潜江·TX城2014年年度营销推广方案解读(共42页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上2014/8/12武汉DSH潜江·TX城项目组潜江TX城2014年年度营销推广方案目录一、 市场分析Ø 潜江市场二、 项目认知Ø 项目概况Ø 项目定位Ø 客户定位三、 营销策略Ø 问题梳理Ø 案例借鉴Ø 推售策略Ø 推广总纲四、 近期工作Ø 营销思考Ø 活动计划Ø 媒体铺排Ø 物料计划Ø 费用预算一、市场分析1、潜江城市规划城东扩充面积相对较小，以居住，科教功能为主，少量工业用地。城南区域城南区域发展最早，是潜江未来的商业，行政，居住中心，目前区域内生活配套齐全，居住氛围好。 城东区域城北区域城西区域以百里长渠和城中心区域分开，呈现区域内四小块功能分区沿河以居住功能定位；次之以工业功能定位；接着以科教，医疗功能定位；最后一块以专业市场功能定位。 城南区域发展最早，是潜江未来的商业，行政，居住中心，目前区域内生活配套齐全，居住氛围好。 2、各区域楼盘情况各区域房地产发展各具特色，南北纵向发展较早，较快，东西横向两区迅速崛起。城北区域价格高层3350元/平米，多层3100元/平米，多层产品逐步退出市场金桥广场中心城海韵丽景园镇声·中央公园3950元/平米 白鹤湾康馨公馆东方花苑3300元/平米 盛世龙城镇声一品四季友奥特莱斯购物广场城西区域价格高层3200元/平米，多层3150元/平米，配套不齐全，楼盘中等规模，价格竞争激烈樟华国际乐活春天盘价格突破4000热销楼盘接近尾盘未入市非典型项目城东区域价格高层3500元/平米，项目较少，客户选择性较小，但价格较稳定大雄·江汉城乐居·常青藤御景豪庭世纪锦城万和国际锦绣潜城阳光水岸金江星城盛世东城TX城中润·金桥郡城南区域价格高层4100元/平米，发展较早，发展速度较快，生活配套齐全，生活氛围浓厚u 随着金桥郡二期、章华国际新品的推出，及TX城和奥特莱斯的推出，城南及高铁板块将成为下半年的热点板块。u 丽景园、生态白鹤湾的推出，及金江新城、御景豪庭新品的推出，城西也将成为下半年的热点板块。u 城东东升置业独占鳌头，城北以中南世纪锦城为代表，主打公园宜居。3、土地供给情况u 从这些数据列表可以看出，商住用地的出让宗数呈逐年递增的趋势，土地成交均价呈下降趋势，同时，乡镇和墒区土地交易量相对均衡。u 从2013年1月至2014年6月，潜江商住用地，其中城区。潜江楼盘供应量预计600万方左右，供应量充足。4、潜江主要楼盘概况及近期促销情况潜江主要楼盘基本情况：项目名称面积区间户型结构总套数物业类型项目状况盛世龙城88-136二房/三房一期592户住宅/商业/别墅一期1#2#3#号楼外立面已完成，预计9月交房。二期开始打桩。中南世纪锦城72-139二房/三房1086户住宅/商业在售7#8#9#11#12#号楼，7#8#11#已封顶，12#号楼建至17层。售楼部预计8月开放。奥特莱斯-住宅/写字楼/商业展示中心即将完成，预计8月底九月初开放。站东商业街打桩完成金桥广场39-132一房/二房/三房470户住宅/公寓/商业承载力桩体完成，2015年年底封顶中润金桥郡54-157一房/二房/三房/四房1100户住宅/公寓/商业一期外立面完成，预计9月30日交房。二期6#建至7层，7#建至3层，8#建至1层，9#建至7层，10#建至8层。中珠家春秋99-136二房/三房一期186户住宅/商业1#8#封顶，3#建至16层，2#建至15层，5#建至14层，6#建至4层，7#建至19层，中心城54-125一房/二房/三房/四房590户住宅/公寓/商业目前正在打桩樟华国际32-164一房/二房/三房1419户住宅/商业1#2#3#4#号楼外立面已完工。5#建至2层，6#建至4层，绿城熙园92-122二房/三房612户住宅在建楼栋1#2#3#，2#3#已封顶，1#15层。四季美农贸城90-120二房/三房160户住宅/商业可装修入住金江星城85-140 二房/三房/四房1486户住宅/商业二期7#8#9#10#均已封顶，外立面已完成。乐居常青藤76-130 二房/三房480户住宅/商业目前1#2#3#4#均已封顶，正在做外立面。潜江主要楼盘近期促销情况：项目名称均价最新优惠盛世龙城3500元/入主盛世龙城送港澳双人游，皇家园林、精装样板间实景呈现，恭迎品鉴！ 87-139准现房，全城热销。中南世纪锦城3450元/III期8月16日盛大开盘，70-140升级新品火爆认筹，5千抵2万！皇家园林示范区实景呈现。 中南世纪城2930元/II期8月16日盛大开盘，86-140升级新品火爆认筹中！欢乐中南，万人大狂欢，每天2席特价房。金桥广场-首付3.7万起，12起铂金商铺无忧投资。39-132湖景美宅1万抵2万火爆认筹中。中润金桥郡4000元/53-59，买一送一，诗情画意。106，三世同堂大三房，实得3450元/。二期认筹，5千抵1.5万，预计9月份开盘盛世东城3330元/买房即送双人5日港澳游，不花一分钱请你玩港澳。90-140全能多变户型热销中。中珠家春秋3900元/1号楼观景楼王购房即送品牌空调、冰箱，1号楼观景楼王130奢适三房火爆认筹中。中心城-商铺3万抵5万认筹中，住宅1万抵2万认筹中。 集消费、购铺、置宅于一体，2千万乐购卡免费申领中。阳光水岸3200元/买房首选阳光水岸，买房就送4天3夜港澳游！ 精品阳光三房，团购大惠战！绿城熙园2900元/按揭96折，全款95折，3人及以上一起购房可享受团购价93折（团购不享受现场其他优惠） 2号楼载誉加推2XXX元/起再袭潜江。万和国际3250元/万和国际惊爆特价房2799元/。6.5米挑高金铺只售8888元，一万抵8万火爆认筹；另外开发商保留精品房源正式推出！锦绣潜城3400元/中央组团，特惠加推。临街旺铺，全面蓄客。泳池畔，公园里，典藏房源。乐居常青藤4300元/全款97折，按揭98折，商铺10万抵13万！预计十月开售！5、市场情况小结（1）、未来潜江住宅市场供应量充足、竞争激烈潜江土地供应量充足，住宅市场呈现供过于求的状态。住宅一年的供应量约为100万方，但目前潜江年均去化约为45万方。供需已经失衡，市场竞争激烈。（2）、户型以两房、三房为主，产品结构单一市场供给户型主要集中在90-130平方米之间，畅销户型100120平米的三房与130平米以内的4房。但市场供应产品较为单一，基本都是普通的高层单位，通过入户花园或大阳台赠送面积，差异主要体现在园林及建筑风格。（3）、房价的上升压力较大，价格战比较明显随着调控政策的不断深入、供应量的不断增加、市场竞争的加剧，为提升销量，绝大部份楼盘都使用特价房以吸引客户注意力，市场上有明显的价格战氛围，销售价格与去年同期相比有比较明显的下降。（4）、置业者日趋理性价格因素对于置业者的影响依然较大，同时消费者置业观念已经开始向物业管理、社区环境、配套设施等综合素质转变；现房普遍比期房好卖，现房销售将将成为一种常态。本地客户的地缘性特征较为明显，跨区域置业的意向较弱；第二部分、项目认知Ø 项目解读Ø 项目定位Ø 客户定位一、项目解读（一）、区位解读项目位于潜江东南区，城市新兴区，距离中心城区约3公里，发展较为滞后，配套不全。但随着高铁站开通，以及一些大型商贸城的开发，赋予项目较大的开发潜力与增值预期高铁区：是城市的新兴区，随着高铁开通，紫月路通车，四季美，博通物流商贸中心，大雄江汉城的开发，逐渐形成热点区域，未来发展潜力巨大。城南区：教育资源，生活配套，交通便捷，为潜江行政重点区域，未来商业项目及高端住宅不断呈现，价格攀升较快；城南项目章华国际、金桥郡是潜江的明星项目。（二）、项目四至地块整体方正，地势平坦，利于规划；地块南面高铁轨道存在噪音，地块西面农贸市场和北面水渠存在气味，影响项目的居住环境。（三）、指标解读项目规模中等，容积率较高，绿化率一般，户车比接近1:1；地块南面和西面临城市干道，共约700米，商业价值较高。电梯多层产品，市场稀缺。技术经济指标用地面积：93719总建面积：住宅面积：商业面积：53020总户数 ：1610户容积率 : 3.0建筑密度：30%绿化率： 30%停车位： 1437（四）、交通条件项目通达性较好，四周交通路网已经形成，经紫月大道可直达市中心和高铁站点。项目位置：距离潜江市政府仅2公里距离市中心约3公里 距离高铁站约3公里 道路：紫月大道连接高铁站和市中心，规划路直达市中心； 公交：目前有两路公交直达项目。（五）、周边配套现状：目前项目四周配套缺乏，人气不足，对后期项目销售产生影响。规划：项目周边未来规划齐全，包括168万方奥特莱斯购物小镇、5.7万方博通物流中心，以及汽车城、龙虾城等项目，规划项目近200万方，将逐渐形成以高铁站为核心商业圈的城市商贸综合体。（六）、品牌解读武汉TX置业集团有限公司是2001年在武汉创办的，经过十余载不懈奋斗，已发展为一家集房地产开发、销售、广告、影视文化、投资等多项业务的综合性集团公司，目前旗下拥有十余家子公司，在湖北省拥有知名的品牌效应。在中小城镇开发进程中，TX置业逐渐形成了“新城镇综合体”的开发模式，将产业与城镇化相结合，形成集聚效应。（七）、产品规划建筑规划北高南低，保障了良好的景观视野和采光，户型区间为95158，以舒适三房为主。包括电梯多层，高层，智能公寓，商业，幼儿园。5.3万商业，包括沿街商业，独栋大商业，集中式商业，大体量的商业为社区提供一站式配套，同时可聚集人气。商业二、项目定位（一）、项目价值梳理城市新兴区域，品牌开发商打造的，涵括酒店、公寓、住宅、商业为一体的中等规划的综合体项目。1) 地段价值：城南，高铁商圈，城市新兴区2) 交通价值：邻紫月路，近高铁，扼守城市交通动脉3) 环境价值：30%绿化率，大型会所，架空层4) 产品价值：物业类型丰富，囊括商业、住宅、主题酒店以及公寓5) 配套价值：5.3万一站式商业，让项目成为区域生活中心6) 品牌价值：TX置业集团回馈家乡项目，具有一定的品牌价值7) 稀缺价值：电梯多层产品，全城唯一8) 规模价值：潜江目前最大住宅项目（二）、SWOT分析劣势地段：城市边缘，在当地人心中属于乡镇配套：周边配套欠缺，生活不便利环境：邻铁路，有一定噪音；邻农贸城及臭水渠，影响居住环境工程：工程滞后，竞品现房实景优势明显优势规模：30万方，潜江最大住宅项目产品：稀缺电梯多层，具有差异化优势建筑北高南低，通风采光好交通：邻主干道，近高铁，出行便利品牌：TX置业集团，具有一定品牌优势威胁供需：市场供过于求政策：调控政策影响客户信心竞争：市场竞争激烈，下半年推盘量大，竞品现房实景及价格战将构成威胁。机会供给：区域内有档次的住宅项目稀缺区域：奥特莱斯等项目规划和启动利好，赋予区域生活新中心愿景城镇化：乡镇人口进城，带来一定机会SWOT策略：发挥优势，弱化威胁：通过品牌及规模，强化项目的品质感；通过稀缺的产品、优异的规划，提升项目的档次感。通过推盘节奏的把握、品质感的塑造及产品的差异化，弱化市场威胁。利用机会，规避劣势：通过自身商业配套弥补周边生活配套不足；通过广告及包装塑造都市感，借势区域规划利好，强化新生活中心的愿景，规避“地段偏、是乡镇”的心理印象。改造水渠，使之成为绿化景点。（三）、项目整体定位关于定位的几点思考：1、包容性原则：30万方的体量及丰富的物业类型，意味着客户的多元性，因此，本项目在定位的时候，需考虑定位对于产品的包容性，以及多元客户的包容性，应避免调子定的太高（阳春白雪），客户群狭窄，也应避免调子定低了，影响品质感（下里巴人）。2、延展性原则：项目定位，后期需具备延展性。3、差异化原则：在凸显项目的优势的同时，尽量与市场形成差异化定位。潜江代表性楼盘的主打卖点及其定位项目主打卖点定位语章华国际地段：繁华核心，商业、教育、生活配套齐全规划：首创围合布局，90米楼间距景观：51.2%绿化率，大中心景观，水景中央国际生活区长青藤核心地段、便利配套城市地标 潜江首府盛世龙城园林：3.6万方英式皇家园林配置：五星入户大堂、LOW-E玻璃、幼儿园物业：首创分栋式物业中央龙脉28万方传世官邸世纪锦城品牌团队（开发商、物业、建筑商）紧邻曹禺公园、西班牙风情建筑公园畔·西班牙美宅4、SWOT原则：定位采取SO策略，利用区域规划利好的机会，凸显项目优势。城南作为地产重点板块，规划及配套具有优势，是购房者普遍认同的板块；高铁商圈由于近200万方的商贸项目的规划，且168万方的奥特莱斯已经启动，具有较大的增值前景。同时本项目的大体量，大型商业的规划，开发商丰富的造城经验及十亿打造新中心的大气魄，使得该区自成中心。结合以上思考及项目价值点梳理，得出本项目的定位新中心·30万方品质生活城新中心：章华国际、盛世龙城、绿城熙园，都在打“中心概念”，本项目城南及高铁板块的规划，在区位上以新中心进行定位，与之形成呼应。30万方：凸显规模优势品质生活：在消费者日趋理性的情况下，高举品质利剑，做潜江品质楼盘代表。城：十亿造城，大城生活，大城配套，凸显城市化生活关于品质的延展：新中心，扼守城市交通动脉，近200万方大城配套，畅销品质生活无极限！TX置业集团，携十余年造城经验，为品质生活保驾护航！高尚电梯洋房，墅质社区，品质生活！30万方大盘，5.3万方商业，大型会所，架空层，高档酒店，时尚公寓精选各种建材，建筑细节精雕细琢，严把质量关，铸就品质之魂知名物业公司，提供品质物业保障（四）、商业定位商业定位建议1：商贸中心·潜江首席文化步行街1) 奥特莱斯、博通物流城、小龙虾产业园、大雄江汉城、四季友农贸城区域具有浓郁的商贸氛围，在商业定位上，以“商贸中心”界定区域属性。2) 潜江尚未正式的步行街概念，首次在潜江打出步行街概念，容易引起关注。3) 在商业软硬件的打造上，增加休闲小品配置，打造休闲广场，力图凸显休闲、文化及艺术气息。4) 本项目有广场、有内外双街、有较大体量的商业规划，有多种品牌商业及其它业态，具备打造步行街概念的基础。1) 一期商业以销售为主，独栋商业一楼分隔销售，二三楼招商，可划分部分区域进行电商给商家做仓库、做电商交易中心、做电商线下体验店，前期采用免费模式引入商家入驻，炒作潜江电子商务创业基地的概念。商业定位建议2：潜江生态商务CBD2) 根据潜江十二五规划，紫月路将成为城市绿色规划的重要部分，本项目与奥特莱斯生态城联合打造潜江生态商业中心区的概念。3) 考虑到潜江网购市场较为发达，后期在独栋商业部分，可在二三楼拿出部分区域给商家做仓库、做电商交易中心、做电商线下体验店，前期采用免费模式引入商家入驻，炒作潜江电子商务创业基地、生态商务中心的概念。（五）、客户定位1、客户抽样随机调查本次市调采用电话深度访谈的形式进行，访谈对象为DSH公司数据库中所积累的中高端客户资源。本次调查共访谈604个中高端客户。电话访谈数据统计:物业类型ABCD总计占比别墅616139447.28%洋房2212204589.6%17层小高层1120203548.94%其它121682322744874.17%总计16011628543604100%备注说明：u A(青年客户)：20-30岁客户u B(中年客户)：30-40岁客户u C(中老年客户)：40岁以上客户u D(未知年龄客户)u 其它：指无效客户或者其它需求客户u 本次别墅摸底价格100万，洋房摸底价格50万u （1）洋房产品u 对洋房类产品感兴趣的客户占据9.6%的比例，市场对电梯花园洋房的接受度较高。u 洋房类产品以青年及中老年客户需求为主，青年客户对于洋房接受度相对更高。u 客户对于该区域洋房50万的总价接受度不高，因为对洋房感兴趣的最大比例的客户是青年客户群体，购买力有限。（2）17层小高层产品u 直接表示能接受17层小高层产品的客户统计比例为8.94%。（另外，有部分客户表示喜欢电梯房，因为没有明确层数，所以这类客户统计到其它客户中即实际17层小高产品需求比例会大于8.94%）u 该类产品主要需求为30岁以上的客户。u 选择小高层的客户中，是考虑到价格相对别墅、洋房肯定要低。一般选择电梯房的客户对于17层小高层产品大部分能接受，少部分客户表示越高越好。（3）其它：u 通过本次市调，客户反映对于火车站附近区域认知度不高，大部分客户认为地段较偏，配套欠缺，未来不知道会发展成什么样。u 对于该区域的一般电梯房，大部分客户认为单价超过3200元就难以接受。2、四季友近期客户统计乡镇客户占主流，其次为地缘性客户。价格便宜、多层、现房是客户购房的主要原因。朝向、环境、品质是客户的主要抗拒点。区域东门南门西门市中心总口杨市渔洋附近外地其他乡镇统计4867211312155173、阶段性客户定位三、 营销策略Ø 问题梳理Ø 案例借鉴Ø 推广策略Ø 推广总纲（一）、问题梳理宏观环境不乐观，市场竞争激烈，一个全新项目的入市，面临着诸多问题，我们认为，目前需要重点考虑的问题主要有如下几个品牌问题：TX城作为TX置业首进潜江，打造的首个大型项目，开发商品牌及项目品牌的落位，不仅关系着TX城的持续销售，也关系到TX置业在潜江其它项目的运作。区位问题：区域不成熟，配套欠缺，客户心理距离遥远，大盘产品线与客源造成不对等。形象问题：项目涉及高层、洋房、商业、公寓等多种物业类型，作为一个以住宅为主的项目，项目首期以较大体量的商业入市，面临着商业、洋房及住宅整体形象的树立与各产品形象的过渡与转换的问题。工程问题：竞品工程更快，潜江市场竞争激烈，现房销售普遍，本项目较偏，周边配套及生活氛围缺乏，样板间、现场商业包装及工程进度对于客户的信心至关重要。商业问题：独栋商业面积过大，总价过高，客源有限。（二）、案例借鉴借鉴案例1中南世纪锦城（城市边缘项目，品牌开发商首进潜江）借鉴1：在南门河广场旁设置展示中心，大气展示中心，展现了项目及开发商的品牌实力，更带来大量客流。借鉴2：拉斯维加斯活动、苍井空见面会、“张学友”见面会活动等一系列新颖营销活动，吸引了不少眼球，项目及开发商品牌知名度得以迅速传播。借鉴3：园林、样板间、商业氛围包装、豪华会所、现场品质细节展示及尊贵的物业体验，把现场体验做到极致！借鉴4：精致、全面的物料展示，处处体现着品质感。品牌实力展示品质细节展示现场震撼的水景园林展示无处不在的商业氛围展示借鉴案例2盛世龙城（城市较为边缘项目，本土老牌开发商）借鉴1：前期通过全城高站位的广告布局，建立了良好的知名度和品牌美誉度。线上广告与线下行销拓客相互结合。借鉴案例3当代·满庭春（仙桃城郊83万方项目，品牌开发商首进仙桃）2011年11月外展开放接客，2012年3月首次开盘，85万方大盘，首次开盘仅签约32套首次失利后，项目进行了重大调整，其措施值得借鉴借鉴1：抢客源深入企事业单位、产业区团购；到天门潜江异地推介拓客。借鉴2：推配套推动区域价值提升，推动自身配套完善。推配套措施1联合仙桃城南企业及政府部门，在天城大酒店举办城南地产高峰论坛，提升区域价值。推配套措施2推出子女完全成长计划，与仙桃一中、实验小学等名校沟通，提供土地兴建分校，争取入学名额，购房者可享受免费入学。学校开通前，项目与仙桃名校开通业主免费接送车。推配套措施3商业先行，首先免费对外招租，给予商家补贴，营造商业氛围。借鉴3：极致现场展示。极致园林及样板间展示科技住宅展示厅借鉴案例4中央天城（松滋政务新区30万方项目，当地老牌开发商）借鉴1：通过震撼的营销中心展示，树立项目在当地龙头老大的地位。借鉴2：通过赵雅芝大型明星代言活动，迅速扩大知名度，一炮打响。后期特邀嘉宾任贤齐、吴大维、曹轩宾等明星，举办大型演唱会，再掀高潮。 （三）、推广策略1、项目推广立足点高站位TX品牌必须占在全省品牌的高度上，强品牌，扬口碑。在现场包装、物料展示、营销活动，乃至居住观念升级上，潜江TX城需做到创新与引领市场的作用。大盘论30万方大盘，推广必须高屋建瓴，建立基于整个城市客源的一线推广格局。通过大活动造势，多渠道拓客，进行城乡客户的抢夺。品质论在消费者日趋理性的背景下，必须始终坚持品质中心论的观点，迅速树立起“品质楼盘代表”的市场形象。产品论推广必须基于产品的价值，深度挖掘项目卖点，通过强化现场包装、实景展示，提升项目的感知价值，促进销售。2、项目推广模式3、项目拓客方式（1）、销使派单：1名销售人员配备23名销使，销使所派单页上留有该销售人员的电话。销售人员对销使派单效果进行监督，派单效果不好，可进行更换。（2）、礼品渗透：制作广告鼠标垫、含广告的笔记本等实用广告礼品，对目标商家进行派送，渗透目标客群。（3）、电商渠道：通过微信、网站、微博平台，与客户互动，通过网络抽奖、团购活动，吸引客户。（4）巡展拓客：通过巡展或者外展点（中百、时代广场、水牛城）接客活动，大量登记客户信息。（5）乡镇经纪人：与乡镇选择合作商家，将其门头制作为项目广告，现场设置宣传展架，合作商家带客户看房设置经纪人奖励。（6）电话营销：针对四季友及汽车城商铺客户进行电话营销。（7）拓客团队：引入专门的拓客团队，采用类碧桂园的操作模式，采用大量的外销人员行销拓客，带人上访。（8）团购促销：针对重点企事业单位进行团购拜访。（三）、年前推售总纲时间工程配合营销节点推售产品推广策略销售面积09月外展接客条件完备开始蓄客一期商铺、洋房推广：线上进行整体形象推广、线下拓客、登记客户。SP活动：网络炒作、启动新闻发布会、路演活动。渠道：网络+户外+车身+派单。10月商街封顶、样板间完成、商业业态定位开始认筹一期商业、洋房推广：重点进行商业价值释放，以TX会的名义认筹。SP活动：大型巡展活动。渠道：网络+拓客+派单+乡镇墙体+宣传车+大屏幕视频+车载视频+CALL客+短信11月洋房封顶、商业分隔完成认购 一期商业、洋房推广：推广重点以商业为主，洋房为辅SP活动：巡展活动、抢票活动。渠道：车载视频 +派单+拓客+网络+户外+短信+宣传车0.7万方（认购）12月商业洋房封顶 认购一期商业、洋房推广：重点以洋房为主，商业为辅。SP活动：暖场活动、抢票活动。渠道：网络+短信+宣传车+派单+拓客认购0.4万方2015年1月营销中心交付，商业铺装完成，园林示范区完成 开盘强销一期商业、洋房推广：重点以洋房为主，商铺为辅，大活动造势、开盘、招商大会。SP活动：大型明星见面会、开盘活动。渠道：网络+短信+宣传车+派单+拓客+大屏视频+车载视频+拓客去化住宅1.3万方+0.8万方商业2015年2月4、5#准现房开盘持销一期商业、洋房；推广：岁末特价促销，感恩会，4#、5#新品登记。SP活动：老带新活动、团购活动、答谢会。渠道：网络+短信+宣传车+派单+户外+乡镇墙体+拓客实现去化住宅0.2万方+0.2万方商业四、 近期工作Ø 营销思考Ø 活动计划Ø 媒体铺排Ø 物料计划Ø 费用预算（一）关于TX城近期工作的思考“TX城等不起，耗不起；我们也等不起，耗不起”“有条件要上，没有条件创造条件也要上”8月27日TX城项目部与DSH碰头会上与会领导的发言DSH与TX城项目接触近1年的时间了，其中经历了几次规划调整，工程动工又停工，方案也提交了很多，户外也打出来了，但工程节点及产品规划多次调整，似乎准备工作一直没有做到位，似乎太过于慎重，实质性的营销始终没有启动。如今，“金九银十”传统的营销旺季已经到来，竞品奥特来斯等项目纷纷启动，我们已经从领先变为落后了，而且有错过销售时机的可能性。在近期工程节点及产品规划确定的情况下，9月份将围绕金九银市推广的布局展开，以项目形象的树立，及客户的拓展为重点。营销执行是完成本项目营销目标的最终检验，对实现预期的影响重大。因此我司认为营销执行并非仅关乎营销部门一个部门，更需要公司各个部门通力配合，共同完成。关于近期工作，我们认为主要有以下几点需重点考虑1、 心态问题。项目前期工程及规划的不确定性，导致了前期工作的反复性，反复的开会、沟通，反复的改方案。而工程及规划的不确定性，导致团队有一种“TX城还没准备好的等待的心态”。TX置业及DSH项目组需调整心态，紧张起来，立即入市，开展营销工作，抢夺客户。2、 执行问题。（1） 项目需要立即启动，抢夺客户。因此，从物料的设计、制作到定稿，需要快速的决策，落实。流程从简、从快。（2） 目前必然还面临着各种问题，这些问题可以留在营销执行过程中逐步的解决。在大方向确定的情况下，一些小问题，随时提出，随时调整，解决。（3） 选择目前能立即执行的营销措施，在中秋之际开始客户拓展。9月份物料、培训、广告布局、媒体单位、礼品制作筹备工作与推广同期进行3、 配置问题（1） 人员、物料迅速到位（2） 整合推广公司、活动公司、媒体渠道迅速完善，为下一步推广打下基础。4、 入市问题。（1） 迅速传播项目的知名度，从广告、活动到工程，向市场传递TX城已经正式启动的声音，引起市场的广泛关注。（二）活动计划9月份作为入市和起势的阶段，以网络炒作为主，巡展和小型暖场活动为辅。通过较容易执行的多频次小活动，不断制造热点。活动1：中秋来访送月饼时间：9月68日主题：TX城外展开放，来访好礼相送内容：中秋期间，对外释放外展开放，购买月饼若干，来访送月饼。媒体支持：1、 房网软文、通栏广告2、 派单（单页以前期单页稍微调整之后立即印制）3、 短信20万条费用预计：1.5万活动2：潜江TX城开工典礼暨媒体见面会时间：9月14日主题：潜江TX城开工典礼暨媒体见面会内容：9月14日举办开工典礼，同时举办媒体见面会，邀请潜江房网、潜江资讯、潜江电台、楚天都市报记者参与，售楼部设置水果、糕点，招待来宾，广泛传播项目动工信息及项目和开发商品牌媒体支持：1、 房网软文、通栏广告2、 派单3、 短信20万条4、 宣传车5辆宣传费用预计：2.5万活动3：网络摇奖转盘活动时间：9月18日主题：摇转盘，免费赚铺子、领房子内容：与潜江房网进行电商合作，设置网络幸运转盘，客户输入电话号码后即可参与抽奖活动，客户参与抽奖活动后，系统自动发送抽奖结果，客户凭手机收到的抽奖结果到售楼部领奖。客户除了输入自己的姓名电话号码外可以参与外，还可输入亲友的号码录入，一旦输入的亲友购房成功，则首次输入该客户姓名的推荐者可享受购房奖励1000元。通过这种类似全民营销的方式，大量收集购房电话号码，大量登记客户，提升售楼部人气，同时为电话营销积累大量的资源。奖项设置：特等奖：送2房一等奖：送商铺5年经营权三等奖：送TX大礼包（带项目LOGO的精美水杯、TX城品牌杂志、广告鼠标垫、宣传单页）纪念奖：广告鼠标垫谢谢参与：无奖项费用预计：50000媒体支持：通过网络、短信、派单、微信等多渠道炒作此事，吸引广泛关注。活动4：巡展活动时间：9月27日主题：TX品质生活巡礼内容：在中百广场进行巡TX品质生活巡演活动，通过舞台活动聚集人气，大量登记意向客户。同时，通过现场展板、销售解说，展示TX城项目及开发商品牌。（该活动后期可在水牛城、时代广场及南门河游园等城区繁华地段及乡镇中心热闹区域进行品质巡展，大量登记客户，同时展示项目品质）费用预计：3万（三）其它媒体铺排时间事项主题数量/规格费用预算9月销使派单新中心·30万方品质生活城临街商业、珍稀洋房荣耀面世8万份240009月15日乡镇墙体新中心·30万方品质生活城临街商业、珍稀洋房荣耀面世50面200009月15日户外新中心·30万方品质生活城临街商业、珍稀洋房荣耀面世9月短信节点促销信息40万条200009月车载视频新中心·30万方品质生活城临街商业、珍稀洋房荣耀面世83辆80009月网络广告新中心·30万方品质生活城临街商业、珍稀洋房荣耀面世1年9月15日车体新中心·30万方品质生活城临街商业、珍稀洋房荣耀面世（四）物料计划类别数量费用海报8万份户型单页8000份24000广告水杯（保温杯）1000个25000广告纸巾盒5000个10000广告鼠标垫5000个7000其他物料20000（五）费用计划费用类别媒体费用活动费用物料费用其他费用费用金额8600050000费用总计元以上为预估费用，具体以实际为准。专心-专注-专业 读书的好处1、行万里路，读万卷书。2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。3、读书破万卷，下笔如有神。4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。达尔文5、少壮不努力，老大徒悲伤。6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。颜真卿7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。8、读书要三到：心到、眼到、口到9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。10、一日无书，百事荒废。陈寿11、书是人类进步的阶梯。12、一日不读口生，一日不写手生。13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。高尔基14、书到用时方恨少、事非经过不知难。陆游15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈歌德16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。笛卡儿17、学习永远不晚。高尔基18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。刘向19、学而不思则惘，思而不学则殆。孔子20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。培根