裕 B：财务风险较高 C：偿债能力较强 D：资金应变能力较强 E：借款合同 20、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是_。 A52% B58% C62% D68% 21、临时使用土地的时间可以为_。 A3个月 B9个月 C20个月 D27个月 E32个月 22、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有。 A：资产负债表 B：投资计划与资金筹措表 C：借款还本付息估算表 D：资金来源与运用表 E：损益表23、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 24、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。 A：容积率 B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位25、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有。 A：城市房地产管理法 B：土地管理法 C：城市房地产开发经营管理条例 D：城市商品房预售管理办法 E：城市房地产转让管理规定专心-专注-专业