房地产市场调控下的房贷风险与防控(共4页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上房地产市场调控下的房贷风险与防控    2010年以来，为遏制部分城市房地产价格过快上涨势头，国家陆续出台针对房地产市场的系列调控政策。在新一轮房地产调控政策作用下，我国房地产市场明显降温，上半年一线城市商品房成交量大幅减少，部分二三线城市也进入量缩价跌的市场调整期。随着调控政策效应进一步显现，未来房地产价格有可能出现向下调整。房地产市场的调整使占据银行信贷相当比重的房地产贷款风险再次处于风口浪尖。如何有效加强房地产贷款的风险管理，防止大规模不良贷款发生，是当前商业银行面临的现实而迫切的任务。房地产市场可能面临向下调整期2010年4月份国务院出台坚决遏制部分城市房价过快上涨的“新国十条”后，各有关部门和地方政府及时推出相应的调控措施，新一轮严厉的房地产市场调控开始。在调控政策作用下，前期房价上涨过快的北京、上海、广州、深圳等一线城市率先迅速降温，商品房销售面积急剧下降，且降幅逐月扩大；一线城市房价环比出现不同程度下跌。受一线城市房价下调、成交萎缩的影响，其他地区的购房者对房价回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产市场调整逐渐由一线城市向二三线城市转移。全国房屋销售面积5月份开始同比下降，房价6月份环比出现下降，房地产市场进入调整期。进入2010年第三季度，房地产市场出现回暖迹象，市场销售在前期大幅下滑的基础上出现回升，但政府随即在9月底出台第二轮调控措施，第三季度房地产价格基本保持稳定。曾经的“金九银十”场面没有出现，北京等地商品房销售惨淡，房地产商优惠促销明显增加。综观2010年以来的市场走势，房地产价格快速上涨已得到一定程度的遏制，房地产市场有可能出现向下调整的趋势。首先，房地产市场价格存在一定泡沫。2000年以来，我国房地产价格持续大幅攀升，20042007年，房屋销售价格同比涨幅连续4年超过5%。2007年下半年政府出台调控措施控制房价过快上涨，但2008年国际金融危机的发生使房地产调控戛然停止，转而代之以一系列金融、税收等刺激住房消费的政策措施，各地政府也纷纷出台相应的救市政策。2008年、2009年房地产市场迅速升温，价格出现报复性上涨，严重脱离普通家庭的承受能力。无论从收入房价比的国际比较，还是从居民切身感受看，我国房地产价格已出现一定的泡沫成分，价格理性回调是房地产市场的必然要求。其次，从房地产市场供求看，住房需求得到抑制，新增供给将有效增加。本次调控旨在抑制投资性需求，并不断抬高自住需求的准入门槛和利息成本。随着调控政策效应进一步显现，自住型购房者期待房价进一步回落，持币观望情绪浓厚；部分投机者开始撤出房地产市场。两方面均导致商品房需求明显减少。对开征房地产税的忧虑也进一步抑制了购房需求。在供给方面，2009年以来房地产投资增速持续加快，2010年第一季度房地产投资同比增长35.1%，前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长28.1%，房屋新开工面积同比增长63.1%。住房在建规模较大，商品房库存高企且在不断增加。同时，政府加快保障性住房建设投资，根据住建部规划，2011年，全国保障性安居工程住房建设可能高达1000万套，相比2010年增长72.4%。这将进一步增加住房的有效供给。最后，政府此次对房地产的调控短期内不会在放松，并可能成为长期的常态措施。在房产销售下滑、股市融资和房产信托限制较多、银行收缩开发贷款、政府严控囤地等因素交织影响下，房企买地、建房的资金支出速度快于从前。对上市房地产企业资金链数据的研究显示，房地产行业经营性现金流已连续四季度持续为负值，2010年第一季度经营性现金流负值达到历史极值。市场预计2011年上半年不少房企的资金链可能出现问题。考虑到2011年货币政策基调将由宽松转向稳健以及加息等因素，房地产商资金紧张的局面将进一步加剧。房地产市场调整加剧银行房地产贷款风险房地产市场向下调整，将严重威胁银行信贷资产安全。随着最近几年房地产快速发展，房地产贷款成为银行信贷的主要投向，包括房地产开发贷款和住房按揭贷款。据统计，2009年房地产贷款新增量达2万亿元，在贷款新增的比例平均约为20%左右，而在一些中小银行更是高达40%左右。房地产市场面临调整，加剧了银行房地产贷款的风险。房地产市场调整对银行带来的风险来自两方面：一是房地产开发商。房地产市场的调整，将使房地产行业面临重新洗牌，造成房地产企业出现分化，部分中小开发企业将可能出局。一方面，部分资金实力弱的企业，随着建筑材料及相关成本上涨，在银行信贷等外部融资支持减弱的情况下，自有资金不足，面临资金链断裂危险，将可能出现无法完工的风险，形成烂尾楼。另一方面，由于房价下跌，销售不畅，回笼资金能力下降，资金回笼速度减慢，导致到期不能偿还银行贷款。这些情形将导致银行信贷资金成为不良。二是按揭贷款客户。一旦房地产价格出现较大幅度下跌，按揭客户感到继续供款的代价不能承受，可能放弃履行供款责任形成断供。不同类型按揭客户供款意愿对房产价格下调的敏感性不同。一般情况下，自住型客户断供的损失也很大，放弃供款的可能性不大，除非价格下调已使按揭住房成为负资产，否则不会出现这种情况。而投机型按揭购房者由于持有多套住房，在房产增值的希望落空，投资收益无法补偿银行利息支出，或由于资金难以支撑多套房贷还款，就会形成断供。因此，房价下调的幅度以及客户按揭目的的差异，对银行按揭贷款风险的影响程度不同。严控房地产贷款风险为有效控制房地产市场下调对银行信贷资产带来的风险，银行必须切实加强房地产贷款的风险管理措施，严格执行信贷制度和程序，加强房地产市场走势的监测，定期进行压力测试，最大限度保障银行信贷资产安全。建立房地产市场风险监测预警机制。密切跟踪房地产市场价格走势，依据主要城市房价和租价数据，构建计量模型，对各地房价“泡沫”程度进行计量，对房地产贷款风险进行预警，根据预警指标表现，对房地产贷款从地区、客户、政策、流程等维度进行有针对性、前瞻性的管理。同时，结合房地产价格走势，按照不同情景，定期进行房地产贷款压力测试，随时掌握房地产信贷组合可能面临的损失程度，密切跟踪信贷质量迁徙情况，提足拨备，并及时制定保全措施。加强对房地产开发贷款的管理。对新增房地产贷款，一是严格审核开发商资质与合规性。选择品牌声誉优良、资金实力雄厚的开发企业，严格执行国家监管政策，对于存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、虚假按揭等行为的房地产开发企业，要将其列入警示名单，不得发放新的贷款。对于国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业，不再受理其非在建工程为抵押贷款的一切项目授信申请。二是从严审核开发项目。支持保障性、改善型等以自住需求为主的住房建设项目，严控豪宅与别墅项目；严控发展过热、房价上涨过快地区的开发项目贷款。三是严格把握贷款条件。动态调整房地产开发企业准入标准，严格执行项目资本金要求，认真审核开发商自有资金状况。提高贷款抵押品标准，新发放开发贷款要求以在建工程为抵押，不轻易以土地为抵押品发放开发贷款。把握好贷款成数，动态调整贷款金额，贷款总额不得超过在建工程价值的50%。对房地产开发企业以所持有土地作为抵押品的，要认真检查可能存在的重复抵押问题。四是加强贷款资金监控和管理。严格实行开发贷款封闭管理，建立专用账户，按照销售进度按比例还款，对贷款资金使用及销售资金回笼实施全过程监控，防止借款人挪用资金。对存量房地产开发贷款，要加强贷后管理，定期检查项目建设进度，与借款人保持密切沟通，及时掌握开发商现金流变化情况，认真评估项目完工风险和企业财务风险。对已竣工项目，要及时掌握项目销售情况，迅速回笼资金。对存在较高风险的项目，要争取及早退出。加强个人按揭贷款管理。一是严格落实监管机构规定的个人按揭贷款各项管理措施，认真执行差别化的个人住房贷款政策，对首套房、二套房执行规定的首付比例和利率标准，停止发放第三套住房贷款。对按照首套住房申请贷款的，严格审核首套住房的真实性。二是认真落实对贷款申请人“面谈、面签和家访”制度，加大信息核查力度，保证借款人（包括配偶、共有人、保证人、委托人）身份、收入的真实性，加强对购房人首付款、按揭贷款以及保证金的资金监管，严防假按揭。对于大额贷款以及部分房价较高或上涨较快地区的住房贷款，除贷前由客户经理现场调查、贷中由相关人员现场调查之外，还应加强贷后跟踪回访。三是加强对房地产开发商资金状况的摸底调查，停止与存在烂尾风险及骗贷风险的开发商的按揭贷款合作。加强对房地产中介机构经营管理状况的定期跟踪和检查，防范资金挪用风险、虚假房产交易风险。认真落实银监会“三个办法一个指引”（以下简称为贷款新规），提高房地产贷款精细化管理水平。贷款新规的核心是强化贷款的全流程管理、合同约束原则以及实贷实付要求，有利于解决银行业在信贷管理中存在的贷款资金违规挪用、过度授信、合同管理缺失及贷后管理薄弱等问题。在房地产信贷中，要坚持对发放和支付审核环节从严把关，认真落实“实贷实付”、“受托支付”的贷款使用支付方式，有效加强对贷款用途和贷款使用的管理，从源头防止房地产信贷资金违规挪用风险。同时，通过落实贷款新规，有利于银行及时发现开发商或按揭客户潜在的风险苗头，防患于未然。专心-专注-专业