房地产公司成本核算大全(共21页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房地产公司成本核算大全-房地产公司会计核算财务处理大全目标成本科目分类房地产开发成本明细科目房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。 2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。 A、土地征用费 B、耕地占用费 C、安置养老费 D、拆迁补偿费 C、土地补偿费 D、其他 3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。 4、中介费 5、预提 6、其他：含契税、初始登记费等。 （二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。 1、勘察设计费 A、勘察及丈量费 B、规划设计费：含景观设计 C、竞标设计补偿费 2、三通一平费 A、临时道路 B、临时用电 C、临时用水 D、场地平整 E、临时设施费 3、可行性研究费 A、可行性研究编制费 B、市场调查费 C、项目建设咨询费 D、其他 4、人防费 5、大市政配套费 6、预提 7、其他 A、招标代理及管理费 B、配套方案征询费 C、测绘费 D、工程保险费 E、环境评估费 F、竣工档案编制费 G、日照分析 H、审图费 I、晒图费 J、其他 （三）、基础设施费：建筑物外红线内。 1、室外给排水系统 A、上水配套费 B、雨污水 C、直饮水 D、热水 E、其他 2、室外电气系统 A、供电配套工程费 B、其他 3、室外燃气系统 A、燃气配套费 B、其他 4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。 5、环卫设施 6、采暖系统 7、预提 8、其他 （四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。 1、建筑结构工程 A、基础工程 B、主体结构工程 C、门窗工程 D、公共部位精装修 E、室内精装修 F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。 2、设备及设备安装工程 A、室内水暖气电管线设备 B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。 C、消防系统 D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。 3、室外总体工程 A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。 B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。 C、其他 4、工程管理费 A、工程监理费 B、咨询费 C、施工合同外奖金 D、质监费、验收费 5、预提 6、其他 （五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场 6、预提 7、其他 （六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 （七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。 1、工程管理费 A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目 B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费 C、其他 2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。 A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。 B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。 C、其他 3、预提 4、其他 5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本 房地产开发项目成本明细1 土地费用1.1、地价（一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或将生地变成熟地的开发投资费用。（三）基础设施配套费1、向政府缴纳的“大配套”费用2、接驳市政管线等设施至红线边的施工费用3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"1.2、拆迁费（一）拆迁工程费 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用1.3、土地办证费（一）土地产权登记费（二）购地契税（三）过户手续费1.4、其它土地费（一）土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费（三）其它2 前期费用2.1、调研评估费（一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等（五）其它调研费2.2、设计费（一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用（二）规划设计费（三）建筑工程设计费（四）立面工程设计费（五）环境工程设计费（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用2.3、勘探测绘费 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。2.4、报建费（一）规划报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。（二）施工报建费 为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。（三）各项基金 不可回收基金 可回收基金2.5、其它前期费3 建安费用3.1、临时工程（一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。（七）临时道路 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。3.2、岩土工程（一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填场地土方 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”。（三）支护工程 基坑支护 边坡支护（四）其它岩土工程3.3、基础工程（一）预应力管桩基础 包含截桩费、验桩费 如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构”（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费（四）其它基础工程3.4、可售物业（一）土建工程（结构+建筑+防水+外装+公共部位装修）结构工程 地下室结构 包括阀形基础和箱形基础 1）、指单体的主体结构2）、包括模板制安工程，并拆分到地上结构和地下结构地上结构 包括无地下室的独立基础和条形基础其它结构工程 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构建筑工程 地下室建筑工程 1）、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程、屋面瓦等2）、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑"地上建筑工程其它建筑工程防水工程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。1）、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。2）、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。"卫生间防水屋外防水 包括屋面、外墙防水，其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。外墙装修 外墙砖 包括石材外墙涂料幕墙1）、包括外墙装饰铝扣板等2）、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业，将其归入独立商业的“幕墙”"装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗其它外墙装修装修工程 大堂装修 包括单元大门建造费用室内装修 可售物业内装修，按物业类型划分电梯厅装修电梯轿厢装修其它公共装修 包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用的“临时装修费”措施费 脚手架费用模板费用规费保险费用配合费其他措施费其它土建工程（二）机电工程强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施，应区别于供配电工程弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施电信自动化其它弱电工程给排水 给水排水直饮水中水其它给排水空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等电梯其它机电工程（三）消防工程排烟送风 包括单体内消防工程消防控制消防水其他消防工程（四）栏杆工程楼梯栏杆阳台栏杆 包括入户花园栏杆其它栏杆 1）、包括防盗栏、儿童防护栏等；2）、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程”"（五）门窗工程外立面门窗 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门入户门 不包括单元大门其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门3.5、配套设施（一）配套项目会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用学校幼儿园物业管理用房公共部位装修其它配套建安 指不能销售的专项设施3.6、配套工程（一）供配电工程配电室土建工程 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本 应区别于“可售物业”中的“强电”变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等发电机组其它供配电（二）燃气工程（三）采暖工程热力站热力内线取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器其它采暖（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（五）电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（七）人防工程（八）市政管线自来水干管供水二次加压 1）、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备2）、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中"雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理设施。其它市政管线（九）环保工程降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程环保检测 建筑装修气体排放检测等水池防霉垃圾处理 如垃圾站等其它环保工程十）智能化工程室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程安防系统 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等其它智能化（十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等3.7、室外工程（一）园林景观工程园建工程 指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如独立更衣室等绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等私家花园围栏其它室外围栏 包括小区保安厅等室外康乐设施小区标识工程其它园林工程（二）道路及灯光工程 道路 指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程小区照明及泛光工程4 其他直接费4.1、工程管理费（一）工程监理费（二）工程保险费（三）工程水电费 项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等（五）预决算编审费（六）工程合同印花税（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈（八）其他工程管理费4.2、地盘管理费（一）地盘工资（二）办公费用（三）福利费用（四）邮电通讯费（五）房租水电费（六）差旅交通费（七）用具购置及维修费（八）劳动保护费（九）现场看护费（十）折旧费用（十一）地盘公关费（十二）地盘奖罚（十三）其他地盘费4.3、增容费（一）燃气增容费 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。（二）供电增容费（三）供水增容费4.4、物业基金5 利息5.1、外部利息5.2、内部利息 指集团系统内调用资金的资金成本6 公司管理费7 销售费用7.1、营销费用（一）广告费广告发布费 报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告电视广告户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等网络广告广告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用（二）活动推广费展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用其它活动推广费（三）卖场包装费售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用售楼处装修费售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用其它售楼处包装费样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用样板房装修费样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用其它样板房包装费场景包装费 制作类包装费 包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用道具购置费 模型制作费宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用电瓶车购买费其它道具购置费其它卖场包装费（四）销售管理费工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等差旅费销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用销售公关费其它销售管理费（五）配套设施费车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用车辆租用费车辆使用费其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费（六）咨询代理费策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用销售代理费 中介公司代理销售发生的费用其它咨询代理费（七）其它营销费7.2、售后服务费用（一）售后维修费（二）业主索赔损失 包含退楼损失（三）其它售后服务费7.3、物业补偿费用（一）空置物业管理费（二）物业管理开支补贴（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴（四）其它物业补偿费7.4、其他销售费用（一）售楼查丈费（二）销售合同印花税（三）产权初始登记费（四）销售其它费用 一、管理费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。（24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。二、营销费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；b、已实际支付费用，并已取得相应发票；c、通过一定的媒体传播。（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：a有合法真实凭证；b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；c支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5。（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。三、财务费用房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用利息支出”与“开发间接费用利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。四、开发成本下设开发间接费用等六个二级科目1、开发成本开发间接费用房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。（2）修理费：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。（12）利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。（15）房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。2、开发成本土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，（1）土地征用费（土地出让金）（2）耕地占用税（3）劳动力安置费（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）（5）安置动迁用房支出等（6）政府代收费用（建制镇）市政公用基础设施配套费3、开发成本前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，（1）规划、（2）设计、（3）项目可行性研究、（4）水文、地质勘察、（5）测绘费用（6）三（七）通一平等支出（7）政府代收费用（供电工程贴费）4、开发成本建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费（1）土建（2）桩基（3）安装（4）甲供材料（5）装饰装潢（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）5、开发成本基础设施费指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，（1）道路工程发生的支出（2）供水工程发生的支出（3）供电工程发生的支出（4）供气工程发生的支出（5）排污工程发生的支出（6）排洪工程发生的支出（7）通讯工程发生的支出（8）照明工程发生的支出（9）环卫工程发生的支出（10）绿化等工程发生的支出（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）？6、开发成本公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出（1）锅炉房、水塔、（2）公共厕所（3）自行车棚（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出附:土地使用权-土地出让金土地使用权-地价款土地使用权-契税土地使用权-拍卖佣金土地使用权-公证费土地使用权-其他土地征用及拆迁补偿-土地征用费用土地征用及拆迁补偿-耕地占用税土地征用及拆迁补偿-劳动力安置费土地征用及拆迁补偿-安置动迁用房支出土地征用及拆迁补偿-拆迁补偿款土地征用及拆迁补偿-基础设施配套费土地征用及拆迁补偿-其他前期工程费-规划费用前期工程费-设计费用前期工程费-项目可行性研究费用前期工程费-水文、地质勘查费用前期工程费-勘探费用前期工程费-测绘费用前期工程费-七通一平支出前期工程费-供电工程贴费前期工程费-其他建安工程费-建筑工程费用建安工程费-安装工程费用建安工程费-装修工程费用建安工程费-材料建安工程费-发展新型墙体材料专用费建安工程费-散装水泥专项资金建安工程费-白蚁防治费建安工程费-其他基础设施费-小区内道路基础设施费-供水工程基础设施费-供电工程基础设施费-供气工程基础设施费-排污工程基础设施费-通讯工程基础设施费-照明工程基础设施费-环卫工程基础设施费-绿化工程基础设施费-景观配套基础设施费-其他公共配套设施费-物业管理用房费用公共配套设施费-变电站费用公共配套设施费-热力站费用公共配套设施费-水厂费用公共配套设施费-居委会用房费用公共配套设施费-派出所用房费用公共配套设施费-幼儿园用房费用公共配套设施费-学校用房费用公共配套设施费-托儿所用房费用公共配套设施费-公共厕所费用公共配套设施费-自行车棚费用公共配套设施费-邮电通讯用房费用公共配套设施费-会所公共配套设施费-农贸市场公共配套设施费-人防工程公共配套设施费-康体中心公共配套设施费-人防经费公共配套设施费-消防设施建设费公共配套设施费-煤气建设费公共配套设施费-教育地方附加费公共配套设施费-其他开发间接费-管理人员工资开发间接费-职工福利费开发间接费-折旧费开发间接费-修理费开发间接费-办公费开发间接费-水电费开发间接费-劳动保护开发间接费-周转房摊销开发间接费-汽车费用开发间接费-通讯费开发间接费-差旅费开发间接费-其他开发间接费-利息支出专心-专注-专业