《三亚市迎宾路中段控制性详细规划》简介(共15页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上三亚市迎宾路中段控制性详细规划简介一、规划背景本次规划用地属于南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发建设，响应“海南省建设厅关于三亚垦区各农场总体规划编制有关问题的批复意见”，特此编制该控制性详细规划。上位规划分析根据意见：“片区的规划编制应符合三亚市城市总体规划要求，编制可由三亚市规划建设局会同三亚垦区农场共同组织编制，并纳入正在重编的三亚城市总体规划统筹协调，待三亚市城市总体规划依法报省政府批准实施后，农场规划可依法报三亚市政府批准实施。”项目进行过程中通过专家咨询会等形式，分别征求了中规院、省内外专家、建设厅、三亚市人民政府和三亚市规划建设局等多方面的意见，具体过程如下：2009年8月7日进行规划前期专家咨询论证，征得了各位专家的相关意见和建议（详见专家咨询会意见）；2009年8月通过三亚市规划委员会；2010年4月8日 海南省住房和城乡建设厅关于三亚市迎宾路中段控制性详细规划有关意见的复函 （详见省厅意见复函）；2010年4月18日召开了三亚迎宾中路控制性详细规划专家咨询会迎宾路中段控规修改完善意见（中国城市规划设计研究院 2010 4.18） （详见附件）2010年12月，为妥善解决农垦引进项目的建设问题，市政府批复启动控规修编；2011年2月，修编后的控规通过三亚市规委会2011年第二次会议审议；2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。二、规划范围南新农场用地沿迎宾路带状分布，总用地306.4公顷，计约4596亩。由于南新农场用地边界曲折，许多地方与道路形成尖锐的夹角，在用地和道路之间留出了大量难以利用的土地。为此，本次规划将规划范围进行了调整，并对农场片区内部分用地进行整合。从地块的完整性、周边规划道路、地形等因素考虑，将农场用地与周边用地统筹规划。规划范围调整后为：西靠城市次要干道，南抵狗岭山体，北达自然山体，东到水塘和干沟村。规划总用地面积为537.46公顷。三、规划定位与布局1、功能定位以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。根据三亚市城市总体规划修编对该片区的功能定位和设施配套的要求：“该地区的用地功能定位以旅游度假为主，兼顾部分旅游服务功能，适当增加旅游用地及公共服务设施类用地量。在旅游服务功能为主导前提下，该地区可以适当配置公寓、住宅类用地。在此类区域，必须按照城市或社区生活圈的概念，按照国家相关标准配置商业、文化、托幼、医疗等各类公共服务设施及用地，并且必须具体、明确落实到用地。”规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。特色旅游服务是片区的核心功能。片区内靠山坡地段地形平缓，适合建设高档的山地度假和一类居住设施。同时狗岭及周边山体为该门户地段的重要背景山体，不适合建设大体量的多高层建筑，利用平缓山坡地，结合滨水旅游建设低层、低密度、高绿化覆盖率的高档山地别墅，既充分尊重了背景山体的景观要求，同时又充分挖掘山地资源。场地内的水库及虾塘提供了大量的水系资源，可通过资源整合，形成亲水的旅游服务和度假设施。构建尺度亲切宜人的休闲商业、康体养生和度假酒店设施。综合上述分析，规划区域的发展应以主题性旅游服务等职能迁入为契机，以场地的自然要素和区域位置为条件，发展成为以服务业、休闲度假业、康体养生、居住等功能为主体，综合商业、旅游等功能，为外来旅游者和居民提供新型旅游娱乐度假消费服务片区。2、布局原则l 自然生态原则l 景观优先原则严格保护片区周边山体山脊线、制高点、次高点之间的景观通廊。l 亲切宜居原则l 亲山、露山原则3、规划规模l 用地规模：总用地为537.46公顷，总建设用地为153.61公顷，占总用地的28.58%。l 人口规模：居住人口约为2.3万人。按照三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整中二类居住用地人口密度为480人/公顷，规划区域位于三亚市近郊，同时考虑到区域以接待旅游度假游客为主，把尽可能多的空间留给外来消费人口的因素，区域人口密度应较小。因此二类居住用地人口密度按300人/公顷计，商住用地商业和住宅的配置比例大体在1:2左右，因此商住用地人口密度按200人/公顷计，则计算总人口数为：13.07*300+98.17*200=23555（人），规划区域居住人口规模约为2.3万人。l 总建筑面积：约为172.0万平方米，片区建设用地毛容积率为1.12，总用地毛容积率为0.32。四、布局结构规划区规划结构可概括为“一心、一轴、三组团、多廊”。规划区规划结构为“一心、一轴、三组团、多廊”。“一心”：公共服务中心：用地东面靠水库地块集中设置主题性旅游服务设施、度假酒店、医疗卫生、文化娱乐及游客服务中心等功能。“一轴”：指沿迎宾路形成的景观主轴。“三组团”：指片区内形成的三个不同主题特征的度假社区。“多廊”：指分布在整个片区中的纵向廊道，包括生态廊道、绿化廊道等，这些廊道由绿化、步行系统、休闲街道、广场等空间组成，形成通达用地周边山体公园的绿化通道。同时也是周边自然山体汇水的主要流通通道。五、土地使用规划规划总用地面积为537.46公顷，其中建设用地约为153.61公顷，水域和其他用地313.91公顷，另有迎宾路道路用地、两侧防护绿地、高铁防护绿地和区域内非建设区道路防护绿地等用地，由于属于全市重要基础设施用地和防护绿地，所以不纳入该区域建设用地范畴。 本次规划用地分类参考城市用地分类与规划建设标准，将建设用地分为商住住用地、二类居住用地、旅游接待设施用地、商业服务设施用地、教育科研用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地。其中商住用地是指兼具商业服务功能的居住用地，该类用地可兼容商业服务设施用地和旅游接待设施用地。旅游接待设施用地指为游客提供旅游接待服务的用地，如酒店、度假村等。商住用地和商业用地兼容居委会管理、物业、医疗卫生站室等服务设施用地；商业设施用地和旅游接待设施用地相互兼容；其它用地可依据三亚当地政府的相关规定进行用地兼容的控制。社会停车场、市政设施用地、小学幼儿园设施用地和绿化用地一般不得调整。1、商住用地规划区内共规划商住用地98.17公顷，占城市建设用地的63.91%。2、二类居住用地规划二类居住用地13.07公顷，占城市建设用地的8.51%。3、旅游接待设施用地规划旅游接待设施用地3.40公顷，占城市建设用地的2.21%。4、商业服务设施用地规划区内规划商业服务设施用地9.44公顷，占城市建设用地的6.15%。5、道路广场用地包括道路和社会公共广场用地为13.18公顷，占城市建设用地的8.58%。6、市政公用设施用地规划区规划0.42公顷，占城市建设用地的0.27%。7、绿地主要包括公园、街头绿地和防护绿地，规划区规划绿地为7.44公顷，占城市建设用地4.84%。8、教育科研用地教育科研用地7.22公顷，占城市建设用地的4.70%。 规划用地汇总表编号用地名称面积(ha)比例1居住用地14.349.34%二类居住用地13.078.51%托幼、托老、小学1.270.83%2商住用地98.1763.91%3公共服务设施用地20.0613.06%其中商业服务用地8.786.15%旅游接待设施用地3.052.21%教育科研用地7.224.70%4道路广场用地13.188.58%其中道路用地11.857.40%广场用地0.640.39%停车场用地1.690.79%5市政公用设施用地0.420.27%其中供应设施用地0.250.16%其它市政公用设施用地0.170.11%6绿地7.444.84%其中公共绿地5.633.44%防护绿地3.271.40%7城市建设用地153.61100.00%8水域和其他用地313.91其中水域18.21生态绿地307.07不纳入建设用地的防护绿地41.45迎宾路道路面积28.499规划总用地面积537.46六、项目用地协调规划一、规划原则1、保证地块形状规整为利于地块的开发建设，提高土地利用率，地块形状应尽量规整成几何形状。2、规划地块边界与开发地块边界相协调3、设施配套完善二、用地协调部分已批地块红线曲折，未考虑到道路、公共绿地、其他用地的整体布局，不利于开发建设，规划基于统一规划角度，建议对这些已批地块进行整合。用地整合根据规划地块的完整性、及相邻地块的边界线情况等因素综合确定。如右图已批项目10、14、24地块边界不规则，虽规划地块包含部分已批红线，但剩余边角地很难利用，故建议结合规划地块边界整合这几个已批用地。已批项目13虽形状较为规整，但考虑用地适宜性及规划整体布局，将其整合成完整的规划地块。整合优势：l 有利于地块整体开发，有利于居住小区级道路系统的形成。l 提高土地利用率，减少边角地的浪费。l 保证地块的完整性。l 利于公共服务设施的合理配置，减少重复建设。七、 公共服务设施用地规划1、公共服务设施总用地面积20.06公顷，占规划总用地的13.06%。2、公共服务设施包括居住区服务设施和旅游服务设施两大类型。3、商业服务设施用地3处，总面积为9.44公顷；商住用地12处，总面积为98.17公顷。4、设置社区商业、金融、文化娱乐、行政管理、医疗卫生、管理中心、派出所、市政公用、菜市场和其它各类居住区服务设施。同时设置游客服务中心、急救中心、经营性的文化娱乐设施、特色商业购物等。（1）、B-04、B-06-04，规划特色休闲商业街，设置行政管理、文化娱乐、卫生室、超市、银行、储蓄所及公厕等；（2）、规划区域内的商住用地（B-04、A-03-07），规划设置游客服务中心、急救中心、垃圾转运站等；（3）、其它商住用地应按居住人口规模相应配套各项服务设施。5、教育科研用地规划一处，面积为7.22公顷；小学和幼儿园两处，面积为1.27公顷。（1）、用地西南角设置足球学校用地（B-05-09），占地7.22公顷。（2）、足球学校用地北侧设置一所小学和托幼（B-05-07和B-05-08），占地1.04 公顷；（3）、康体疗养组团中部设置托幼一处（B-02-04），占地0.23 公顷。6、地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定，其设置方位可参照图则所示。7、图则中未涉及的其他配套公用设施参照三亚市现行规定执行。八、居住用地规划一、规划指导思想1、统一规划、合理配套、分步实施2、文化特色鲜明、与自然协调的居住区景观3、特色旅游型片区风貌二、居住用地规划1、规划规模居住用地总面积为14.34公顷，商住用地98.17公顷。规划可居住人口约为23000人。2、公共服务设施规划区居住用地公共设施按照国家及地方配套标准规定，主要应配置行政管理、卫生所、1所小学、2所幼儿园、文化站等设施。规划在组团中心设置社区公共服务中心，在水库南侧设置片区服务中心。商业及市场等配套服务设施在组团中心结合中心绿地设置。3、居住小区道路与停车配置道路路幅在612米为宜，小区级道路路面宽6-9米，组团级道路3-5米，道路线形应结合建筑自然曲折，丰富道路景观感受。道路坡度应控制在8%以内，道路两侧绿化宜种植高大乔木，尤其是本土热带植物较佳，如椰子树、棕榈树等。步行系统独立设置，连接滨水、公园、中心绿地和山体公园形成完整的步行网络。路面形式可采用鹅卵石、木栈道等地方材料。停车位可考虑为地面停车或底层架空停车，地面停车必须绿化遮荫。停车配置可适当高于三亚市现行标准，各类建设用地停车位控制指标设置如下：二类居住用地（多层） 0.3车位/户；二类居住用地（中高层） 0.8车位/户；商住用地（多层及中高层） 1.0车位/户；旅游服务用地 10车位/公顷；公园、街头绿地 3车位/公顷；商业服务用地 0.5车位/100m2建筑面积；居住区公共服务设施用地 0.5车位/100m2建筑面积；行政管理及服务用地 0.4车位/100m2建筑面积；九、道路交通系统规划一、规划原则1、公共交通导向模式。2、通过规划布局、功能设置，减少机动交通出行率3、机非分离的交通布局模式4、P$R布置模式5、构建完整的步行或非机动交通系统二、道路规划 为了实现可持续发展，贯彻健康环保理念，规划将非机动交通作为片区内部的主要交通方式。为此，建立一套非机动交通系统，包括休闲健身步道（沿水面、山体和公共中心，形成漫步、徒步旅行和游玩的道路）和通勤道路（居民日常出行的非机动交通，如电瓶车、自行车等）。 规划按照主干道、次干道和支路三类道路体系的分类方式，构建满足不同类型交通需要的道路体系。规划区域形成环状组团道路体系。迎宾路是城市的主要交通干道，红线宽度为55米，断面形式为四块板，双向六车道，断面尺寸为： 4.25m+4m+4m+12.25m+6m+12.25m+4m+4m+4.25m（中央绿化隔离带宽6m，两侧机动车道各宽12.25m，两侧人行道各宽4.25m）。两侧设置防护绿带或生态绿地，宽度为3060米。次干道是规划片区西面紧邻地块边界的道路,红线宽度为40米,断面形式为一块板,双向四车道，断面尺寸为: 6m+6m8m8m6m+6m。支路为片区内主要交通联系道路，红线宽度为12和9米两种，断面形式为一块板，双向双车道，断面尺寸为：2m4m4m2m和1m3.5m3.5m1m。三、交通规划现状规划区域陆域只能通过迎宾路与外界进行交通联系，规划在片区南北分别设置一条支路，南面支路与用地西面城市次干道相联系，通过支路和沿迎宾路的辅路形成的交通环，解决东面组团交通流；北面支路通过与迎宾路垂直的纵向道路形成交通环，解决北面组团交通流。 四、静态交通规划1、停车场规划基本在每个功能组团中心都设置了社会停车场，规划公共停车场所用地1.22公顷；每个地块开发都应按照相应的停车配置要求，配置停车位。2、公交线路与指示牌沿片区南北两条支路设置为规划的公共交通线路，每个组团中心结合中心绿地设置公共交通站点，通过公共交通方式加强地块与市区及周边地区之间的联系。停靠站的服务半径控制在500米以内，每个站点处应设置具有地方文化特色的指示牌等。十、自然山体界面利用规划一、自然山体界面现状状况规划片区紧靠南北自然山体，拥有大量沿山体的景观界面，北侧山体界面总长约为 米，但约有1/3界面的植被、山体受到破坏，沙土裸露；南侧山体界面总长约米，植被葱郁，山体景观良好。二、规划指导思想1、强调山体界面的自然生态性2、严格控制临山建筑，将用地坡度控制在25%以内，高程控制在35米以下。三、自然山体界面利用和保护规划按照山体界面周边用地功能和形式，分为以下几类岸线：1、 山麓建筑景观段休闲度假山体界面该类地段主要为沿山麓的缓坡用地（10%25%）或紧靠陡坡用地（25%以上）的平地地段，该段可适当开发养生产品，但整体要与自然环境融合，严格控制高度，布局上应结合地形，避免大开大挖。2、 自然山体景观段自然山体界面指位于片区中景观轴线地段，山体周边无任何建设的地段。该类地段应应保护自然山体植被，保持自然生态的环境景观形像。3、 生态培育景观段生态恢复山体界面 指片区北面沿高铁线路的山体景观段，部分山体植被遭到破坏，应加强生态培育和恢复。十一、规划控制体系规划控制体系包括土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施、交通活动六大方面，其中除城市设计引导外均为刚性要求，即必须遵守。一、地块划分及编码l 地块划分原则1）地块性质的单一性，部分用地可考虑兼容。2）尊重现状土地使用权和产权边界。3）建议有一边与城市道路相邻。4）结合自然边界、行政边界划分地块。5）地块大小应和土地开发性质规模相协调，以利于统一开发。l 地块编码将规划区沿迎宾路划分为北、南两区，用 A、B作为街区代码。地块编号采用A-01-01区代码+街坊编号+地块编号的形式。二、确定土地使用开发强度的因素土地使用强度的确定涉及到用地性质、环境容量、交通负荷能力和基础设施负荷等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的居住环境，还可以有效提高土地效用，本次规划对开发容量的控制，确定土地使用开发强度的因素主要包括用地性质、所处区位、交通条件、环境条件、建造方式和形体。本次规划依据总体规划，以土地使用控制为重点，确定建设用地性质、使用强度、空间环境作为规划管理和项目开发依据，并指导下一层次规划。三、控制指标体系l 控制性指标规定指标指必须遵照执行不得修改的指标，包括用地性质，用地面积、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率、建筑后退红线、交通出口方位。1、容积率、建筑密度、绿地率容积率建筑密度绿地率居住建筑0.8-1.525%40%商住用地小于1.525%35%商业金融用地1.0-1.535%30%文化娱乐用地小于0.625%35%教育科研用地小于0.418%35%市政设施用地小于0.415%40%2、建筑高度控制规划区居住建筑分为多层建筑、中高层建筑，多层建筑为4-6层，建筑高度在18米以下；中高层建筑为7-12层，建筑高度在18-36米之间。商住设施建筑一般为1820层，建筑高度一般控制在60米以下。商业服务设施一般为34层，高度控制在15米以内。其他用地的高度控制详见附表1地块指标控制表。3、地块的建筑后退控制各类建筑后退道路红线，用地红线的距离，按地块分图图则所划示的尺寸或按三亚市城市规划管理技术规定执行。沿路的建筑物、雨棚、斜坡、踏步以及广告装饰等必须修建在建筑红线内侧。建筑红线与道路红线之间的土地，主要用作绿化用地。临建筑红线修建的围墙必须通透、美观、且内侧应种植树木、花卉。4、地块禁止机动车开口规定主要道路交叉口自道路红线交点起60-80米内限制机动车出入口；主要道路与次要道路交叉口自道路红线交点起35-50内限制机动车出入口。l 指导性指标指导性指标指参照执行在一定条件下可以进行调整变化的指标，包括人口容量、建筑风格、建筑体量、环境控制等。主要为下一层次规划提出指导性意见。以下对引导图则进行简单说明，具体引导内容详见城市设计引导图则。本次规划建议将规划区划分为三个风貌区，分别为山前缓坡地带景观风貌区、中部平地景观风貌区及沿迎宾路两侧景观风貌区。山前缓坡地带景观风貌区25米等高线以上，35米以下，坡度在25%以内的地段，建设中强调与自然地形地貌的融合。开发建设活动应在保护现有植被，杜绝对现有山形地貌的显著改造，景观设计应以绿化对突出的人工建构筑物进行遮蔽，优化区域背景环境。主要以居住为主，主要引导该区主要体现宜居、生态环保、通透的建筑风貌；活动空间要与山体有渗透关系，注重纵向生态廊道建设；建筑色彩宜温馨明快。中部平地景观风貌区结合现状场地中的植被、水系资源，形成宽松的绿化环境，与人工建构筑物相辅相成。主要以商住为主，应注意体现商业气氛的活跃，公共活动中心的活力；强调纵向生态廊道与生活风貌区的衔接与变化，注重横向廊道的建设，强调建筑轮廓与山体轮廓的融合，形成优美的天际轮廓。沿迎宾路两侧景观风貌区迎宾路两侧各200米范围内，以多层公共性设施功能为主。其中靠迎宾路各80米范围内不得建设任何建构筑物，以绿化和自然环境为主。地块编号用地性质代码用地面积（m2）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高(米）配建停车位（辆）建筑面积（m2)人口数（人）户数（户）公共设施配套A-01-01生态绿地E4-A-01-02生态绿地E435232-A-01-03防护绿地G22-A-01-04防护绿地G22-A-02-01商住用地CR219011.525353613732852438137储蓄所、超市、托儿所、公厕、垃圾收集点A-02-02生态绿地E481441-A-02-03其他市政设施用地U916960.41540101678-地震台A-02-04防护绿地G229293-A-02-05防护绿地G225254-A-03-01生态绿地E4-A-03-02供应设施用地U125250.415401021010-A-03-03商住用地CR29041125353618129041580181-A-03-04旅馆接待设施用地C2533959125351817033959-游客接待中心A-03-05商住用地CR23056125353614423056461144-A-03-06公共绿地G111866-3-A-03-07商住用地CR683631.4253548427957081367427居委会、卫生所、托儿所、超市、公厕、垃圾收集点A-03-08商住用地CR549321.4253536343534021099343社区服务中心、储蓄所、文化服务站A-03-09商住用地CR959271.5253548600.51919600-A-03-10生态绿地E4-A-04-01防护绿地G2227123-A-04-02防护绿地G2253035-A-04-03防护绿地G2271700-A-04-04防护绿地G2230960-B-01-01生态绿地E460005-B-01-02商住用地CR411511.225353625749381823257公厕、垃圾收集点B-01-03生态绿地E488118-B-01-04防护绿地G223697-B-01-05防护绿地G224746-B-02-01商业用地C270161353024357016-B-02-02停车场用地S33035-101-B-02-03公共绿地G12631-1-B-02-04托老、托幼用地R2226920.418451051077-B-02-05二类居住用地R2467611.2204036351561131404439居委会、卫生所、文化活动站、托老托幼B-02-06生态绿地E4-B-02-07防护绿地G223732-B-02-08防护绿地G226137-B-03-01生态绿地E461936-B-03-02商业用地C2285001.535304821542750-邮电所B-03-03二类居住用地R2870091.352040606302520788托儿所、公厕、垃圾收集点B-04商住用地CR1.5253560195862661958门诊所、托幼、超市、文化活动室、社区服务中心、幼儿园、居委会、储蓄所、垃圾收集点、派出所B-05-01商住用地CR1.5253560120338481203垃圾转运站、公厕、B-05-02公共绿地G112048-4-B-05-03商住用地CR1.4253560100732221007居委会、社区活动中心、文化活动站、银行、卫生站、公厕、垃圾收集点B-05-04公共绿地G119390-7-B-05-05停车场用地S39204-307-B-05-06公共绿地G17880-2-B-05-07托幼、托老用地R2217650.41845103706-B-05-08小学R2286400.6184515265184-B-05-09教育科研用地C6721770.3418451512324540-足球学校B-06-01生态绿地E4-B-06-02水域E1-B-06-03生态绿地E4-B-06-04商业用地C2637131.235302438276456-超市B-06-05广场用地S26551-B-07生态绿地E4-专心-专注-专业