广宇发展：2021年年度报告.PDF
天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文1天津广宇发展股份有限公司天津广宇发展股份有限公司2021 年年度报告年年度报告2022 年年 4 月月天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文2第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人粘建军公司负责人粘建军、主管会计工作负责人王胡峰及会计机构负责人主管会计工作负责人王胡峰及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)张璐声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。张璐声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺的实质承诺；报告中关于报告中关于 2022 年的数据是基于本报告编制时点进行的估计年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，公公司主营业务未来市场情况有可能发生变化，存在预测无法实现的可能，敬请投司主营业务未来市场情况有可能发生变化，存在预测无法实现的可能，敬请投资者注意投资风险。资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求。披露中房地产业的披露要求。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,862,520,720 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.00 元元（含税含税） ，送红股送红股 0 股股（含税含税） ，不以公不以公积金转增股本。积金转增股本。天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文3目录目录第一节 重要提示、目录和释义.2第二节 公司简介和主要财务指标.7第三节 管理层讨论与分析.12第四节 公司治理.48第五节 环境和社会责任.72第六节 重要事项.73第七节 股份变动及股东情况.129第八节 优先股相关情况.135第九节 债券相关情况.136第十节 财务报告.141天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文4备查文件目录备查文件目录一、载有公司法定代表人签名和盖章的公司 2021 年年度报告；二、公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；三、报告期内公司在中国证券报 证券时报 上海证券报 证券日报及巨潮资讯网上公开披露的所有文件的正本及公告的原稿；四、其他相关资料。天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文5释义释义释义项指释义内容报告期、本报告期指2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元公司法指中华人民共和国公司法证券法指中华人民共和国证券法公司章程指天津广宇发展股份有限公司章程国务院国资委指国务院国有资产监督管理委员会中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所国网公司、国家电网、国网指国家电网有限公司公司、本公司、广宇发展、上市公司指天津广宇发展股份有限公司都城伟业集团、都城伟业指都城伟业集团有限公司鲁能集团指鲁能集团有限公司世纪恒美指乌鲁木齐世纪恒美股权投资有限公司重庆鲁能指重庆鲁能开发（集团）有限公司重庆鲁能英大指重庆鲁能英大置业有限公司重庆江津鲁能指重庆江津鲁能领秀城开发有限公司鲁能亘富指山东鲁能亘富开发有限公司鲁能亘富唐冶分公司指山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司鲁能万创指山东鲁能万创置业有限公司鲁能朱家峪指山东鲁能朱家峪开发有限公司顺义新城指北京顺义新城建设开发有限公司宜宾鲁能指宜宾鲁能开发（集团）有限公司青岛鲁能广宇指青岛鲁能广宇房地产开发有限公司成都鲁能指成都鲁能置业有限公司南京鲁能广宇指南京鲁能广宇置地有限公司南京鲁能硅谷指南京鲁能硅谷房地产开发有限公司苏州鲁能广宇指苏州鲁能广宇置地有限公司张家口鲁能指张家口鲁能置业有限公司天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文6东莞鲁能广宇指东莞鲁能广宇房地产开发有限公司重庆鲁能物业指重庆鲁能物业服务有限公司湖州公司指湖州东信实业投资有限公司天津鲁能泰山指天津鲁能泰山房地产开发有限公司福州鲁能指福州鲁能地产有限公司一级开发指三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务千岛湖公司指杭州千岛湖全域旅游有限公司山东鲁能物业指山东鲁能物业有限公司上海鲁能亘富指上海鲁能亘富置业有限公司中国绿发指中国绿发投资集团有限公司中国国新指中国国新控股有限责任公司中国诚通指中国诚通控股集团有限公司宜宾山水原著指宜宾山水原著置业有限公司广东中绿园指广东中绿园置地有限公司天津鲁能广宇指天津鲁能广宇房地产开发有限公司三亚中绿园指三亚中绿园房地产有限公司重庆中绿园指重庆中绿园置业有限公司汕头中绿园指汕头中绿园置地有限公司青岛中绿园指青岛中绿园健康地产有限公司泰新公司指平潭泰新置业有限公司盛新公司指平潭盛新置业有限公司雄新公司指平潭雄新置业有限公司仁新公司指平潭仁新置业有限公司重庆太衡指重庆太衡企业管理咨询有限公司成都新衡生指成都新衡生房地产开发有限公司济南中绿园指济南中绿园房地产开发有限公司北京中绿园指北京中绿园房地产开发有限公司鲁能新能源指鲁能新能源（集团）有限公司天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文7第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称广宇发展股票代码000537股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称天津广宇发展股份有限公司公司的中文简称广宇发展公司的外文名称（如有）TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO., LTD.公司的外文名称缩写（如有）GYFZ公司的法定代表人粘建军注册地址天津经济技术开发区新城西路 52 号 6 号楼 202-4 单元注册地址的邮政编码300457办公地址北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层办公地址的邮政编码100020公司注册地址历史变更情况公司成立于 1986 年 3 月 5 日，首次注册登记地址为天津和平区南京路 211 号；2000年 4 月，变更为天津开发区第三大街 16 号泰达中心；2018 年 12 月，变更为天津经济技术开发区新城西路 52 号 6 号楼 202-4 单元。公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张坤杰伊成儒联系地址北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层电话010-85727702010-85727717、010-85727720传真010-85727714010-85727714电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证券交易所网站深圳证券交易所 http:/公司披露年度报告的媒体名称及网址中国证券报 上海证券报 证券时报 证券日报巨潮资讯网公司年度报告备置地点公司证券事务部天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文8四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码9112000010310067X6公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1993 年 7 月 29 日，公司公开发行股票，于 1993 年 12 月 10 日在深圳证券交易所上市。公司经营范围：国内贸易(含国际间小额贸易和邮购业务)物资供销、劳保用品、中西药材、珠宝钻石；金饰品改制业务；进口录像机、汽车(不含小汽车)摩托车配件、电梯维修、粮油制品、食品、烟、酒、广告、饮食、保健服务、娱乐厅、生活录像服务、室内外装修、经济信息、咨询服务及对白俄罗斯的易货业务及运输业务。2001 年 4 月 6 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售；GD 系列防伪检测仪生产、销售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售。2004 年 12 月 26 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；GD 系列防伪检测仪生产、销售；电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售业务；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；喷涂；自营和代理各类商品和技术的进出口；电气设备的检修、维护。2010 年 6 月 7 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业管理；房地产信息咨询服务；材料和机械电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储（危险品除外） ；商品信息咨询。2017 年 5 月 19 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业服务；房地产信息咨询服务；材料和机械电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储（危险品除外） ；商品信息咨询；房地产中介服务；建筑装修装饰工程施工。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）历次控股股东的变更情况（如有）1999 年 8 月， 公司第一大股东-天津立达集团有限公司将其持有的天津立达国际商场股份有限公司国有法人股 8,440.464 万股全部转让给天津戈德防伪识别有限公司。转让价格为每股人民币 2.50 元，转让总金额为人民币 21,101.16 万元。此次转让完成后，天津戈德防伪识别有限公司成为天津立达国际商场股份有限公司第一大股东。2004 年 7 月 20 日，天津南开生物化工有限公司通过司法拍卖竞得本公司 102,725,130 股国有法人股份（占本公司总股本的 25.29%） 。成交价：每股人民币 1.278 元。2004 年 8 月 10 日，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的过户登记确认书 ，该股份已过户完毕。公司第一大股东变更为天津南开生物化工有限公司。2010 年 1 月，国务院国有资产监督管理委员会出具了关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的批复 （国资产权20107 号） ， 同意本公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和天津南开生物化工有限公司将持有的本公司 424.15 万股（占总股本的 0.827%）和 9839.143 万股（占总股本的 19.19%）股份无偿划转给山东鲁能集团有限公司。 上述股份已于 2010 年 2 月 9 日过户至山东鲁能集团有限公司名下。至此，山东鲁能集团有限公司持有本公司 10,263.293 万股，占总股本的 20.017%，为本公司第一大股东。2012 年 7 月，控股股东名称由山东鲁能集团有限公司变更为鲁能集团有限公司。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层签字会计师姓名姜斌，刘涛天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文9公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2021 年2020 年本年比上年增减2019 年营业收入（元）16,235,778,609.5019,750,567,812.57-17.80%22,986,765,175.17归属于上市公司股东的净利润（元）-1,357,832,006.292,211,605,684.51-161.40%3,142,121,542.37归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-1,381,634,318.892,179,485,005.85-163.39%3,107,734,880.64经营活动产生的现金流量净额（元）143,866,531.78-6,384,692,667.24102.25%-1,788,133,182.80基本每股收益（元/股）-0.731.19-161.34%1.69稀释每股收益（元/股）-0.731.19-161.34%1.69加权平均净资产收益率-9.37%15.22%减少 24.59 个百分点25.88%2021 年末2020 年末本年末比上年末增减2019 年末总资产（元）82,243,958,298.8374,834,989,645.279.90%69,914,862,743.20归属于上市公司股东的净资产（元）13,533,259,858.1015,356,722,044.39-11.87%13,610,308,903.73公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否项目本年度（万元）上年度（万元）具体扣除情况营业收入金额16,235,778,609.5019,750,567,812.57出租固定资产、经营受托管理业务营业收入扣除项目合计金额35,787,040.6246,368,224.78出租固定资产、经营受托管理业务营业收入扣除后金额16,199,991,568.8819,704,199,587.79出租固定资产、经营受托管理业务截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,862,520,720用最新股本计算的全面摊薄每股收益支付的优先股股利0.00支付的永续债利息（元）0.00用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）-0.73天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文10七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1 1. .同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2. .同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入4,539,934,180.205,359,821,437.723,010,462,476.873,325,560,514.71归属于上市公司股东的净利润422,176,239.96527,941,236.20-1,883,404,917.15-424,544,565.30归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润416,558,522.99498,541,112.82-1,859,993,642.49-436,740,312.21经营活动产生的现金流量净额-164,254,691.35-1,654,827,272.822,452,141,693.02-489,193,197.07上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2021 年金额2020 年金额2019 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）198,458.27-52,885.55-42,379.10越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免4,298,830.142,285,628.291,341,672.68计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）3,358,797.414,325,759.882,906,130.98债务重组损益-20,000.00除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益794,450.00受托经营取得的托管费收入10,622,253.579,918,762.877,226,781.06除上述各项之外的其他营业外收入和支出7,517,956.9530,404,297.6131,484,348.83其他符合非经常性损益定义的损益项目-7,900,841.36107,165.37天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文11减：所得税影响额2,891,993.866,860,043.088,617,058.09少数股东权益影响额（税后）96,439.88合计23,802,312.6032,120,678.6634,386,661.73-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文12第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况回顾2021年，得益于对新冠疫情的科学有效防控，我国经济增长持续改善，结构继续优化，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正逐步形成。在“房住不炒、因城施策”的总基调下，国家陆续出台包括三道红线、房地产贷款集中管理和两集中供地在内的多项调控政策，从政府、房企、银行三个层面进行全面监测和调控，形成政策调控的完整闭环， 房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。 根据国家统计局公开数据显示， 2021年， 全国房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.4%。房地产开发企业房屋施工面积975,387万平方米，比上年增长5.2%。房屋新开工面积198,895万平方米，比上年下降11.4%。房屋竣工面积101,412万平方米，比上年增长11.2%。2021年，房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17,756亿元，比上年增长2.8%。商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181,930亿元，比上年增长4.8%。面对严峻的行业调控政策，房地产企业积极谋求内部变革与业务转型，一方面部分房企聚焦精细化运作，针对不同城市市场分化格局制定更具针对性的经营策略，打造差异化产品竞争优势；另一方面部分房企主动谋求业务转型升级，积极寻找新的赛道，重塑新的核心竞争力，布局大资管时代。自1993年上市以来，公司始终谋求做大做优做强，坚持为广大投资者创造更大的价值，实施了包括重大资产重组、对外投资并购等在内的系列发展举措，推动公司总股本实现由5.13亿股增至18.63亿股的重大跨越，公司盈利能力一度处于行业较高水平。但随着近年来地产行业进入管理红利时代，土地成本提高，房价调控严格，整体利润走低，容错空间收窄；加之公司土地储备明显不足，财务压力日益增大，同业竞争短期难以解决，公司发展动力及未来发展潜力明显受限。部分投资者强烈建议公司谋求主业转型，寻找新的利润增长点。在国家“双碳”战略背景下， “十四五”能源规划明确提出，将加快实施能源领域碳达峰行动，制定更加积极的新能源发展目标，大力推动新时代可再生能源大规模、高比例、高质量、市场化发展，加快实施可再生能源替代行动，着力提升新能源消纳和存储能力，积极构建以新能源为主体的新型电力系统。为顺应可再生能源快速发展的大趋势，我国对可再生能源行业给予高度重视，出台了一系列支持政策，太阳能、风电等可再生能源行业获得快速发展的历史机遇。面对鲜明的内外部形势及广大投资者建议诉求， 公司间接控股股东中国绿发结合国企三年改革行动要求， 全面梳理分析系统内产业资源， 积极与公司沟通协商， 研究确定产业布局优化方案暨以其所持有的新能源业务置换公司所持有的房地产业务，从而推动公司主营业务实现由房地产开发销售向新能源投资建设运营的转型。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务（一）公司主要业务概况、产品及经营模式（一）公司主要业务概况、产品及经营模式1.1.主要业务概况主要业务概况公司为中国绿发旗下上市公司， 作为整合及发展中国绿发内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台， 致力于发展绿色、健康地产，服务国家新型城镇化建设。报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，业务板块主要集中于住宅地产开发，同时涵盖部分配套商业、酒店等业务。公司在立足北京、济南、成都、宜宾等城市基础上，持续发挥深耕优势，通过招拍挂、股权收购等形式，及时实现新生项目、新鲜活力的补充；绿色地产项目覆盖全国18个城市，形成覆盖京津冀、长三角、济南青岛、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。公司同时提供绿色物业服务，物业类全资子公司2家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。公司不断提升物业服务质量，着眼“绿色、智能、健康”理念，全力打造绿色智慧社区，为社区居民提供安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。依托大数据、云计算、物联网等创新科技，智慧化升级物业服务，不断满足业主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和商旅产业资源，打造商业运营中心，为业主提供多种增值、运营、商业服务，通过一站式的天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文13全方位服务切实提升业主幸福感。2.2.主要产品及经营模式主要产品及经营模式公司坚持绿色发展理念，着力打造绿色、健康、智能的住宅地产项目，推出了鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列，涵盖高层、洋房、别墅等多种业态，覆盖保障型、刚需型、改善型、高品质等多种需求，受到市场、客户及相关方的普遍认可。公司着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证。公司坚持以房地产开发与销售为核心，以持有物业出租运营、物业服务为辅助的经营模式。在房地产开发方面，主要包括一级开发和二级开发两种模式。其中，地产一级开发模式主要表现为公司接受政府委托，对国有土地、集体土地征地、拆迁、安置、补偿，建设市政配套设施，使土地达到“三通一平” 、 “五通一平”等条件（熟地） ，赚取工程利润。房地产二级开发模式主要表现为公司通过招拍挂、收并购等方式获取土地资源，通过规划设计、开发建设、商品房销售等工作获取项目收益。在持有型物业出租运营方面，主要表现为公司通过运营管理公司持有的商业项目，获取长期稳定的租金收益，并通过资产证券化等方式事项持有型资产的有效盘活。在物业服务方面，主要表现为公司运用现代管理与服务技术，对已投入使用的各类物业规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供服务，提高物业的使用价值和经济价值。除此之外，公司也开展新房代理销售、二手房租售等多元化经营业务。3.3.转型后业务情况转型后业务情况报告期内，公司积极践行国家“双碳”战略,牢牢把握新能源行业发展机遇，启动重大资产重组，实现公司主营业务转型。重组后，公司主营业务由房地产开发销售转变为风能和太阳能投资、开发、运营。截至本报告披露日，公司前述重组工作已全面完成。当前公司主要产品为电力。经营模式涉及前期开发、采购建设、生产运营、销售和盈利五个方面，具体如下：（1）前期开发模式公司风能和太阳能发电项目包括自主开发项目、合作开发及并购项目，各区域管理机构、项目公司作为项目实施主体，负责项目的具体资源获取及评估等前期工作，公司负责项目的立项审核和风险控制等。（2）采购和建设模式采购模式项目通过决策批复后，可开展采购流程。公司采购工程、货物和服务，采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源采购等采购方式，其中，公开招标为主要采购方式。建设模式签订合同后进入工程建设阶段。工程建设分为工程总承包建设和分标段承包建设。建设主要流程包括：工程设计、工程开工报审、工程施工、工程验收（包含分部、分项、单位工程验收、分阶段质检验收、电网验收、启动试运行验收） 、向电网公司提交项目相关资料、启动试运行、项目竣工验收。各项目单位将与电网公司签署购售电协议及并网调度协议，并按照相关要求按时办理电力业务许可证。（3）生产运营模式公司的生产运营模式主要是通过风力发电机组将风能转化为电能， 或光伏发电机组将太阳能转化为电能， 上述转化的电能经场站内的集电线路、 变电设备和升压装置外送至电网。 公司下属项目公司设立运营部门对项目进行运营监控和日常维护，从而确保发电设备的安全稳定的运行。（4）销售模式公司的销售模式主要是通过与各区域电网公司签订售电合同， 将电力销售给电网公司。 依照国家政策和项目核准时的并网承诺， 在项目运营过程中， 公司下属项目公司与电网公司签署购售电协议， 将所发电量并入指定的并网点， 实现电量交割。其中电量计量由电网公司指定的计量装置按月确认，电价按照国家能源价格主管部门确定的区域电价确定。（5）盈利模式公司的盈利模式主要为获取销售给电网公司的电力收入， 扣除生产经营的各项成本费用后获得利润， 其中收入根据单位上网电价与供应电网公司的电量计算得出。天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文14（二）主要业绩驱动因素（二）主要业绩驱动因素一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国18个城市，坚持服务区域协同发展的国家战略，立足国家重点发展的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、海南自贸区等城市群，业务布局更加完善，区位优势明显，为公司未来业绩增长提供了支撑与保障。二是秉承绿色发展理念，创新升级产品结构，着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证；在满足广大客户需求基础上，综合考虑项目定位、基础条件等因素，提升产品的健康性能、智能化体验和差异化优势，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。 四是控股股东及相关方高度重视并大力支持公司发展壮大， 利用自身优势为公司提供资金和业务的大力支持，保障了公司生产经营持续健康稳定。五是积极践行“双碳”战略，开展重大资产置换工作，助推公司主营业务由房地产开发销售向新能源发电转型。（三）（三）20212021 年度公司主营业务发展情况回顾年度公司主营业务发展情况回顾2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年，是国家“十四五”规划的开局之年，也是公司事业发展转型升级的元年。面对房地产行业发展面临的严峻形势，公司董事会坚定落实国家“房住不炒”定位，认真践行习近平总书记提出的“双碳”战略，明确绿色发展方向，积极谋划、科学决策，保障了公司生产经营的持续稳定和主营业务的成功转型。1.1.生产经营稳步推进生产经营稳步推进2021年，公司坚定落实“房住不炒”要求，平稳有序推进项目开发建设，保障生产经营稳定。由于受行业形势、项目开发周期等因素影响，报告期内公司经营业绩较上年同期有所下滑。全年实现营业收入162.36亿元，较上年同期减少35.14亿元，同比减少17.8%；归属于上市公司股东的净利润-13.58亿元，较上年同期由盈转亏。截至2021年12月31日，公司资产总额822.44亿元，归属于母公司股东的净资产135.33亿元，资产负债率83.05%。房地产开发方面，公司完成开工面积336.02万平米，完成率107.23%；完成竣工面积113.69万平方米，完成率94.49%。实现销售194.73亿元，销售面积122.16万平方米，较上年同期分别增长51.91%和34.54%。物业服务方面，公司实现物业服务签约面积1,398.72万平方米，同比增长14.16%；实现物业服务面积1,085.37万平方米，同比增长5.78%。面对广大业主客户日益增长的美好生活需求， 公司着力推动传统地产业务向健康地产转型， 所属济南领秀城项目获评全国首个、也是规模最大的“金级运营认证”健康社区，杭州千岛湖项目入选联合国“生物多样性100+全球典型案例” 。项目管理和工程管理再获多项殊荣，重庆区域项目荣获“巴渝杯优质工程奖” “重庆市建筑安全文明工地”等省市级奖项2项；济南区域项目荣获土木工程领域科技创新最高荣誉“詹天佑奖” ， “健康社区设计标识铂金级认证”及“健康社区运营标识金级认证” 。宜宾区域项目获宜宾市建设工程“酒都杯” ，南京区域项目获南京市优质工程奖“金陵杯” 。2.2.主业转型蹄疾步稳主业转型蹄疾步稳积极践行和主动服务国家重大战略部署，认真研判资本市场及行业发展形势，科学谋划产业转型升级的可行性，经与股东方中国绿发、鲁能集团沟通协商，于2021年9月6日启动重大资产重组工作，以下属23家房地产子公司股权置换鲁能集团、都城伟业集团有限公司共同持有的鲁能新能源（集团）有限公司100%股权，差额部分以现金方式补足。经过近四个月的尽职调查、审计评估、方案论证，相关资产置换方案于2021年12月30日高票通过公司股东大会审议。此后，公司加快推动重组后续工作，截至本报告日，公司已先后完成重组资产交割、过渡期损益审计、内部组织机构调整及人员整合等相关工作，本次重大资产重组已全面完成。3.3.公司治理卓有成效公司治理卓有成效认真开展公司治理专项自查行动。深入贯彻落实国务院关于提高上市公司质量的工作要求，对照七个方面、119项问题逐项开展自查排查，及时发现风险隐患，有效抓好问题整改。进一步健全公司制度体系。修订完善公司章程 、 “三会一层”议事规则，建立董事会授权管理办法 ，进一步厘清各治理主体之间的职责边界，推动各司其职、各尽其责，高效运转。持续规范三会运作。及时完成部分董事更换调整，保障公司法人治理结构健全有效，全年累计组织召开股东大会9次、董事会17次，有力保障了公司生产经营需要。强化内幕信息管理。紧密结合定期报告及资本运作等重大事项，及时建立健全内幕信息知情人档案，组织相关知情人签署保密协议及内幕知情人承诺书 ，开展本公司股票交易自查排查，编制报送重大交易进程备忘录，全年未发生内幕信息泄露及违规交易行为。积极妥善解决同业竞争。督促控股股东及相关方履行避免同天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文15业竞争相关承诺，通过资产置换、挂牌转让、委托管理等多措并举，推动公司与控股股东及关联方存在的房地产同业竞争问题得以全面妥善解决。4.4.融资渠道更趋多元融资渠道更趋多元随着地产行业融资形势的日趋严峻，公司在用好银行贷款等传统融资工具同时，积极争取股东方支持，累计获取财务资助额度310亿元，有效保障了项目拓展及生产经营等方面的资金需求。积极开展融资方式创新，注重经验总结与应用，科学搭配底层基础资产，于2021年7月20日成功发行北京顺义美丽汇和宜宾皇冠假日酒店CMBS产品，实现外部融资6.2亿元，期限12年（3+3+3+3） ，票面利率4.1%。有效发挥与上游供应商的协同优势，探索发行供应链资产支持票据（ABN，即通过信托公司设立供应链金融资产支持票据信托，并向合格投资者发行资产支持票据） 。2021年6月22日，收到中国银行间市场交易商协会接受注册通知书 ，明确公司资产支持票据注册金额为20亿元，有效期两年。5.5.信披投关再创佳绩信披投关再创佳绩规范开展信息披露。顺利完成2020年年报、2021年半年报、季报及相关临时公告的编制披露，全年累计发布公告331份，较上年增加128份，同比增加63.05%。积极维护投资者关系。强化与中小投资者沟通交流，积极配合其履行股东大会参会事宜，保障中小股东的知情权、参与权和决策权。高质量组织召开2020年度业绩说明会，积极参加天津辖区投资者网上集体接待日，接受投资者现场调研，及时解答投资者疑惑，累计书面答复投资者提问153个，有效答复率100%。其中公司2020年度业绩说明会被中国上市公司协会评选为“优秀实践案例” 。积极为投资者办实事、解难题，参加“3.15” “5.15”投保活动，通过视频、海报等方式，向广大投资者宣传投保知识，提示投资风险。全年帮助四名中小投资者解决股票无法正常交易等疑难问题。努力践行股东回报义务。按照“10派2.5”的比例向投资者合计分红4.66亿元，保障广大股东投资收益。（四）房地产项目开发情况（四）房地产项目开发情况重庆地区，公司控股子公司重庆鲁能、重庆中绿园、重庆江津鲁能新开工面积70.67万平方米，在建面积157.92万平方米，竣工面积25.51万平方米。成都地区，公司控股子公司成都鲁能、成都新衡生新开工面积24.88万平方米，在建面积24.88万平方米，无竣工面积。宜宾地区， 公司控股子公司宜宾鲁能、 宜宾山水原著新开工面积41.28万平方米， 在建面积60.91万平方米， 无竣工面积。东莞地区，公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积8.84万平方米，无新开工、竣工面积。广州地区，公司控股子公司广东中绿园新开工面积11.04万平方米，在建面积11.04万平方米，无竣工面积。汕头地区，公司控股子公司汕头中绿园新开工面积23.88万平方米，在建面积23.88万平方米，无竣工面积。北京地区，公司控股子公司顺义新城、北京中绿园新开工面积11.65万平方米，在建面积11.65万平方米，竣工面积2.66万平方米。苏州地区，公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积38.50万平方米，竣工面积27.29万平方米，无新开工面积。青岛地区，公司控股子公司青岛中绿园新开工面积16.47万平方米，在建面积16.47万平方米，无竣工面积。济南地区， 公司控股子公司鲁能亘富、 鲁能万创、 鲁能朱家峪及济南中绿园新开工面积76.35万平方米， 在建面积191.67万平方米，竣工面积43.21万平方米。上海地区，公司控股子公司上海鲁能亘富在建面积14.85万平方米，无新开工、竣工面积。湖州地区，公司控股子公司湖州公司在建面积12.41万平方米，竣工面积12.41万平方米，无新开工面积。福州地区， 公司控股子公司福州鲁能、 泰新公司、 盛新公司、 雄新公司、 仁新公司新开工39.56万平方米， 在建面积39.56万平方米，无竣工面积。天津地区，公司控股子公司天津鲁能泰山、天津鲁能广宇在建面积18.48万平方米，无新开工、竣工面积。三亚地区，公司控股子公司三亚中绿园公司新开工面积14.35万平方米，在建面积14.35万平方米，无竣工面积。杭州地区，公司控股子公司千岛湖公司新开工面积5.88万平方米，在建面积22.05万平方米，竣工面积2.6万平方米。（五）新增土地储备项目（五）新增土地储备项目宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元）天津广宇发展股份有限公司 2021 年年度报告全文16成都双流股权收购项目成都市双流区住兼商用地44,176.04175,959.48增资扩股95.00%99,187.0094,226.99宜宾叙州区南部新区（北区）BQ2608 地块宜宾市叙州区二类居住用地99,697.00309,059.00招拍挂100.00%98,999.1298,999.12北京朝阳区王四营
