单项资产评估报告(共19页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上 单项资产评估报告 单项资产评估报告 XXXX科技股份有限公司： XX资产评估有限责任公司接受贵公司共同委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对XXXX科技股份有限公司拟转让的XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产在 20XX 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。 现将资产评估情况报告如下。 一、委托方、产权持有者及业务约定书约定的其他评估报告使用者 本次评估的委托方和产权持有者为XXXX科技股份有限公司。 (一) 委托方及产权持有者简介 企业名称：XXXX科技股份有限公司 住所：XX新产业园区华苑产业区华天道 3 号 法定代表人：杜克荣 注册资本：40,281.84 万元 实收资本：40,281.84 万元 企业性质：股份有限公司(上市) 成立时间：1997.09.16 主要经营范围：计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务;光机电一体化;仪器仪表、计算机及外围设备、文化办公用机械;家用电器、家用电子产品;计算机修理;安全技术防范工程设计、施工、维修;自有房屋出租业务;保安监控、防盗器材生XX资产评估有限责任公司生产与销售;无线通信终端设备经销、计算机知识培训;经营本企业自产产品及技术的出口业务;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外);经营进料加工和“三来一补”业务、纸张批发与零售;机械、电器及制冷设备的安装、施工、智能建筑(系统集成其中消防系统除外)、有线电视系统设计安装;商品房销售代理;房地产信息咨询;自营和代理各类商品和技术的进出口(国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外);通信用光纤、光缆生产及销售;物业管理及相关服务;停车服务(以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件、在有效期内经营，国家有专项专营规定的按规定办理。 企业简介：XXXX科技股份有限公司(简称“XX科技”) 前身为成立于 1997 年 9 月 16 日的XX天大天财股份有限公司，2006年 1 月 16 日,公司名称变更为XXXX科技股份有限公司,公司股票简称变更为”XX科技”，证券代码仍然为 ，目前公司主营计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务等业务。 (二) 业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告仅供委托方、与经济行为相关的产权持有者、政府审批部门及行业协会等使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。 二、评估目的 XXXX科技股份有限公司拟转让XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产，因此需对XXXX科技股份有限公司拟转让的XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产进行评估，为上述评估目的提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 (一)评估对象 根据评估目的，评估对象是XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)资产价值。 (二)评估范围 评估范围是XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C 区)。 包括：固定资产、无形资产等，总账面价值为 10255.65 万元，固定资产账面净值为 9139.36 万元，其中房屋建筑物账面净值 8592.51 万元，机器设备账面净值 546.85 万元;土地使用权账面价值为 1116.29 万元。 委托评估对象和评估范围与评估目的涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 评估基准日是 20XX 年 9 月 30 日。 评估基准日由委托方确定。 六、评估依据 (一)行为依据 依据XXXX科技股份有限公司第六届董事会第五十一次会议决议，XXXX科技股份有限公司将持有的XX滨海高新区华苑产业区榕苑路 1 号天财软件大厦 A 区和 C 区的房产及相应土地使用权(又称“XX天财酒店大厦”，房地产权证号：房地证津字第 3号)按照 20XX 年 9 月 30 日资产评估值转让给XXXX天财酒店有限公司。 (二)法律法规依据 1.中华人民共和国公司法(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过); 2.中华人民共和国证券法(2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改等五部法律的决定第三次修正); 3.中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过); 4.中华人民共和国土地管理法(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过); 5.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(2006 年 12 月30 日国务院第 163 次常务会议通过); 6.国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)的通知(国土资厅发201320 号); 7.城镇土地估价规程(GB/T18508-2014); 8.城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014); 9.房地产估价规范(GB/T50291-20XX)。 (三)评估准则依据 1.资产评估准则基本准则(财企20 号); 2.资产评估职业道德准则基本准则(财企20 号); 3.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协18 号); 4.资产评估准则评估程序(中评协189 号); 5.资产评估准则工作底稿(中评协189 号); 6.资产评估准则不动产(中评协189 号); 7.资产评估价值类型指导意见(中评协189 号); 8.评估机构业务质量控制指南(中评协214 号); 9.资产评估准则评估报告(中评协230 号); 10.资产评估准则业务约定书(中评协230 号); 11.资产评估职业道德准则独立性(中评协248号)。 (四)权属依据 1.房地产权证; 2.其他有关产权证明。 (五)取价依据 1.国家计委关于印发的通知(计价格1283 号); 2.国家计委、建设部关于发布的通知(计价格10 号); 3.国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格125 号); 4.国家计委关于印发的通知(计价格1980 号); 5.财政部关于印发的通知(财建394 号); 6.国家发展改革委、建设部关于印发的通知(发改价格670 号); 7.评估基准日银行存贷款基准利率; 8.房屋完损等级评定标准(试行)(城住字第 678 号); 9.企业提供的相关工程预决算资料; 10.企业与相关单位签订的工程承发包合同; 11.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料; 12.与此次资产评估有关的其他资料。 (六)其他参考依据 1.产权持有者提供的资产清单和评估申报表; 2.XX资产评估有限责任公司信息库。 七、评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，鉴于待评估房屋建筑物目前处于出租使用状态，租金水平较易获取，本次评估采用收益法测算该酒店大厦的房产价值。 收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 其基本公式为： t ai a 1 V= 1 i 1 (1 r ) r (1 r ) (1 r ) nt i t 式中：V收益价格(元); ai第 i 年的房地产净收益; a第 t 年以后无变化的房地产年净收益; r房地产还原利率; t纯收益有变化的年限; n未来可获收益年期。 该公式适用于当 t 年以前(含第 t 年)纯收益有变化，其值为 ai; t 年以后纯收益无变化，其值为 a，还原利率 r 每年不变且大于零;未来可获收益年限为 n 年时的情况。 八、评估程序实施过程和情况 评估人员于 20XX 年 10 月 12 日至 20XX 年 12 月 3 日对评估对象涉及的资产实施了评估。 主要评估程序实施过程和情况如下： (一)接受委托 20XX 年 10 月 12 日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。 (二)前期准备 1.拟定评估计划 针对本项目实际情况和资产分布的情况，制定了资产评估现场工作计划。 2.组建评估团队 3.实施项目培训 (1)对产权持有单位人员培训 为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对产权持有单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。 (2)对评估人员培训 为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估工作计划，我公司对项目团队成员讲解了项目的背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。 (三)现场调查 评估人员于 20XX 年 10 月 13 日至 20XX 年 10 月 25 日对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实。 1.指导产权持有者填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有者的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善产权持有者填报的资产评估申报表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给产权持有者对“资产评估申报表”进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有者相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报表 评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有者相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的车辆等资产的产权证明文件资料进行查验。 (四)资料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。 (五)评定估算 评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。 项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草稿。 (六)内部审核 根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。 项目负责人在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。 九、评估假设 本评估报告分析估算采用的假设条件如下： 1. 假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化; 2. 假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化; 3. 假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化; 4. 假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。 5. 委估设备类资产将按现行用途在原地继续使用; 本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任 十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，按照必要的评估程序，评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，本次采用收益法对XXXX科技股份有限公司拟转让的XX天财酒店大厦(包括 A区和 C 区)资产在评估基准日 20XX 年 09 月 30 日的市场价值进行了评估。 根据以上评估工作，得出如下评估结论： 评估基准日评估范围内的总资产账面价值为 10,255.65 万元，评估价值为 42,575.30 万元，增值额为 32,319.65 万元，增值率为3XX.14%。 十一、特别事项说明 评估基准日，本次的评估对象XX天财酒店大厦(包括 A 区和 C区)已设立抵押。 抵押情况如下： 抵押房产证号 最高抵押金额 房地产抵押时间 抵押银行房地证津字第26000 万元 2009.03.30-2017.03.29 XX农村合作银行科兴支行1XX 号房地证津字第 XX农村商业银行股份有限公司高新区支行6500 万元 2012.06.XX-2017.06141XX 号 十二、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途; (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; (三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外; (四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用; (五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的评估目的有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。 十三、评估报告日 本评估报告提出日期为 20XX 年 12 月 3 日。 法定代表人： 注册资产评估师： 注册资产评估师： XX资产评估有限责任公司 二零一X年十二月三日 资产评估报告 一、绪言 中资资产评估有限公司接受济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。 本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。 现谨将资产评估情况及评估结果报告如下： 二、委托方及资产占有方简介 委 托 方：济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂 济南柴油机股份有限公司简介如下： 注册地址及主要经营场所地址：济南市文化西路14号 法定代表人：王涛 注册资本：10,400万元 济南柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。 该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。 该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。 截止2000年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,662.46万元，净资产17,796.93万元，2000年度实现净利润520.43万元，每股收益0.05元，净资产收益率2.92%。 该公司最大股东为济南柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本68.75%。 资产占有方：咸阳石油钢管钢绳厂 咸阳石油钢管钢绳厂简介如下： 企业名称：咸阳石油钢管钢绳厂 注册地址：咸阳市东风路35号。 法定代表人：曹家麟 注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元 经济性质：咸阳石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。 经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。 兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。 简要历史： 50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于1958年建成，原名为石油工业西北供应办事处咸阳转运库钢管加工厂。 1960年9月，直接隶属于石油工业部领导。 成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。 1961年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至咸阳，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。 1971年工厂下放地方领导后，陕西省燃料化学工业局将工厂改名为陕西省咸阳石油钢管钢绳厂。 1990年，工厂重新收归原石油部领导。 经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由5.2mm到70mm的30多个品种的钢丝绳。 经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的国家大型一档企业。 去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。 该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。 在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。 三、评估目的 为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日2001年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。 四、评估范围和对象 本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的咸阳石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。 具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。 纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。 根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。 新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。 五、评估基准日 根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：2001年8月31日。 本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估原则 根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。 七、评估依据 本次评估的主要依据有： (一)评估行为依据 1、关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立咸阳石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告中国石油物资装备(集团)总公司文件; 2、关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复中国石油天然气集团公司文件; 3、委托方与我公司签订的资产评估业务约定合同。专心-专注-专业