广西房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路试题(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上广西房地产估价师理论与方法：制定估价作业方案的思路试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。 A：370 B：385 C：420 D：550 E：工业用地的监测点评估价格 2、房屋所有权证的附图是。 A：地形图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图 E：执行层的组织协调3、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为_。 A30% B40% C50% D60% 4、房地产的行政法规是以颁布的。 A：中华人民共和国主席令 B：国务院令 C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令 E：房地产估价机构必须加盖公章5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 6、国家对房地产开发项目资金比例要求是_。 A10% B20% C30% D40% 7、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。 A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0.5 100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 125 8、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为_。 A18% B20% C15% D25% 9、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。 A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D单一市场集中化 10、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好11、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理 12、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 13、中华人民共和国招标投标法规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。 A：1 B：3 C：5 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。 A：存量规模 B：租金水平 C：开发成本 D：资本化率 E：借款合同 15、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。 A：最佳规模 B：最佳档次 C：最佳用途 D：最佳利用 E：工业用地的监测点评估价格 16、某套住宅的套内建筑面积为145，套内使用面积为132，应分摊的公共部分建筑面积为9，按套内建筑面积计算的价格为3500元，则该套住宅按建筑面积计算的价格为【2006年考题】 A：3000元 B：3277元 C：3295元/ D：3599元/ E：工业用地的监测点评估价格 17、全国工程竣工验收的监督管理工作由_负责。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 18、防范估价风险的最后一道防线是（）。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 19、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 20、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 21、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。 A单因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈亏平衡分析方法 22、下列不属于优先股股东享有权利的是。 A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权 E：执行层的组织协调23、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为30年，土地报酬率为6，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格 24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时_万元。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.425、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。 A：行政调解制度 B：报告制度 C：集体决策制度 D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度 2、建设贷款主要用于。 A：偿还土地购置贷款和土地开发贷款 B：支付建设阶段的人工费 C：支付在建工程抵押贷款 D：支付管理费 E：支付其他相关成本3、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列_调查。 A消费者类别 B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力 D消费者购买习惯 4、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是_。 A买地建房卖房 B买房经营 C买房出租转售 D买房出租 E买地开发转让5、房地产业是房地产开发活动的_。 A策划者 B组织者 C监督者 D实施者 E发包者 6、不属于房地产价格外部影响因素的是_。 A人口因素 B权益因素 C经济因素 D区位因素 E社会因素 7、物业代理的形式主要有以下_几种分类方式。 A联合代理与独家代理 B买方代理、卖方代理和双重代理 C销售代理和租售代理 D首席代理和分代理 E双重代理 8、建筑材料的力学性质包括等。 A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性 9、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：无声拍卖 D：有声拍卖 E：现场拍卖 10、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。 A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数11、下列属于原建设部规章的是。 A：物业管理条例 B：商品房销售管理办法 C：城市私有房屋管理暂行条例 D：住房公积金管理条例 E：已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 12、下列房产中，可免征房产税的是_。 A个人所有的营业用房 B军队出租的房产 C学校兴办的工厂 D企业办的各类学校自用的房产 13、普通股票的国家股的持有人必须是。 A：国务院授权的部门 B：国务院授权的机构 C：由地方人民政府授权的部门 D：由地方人民政府授权的机构 E：由地方人民政府授权的个人14、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性大和价值量大 D不可移动和用途多样 15、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。 A：集体土地中的宅基地 B：依法收回的国有土地 C：依法收购的土地 D：依法行使优先购买权取得的土地 E：借款合同 16、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。 A：5065 B：6075 C：7085 D：8090 E：借款合同 17、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。 A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置 B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置 C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议 D：实行产权调换 E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议 18、下列不属于我国信托机构开办的业务是_。 A信托业务 B委托业务 C代营业务 D外汇业务 19、对时点指标特点叙述不正确的是_。 A只能间断计数 B各时点指标不可以直接累加 C每个时点指标值的大小与时间长短无关 D计数的准确率低 20、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是_。 A拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系 B动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志 C在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖 D有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖 21、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。 A：第一阶段初期 B：第二阶段 C：第一阶段后期 D：第三阶段 E：第四阶段 22、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。 A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容 B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节 C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节 D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调 E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调23、抵押权人包括。 A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织 D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 24、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法25、建筑物净收益=_×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格专心-专注-专业