(本科）第5章饭店投资可行性研究教学ppt课件.pptx

(本科）第本科）第5章章 饭店投资可行性研究教饭店投资可行性研究教学学ppt课件课件第5章 饭店投资可行性研究3 3目录5.1 饭店投资考察5.2 饭店投资可行性研究报告5.3 饭店投资测算5.4 饭店投资程序5.5 饭店建筑设计4 4引例：柯达的倒下引例：柯达的倒下背景与情境： 2012年1月20日，柯达正式宣布，柯达及其美国子公司已经提交了破产保护申请。柯达胶卷这个“黄色胶卷巨人”的倒下，意味着胶片时代的结束。 作为一家有着131年历史的老公司，柯达曾在20世纪90年代达到巅峰，业务遍布150多个国家和地区，是世界最大的影像产品生产商、供应商，而柯达的影像历史，几乎就是这100多年来的世界历史。实力雄厚的柯达为何走上了破产的道路？柯达破产的原因可能有很多，但主要还是以下三点： 其一：胶卷时代已经过去，柯达虽然是数码摄影技术的发明者，但在发展上并未跟上数码摄影的脚步，而是将精力过多地放在传统模拟相机胶卷生意上。 其二：“胶卷巨人”的称谓使柯达管理层过分自信，致使柯达创新不够，未在正确的时间推出正确的产品。 其三：柯达未能把握住市场，淡漠了市场需求趋势变化，产品更新缓慢，误判了市场发展趋势，甚至作出了一些错误的投资决策。(资料来源 盛夏.柯达破产保护！记忆中的柯达经典广告EB/OL.(2012-01-20 ).2016-04-15 .）5 5引例：柯达的倒下引例：柯达的倒下饭店产品与柯达胶卷产品完全不一样，也是两个全然不同的行业，柯达胶卷提供的是影像胶片消耗，饭店提供的是客房餐饮服务，影像胶片历经130多年的发展被替代，饭店客房餐饮服务短期内还有市场空间。从市场分析的角度看，饭店投资的整体行业分析是个重点，饭店拟投资区域的市场竞争更需要深入考察，唯有这样，才能进行科学的投资测算、准确的可行性研究，才能作出科学的决策。此外，饭店投资还需要深入探讨投资程序，进行科学的、生态的、文化的、艺术化的饭店建筑设计。6 65.1 饭店投资环境考察7 75.1 饭店投资环境考察5.1.1 外部一般环境任何活动都是在一定环境中进行的，饭店投资也脱离不了环境的制约与选择，环境的特点及其变化必然会制约投资的决策和投资内容的选择。考察投资环境就是要通过分析投资所在地日后经营过程中的内外影响因素，揭示投资环境的通过分析投资所在地日后经营过程中的内外影响因素，揭示投资环境的条件变化规律，预测其未来变化，为投资决策提供依据条件变化规律，预测其未来变化，为投资决策提供依据。外部一般环境政治环境社会文化环境经济环境 宏观经济环境 微观经济环境技术环境自然环境 地理位置 气候条件极其变化 资源状况8 85.1 饭店投资环境考察 理解要点：总体看来，饭店所在地区当地居民的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素主要影响饭店餐饮、娱乐等经营项目，所在地旅游资源吸引力、旅游交通方便度等因素影响饭店的客房出租率，区域饭店业规模这一因素直接决定饭店之间的竞争程度。就微观因素看，消费偏好主要影响饭店的餐饮娱乐项目。问题：所在地消费偏好对饭店经营有何影响？问题：所在地消费偏好对饭店经营有何影响？ 【同步思考5-1】9 95.1 饭店投资环境考察 理解要点：总体看来，目前我国沿海地区的开放政策吸引了大批外资，高档饭店的需求空间大，这不仅改善了投资环境，也给原已处在这些地域的各类饭店提供了发展机会。我国西部地区经济发展相对落后，已建造的高档饭店较少，从短期看，西部地区高档饭店的发展机会好像也较少。但如果进一步分析东西部地区的差异，则可以发现：我国四川、云南、贵州、广西、重庆等西南地区的省市的旅游资源丰富，旅游人次数量猛增，旅游消费需求大，整体饭店发展空间大，只是在目前以观光旅游为主要旅游方式的背景下，高档饭店需求较弱，中档饭店需求强劲。西北各省的旅游资源也非常丰富，旅游业也迅猛发展，中档饭店需求也大。问题：我国东西部不同区域的饭店经营环境有差异吗？问题：我国东西部不同区域的饭店经营环境有差异吗？ 【延伸思考5-1】10105.1 饭店投资环境考察5.1.2 外部特殊环境外部特殊环境城市饭店需求评价区域饭店供需关系评价地理位置从全国或大区域看城市的地位与周围城市和经济区的关系城市能力居住人口，经济圈人口各种产业的销售量与外销量企业的规模、数量、工人数居民的收入水平、国民经济能力系数有无政府机构、重要企业、文化教育机构城市性质产业的不同构成、消费倾向企业规模特征与销售额地区风俗、气候、风土特征名胜古迹、风景、娱乐场所城市类型（观光游览、消费、行政、生产、商业型）交通状况高铁、航空及其他交通的乘客数进出客人数交通发展及可能改变的计划、交通枢纽及交通工具的变化城市前景各种统计数字的变化增长率、国民经济能力的变化城市的发达程度供需关系与竞争住宿、饮食、婚礼、宴会市场状况消费单位与季节变动竞争对手评估1111工业城市 主要住宿需求应当来自与制造业相关的差旅人员、正常往来的政府等公共部门的公务人员，以及部分探亲访友者商业城市 主要住宿需求应当来自与商业相关的差旅人员、正常往来的政府等公共部门的公务人员，以及部分探亲访友者旅游城市 主要住宿需求应当来自与旅游相关的旅游者、商务人员，正常往来的政府等公共部门的公务人员，以及部分探亲访友者5.1 饭店投资环境考察 理解与讨论：问题：工业城市、商业城市与旅游城市对饭店的需求有差异吗？问题：工业城市、商业城市与旅游城市对饭店的需求有差异吗？ 【延伸思考5-2】12125.1 饭店投资环境考察【深度思考5-1】理解与讨论： 这个问题存在两个方面。一方面，高铁的飞速发展缩短了各目的地之间的距离，北京与上海之间也可以一日往还，在极大地拉动客流的同时，的确也不可避免地减少了酒店住宿需求；另一方面，在高铁普及的背景下，出门的人更多了，客流量大幅度增加，饭店住宿需求的总量也在增加。因此，各位同学在参与讨论时，请结合当地的实际情况来讨论、验证这一问题。问题：问题：高铁的飞速发展缩短了各目的地之间的距离，北京与上海之间也可以一日往还，既极大地拉动了客流，也不可避免地减少了酒店住宿需求。那么，在高铁普及的背景下，饭店住宿需求是否降低了？13135.1 饭店投资环境考察饭店业发展趋势预测2121世纪进入感性消费和体验经济时代，消费者行为往多元化、复杂化的世纪进入感性消费和体验经济时代，消费者行为往多元化、复杂化的方向发展，追求饭店的一种人性化、个性化、舒适便捷和地位的体现方向发展，追求饭店的一种人性化、个性化、舒适便捷和地位的体现主题酒店发展方兴未艾主题酒店发展方兴未艾2121世纪是知识经济的时代世纪是知识经济的时代，饭店投资将往智能化方面发展饭店投资将往智能化方面发展高端饭店追求独特的饭店文化，将饭店文化作为吸引住客的最有力手段之高端饭店追求独特的饭店文化，将饭店文化作为吸引住客的最有力手段之一一旅游业发展趋势预测饭店投资者拟投资饭店所在地的旅游业发展趋势将直接影响到饭店投资后的客源市场。一个经济发展水平高、商务繁忙、旅游资源丰富、旅游业发达的城市，将是理想的饭店投资地；如果纯粹是一个旅游业发达的地区，则饭店投资难免要同样经历淡、旺季的客源需求变化及经营之苦。拟投资区域旅游业发展趋势是饭店投资需要科学准确预测的主要方面之一。14145.1 饭店投资环境考察现有竞争对手分析 在饭店业竞争结构分析中，投资者要通过对各种竞争力量的具体分析，确定饭店所处的微观环境，寻求饭店投资的最佳市场定位，制定切实可行的发展规划。评价已进入市场的饭店数量及其竞争结构是研究饭店投资的重要环节之一。 由于各地在饭店数量与结构上的不一致，不同区域的饭店之间的竞争激烈程度是不一致的。【业务链接5-1】竞争模式纯粹竞争抗衡模式：在同一市场中存在着竞争实力差距不大的饭店，每家饭店在市场中所占的份额较小，产品相互间存在着较高的替代性，没有明显的特色与差别，饭店业的进退障碍较低，在饭店经营景气时会有企业进入，在普遍亏损时又有企业退出，但是，由于饭店数量较多，很难形成饭店间的统一的决策与共同的企业行为，竞争主要集中在饭店产品定价上。纯粹垄断抗衡模式：这是一种没有竞争对手的抗衡。垄断竞争抗衡模式：这是一种介于纯粹竞争与纯粹垄断之间的一种竞争模式。问题：请调查分析你所在城市饭店的竞争模式15155.1 饭店投资环境考察潜在投资者新投资饭店进入行业的可能性大小，既取决于由行业特点决定的进入难易程度，又取决于现有饭店可能作出的反应。从饭店的行业特点看，现有饭店业阻止新投资饭店的进入不太可能，原有饭店可能采取的反击措施难以迫使新投资饭店的进入。从饭店的替代品生产看，饭店产品的直接替代品就只能是新投资饭店消费者的需求趋势1）市场信息的充分程度:信息不畅，购买者需要支付较高的价格2）购买者收入水平:购买者收入水平的变动会直接改变他的货币边际效用3）购买产品的数量：较多的数量可给饭店节约一定的费用，提高饭店设施设备利用率4）购买者消费偏好：特色、忠诚16165.2 饭店投资测算17175.2 饭店投资测算5.2.1 饭店投资的要求和步骤建立严密的投资管理程序。在投资前必须进行周密的可行性研究，在广泛深入的调查基础上，论证项目的经济可行性，避免投资决策失误。制订投资计划。投资要有投资计划，通过经济技术评价，选出最有利的项目方案进行投资，以最合理的投资项目和投资顺序去完成投资计划，提高经济效益。进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。 要求在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。根据投资意向，进行可行性研究，要求制订出若干个投资方案，以供筛选。逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。制订详细的投资计划，监督资金安排使用 步骤18185.2 饭店投资测算5.2.2 饭店投资估算项目总投资估算项目总投资估算固定资产投资估算固定资产投资估算施工施工前期前期准备准备费用费用工程工程用材用材料费料费工程工程设备设备费费工程工程用工用工工资工资预付预付工程工程价款价款工程工程管理管理费费工程工程水电水电费费其他其他费用费用流动资产流动资产投资估算投资估算产值产值资金资金率法率法固定固定资金资金比例比例阀阀建设期间借款建设期间借款利息的估算利息的估算 建设期间当年借款利息 =（年初借款累计 + 本年借款/ 2 ）X利率 19195.2 饭店投资测算5.2.2 饭店投资估算项目投产后年收入和年成本估算1）项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目设计生产能力、生产能力利用率、产品销售单价进行估算。年销售收入 = 项目设计生产能力生产能力利用率产品销售单价【业务链接5-2】销售收入估算 某投资商进行饭店收购改造，投资后有300间标准房可供销售，每间客房年平均售价260元人民币，预计年客房出租率为65%，则该饭店新客房投入运营后第一年的销售收入为：300260365X65% = 18505500（元） 以后各年的销售收入则主要取决于房价（单价）和客房出租率是否有较大变化。20205.2 饭店投资测算5.2.2 饭店投资估算项目投产后年收入和年成本估算2）项目投产后年成本的估算。 产品成本是反映产品在企业经营生产过程中物资资料和劳动力消耗的综合指标。通过项目投产后年成本和年销售收入的比较，可以反映项目的盈利水平。过去对于产品的总成本，一般是按照原材料、燃料和动力、工资、职工福利基金、固定资产折旧费、生产管理费、企业管理费、销售费用等项目加以估算。饭店按制造成本法的成本分类项目进行估算，即分别对直接费用、制造费用、管理费用、销售费用、财务费用加以估算。在估算过程中，还要把各成本按其构成内容分为变动成本和固定成本两个部分。21215.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析非贴现非贴现指标指标1）投资回收期法。投资回收期是指以项目的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。其计算公式为：现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流量作为一项财务指标是指饭店的现金流入量与现金流出量之差。其计算公式为：现金净流量=（投资所增加的收入投资所增加的费用投资的折旧） （所得税率）折旧投资总额投资回收期每年现金净流量投资总额投资回收期该项投资每年可获税后利润每年提取的折旧费22225.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析 从公式可以看出，现金净流量越大，投资回收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为67年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如果此时投资还未收回，势必影响投资者再投资的信心。世界上最快的饭店4年便可收回投资，67年可作为饭店投资回收期的一个指标。【业务链接5-3】投资回收期计算示例（一）【业务5-4】投资回收期计算示例（二）23235.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析非贴现非贴现指标指标2）投资率润率。投资利润率是指年度平均利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额，其计算公式为：如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，那么此方案就是可行的。100%年平均销售利润投资利润率总投资支出【业务链接5-5】投资利润率计算24245.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析贴现指标贴现指标1）净现值法。净现值是指项目按资本成本或设定的折现率（），将各年的净现金流量贴现到建设起点的现值之和，用表示。公式为：00()(1 )(1 )nntttttCI CONPVCI COii确定投资项目各年的净现金流量；选择适当的折现率（一般为资金市场中长期贷款利率），通过查表确定投资项目各年的贴现系数；将各年的净现金流量乘以相应的贴现系数，求出其现值；将各年的净现金流量现值加以汇总，便可得出投资项目的净现值。NPVNPV0 0，超额净贡献，超额净贡献NPVNPV0 0，未带来超额净贡献，未带来超额净贡献NPVNPV0 0，未达到获利水平，未达到获利水平25255.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析【业务链接5-6】现值计算 某饭店准备进行一项投资，共有两个投资方案，其投资额为万元，个方案各年的净现金流量、现值及净现值如下表 方案1、2净现值之和均为正数，说明投资可盈利率在18以上，此二方案均可接受。但方案净现值之和大于方案2，故应选方案。方案1方案2年净现金流量现 值 系 数18%现值净现金流量现 值 系 数18%现值170，0000.84759，29062，0000.84752，514268，0000.71848，82465，0000.71846，670372，0000.60943，84873，0000.60944，457462，0000.51631，99278，0000.51640，248现值总额 184，054 183，889减：原始投资 180，000 180，000净现值 4，054 3，88926265.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析贴现指标贴现指标2）净现值比率法。是指投资项目净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获得的净现值，其计算公式为：净现值净现值比率=全部投资额【业务链接5-7】净现值比率计算示例有两个不同的投资方案，甲方案投资额为25万元，净现值为10万元，乙方案投资额为18万元，净现值为7万元，则两方案的净现值比率为：从计算结果可以看出，甲方案净现值绝对额比乙方案大，但投资也大，如果单从净现值来比较，就难以确定。而通过净现值比率计算可看出，甲方案的净现值比率大于乙方案，甲方案仍为优选方案。27275.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析内部收益法内部收益法内部收益率（Internal Rate of Return）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率。用公式表示为：0()(1)0ntttCI COIRR28285.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析【业务链接5-8】内部收益率计算示例（一）某饭店用130000元购入一台新设备，可用5年，每年的收入依次为35000元，40000元，45000元，50000元，55000元，求内部收益率。先按18%的贴现率进行测试，结果如左表所示。估计的贴现率偏低，按20%贴现率进行第二次测试，结果如右表所示年现金流入量贴现系数现值135，0000.84729，645240，0000.71828，720345，0000.60927，405450，0000.51625，800555，0000.43724，035总计135，605原投资额130，000净现值5605年现金流入量贴现系数现值135，0000.83329，155240，0000.69427，760345，0000.57926，055450，0000.48224，100555，0000.40222，110总计129，180原投资额130，000净现值82029295.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析【业务链接5-8 】内部收益率计算示例（一）估计内部收益率在19%20%之间，按19%在测试一次，结果如下表所示。年现金流入量贴现系数现值135，0000.84029，400240，0000.70628，240345，0000.59326，685450，0000.49924，950555，0000.41923，045总计132，320原投资额130，000净现值2，320用插入法计算内部报酬率的近似值若资金成本在19以下，说明此方案是可行的。资金成本高于20，则此方案不可接受。232019% 1%19.74%2320 820IRR如果各年的现金流入量相等。则计算收益率就更简单了。因为这时可以把各年的现金流入量看作与年金相仿。用年金现值公式求出现值系数，反查年金现值系数表即可求出内部报酬率，其计算公式为：年金的现值 = 年金年金现值系数30305.2 饭店投资测算5.2.3 饭店投资指标分析业务链接5-9】内部收益率计算示例（二） 如果各年的现金流入量相等。则计算收益率就更简单了。因为这时可以把各年的现金流入量看作与年金相仿。用年金现值公式求出现值系数，反查年金现值系数表即可求出内部报酬率，其计算公式为：年金的现值 = 年金年金现值系数年金的现值年金现值系数=年金原始投资额每年现金流入量31315.3 饭店投资可行性研究32325.3 饭店投资可行性研究5.3.1 可行性研究目的与原则要求 饭店投资可行性研究是立项前的决策活动，是对饭店投资决策前进行技术、经济、社会、生态等方面的评价和科学预测，并对拟建饭店的设计方案进行综合论证和比较选优，对拟建饭店的技术方案、工程设计、经济活动的合理性和先进性进行分析论证，进行多方案分析比较，提出全面的评价意见，为投资者的决策和审查批准提供科学的依据使用的数据资料必须准确可靠多方案比较，保证可行性研究的合理性和先进性项目目标与投入相平衡的原则注重效益原则原则要求33335.3 饭店投资可行性研究5.3.2 可行性研究内容 项目背景与必要性分析 分析研究该地区的经济发展战略、旅游区划、旅游规划和社会发展规划、饭店规模与饭店供需关系等基本资料，地方政府或部门对于项目的意见等项目重点建设内容建设条件 自然资源和自然条件 社会经济技术条件 拟采用的技术的成熟程度等 提出技术难点的设计方案和措施。市场研究 区域饭店的供求关系变化及出现的价格波动，市场开发能力等项目目标研究 投入产出比、单位面积工程造价、客房数、客房出租率、平均房价和资金利润率等指标采取多方案比较的方法 通过多方案比较，并且根据项目建设的主要限制条件，以实现主要目标为标准，突出和保住重点的原则，经多次研究，实事求是地确定下来。34345.3 饭店投资可行性研究5.3.2 可行性研究内容 投资估算和资金筹措研究 一般是在熟地进行，亦即政府投资建设了基础工程和三通一平工程等；投资者重点考虑饭店主体建筑和装修工程。对饭店经济效益的研究评价 取决于饭店经营后的平均客房房价、客房出租率，以及餐饮、娱乐等其他服务设施的经济效益。经营机制与管理体制的研究 在投资前的可行性研究阶段，就将未来拟采用的独立经营、连锁经营、委托管理或聘请外方管理等重大经营战略问题考虑好项目管理机构 规格、隶属关系、各级的职责与职能界定划分、人员配置数量和素质要求等内容的方案 计划审批、计划管理、财务管理、物资管理、施工管理等制度项目可行性研究结论 根据获取的资料、调查报告、规划设计、专题研究等，采取综合分析的方法和多方案比较后综合评价、综合平衡得出最后的结论。35355.3 饭店投资可行性研究5.3.3 可行性研究的依据 指导性依据 1）国家地区或部门的国民经济、社会发展计划和远景发展目标。 2）有关的产业政策。指令性依据 1）经过有关部门批准的项目建议书和项目建议书中确定的内容。 2）已经完成初步规划设计报告或初步设计报告。 3）主管部门或委托单位的设想意见和要求。参考性依据 1）有关部门或单位完成或提供的自然、社会、经济方面的资料、调查报告等。 2）国家统计部门公布的资料。规范性依据 1）国家、部门或行业颁布的工程技术方面的标准、规范、指标等。 2）国家、部门公布的用于项目评估、评价、计算的有关参数和指标等。36365.3 饭店投资可行性研究5.3.4 饭店投资项目可行性研究报告编制提纲 项目概要项目背景项目内容资金筹措及财务分析项目组织管理社会效益评价存在问题及建议结论项目名称、单位、由来、依据和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；优势条件和选择的理由；项目规模、基本内容、投资来源、投资数量、预期产出、项目效益评估，以及尚待解决的主要问题介绍项目所处的地理位置和环境条件，从客观上论述项目成立的理由项目工程费用估算饭店投资项目发展预测旅游市场、价格及收入预测根据投资方和项目需要进行科学安排使用资金，考虑利用资本杠杆运作投资项目阐述项目的组成形式、资金管理等。 项目管理机构作出决策判断，简明扼要地对项目的可行性作出基本结论。37375.4 饭店投资程序38385.4 饭店投资程序5.4.1 饭店投资方案的确定 地点、额度、规模 在投资建设饭店中，固定资产的投资额总投资额的80%。一旦投入，往往难以改变。因此，需要在通过初步可行性分析、可行性研究等前期研究工作后，再作出决策。制订固定资产投资计划确定投资规模和类型1. 根据经济预测和市场调查预测2. 确定项目的规模和方案3. 周围的资源及公用设施情况4. 建店条件、店址方案5. 环境保护、城市规划、防震、防洪、防空等要求和采取的相应措施6. 经济效益和社会效益评估1. 对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定饭店投资的规模与额度2. 计算投入和产出之比，建造、装修、改造投入要与饭店自身还本付息的能力相适应39395.4 饭店投资程序5.4.2 管理模式的确定 自主经营还是聘请管理公司进行饭店管理，是饭店投资者需要重点考虑的问题之一，主要有独立自主经营管理、聘请管理顾问或委托饭店管理集团管理等三种模式。饭店投资者需要在投资决策前充分考虑是否加盟饭店集团管理？加盟国际饭店管理集团，需要考虑与所加盟饭店集团的管理模式相衔接，在饭店设计之初，充分考虑日后经营的实际需要，在建筑结构、内部设计、组织安排上提前做好规划设计。5.4.3 设计方案招标、投标准备阶段 成立招标组织 编制招标文件招标阶段 设计招标的评标 组织现场观察、勘测，解答文件中的问题投标阶段 在规定的时间内报送标书开标评标阶段 依据方案的优劣、投入产出经济效益好坏、设计进度快慢等方面确定设计方案。40405.4 饭店投资程序5.4.4 施工的招投标与施工的组织管理 招标 准备阶段招标组织 提出申请招标 编制招标文件 编制标底招标阶段 发布招标公告或邀请书 投标单位资格审查 发售招标文件 组织现场考察，工程交底，召开标前会议投标书 综合说明，工程总报价和价格组成分析，计划开竣工日期，施工组织和工程进度计划表，主要施工方法和保证质量的措施等开标及评标定标 按照招标文件规定时间公开开标，当众启封，公布标底 专家评委组成的评标小组对每个参投的企业进行打分招标投标41415.4 饭店投资程序5.4.4 施工的招投标与施工的组织管理 施工组织设计大纲编制 编制好建设工程的施工组织设计文件 施工组织设计施工管理 三高一低”，即高速度、高质量、高工效，低成本和文明施工 主要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组织设计和施工调度、总平面管理、图纸会审、技术交底、材料构件试验检验、工程质量基层管理等几个部分。施工的组织管理42425.4 饭店投资程序5.4.5 装修方案的确定 装修设计以及材料设备设施配置首先要严格按照国家对饭店的星级划分依据进行。根据投资档次进行装修。装修招标设计要求要点 为了避免建筑设计师与室内装修设计师之间的脱节，招标装修设计方案可由饭店建筑设计商来提出整体的设计。 过程和步骤类似于土建工程招投标。标底非常重要，是衡量的主要标准，在标书中，主要考察装修承包商的材料来源渠道是否可靠，有否质量保证，进货价格是否合理，总报价与价格组成分析，装修进度计划表、施工方法和保证质量的措施等方面。43435.4 饭店投资程序【职业道德与企业伦理5-1】饭店装修设计公司设计结果未能满足委托方的要求怎么办？背景与情境： 某企业建造了一栋新建筑，拟装修成具有概念性特征的饭店。根据招标、投标要求，业主方进行了公开招标、投标，共有4家装修设计公司应标。专家评标时发现，4家装修公司在不同程度上均针对招标、投标要求做了该建筑的装修设计。评标后，1家公司中标。中标公告后，该设计公司与业主签订了设计合同。没想到的是，该设计公司不理解什么是精品酒店、什么是概念性酒店，所设计的样板均以商务饭店为标准，未能满足业主的要求。于是，双方产生了分歧。设计公司认为，业主方的要求是多余的，其设计什么就做什么，而且要求业主方去告知消费者，让消费者知道饭店就是这样的。业主方认为，概念性酒店就是要有概念，不能照搬商务酒店的模式。44445.4 饭店投资程序【职业道德与企业伦理5-1】饭店装修设计公司设计结果未能满足委托方的要求怎么办？分析提示： 可从概念性酒店的概念、国际上精品酒店所指、设计公司以商务酒店为模板的设计是否为概念，以及设计公司是否尽职尽心等方面进行分析研判。问题：根据你所学知识，分析双方是否存在职业道德问题。问题：根据你所学知识，分析双方是否存在职业道德问题。45455.4 饭店投资程序5.4.6 饭店开业饭店管理模式方案人员的招聘和培训新员工入职培试营业在饭店的投资过程的先期，就要根据本店的市场定位，投资方的性质、业主的性质来确定。饭店的竞争也是人才的竞争。而人才的竞争关键在于饭店企业是否最大限度地开发人力资源。饭店企业培训员工手册培训岗位专业技能培训素质提高培训办理完工商营业执照、卫生经营许可证、消防验收后，即可进入实质性的试营业阶段，为饭店正式经营铺平道路。46465.5 饭店建筑设计47475.5 饭店建筑设计5.5.1 饭店建筑规划与设计准则饭店设计任务书饭店设计任务书1）饭店设计任务书的下达在饭店可行性研究批准后，投资单位即可编制“设计计划任务书”饭店设计任务书编制后，根据饭店设计要求，采取邀标方式，邀请几家具有丰富饭店设计经验的设计研究院进行招投标。2）饭店“设计计划任务书”的主要内容项目概况：项目名称、投资单位、法人、项目由来、投资规模、要求等项目设计要求和原则：明确饭店的等级指标、功能要求，建筑造型等建筑地址和总面积：用途、体量，面积、层高等，周边道路、车流和绿化建筑的具体内容：总建筑面积，功能区域分布、流线要求等环境要求：环境对饭店的影响，项目对环境的影响项目进度：列明各项目工程的起止日期和进度48485.5 饭店建筑设计5.5.1 饭店建筑规划与设计准则饭店建筑设计准则饭店建筑设计准则1）功能设计准则准确的市场定位接待什么样的人？准确的功能体现以服务的对象为基点。快捷的服务需求满足宾客需求的服务设计。高质的服务体现方便员工服务与管理需要。2）效益设计准则以饭店星级评定标准为依据以经济效益为目标3）生态设计准则饭店的环境生态设计饭店内部环境生态设计饭店与环境之间的生态沟通4）文化设计准则饭店设计的国际化和地方特色的结合饭店设计的传统气息和现代意识的结合高科技、高技术与地方文化的结合体现饭店建筑与其所在地气候、植被等自然交融的环保建筑特色49495.5 饭店建筑设计5.5.1 饭店建筑规划与设计准则【同步案例5-1】上海金茂大厦 1998 年建成的上海金茂大厦，可谓是西方高科技与东方文化的结晶（由美国SOM公司与上海建筑设计研究院合作设计）。金茂大厦高420米、88层，落成时为世界第4最高摩天大厦、上海10大标志性建筑。金茂大厦的设计提炼了“塔”的形意，以“塔”为设计原型，创造温柔韵律，建筑外墙采用现代玻璃与不锈钢外墙材料，突出了刚劲有力而又不失优美的外形轮廓，用强化透视的方法增加建筑的高度感，以寻求创造一座经久不衰、充满东方与西方文化完美结合的超高层建筑形象。问题：请评价所在地代表性饭店的建筑外观分析提示：可从建筑主体、建筑外观和流线、造型等方面进行分析。50505.5 饭店建筑设计5.5.2 饭店的功能与流线饭店规划指标饭店规划指标1）饭店建筑的一般建筑规划指标征地面积总用地面积总建筑面积建筑占地面积容积率建筑密度绿地率2）饭店建筑特有功能指标公共区域客房单间面积 根据我国星级饭店评定标准，最小规模的饭店客房数不得少于20间，客房实际使用面积在1430平方米之间，建筑面积在2050平方米之间，卫生间面积在48平方米之间。餐厅面积饭店会议、娱乐和健身等建筑面积行政后勤服务部门设计：20%5151地下室低层公共区域客房顶层公共部分顶层设备用房5.5 饭店建筑设计5.5.2 饭店的功能与流线高层建筑的饭店功能分区高层建筑的饭店功能分区高层建筑具有紧凑集中的功能特点，大量标准客房在竖向叠合，竖向交通发达，为了合理组织、充分利用竖向空间，有必要分清各功能区设置车库、库房、员工更衣室、员工浴室、教室和活动室，以及部分管理用房需要设置入口大门、门厅以及美化环境的中庭，再然后考虑饭店经营需要的各服务项目要争取最好的景观和朝向，提高客房层平面效率，创造客房良好的环境气氛位于顶层的空中餐厅、咖啡厅、酒廊、旋转餐厅、观光层等电梯机房、给水水箱等设备用房52525.5 饭店建筑设计5.5.2 饭店的功能与流线饭店流线饭店流线 饭店流线是指人员、物品在饭店内的移动路线，包括水平流线和竖向流线，具体分为客人流线、服务流线和物品流线。 流线设计的原则是：客人流线直接明了、服务流线紧凑短捷、物品流线安全、迅速，各种流线互不交叉、互不干扰。客人流线 住店客人，进入客房层的简捷通道 宴会客人，单独设立宴会出入口和宴会厅服务流线 工作人员从专用的出入口进出，注意与客人流线的分别设置物品流线 布件、食品、垃圾 清污分流、生熟分流信息系统流线 预订系统、收银系统、办公系统 做好官网管道设计53535.5 饭店建筑设计【教学互动5-1】观点：观点：在饭店公共区域，特别是空间比较狭小的区域，客人流线与服务流线的混淆会引起客人的不适或极大反感，如餐厅过道等。问题：问题：多大的空间能让客人感到比较舒适？