房地产价格统计数据比较与分析(共11页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上国家统计局日前公布,2009年我国70个大中城市房价同比上涨1.5%,由此引发了媒体和大众对房价统计准确性的质疑。房价究竟处于什么水平?真实性如何?这不仅会影响到广大民众置业时的判断,而且对政府准确掌握房地产市场形势以推出适时适当的调控政策、保证经济金融稳定和保障民生关系重大。公众所能了解到的房价数据主要来自政府职能部门和房地产中介公司研究部门。这两类数据所表现出来的房价有何差异呢?本文将以深圳房地产价格为样本,对这两类数据进行比较分析,并在此基础上,提出改进房地产价格统计的相关建议。一、数据来源及区间选择目前,除政府公布的房地产统计数据外,部分房地产研究机构和房地产中介公司亦定期进行房地产数据发布。本文选取的是影响度较大的中原地产研究中心、世联地产顾问公司两家机构发布的深圳房价数据,与统计局公布的深圳房屋销售价格指数、深圳国土管理部门公布的房地产市场数据以及深圳市房地产信息系统登记的数据进行比较。时间区间为2008年5月至2009年12月,期间深圳房价经历了由大幅下跌转向大幅上涨的剧烈变化。二、房地产价格数据比较房地产价格统计体系包括了房地产价格指数和房地产成交均价两种统计数据。房价指数是反映国家或区域房地产市场整体行情的一种相对数据,表现的是剥离成交结构、区域分布等因素后的纯粹价格变化。房地产成交均价是以一段时间内的总成交金额除以总成交面积计算所得的市场平均价格,其结果受成交结构变化的影响较大(如,统计期内高档楼盘入市比例较高时,则会拉动均价大幅攀升。房价指数能够描绘出房地产价格的趋势性变化,而房地产成交均价则能更直观地反映出房地产价格在不同时间段的数值上的变动。(一房地产价格指数比较。由于世联地产未进行房价指数统计,我们选取中原地产研发的中原领先指数与统计局的房地产销售价格指数进行比较。中原领先指数(深圳是以2004年5月的深圳房价为基点,即将2004年5月深圳房价设定为100点,在此基础上,综合一手住宅价格、二手住宅价格、二手住宅租金、写字楼租金和零售物业租金在不同时间的变化而取得的价格指数。统计局的房地产销售价格指数是报告期与上年同期比较的房地产相对价格,即价格的同比增长速度,是包含了新建商品房、二手商品房等各类房产销售价格(不含租金变化的综合性指数。从图1可见,两者的走势基本一致,都反映了2008年下半年至2009年末深圳房价先跌后升的态势。由于租金波动较小,含租金统计的中原领先指数波动幅度较房地产销售价格指数平滑。由中原领先指数的变化情况,可以获得两个信息:房地产价格统计数据比较与分析*张利平(中国人民银行深圳市中心支行,广东深圳摘要:我国目前的房地产价格统计体系亟待完善。房地产价格历史数据的比较分析显示,我国的房地产价格指数和商品房成交均价数据都出现了一定程度的失真。完善房地产价格统计体系,要从丰富房价指数品种、改进指数样本标准和结构、严格数据登记、加强市场调查等方面着手,并以此实现房价数据准确性的提高,为政府房地产调控提供决策依据,保证经济金融稳定和民生安定。关键词:房地产;价格;统计中图分类号:F293.31 文献标识码:A 文章编号:1007-9041-2010(03-0013-04收稿日期:2010-03-05作者简介:张利平(1972-,女,广东梅州人,高级经济师,供职于中国人民银行深圳市中心支行。*本文仅代表作者个人观点,不代表作者所在单位意见。商品房是可用于市场交易的住宅、写字楼、商业用房等各种类型物业的统称。 一是2009年末的深圳整体房价比基期(即2004年5月翻了3倍多,即便是2009年初的房价低点,亦是基期房价的2倍;二是2009年全年,深圳整体房价累计涨幅接近60%。我们无法从房地产销售价格指数上观察到价格的多年累计变化情况。比较统计局公布的三类房价指数,可以得出以下信息:一是2009年全年,深圳房价的累计涨幅约为20%;二是在这一轮房价调整中,二手住房的价格变化更为显著,其价格涨跌幅度均领先整体销售价格3-5个百分点。(二房地产成交均价比较。房地产成交均价方面,我们选取公众更为关注的住宅成交均价数据进行比较。二级、三级房地产市场交易对应形成了新建商品住宅成交价格和二手住宅成交价格。为更好地了解这两种不同的价格数据统计现状,下文将对它们作分类比较。1、新建商品住宅价格比较。新建商品住宅价格是报告期内在房地产二级市场进行首次交易形成的住宅价格,又称一手住宅价格,其交易行为主体双方为开发商和购房者。目前,国土管理部门公布的新建商品住宅价格具有明显权威性,大部分机构和公众进行新建商品住宅价格分析时,均采用了该数据。由于中原地产未另作新建商品住宅价格统计,我们选取世联地产的深圳一手住宅成交均价与深圳国土部门的新建商品住宅均价进行比较。图2新建商品住宅成交均价比较从图2可见,两组数据除个别月份外,成交均价数值和增长率走势均基本一致。世联地产统计的一手住宅价格增长率在2008年下半年至2009年初并未表现出增速持续下降的态势。两组数据均显示,深圳新建商品住宅价格由2009年8月份开始了大幅飙升,各月增长率均在30%以上,年末增速均超出了90%。世联地产统计的成交均价峰值出现在12月份,为22303元/平方米,比国土部门的数据高986元/平方米;国土部门统计的成交均价峰值出现在10月份,为21661元/平方米。2、二手住宅价格比较。二手住宅价格是报告期内在房地产三级市场进行商品住宅交易形成的住宅价格,其交易行为主体双方为商品住宅产权所有者和购房者。目前,政府职能管理部门并未对外公布权威性的二手住宅价格,不少房图1房地产价格指数比较本文采用的房地产销售价格指数为当月同比指数。本文的增长率均指当月同比增长率,即报告期当月成交均价与上年同月成交均价的差价除以上年同月成交均价得到的数值。地产研究机构均因此建立了自身的二手住宅价格数据统计体系,并以研究报告的形式对外发布二手住宅价格数据。我们选取中原地产、世联地产的深圳二手住宅成交均价与深圳市房地产信息系统登记所得的数据进行比较。其中,中原地产、世联地产的二手住宅当月成交均价是选取样本楼盘后,计算二手住宅的当月实际成交金额和成交面积的除数所得;房地产登记系统二手住宅当月成交均价为市房地产信息系统登记的二手住宅当月成交总金额除以当月成交总面积所得的 数值。图3二手住宅成交均价比较从图3可见,两组数据中,除2009年第四季度外,中原地产、世联地产的二手住宅成交均价数值和增长率走势均基本一致,中原二手住宅价格在2009年四季度的上涨势头更为迅猛。2009年一季度之前,中原、世联的二手住宅均价保持在12000元/平方米左右,从4月份开始,二手房价开始逐月上攻,增速亦持续加快。中原二手住宅价格及增速的2009年峰值均出现在12月,分别达到17473元/平方米和57.1%。世联二手住宅价格和增速在四季度保持在14500元/平方米和30%左右,其年度二手住宅价格峰值出现在8月份,为15259元/平方米。与机构数据和市场挂牌价格相比,房地产登记系统的二手住宅成交均价出现了较大的偏离。房地产登记系统录得的成交均价在整个时段内均保持在5500-6000元/平方米,2009年11月份之前的增长率一直低于10%。录得的成交均价只在2009年12月份出现了较大上涨,当月的成交均价和涨幅分别为6101元/平方米和20%。(三数据比较小结。由以上的房价统计数据比较,我们可以发现:1、统计局的房地产销售价格指数在房价下降期的下降速度与成交均价的下降速度基本一致,而在房价上升期的涨幅则远远落后于成交均价增长率。2009年12月份15.2%的新建住房价格指数和94.2%的国土部门统计的新建商品住宅成交均价增长率有较大差距,二手住房价格指数与二手住宅均价增长率的差距也较大。2、国土部门统计的新建商品住宅成交均价准确度较高,与市场情况保持了一致。3、房地产信息系统登记录得的二手住宅成交均价远远低于市场价格,数据变化完全与市场脱节,不具备真实性。三、分析结论(一房地产销售价格指数统计有待完善。目前的房地产销售价格指数统计设计上存在三个明显的缺陷:一是数据只反映了相邻两个年度的房价变动趋势,不能反映较长时间内的房价整体走势,公众无法从中了解到房价的长期走向;二是数据的采集甄用样本不能完全因应各地市场情况进行调整,指数变化与各地的市场价格变化有可能不一致;三是数据来源主要依靠企业报表登记,数据的准确性有待考量。(二二手房价格统计存在极大漏洞。出于逃避税收等动机,相当比例的二手房成交金额在登录系统时被人为低报,造成了二手房价格严重失真。数据脱离市场情况过于明显,政府职能部门亦不能采信该数据,因此在房价口径上通常只公布新建商品房价格。政府权威数据的缺位,使得二手房价格“数出多门”,各种数据令公众眼花缭乱。这种现象不仅导致了民间对房价的疑惑、学术研究部门的话语不一致,亦极大地挑战了政府统计数据的公信度。国民经济各类统计数据中,房地产价格成为仅有的一个不以政府数据为唯一标准的数据。(三房地产研发机构数据具有一定借鉴作用。与政府数据比较,房地产研发机构的房地产价格数据具有在样本区间内准确度高、时滞短等优势,但其数据采集只局限于若干重要城市,没有全国综合数据。从数据比较可看出,在二手房价格统计上,房地产研发机构具备特有的便利和优势,其数据更为贴近市场,在政府权威数据缺位时,有一定的借鉴作用。四、改进房地产价格统计的建议由一斑窥全豹,深圳房价统计数据反映的问题也正是全国及各城市房价统计普遍存在的问题。房地产价格如果不真实、不准确,不仅会影响到民众生活和降低政府公信度,更可能因此导致政策调控作用的弱化甚至偏离。改进房地产价格统计体系已迫在眉睫。(一丰富房价指数品种,建立房价定基指数。除现有的城市年度同比分类指数外,要研究建立全国及各城市的房地产价格定基指数,避免月度平均数对数据差异的拉平,以比较真实地反映价格的累积变动,并能让公众更明确地了解房地产价格的长期走势。(二改进指数样本标准和结构。房地产市场区域性明显,不同地区的房地产市场处于不同发展阶段,因此不能将同样的数据采集标准用于不同区域。房价指数样本应根据不同区域的情况进行采样标准和结构上的适度调整,使指数能够更真实地反映各地的市场情况。(三完善数据登记制度,严格数据审核和奖惩机制。改进统计部门的房价数据准确性,不是单个部门的工作,更需要房地产管理职能部门方面的配合,从源头上保证统计部门取得的数据不会失真。完善数据登记制度,首先要完善数据采集方式,从主要依靠房地产企业填报转向企业填报、现场调查和依靠行政登记并重。其次要完善对数据登记的监管,要防止漏报、假报现象。对登记数据明显脱离市场情况的企业或中介公司,要求其说明原因,并对该笔交易进行严格审核。没有合法理由,审核发现问题的,要对该机构进行行政处罚和经济处罚,严重者,可暂停乃至取消其营业资格;对执行良好的机构,要予以奖励。(四完善市场调查制度,建立市场调查数据库。要建立一支强大的房价市场调查队伍,掌握真实的市场价格,并以此作为数据真实性的评判依据。在调查方法上,可尝试建立房地产价格居民问卷调查制度,使数据能够更真实地反映民众的感受,做到“来之于民,用之于民”。在此基础上,建立市场调查数据库,并进行数据的长期跟踪收集和更新。(五完善政府房价信息公开制度,全面公布指数和成交均价两类统计数据。在改进房价统计体系,尤其是严格了数据登记制度的基础上,政府应当全面公开房价信息,给公众予充分的房价知情权,并以此树立政府数据的权威性。按照职能分工,由统计部门公布房地产价格指数,由国土管理部门公布商品房成交均价。(六普及统计知识,提高统计方法的透明度。房地产价格数据不能是只有专家才能解读的数据,要让百姓也能看懂。要用民众能够理解接受的通俗易懂的语言和方式,做好对房地产价格统计方法的解释和宣传,充分说明各类房地产价格的统计范围、口径、方法和各类价格的差别。总之,房地产价格统计数据的准确性对国计民生关系重大,只有通过改进现有的统计体系,提高房价数据的真实性,才能确立政府房价数据的权威性和公信度,房价数据混乱的现象才能杜绝,才能使公众做到“虽然身在房市中,仍识房价真面目”。Comparison and Analysis on the Real Estate Price Statistics SystemZhang Liping(Shenzhen Central Sub-Branch, PBC, Shenzhen, ChinaAbstract:China's current real estate price statistics system needs improvement. Real estate prices comparative analysis of historical data shows that China's real estate price index and the average price of commercial housing turnover data are showinga certain degree of distortion. To improve the real estate price statistics system, we should take measures such as increasing thevariety of real estate price index,improving the standard and structure of the sample index, applying strict data registration, strengthening market research and thus improve the accuracy of the data for decision-making of real estate regulation so as to ensure economic stability, financial stability and people's livelihood.Key words:Real Estate;Price;Statistics(责任编辑:曾爱婷;校对:ZAT专心-专注-专业