接管与入伙培训(共8页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上物 业 的 接 管 验 收 与 入 伙第一节 物业的接管验收一、概念：是指物业管理企业代表全体业主，根据物业管理委托合同，以确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。二、含义是指房地产开发企业开发建设的物业经过政府主管部门的竣工验收合格后，与物业管理企业之间进行的再验收工作。三、意义：1 为物业管理企业规范管理创造一个好的条件。同时履行一个手续2.为物业管理企业交房工作创造一个好环境，以便顺利办理业主入伙手续。3.为物业管理企业熟悉物业内各种设备、设施功能及操作流程，奠定基础，并且可以施工单位及厂家规范作业，以确保工程质量。四、内容1. 资料验收1) 土地购买合同，土地使用证等权属证书2) “五证”（规划许可证、建筑许可、商品房销售许可证明、开工许可证等项目各类批准证书。3) 建筑图、施工图、施工组织设计等图纸文件。4) 竣工图5) 竣工工程项目一览表6) 设备技术清单（设备名称、规格、数量、场地、主要性能、单价、随机工具及备件等）7) 设备技术手册、使用说明及质保说明。8) 设备安装调试记录，（各种设备系统的试压、试漏、检查记录、暖气、卫生、空调、电讯、电气、通风、供水、供气、消烟灭火、防暴报警、电视监控等系统）9) 土建施工记录（地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等）10) 建（构）筑物监测记录、建（构）筑物的沉降、变形防震、钢结构焊缝探伤检查记录）11) 隐蔽工程的验收记录。12) 工程事故发生及处理记录13) 图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单。14) 项目的重要技术决定和文件。15) 验收计划和验收会议纪要。16) 返修记录。17) 验收总结报告。2. 物业验收分类1) 房屋的本体。（公共通道、屋顶、分户室内）2) 配套设备（配电、供水、电梯、采暖）3) 单项工程(道路、绿化、地下室、停车场、消防、监控）四、方法：1. 眼看：（验收项目的外观完好，达到预期使用效果）2. 手摸：(验收项目的基本功能，达到预期使用效果）3. 借助于其它工具（验收项目的性能达到预期使用标准）五：注意事项：1. 作好验收的准备工作。1) 使用的表格2) 人员的具体分工3) 资料清单4) 设备应达到的要求5) 分户室内的交付标准6) 其它重点事项2. 操作中的原则1) 原则性与灵活性相结合所谓原则性就是要求我们一定要以事实为根据，严格要求，在验收表中如实反映验收的结果，达不到要求的，要责成施工单位进行整改，返工后还达不到要求的，坚决不予签字认可。所谓灵活性就是指在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地，圆满地解决接管验收中存在的问题。2) 细致入微与整体把握相结合工程质量问题对物业产生的不定影响是相当久远的，给管理带来的困难是巨大的，所以，物业管理体制公司在进行工程验收必须细致入微，任何一点疏忽大意都会给自己日后的管理带来无尽的困难，也将严重损害业主的利益。大的方面如排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常。细致入微所用材料的性能；供电线容的大小是否恰当；电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是以更高层次上验收，无论什么类型的物业，其土地使用情况，市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适，优美，安静的环境是小区建设和管理的重要目标；写出字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施、系统应是接管验收的重点。第二节 业主入伙一、 概念：是指开发商按照商品房买卖合同的约定，所建设的物业达到了向业主承诺的交付条件，并经过政府主管部门的竣工验收和物业接管验收，而通知业主前来办理收楼手续的一种行为和过程。二、 意义：1) 标致物业管理企业与业主之间正式形成了合约关系。2) 标致物业管理企业开始了其正式管理工作。3) 标致业主开始了其正式享受物业管理企业提供的服务。三、 流程制度定合同验正 房款结算签订相关协议交物业费验房四、 人员分工1、 签订协议组：2人2、 收费组：1人3、 领取钥匙组：1人4、 验房组：4人5、 答疑处：1人6、 装修办理：1人五、 员工培训：1、 物业条例：2、 可能遇到疑难问题解答3、 各种物业收费标准4、 小区物业的分布5、 分户防盗门钥匙的使用方法6、 装修管理中的注意事项六、 陪同业主验楼的注意事项。1、 拿到钥匙后，以最捷近处迅速带业主到目的地，亲自为业主开启分户防盗窃案门。2、 业主提出的问题属于是质量问题的，告其，我们将尽快给以解决，不属于质量问题尽力说服。以保证业主满意收楼。3、 对业主要求自己逗留在其室内的，在业主对验房表进行签字后，告知业主走后注意关如门，并立即回到交楼现场，等待接待下一位业主。4、 对于难以说服的业主，迅速带到指定的答疑处，千万不能带到交楼的主现场，以免引起不必要的混乱。5、 对于要炸鞭以示庆贺的业主，要进行劝阻并告之现在属于业主集体收楼时间，炸鞭一会影响其它业主与物业人员的之间的正常交流；二会造成不安全隐患。七、 集中交楼时需注意事项：1、 建立业主初始档案，确认面积房号。2、 确认钥匙与其实际进户门相对应.3、 确认钥匙快速计算出物业综合服务费的起止时间。1) 总和小于是12起始月日预收月数1天2) 总和大于123) 起始月、日预收月数12个月1天向前推进几年10.3164.3114.304、物业费的计收日期1) 期房：a) 如期交房，以商品房买卖合同约定的日期为准。b) 延期交房，以开发商发入伙通知书约定的收楼日期为准。2）现房：a) 以现款购房，则以商品房买卖合同约定的交房日期为准。b) 顺利输银行按揭，以商品房买卖合同约定的交楼日期或银行按揭合同办下来日期为准。c) 银行按揭未如期办下来，以开发商输的房款结算通知书上约定的交楼日期为准。 专心-专注-专业