《酒店式湖景别墅商业计划书》(doc,37).doc

酒店式湖景别墅商业计划书(doc,37)目 录 前 言 5 第一部分 执行概要 6 一、项目概述 6 二、项目发起人简介 6 三、股东单位 7 第二部分 项目提供的产品和服务 8 一、项目的创意和定位 8 （一）项目创意 8 （二）项目定位 8 二、项目优势 9 （一）地理位置优越交通便利 9 （二）具有较大的市场空间和目标客户群体 9 （三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 9 （四）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式 10 三、项目规划及建设方案 10 （一）项目地址 10 （二）酒店式湖景别墅规划设计 11 （三）项目经营范围 12 （四）项目实施保障条件 12 第三部分 项目背景及其可行性 13 一、宏观经济的配合 13 （一）社会消费水平稳步提高 13 （二）旅游行业为政府扶持性行业 13 （三）酒店式别墅面临良好的发展机遇 14 二、当地政府大力支持及优惠政策 14 （一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 14 （二）相关优惠政策 14 三、面临的良好机遇 15 （一）20_年北京奥运会为京津地区带来大量客流 15 （二）中国加入WTO加速旅游产业发展 15 （三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 15 （四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 15 四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 16 （一）经营管理能力 16 （二）资本运作能力 16 （三）创新的产权机制和开放的经营理念 16 第四部分 市场分析 17 一、外部环境分析 17 （一）天津地区投资价值的凸现 17 （二）天津别墅市场具有良好的发展空间 17 二、市场需求分析 18 （一）庞大的潜在市场规模 18 （二）京津一带强劲的市场需求 18 （三）目标客户分析 18 第五部分 竞争分析 20 一、竞争影响因素分析 20 （一）价格 20 （二）交通 20 （三）环境 20 （四）娱乐项目、配套设施设置 20 二、竞争优势分析 21 （一）齐全的配套娱乐设施 21 （二）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式 21 （三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 21 第六部分 经营发展规划 22 第七部分 市场销售 23 一、市场计划 23 （一）市场进入 23 （二）市场开发 23 二、销售策略 23 三、公共关系 24 （一）平面媒体广告 24 （二）电视媒体广告 24 （三）广播广告 24 （四）互联网广告 24 （五）户外广告 24 第八部分 项目的运营与管理 25 一、治理结构 25 （一）关于股东与股东大会 25 （二）关于董事与董事会 25 （三）关于监事与监事会 26 二、管理团队 26 三、激励与约束 26 第九部分 投资估算 28 一、项目实施进度 28 二、投资估算及资金筹措 28 三、运营第一年流动资金明细 29 第十部分 经济效益分析 30 一、收入预测 30 （一）出租比例预测 30 （二）租赁价格预测 31 （三）租赁收入预测 31 二、成本费用预测 32 三、利润及投资报酬率预测 33 四、特别提示 33 五、结论 33 第十一部分 风险分析与对策 35 一、政策风险 35 二、市场风险 35 三、行业风险 36 四、不可抗力风险 36 第十二部分 结论 37 前 言 本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。 酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一生态园的整体介绍参见天津市都市生态园项目说明书。 本项目中的所有外部数据均有确切出处财务预测数据则根据相关方法推算而得。 第一部分 执行概要 一、项目概述 酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。 酒店式湖景别墅群倚已建成的800亩人工湖建设为整个生态园最佳休闲观光地之一建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。 该项目的建设分为三期其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等目前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区包括日式8幢 、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。 该项目的二期建设即将正式启动有关立项手续完备预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增加三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。 二、项目发起人简介 天津方舟天马农业科技发展有限公司（以下称“农业科技”）作为本项目的发起主体对项目进行总体策划并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况如下： 公司名称：天津方舟天马农业科技发展有限公司 注册时间：20_年10月9日 注册资金：4,500万人民币 公司地址：天津市静海县双塘镇西双塘村 公司电话：8622-28015555 公司传真：8622-28016169 农业科技将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。 三、股东单位 农业科技的两家大股东分别是：天津方舟天马投资（集团）有限公司和深圳市明德投资有限公司。 天津方舟天马投资（集团）有限公司成立于1999年注册资金8,000万元是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司下属18家子公司业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。公司于2000年巨资买断原天津甲B立飞足球队建立甘肃天马足球俱乐部现俱乐部迁至东莞更名为东莞东城队。方舟天马投资集团下属 天津市方舟旅行社成立于1999年注册资金1500万元目前名列天津同行业前三位主要负责都市生态园的营销提供良好的客源市场。 深圳市明德投资有限公司（SHENZHEN MINTE_ INVESTMENT CO,LTD）成立于20_年成立注册资本3,000万元人民币是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构主要业务范围包括直接投资、项目管理、投资银行主要投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本运营。 第二部分 项目提供的产品和服务 一、项目的创意和定位 （一）项目创意 “酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的地理条件相对缺乏高档消费的亲水地产别墅酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。 本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。 （二）项目定位 酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题采用星级酒店式经营管理模式主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。 酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩人工湖不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚这同时也是本项目盈利能力的关键。 从景观特色上分析酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。 从规划建设旅游项目上分析酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。 从现代生活节奏上分析久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系公园内精心设计和新奇创意的游乐设施能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理为游客营造一个融于自然的休憩空间。 从时空距离上分析酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游而全国其他地区的游客也能利用各种假期前来旅游度假。 二、项目优势 （一）地理位置优越交通便利 酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内东临京浦铁路紧靠京沪高速公路和104国道距天津市区40公里天津新港80公里天津滨海国际机场60公里距首都北京140公里经农业科技公司申请天津市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口未来从北京、天津将可直接通过高速公路直接进入都市生态园交通更加便利。这也同时体现了天津市政府对天津都市生态园的大力支持。 （二）具有较大的市场空间和目标客户群体 酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅而且社区规模较大总建设规划面积80亩。随着国民经济保持高速增长国民收入不断增加中国已有相当一部分人已先富起来这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。 （三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分为生态园项目二期建设内容之一其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划整个园区项目的工程建设将分成四个时期从20_年3月份起建预计20_年全部完成。其中一期部分项目已经接近竣工正在试营业之中。 生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目其主体工程已经基本建设完成预计20_年十月一日之前开始营业。预计一期建设完成后园区可正式对社会开放接待各地游客成为京津一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘犬类观赏马术俱乐部表演动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。 （四）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式 围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出各类建筑设计风格独特服务内容丰富功能齐全各类配套设施完备具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分与其它项目优势互补联合经营形成资源共享都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。 三、项目规划及建设方案 （一）项目地址 酒店式湖景别墅二期占地30亩环绕都市生态园内人工湖的南侧在生态园图示F3处。（项目位置见下图） （二）酒店式湖景别墅规划设计 酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20 幢形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区包括日式8幢 、欧式8幢、中式四合院4幢。 湖景别墅规划设计图1 湖景别墅规划设计图2 日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合引入了空中花园设计理念与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。 欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵古典中融合了现代淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理波斯地毯浓浓的柔情特种进口墙纸的金碧辉煌衬出别墅雍容华贵与不凡气度。 中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落北房两侧是东西耳房四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。 湖景别墅规划设计图3 湖景别墅规划设计图4 （三）项目经营范围 主要包括：住宿、会务等。 1、住宿： 采用星级酒店式经营管理湖景别墅日常经营中为游客提供住所。 2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。 （四）项目实施保障条件 1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资（20_）63号文批准。 2、本项目建设用地地质构造稳定水文状况良好。 3、本项目建设用地公用设施配套齐全水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。 4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。 第三部分 项目背景及其可行性 一、宏观经济的配合 进入2000年以来我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻起伏不定但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和20_年远景目标规划中未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平北京、天津及周边一些地区已达到或超过3,000 美元连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。 （一）社会消费水平稳步提高 在良好的宏观经济环境下随着居民生活水平的迅速提高居民节假日的增加闲暇时间上升民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重也更加符合现代都市人的旅游消费心理。 （二）旅游行业为政府扶持性行业 旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件关于加强旅游业发展的通知将旅游业列为国民经济的支柱产业制定了确实的发展措施并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法如天津市旅游管理办法。 （三）酒店式别墅面临良好的发展机遇 目前我国第一、二、三产业稳定增长主要经济结构不断得到改善经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时通货膨胀水平却相当低各类价格水平变动均较平稳。 随着生活水平的进一步提高人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。 酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。 二、当地政府大力支持及优惠政策 （一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 该项目从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视。20_年11月28日静海县专门就此项目召开专题县长办公会议将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府的大力支持无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。 （二）相关优惠政策 酒店式湖景别墅的项目发起人天津方舟天马农业科技公司于20_年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号并获得国家财政贴息3,000万贷款以及国家林业部财政贴息5,500万贷款。 三、面临的良好机遇 （一）20_年北京奥运会为京津地区带来大量客流 北京申办20_年夏季奥运会成功将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。天津也将成为重要的比赛场地之一届时将吸引大批海外客源和国内客源并形成一个二至三年的旅游高潮。 （二）中国加入WTO加速旅游产业发展 加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后将加速旅游相关各业的对外开放步伐有利于建立更加符合国际规则的运行机制外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场将直接带来入境客源的增长外国投资者进入中国的机会增多也为发展商务旅游带来广阔的市场。 （三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 国内旅游行业的迅速发展极大地拉动了经济消费同时创收了大量的外汇国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献国家主要部门越来越重视旅游业的发展人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。 （四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 天津及北京经济发展迅速特别是天津市经济已经连续十余年增长多项发展指标位居全国前列国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3名呈现越来越强劲的发展潜力。 北京、天津地区人口密集随着生活水平的不断提高人们的消费观念和消费意识不断得到增强特别是对休闲度假消费需求旺盛从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础。 四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 （一）经营管理能力 农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权造成一种既有目标牵引和利益驱动又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的局面。 （二）资本运作能力 作为本项目资本运作平台明德投资将依托农业科技积极探索资本经营利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。实践表明实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实机会的扑捉取决于事先的准备。 明德投资在进行资本运营时重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则并已取得了良好的效果。 （三）创新的产权机制和开放的经营理念 农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。 第四部分 市场分析 一、外部环境分析 （一）天津地区投资价值的凸现 多年来天津地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队发展远远落后于临近的北京地区。但是从20_年开始天津地区的发展开始飞速增长多项发展指标位居全国前列呈现越来越强劲的发展潜力。 这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。天津是中国四大直辖市之一是环渤海地区的经济中心。20多年来中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成到现阶段已经迅速北移可以预测未来的十到二十年中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。 环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现从经济学的角度看梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。因为一个国家在相对的时间内会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中一定阶段后会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程以天津为中心的环渤海地区发展时机已到。20_年后天津港口优势日渐突出更使天津地区具有了无限商机和投资价值。 （二）天津别墅市场具有良好的发展空间 从市场的角度来说真正意义上的天津别墅建设的开发启动是从上世纪90年代初期开始的当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发曾经带动了天津高档住宅的发展但由于天津别墅市场尚处于发展初期开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层对住房品质要求较高所以短时期内需求量很大。自此天津的别墅市场开始日趋成熟逐步进入了稳步增长的时期。 经过几年的开发建设天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展。特别在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多如三星、摩托罗拉等这些企业已在天津着陆多年并已形成一定规模其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者。根据统计分析天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速占整个天津市的60%左右经营状况良好。 目前天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来别墅在未来依旧有不小的市场需求。随着天津经济环境的逐步改善特别是作为20_年北京奥运会的分会场当地政府还将加大固定资产投资力度。随着20_年的日渐临近天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势发展空间不可限量。 二、市场需求分析 （一）庞大的潜在市场规模 天津及北京人口密集个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。 （二）京津一带强劲的市场需求 现代都市人的工作生活节奏越来越快每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通大部分人需要回到自然生态环境放松心情享受休闲度假的乐趣都市生态园迎合了现代大都会人群的需要环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。 （三）目标客户分析绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所是身份的象征大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会为了展示企业形象和实力它们希望到比较高雅、安静的地方举行。 所以本项目目标客户群主要定位于： 政府职能部门； 大中型企事业单位； 高收入的商界人士； 高收入的职业经理人； 律师等高收入专业人士； 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。 第五部分 竞争分析 一、竞争影响因素分析 酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园800亩人工湖畔南侧目前为止是生态园内唯一的酒店式度假别墅同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。 （一）价格 生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平以优质优价为原则吸引环渤海经济圈的客户。 （二）交通 生态园酒店式湖景别墅位处郊区交通便利享有天然的优势。 （三）环境 环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素质等多方面。调查结果表明清新的空气田园风情的装修星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内周边环境良好将对客户造成良好的吸引力。 （四）娱乐项目、配套设施设置 娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查我们发现项目设置少配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多配套设施越趋完善一方面可以延长客户停留时间另一方面可以引起客户兴趣并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为生态园二期建设项目将尽享一期项目提供的资源与配套设施。 二、竞争优势分析 （一）齐全的配套娱乐设施 本项目位于天津都市生态园内园内高、中、低档娱乐项目齐全。高档娱乐设施有马术俱乐部和航空俱乐部中档娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等普通娱乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性补充为俱乐部客户提供更多元化的服务与选择。 （二）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式 围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出各类建筑设计风格独特服务内容丰富功能齐全各类配套设施完备具备良好的硬件条件酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分与其它项目优势互补联合经营形成资源共享都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。 （三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社也是农业科技公司的主要股东之一。酒店式湖景别墅可借助方舟旅行社及其联盟资源找准目标客户在最短的时间内将湖景别墅推向市场。 同时同处园区内的星空企业培训公司专门为企事业单位的中高层管理者提供培训服务马术俱乐部会员中聚集了大量本地的高收入阶层。一张庞大的人脉网络已经形成。 第六部分 经营发展规划 农业科技发展有限公司统一规划及经营管理整个都市生态园。酒店式湖景别墅项目公司作为生态园下属的一个全资子公司负责酒店式湖景别墅的经营管理目前其核心领导层由方舟天马农业科技发展有限公司统一招聘及委派。 酒店式湖景别墅现有的核心领导层具有丰富的管理经验及房地产建设经营经验由他们全权负责公司组建及其他人员的招聘并直接对股东即农业科技发展有限公司负责。在一期项目的建设过程中酒店式湖景别墅现有人员成功的组织了建设及经营项目建设进展顺利经营状况良好。随着项目的推进人力资源架构及管理体系还将不断丰富完善。 未来引入新的投资者之后现有股东将与新进股东将共同协商在现有基础上改进酒店式湖景别墅项目的经营发展状况并对未来发展规划做出进一步的修改及完善。 从建设上看该项目的建设分为三期其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等目前正在进行当中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区包括日式8幢 、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设即将正式启动有关立项手续完备预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增加三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。 第七部分 市场销售 一、市场计划 （一）市场进入 市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络邀请北京、天津的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人并充分利用与媒体的良好关系积极举办各发布会、论坛、竞技活动利用他们的影响力迅速扩大知名度带动一批高收入人群来参与娱乐休闲并通过给予价格优惠为他们提供超出期望的服务。 （二）市场开发 项目运作中期在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员并通过他们的关系网继续拉动消费。在条件成熟时逐步推出后期100栋别墅形成大型高档别墅社群奠定在天津别墅市场稳定的地位。 二、销售策略 联合园区内马术俱乐部、航空俱乐部等实现资源共享、客户共享。 联合京津地区其它娱乐行业发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客户将给予单位一定的利润返点以提高它们的积极性充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。 联合股东单位方舟天马集团下属的方舟旅行社和其它国内外旅行社为它们提供基地以增加客源提高知名度。 三、公共关系 作为新兴商业模式的先行者有必要在消费者中培养稳定的顾客群体可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象： （一）平面媒体广告 为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力符合我们的目标客户定位。 （二）电视媒体广告 不做单纯的电视广告主要以高档会务、发布会等形式进行以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。 （三）广播广告 在交通台按小时滚动播出虽然价格较低（约2万元/每月）然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户可迅速提高知名度。 （四）互联网广告 是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多传播对象符合我们的目标客户定位因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告提供宣传文章。 （五）户外广告 在市区的繁华地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告提高品牌知名度树立品牌实力的象征。 此外还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。 第八部分 项目的运营与管理 一、治理结构 根据公司法和国家有关法律法规要求公司建立起现代企业制度以保护股东的合法权益在结合自身特点和实际情况下随着新的投资者的进入公司将相应的调整公司章程、股东大会会议规则、董事会工作规则、监事会工作规则和经理工作规则不断健全和完善公司法人治理结构规范公司运作。 （一）关于股东与股东大会 平等对待所有股东保护股东合法权益。公司章程将规定股东大会为公司的权力机构公司严格按照规定召开股东大会能够确保股东表决权的行使达到决策程序规范关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及公司章程规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”各自独立核算、独立承担风险和责任公司董事会、监事会和内部机构独立运作。 （二）关于董事与董事会 公司董事的选举将严格按照公司章程规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规了解自身的权利、义务和责任能够忠实、诚信、勤勉地履行职责认真出席股东大会和董事会对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责并严格按照法律、法规、公司章程及董事会工作规则的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议并严格按照规定的规则和程序进行以确保工作效率与科学决策；公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项并由出席董事和记录人在会议记录上签字对会议记录进行妥善保存； 公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会进一步完善公司董事会工作制度。 （三）关于监事与监事会 公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求监事会对全体股东负责并严格按照法律、法规、公司章程及监事会工作规则的规定行使职权。 二、管理团队 本项目的管理团队将以在母公司农业科技公司的指导和选拔下建立。农业科技公司具有高度的专业水准丰富的企业领导经验和企业员工培训。在农业科技公司的指导下酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝聚力、专业高效的管理团队目前已有部分专业人员在项目中进行工作。 项目公司将建立一支有凝聚力、专业高效的管理团队并兼有以下特点： 1、团队成员确立起明确的共同目标增强吸引力、感召力和战斗力； 2、做到合理分工与协作使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责以及与其他成员之间的相互关系； 2、 加强团队成员之间的相互信任促使成员间相互关心彼此认同；     4、实现成员间有效的沟通及反馈形成开放、坦诚的沟通氛围； 5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。 三、激励与约束 公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营计划进行月度考核并根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现（分红）按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。 公司在适当的时候将引入股票期权的激励机制。 一般情况下激励机制包括如下几方面： 1、每年平均每个雇员的工资将增长10%奖金将增长5%以上； 2、内部调动雇员以其个人意愿为主导最大限度发挥人的潜力； 3、每年评定“特殊贡献奖”发放特别奖金和证书； 4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励； 5、为雇员提供医疗保险及社会保险； 6、骨干人员年终分享红利业务人员奖金与业绩挂钩。 第九部分 投资估算 酒店式湖景别墅项目二期建设的20栋别墅总投资额2280万元（不包括土地评估价值及流动资金）。前期已投入100万元还需再投入资金2180万元项目运营第一年日常经营流动资金需求为131.66 万元（不包含在总投资内）。 一、项目实施进度 酒店式湖景别墅项目二期计划20_年1月份全面开工工期约一年将于20_年1月竣工验收年度投资计划如下： 时间 完成投资（万元） 工程进度 20_年8月 100 前期策划项目规划设计、宣传及推广（目前已完成）。 20_年1月前 430 项目二期主体工程完成20%。 20_年8月前 1200 项目二期主体工程完成80%。 20_.8-20_.12 500 项目二期主体工程封顶。 20_年1月 50 项目二期竣工验收正式营业。 二、投资估算及资金筹措 （一）已投入资金 总计100万元： 1、前期策划（含人员费用）：20万元； 2、项目规划设计及市场宣传、推广费用：80万元； 2、需要再投入资金 单位：万元 项 目 金 额 别墅本体 建筑安装 别墅 1100 配套码头、守护特种犬及其他 100 小计 1200 内部配套 包括家具、电视、空调、冰箱、音响、灯具、厨、卫具、装饰等 600 园区配套 道路 120 水、电、气管网 135 配套景观 145 小计 400 总计 2200 三、运营第一年流动资金明细 单位：万元 1 别墅维护费用 1 别墅维护费用按1万元/年计算第一年为1万元。 2 土地租赁费用 3.6 土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订的相关合同的规定按每年1200元/亩计算。本项目共计占地30亩每年的土地租赁费用为3.6万元。 3 管理费用 48 员工总数24人月工资总额40000元年工资总计48万元。 4 销售费用 60 选择电视、路牌广告、报纸广告、DM单投放、网络广告等推广形式年广告投入预计60万元。 5 财务费用 7.56 财务费用按占销售收入的3%计算第一年为2.65万元。 6 综合费用 11.5 水电费、交通费以及低值易耗品等第一年计12万元。 7 第一年合计 131.66万元 第十部分 经济效益分析 本商业计划采取求实、稳健、保守的原则进行财务预测。我们不排除在出现不可抗力或难以预测的政治、经济等风险的情况下财务预测将可能受到较大影响。为此我们加上了较大的安全系数。这就使得正常情况下投资者的收益将大大超过本财务预测。 一、收入预测 （一）出租比例预测 本项目主要为前往生态园休闲度假的人群提供住宿服务因此湖景别墅的出租率受旅游行业的周期性影响。一般来说国内每年的5月10月是旅游旺季其他月份为旅游淡季本项目湖景别墅的出租率也将随着淡季、旺季的不同而有所改变。 年份 出租比例（%） 旺季 淡季 平均 项目建成第一年 70 30 50 项目建成第二年 77 33 55 项目建成第三年 85 36 61 项目建成第四年 93 40 67 项目建成第五年 95 45 70 项目建成第六年 95 45 70 项目建成第七年 95 45 70 财务说明： 项目运作初期别墅存在一定的闲置率。保守预计：第一年的旺季出租率为70%淡季出租率为30%后三年每年以10%的比例递增在第五年项目进入稳定运营以星级酒店的入住率为计算依据旺季别墅出租率为95%淡季别墅出租率为45%。 （二）租赁价格预测 年份 租赁价格（元/套/天） 团体 散客 平均 项目建成第一年 1200 1800 1500 项目建成第二年 1500 2100 1800 项目建成第三年 1800 2400 2100 项目建成第四年 2100 2700 2400 项目建成第五年 2400 3000 2700 项目建成第六年 2400 3000 2700 项目建成第七年