物业管理收费中存在的问题及对策(共9页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上目录中文摘要、关键词 ············································1Abstract、Key word ············································1前言1一、物业管理收费中存在的问题································2（一）业主的消费观念及意识未改，交费意识淡薄················2（二）物业管理企业经费严重不足······························3（三）物业管理队素质偏低、法制体制不完善····················4二、物业管理服务收费存在问题的对策··························5（一）走专业化发展之路······································5（二）走法制化发展之路 ·····································5（三）走服务化发展之路 ·····································6（四）走多头监督化发展 ·····································7 参考文献 ·················································8物业管理收费中存在的问题及对策中文摘要：物业服务作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营服务的重要组成部分。物业服务的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业服务过程中存在的问题日益突出。据市价格举报投诉中心的资料显示，物业服务的投诉近年来也有大幅度增加，成为近年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我市物业服务收费发展存在的问题及对策成为热点问题。 关键词：物业管理 物业收费 规范物业Abstract: Realty service as a rising industry, with our social economy and the rapid development of real estate market of real estate, has become an important part of business services. Realty service propulsion and development, improve the people's life, working environment, promote the two civilization, and to promote the residential construction has become a new economic growth point and implementation of social reemployment project to make positive contribution. At the same time, should also see in realty service the problems in the process of increasingly prominent. According to city report complaint center of price data shows, realty service complaints in recent years has increased substantially, become a recent citizens complaints in the first seven hot industry. Therefore, studying on the zhuhai realty service charge development problems and measures become a hot issue.Key word: Property management Property fee Regulating property 前言：随着住房改革的不断深化及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象，改善居民居住环境，构建和谐社会都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，尤其物业收费问题，使物管企业面临生存和发展的威胁，制约着物管企业的规范工作。 从事物业管理服务的企业基本上都是由开发商自己组建或聘用的物业管理公司，只有小部分物业公司有资质，但从业人员取得上岗证资质的不多。因此，物业的管理规范程度和管理水平参差不齐，难以达到开发商和业主的要求。由于物业收费受当地经济、社会发展水平、人们的承受能力及法制、习俗等的影响，致使物业服务收费较低且难以收取，因而已成为制约物业行业发展的瓶颈。 一、 物业管理收费中存在的问题自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。（一）业主的消费观念及意识未改，交费意识淡薄现今，很多业主消费观念不强，对购房后支付物业费的概念很模糊，所以出现个人利益凌驾于公共利益之上、对物业管理服务概念的理解出现偏差等问题。由于多年来形成的习惯，住房福利化在人们心中已根深蒂固。原来的房屋及物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人的，但是随着住房制度改革后实行的物业管理，每年千元甚至更高的物业费确实是一笔不小的开支。同时，根据 2006 年 1 月 1 日废止的 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准 （京价 房 字 1997 第 196 号），对于按户收取的电梯、垃圾外运费等收费项目，存在不尽合理的地方，也是业主拒交物业费的一个原因。 由于观念尚未转变，有很多业主对交纳上千元的物业管理费抵触情绪很大，形成了能不交就不交、能拖就拖的局面。甚至很多人以“我买的是房子，不需要买物业管理”、“别人交了我再交”等为托词，享受着物业管理公司的服务却不交费。此外，一方面舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。业主对物业服务收费知识更是雾里看花。（二）物业管理企业经费严重不足 经费不足的主要原因：（1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。（2）物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。（3）物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。 由于入住率低，物管成本较高，造成一定程度亏损，如果没有开发商对物管企业的补贴，很难生存下去，但开发商的补贴不会维持太久，只是为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，物管企业就会失去依靠，便面临生存的危险。在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。（三）物业管理队素质偏低、法制体制不完善目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。物业管理条例（以下简称条例）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自下岗人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过专业培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律意识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。 物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴服务费的行为，目前的法律法规缺乏具体明细的硬性规定和保护措施，同时，由于物业管理部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴行为，只能采取说服教育，沟通协商的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威。二、物业管理服务收费存在问题的对策首先要改变传统观念，提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后，还要在使用期限内，连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时，强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。再者，物业管理要得到发展和繁荣，就要得到政府的扶助和支持，政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展，激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策，应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准，使物业管理服务的价格构成更加合理，同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发，对物业管理收费实施特殊优惠的税制，减免部分税费，减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴，这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性，推进住房制度改革进程。（一）走专业化发展之路物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的。 物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，特别是物业服务收费知识的培训，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。（二）走法制化发展之路完善物业管理法制建设。目前我市物业管理的法规还不健全、不配套。政府主管部门应抓紧完善相应的管理法规。特别是要保证物业启动经费全部到位。有关管理部门应在物业管理条例和物权法的指导下，尽快出台更合理、更完善、更切合实际的地方物业管理条例和管理办法，规范物业管理各方的行为，让服务与收费合情合理；同时制定物业管理的“前期介入”、“接管验收”、“维修基金”、“业主委员会”、“服务质量标准”、“收费标准”、“公开招投标”等各个环节具体的管理办法；更重要的是要加强行业主管部门的制法水平和执法力度，真正做到“有法可依、执法必严、违法必究”，为物业管理的发展创造一个良好的法制环境。 物业公司在收费问题上应做到合法，也就是办理物价监审手续，否则会引起不必要的纠纷。为了规范物业管理的组织和行为，保障各主体的合法权益，构建物业管理市场的公平竞争秩序，当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上，提出如下的建议：（1）提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽量摒弃狭隘的部门利益，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。（2）完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围，除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外，还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者，应当理顺物业管理市场的监管体制，细化各职能部门的职权及行使职权的程序，完善监管、制约手段。最后，完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式，构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系，使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚，这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序，使各类组织依法定程序切实履行监管义务，保障物业管理法规的贯彻实施，也便于保护各个主体的合法权益。（三）走服务化发展之路一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规范条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路，充分研究、创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物管企业运用司法手段解决收费矛盾，惩戒欠费业主。价格服务进社区工作在街道、社区的大力支持下，受到社区居民的好评，社区居民普遍称赞：“价格服务进社区工作使群众对一些日常生活必需品的价格和服务收费了解得清清楚楚，消费起来也就明明白白。业主对物业服务收费知识更是清清楚楚。物业管理收费难的问题也得到有效解决。（四）走多头监督化发展之路规范物业管理服务收费，健全监督机制也是重要的一环。物业管理监督与其它行业一样也需要政府的依法行政监督、行业协会的监督、业主的监督、媒体的监督以及社会公众的监督等。为了能更好的规范物业管理行业行为就必须要构建物业管理监督体系。有关主管部门要建立健全行业服务质量、价格的约束机制，加强对物管企业的监督，对服务水平低、业主投诉多、业绩差的物管企业坚决淘汰出局，维护物管行业良好形象。同时，加强物业管理企业的自律，竖立起规范的收费标准，帐目要坚持公开、公平、公正的原则，改进物业管理费的收缴模式。改变过去那种大包大揽的做法，将水费、电费、卫生费等众多本应由各主管部门自行收取的费用从物业管理收费中分离出来。具体措施包括一是公开物管收费帐目。物业管理公司要定期公开物业管理收费的收支情况，改变暗箱操作的方法，接受业主和有关主管部门的监督，让业主明明白白消费，赢得其理解与支持。我们核定收费标准时，在兼顾业主经济承受能力的同时，要充分考虑物管企业的长远发展。不同深度的服务，测算出不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，便于业主根据自己的消费能力而购买相应水平的服务。二是要放松对物业管理价格的管制。根据各地实际情况，逐步渐少或取消政府定价，更多地实行政府指导价、经营者定价，给物管企业以更大的自主权。 参考文献： 1.乔枫. 物业管理收费难问题本源. 现代物业新业主,2009.第3期2. 张连生.物业管理案例分析.南京东南大学出版社,2005.23.沈瑞珠 杨连武.物业智能化管理.上海同济大学出版社,2004.14.程鸿群.现代物业管理.武汉大学出版社,2009.8专心-专注-专业