中级会计实务学习笔记(第四章)(2018年)(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上第四章 投资性房地产（基础资产）第一节 投资性房地产概述一、 投资性房地产的定义与特征定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。特征投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。二、 投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。1. 属于投资性房地产的项目范围相关内容1.已出租的土地使用权1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产；3）企业以经营租赁方式出租的土地使用权。2.持有并准备增值后转让的土地使用权1）闲置土地，不属于投资性房地产；2）持有并准备增值后转让的房屋建筑物不属于投资性房地产。3.已出租的建筑物1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。2. 不属于投资性房地产的项目1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）提示：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间和厂房等。2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。第二节 投资性房地产的确认和初始计量一、 投资性房地产的确认1. 确认条件投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2. 投资性房地产的初始计量1）外购的投资性房地产的初始计量外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2）自行建造的投资性房地产的初始计量自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。二、 与投资性房地产有关的后续支出1. 资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。成本模式的会计分录为：1）转入改扩建时：借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产2）发生改扩建支出时：借：投资性房地产在建 贷：银行存款等3）完工时：借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建公允价值模式的会计分录为：1）转入改扩建时：借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本 -公允价值变动2）发生改扩建支出时：借：投资性房地产在建 贷：银行存款等3）完工时：借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建2. 费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。第三节 投资性房地产的后续计量后续计量模式有成本和公允价值，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。(提示：同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。)一、 采用成本模式计量的投资性房地产（同固定资产或无形资产）1.折旧或摊销时：借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得租金收入：借：银行存款 贷：其他业务收入3.投资性房地产提取减值时：借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备二、 采用公允价值模式计量的投资性房地产1. 采用公允价值模式进行后续计量的确认条件应当同时满足下列条件：1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2. 采用公允价值模式进行后续计量的会计处理总体原则：企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入确认为其他业务收入。会计分录为：1）当期末公允价值大于账面价值时：借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益2）当期末公允价值小于账面价值时：借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动3）收取租金时：借：银行存款 贷：其他业务收入三、 投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 符合条件时成本模式 公允价值模式 NO会计处理模板：借：投资性房地产成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷:投资性房地产（原价） 盈余公积 利润分配未分配利润提示：涉及所得税的还需要考虑所得税的影响。第四节 投资性房地产的转换和处置一、 房地产的转换1. 房地产的转换形式及转换日形式转换日投转非1）投资性房地产开始自用房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2）投资性房地产转为存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期非转投3）作为存货的房地产改为出租租赁期开始日4）自用建筑物停止自用改为出租5）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期2. 房地产转换的会计处理1）成本模式下（1）投转非1.投资性房地产转为自用房地产借：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备2.投资性房地产转为存货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧、累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备2.存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤）存货跌价准备贷：开发产品2)公允价值模式计量下1）投转非1.投资性房地产转为自用房地产借：固定资产、无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本 -公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（差额可借可贷）2.投资性房地产转为存货借：开发产品（转换日的公允价值）贷：投资性房地产成本 -公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（差额可借可贷）2）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本（转换日的公允价值）累计折旧、累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备公允价值变动损益（借差）贷：固定资产、无形资产其他综合收益（贷差）2.存货转换为投资性房地产借：投资性房地产成本（转换日的公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（借差）贷：开发产品 其他综合收益（贷差）二、 投资性房地产的处置成本模式1.借：银行存款 贷：其他业务收入2.借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产公允价值模式1.借：银行存款 贷：其他业务收入2.借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 -公允价值变动 （可借可贷）3.借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本或相反分录 借：其他综合收益 贷：其他业务成本专心-专注-专业